北京某别墅群项目后评价报告.doc

XXXX一期工程(E、F地块)项目后评价报告XX会计师事务所有限公司2007年12月14日参加项目后评价人员：编制人员XXX 经济师/造价工程师XXX 会计师/注册会计师 XXX 工程师/造价工程师XXX 工程师/造价工程师审核人员XXX 高级工程师/造价工程师XXX 高级会计师/注册会计师XXX 会计师项目后评价实施单位：XX会计师事务所有限公司目 录1 项目概况-31.1项目情况简述-31.2项目决策目标和目的-31.3项目主要建设内容-51.4项目实施进度-51.5项目总投资-51.6项目资金来源及到位情况-61.7项目运行及效益现状-62.项目实施过程总结与评价-62.1项目前期决策总结与评价-62.2项目实施准备工作与评价-82.3项目建设实施总结与评价-103.项目效果和效益评价-113.1项目财务经济效益评价-113.2项目管理评价-134.项目的环境和社会效益评价-134.1项目的环境效益评价-134.2项目的社会效益评价-145.项目目标评价-145.1项目的建设目标-145.2项目的效益目标-146.项目后评价结论-156.1项目成功度评价-156.2评价结论-157.项目管理建议-15附表：项目成功度评价表附图：项目地理位置示意图后评价报告1.项目概括1.1项目基本情况该项目立项名称为“XXXX一期（E、F地块）项目”，是北京市政府批准的绿化隔离地区旧村改造项目。项目业主为XX房地产有限公司（于2002年4月经北京市工商行政管理局密云分局批准成立的项目公司）。该项目位于北京市*镇南*庄，地址为：北京市海淀区*南路99号。该项目东至*南路、南至加油站南侧*乡界、西至*乡界、北至北京军区南墙，紧邻*公园和八大处风景区，西侧为西山山脉三面环抱，东侧被百米绿化带遮挡，自然处在绿色围抱中，空气清新、风景优美，突显西山别墅尊贵传统。同时，依靠西五环、杏石口路、闵庄路的极佳交通联系，该项目与城市核心区的联系快速、畅通。是京城极为罕见的近郊山地别墅群。该项目2002年开始启动，2003年12月正式施工，于2005年3月完成F地块竣工验收，2005年9月完成E地块竣工验收，豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收，并陆续完成房屋移交。1.2项目决策要点*镇地处首都的上风上水地带，又是历代京西皇家园林风景，党和国家领导人的房所也建在该乡西北部山地，*乡又是北京市水源保护区，承担全市近四分之一的供水量，其生态环境直接影响到北京市的发展和市民生活质量。*镇特殊的地理位置决定了其在北京市环境建设中的重要地位，长期以来该地区都受到开发商及具有京西情节人士的青睐。但独特的属地特点使该区域一直是城市规划的禁区，绿化隔离带地区政策无异于为该区域的投资建设打通了通道，其有限的几处资源早已形成大量的投资者抢夺态势。北京市绿化总指挥部2000年17号文已将*乡西山以东地区24平方公里划入执行关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法（京政办发200020号）政策范围。“努力营造绿谷氧吧生态园区，建设田园式的城市乐园”。已成为*乡政府未来工作的指导思想和发展目标，其城市化战略已成定局。目标决策结论：有利于首都生态环境的进一步提高和本地区环境的改善近年来，由于北京市城市绿色植被、绿地面积不足，空气质量呈下降趋势，污染程度加重。近几年，北京市就发生多起沙尘暴天气，给城市正常运行以及市民生活带来不便，同时，对于首都国际大都市形象的建立和北京市2008年举办奥运会产生不好的影响。北京市政府从保护北京市环境的角度出发，提出加快本市绿化隔离地区的建设，进一步落实北京城市总体规划，推进城乡结合部地区的环境综合整治和城市化进程，促进城市生态环境的改善和经济、社会可持续性的发展。该项目的开发建设有利于推进京西地区绿化隔离带地区的建设，从而为改善北京的空气质量奉献一份应尽的义务和责任。有利于加快旧村庄改造的建设步伐市政府下发文件号召有关单位因地制宜、采取多种方式按规划要求在3年内发展绿色产业，加快绿化隔离地区基础设施建设，积极推进旧村庄改造、新村建设和环境的综合整治，改善农民的居住条件，提高农民的生活质量。切实维护农民利益，促进当地经济的发展和社会稳定。通过该项目的开发建设，可以加快原有村庄的改造，并提升这一地区的整体环境，使之成为京西地区的一颗明珠。同时，良好的居住环境改变了人们的生活方式，同时也使村民的整体素质得道了提高，邻里和睦，文化生活丰富多彩，爱护公共财物的意识明显增强，社会治安大有好转。精神文明建设的顺利进行取得了基本保障。因此，配合旧村庄改造进行绿化建设，是绿化隔离带建设双赢的选择。良好的市场需求为该项目的成功提供了保障海淀区是北京市各类高校以及大型科研机构云集的地区；同时，随着中关村科技园区的进一步建设与发展，众多的国内外大中型企业都将进驻科技园区，随之而来的是大量的高收入、高素质人员进入该地区，为房地产开发创造了良好的市场氛围和市场需求。良好的市场需求，理想的地理位置，为该项目的销售前景提供了良好的市场基础。综合评价，该项目的开发时机恰当，不仅能取得良好的经济效益，也能取得一定的社会效益。1.3项目主要建设内容该项目共建成104栋（107户）别墅，总建筑面积67212平方米，其中，地上面积41954平方米，地下面积25258平方米。住宅面积62730平方米，公摊面积：4482平方米。1.4实施进度该项目2002年开始启动，2002年4月编制完成海淀区XXXX一起工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）并报北京市海淀区发展计划委员会。2002年5月北京市发展计划委员会和北京市建设委员会下发关于开发建设海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京计投资字2002XXX号），同意进行该项目的建设。该项目于2003年12月签订建设工程施工合同并正式施工，于2005年3月完成F地块竣工验收，2005年9月完成E地块竣工验收，豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收。2004年2月开始认购，截止2007年10月31日，共104栋（107户）别墅已全部完成销售。1.5项目总投资该项目无批复的概算，实际总投资73082万元，其中：土地征用及拆迁补偿16496万元；前期工程费3279万元；基础设施费10611万元；建安工程费26727万元；开发间接费2995万元，销售费用2068万元，财务费用1473万元,税金及附加9433万元 。1.6资金来源及到位情况该项目资本金1000万，已在2002年XX房地产有限公司（项目公司）成立时到位。并且在项目运作初期由项目公司向XX房地产开发公司融资4950万元，向XX房地产开发集团公司融资6630万元，累计融资11580万元。其余资金分年度来源于销售收入。1.7项目运行及效益情况该项目于2006年7月3日全部竣工，共建成别墅104栋（107户）及相关的配套设施，分别2005年3月、9月交房。该项目自2004年2月开始认购，截止到2007年10月31日104栋（107户）别墅已全部售出，预计实现销售收入94931万元， 其中：已入账销售收入85317万元，尚未实现收入9614万元。该项目预计实现利润总额22361万元，已实现利润总额21005万元，预计实现净利润14977万元，已实现净利润13963万元。效益情况良好。2.项目实施过程总结与评价2.1项目前期决策总结与评价2002年4月XX房地产有限公司编制了海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）。该项目建议书（代可行性研究报告）主要结论为：该项目不仅在经济收益上具有较好的前景，而且也为改善当地城市建设做出自己应尽的工作，具有一定的社会意义。该项目选址理想，建设时机良好，周围环境适宜，市政工程条件具备，建设条件良好，且建筑功能定位符合市场需求，因此其前景是乐观的，可行的。该项目经济测算是可行的，通过恰当的建设控制和有益的促销方法，该项目可获得较好的经济收益。2002年5月14日经北京发展计划委员会（京计投字2002XXX号）关于开发建设海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）的批复批准建设，主要批复内容如下：建设地点位于海淀区*乡，其E、F地块四至为：东至*南路、南至加油站南侧*乡界、西至*乡界、北至北京军区南墙。总建筑面积43753平方米，其中：商品住宅34493平方米、配套设施9260平方米。总投资估算11000万元，全部由XX房地产有限公司筹措解决。有关税费按京政办200131号规定执行。2003年6月北京市人民政府下发关于“XXXX一期工程”建设用地的批复（京政地2003第XXX号），同意建设“XXXX（一期工程）”使用建设用地18.609公顷（279.14亩）。2003年9月北京市环境保护局下发了关于XXXX一期建设项目环境影响报告书的批复（京环保监督审字2003340号），同意在E、F地块内建设别墅项目。2003年9月8日北京市规划委员会签发了建设用地规划许可证(2003规地字XXXX号)，其中建设用地(居住用地)为186081.586平方米，城市道路用地32013.515平方米，城市绿化用地10546.014平方米。2003年11月13日北京市国土资源和房屋管理局签发了中华人民共和国建设用地批准书(北京市2003京国土房屋建字第XXX号，批准用地面积为18.609公顷，批准代征用地面积：道路3.521公顷、绿化1.059公顷。该项目符合国家建设程序审批的有关规定，建设手续齐备。存在的不足：该项目可研报告从选址、技术指标、建设内容、项目投资、地理环境、投资估算及资金来源、效益评价等方面做了较详尽分析，但存在如下不详尽之处：对该建设项目的定位不够明确，该建设项目地处环境，开发什么的品质项目、为哪一类人提供服务项目；该项目在资金来源分析不够详尽，对其他融资方式的成本和风险未作必要的分析；该项目在对投资估算及效益评价作了较详尽的静态分析，但未作动态分析；在销售方面，对销售市场要有预见性、可操做性的分析。2.2项目实施准备工作与评价2003年12月，经北京市海淀区建设工程发包承包交易中心批准（京海第XXXXXXX号），该项目采用邀请招标的方式，确定总承包施工单位为南通市建筑安装工程总公司。北京市海淀区建设委员会分别于2003年12月30日至2005年6月14日下发了建筑工程施工许可证绿XXXXXXXXXX(建)、绿XXXXXXXXXX (建)、绿XXXXXXXXXX (建)、绿XXXXXXXXXX (建)、绿XXXXXXXXXX (建)。2003年项目公司与XX建筑设计有限公司签订了“XXXX一期（E、F地块）项目”勘察设计协议，XX建筑设计有限公司出具的勘察设计成果文件符合有关技术规范和标准的规定，其深度能够满足施工图设计、施工的需要。该工程项目方案设计由美国XX国际建设公司负责，选用美籍华人的国外设计公司，引进国外先进设计理念，又融入了中国北京元素，保证了该项目的设计品味：现代而不失传统。如红色外墙砖和铝合金窗等，充分利用了现代建筑材料，屋面瓦主要选用青灰色，与老北京园林建筑风格保持一致性。该工程施工图设计由北京XX建筑设计有限公司设计，施工图设计选用国内设计院，既做到了设计施工紧密配合，又从一定程度上节约设计成本。该项目实际投资73082万元。其中：资本金1000万，已于2002年到位。2003年，XX房地产有限公司分别向北京XXX房地产开发公司融资4950万元、XX房地产开发集团公司融资6630万元，累计融资11580万元。其余资金分年度来源于销售收入。项目实施准备工作的评价：该项目符合基本建设程序，执行了项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同制。勘察设计成果文件符合有关技术规范和标准的规定，其深度能够满足施工的需要。建设资金到位情况能够满足项目建设的进度需要。存在的问题：部分工程项目没有进行公开招标投标。该项目共有23家施工单位参与了工程建设，其中房屋建筑安装工程、景观园林工程、外装修工程等3项通过北京市海淀区建设工程发包承包交易中心进行了邀请招标，其他项目均采用办公会的是形式确定施工单位。2.3项目实施建设总结与评价XXXX一期（F地块）工程于2003年12月获得建筑工程施工许可证，并开始施工；XXXX一期（E地块）工程于2004年8月获得建筑工程施工许可证，并开始施工。该项目（F地块）、（E地块）工程分别于2005年3月16日以及2005年9月15日，通过建设单位XX房地产有限公司、勘察单位北京华茂中天建筑设计有限公司、设计单位北京XX建筑设计有限公司、施工单位XX建设安装工程总公司、监理单位XX工程建设监理公司的联合竣工验收，验收结论为“工程质量合格，准予验收”。验收情况已报北京市（海淀区）建设工程质量监督站备案。在该项目建设过程中，XX房地产有限公司按建设程序，对设计合同、采购合同、施工合同、监理合同等进行了管理。在工程进度控制中，认真审查了施工单位提交的施工进度计划。详细制定了由甲方供应的材料、设备的需用量及供应时间表，编制了有关材料、设备部分的采供计划。并坚持对施工进度的跟踪检查，建立反映工程进度的日志如实记载每日形象部位及完成的实物工程量。审核施工单位提交的工程进度报告，按规定及时办理有关进度、计量方面的签证，不搞回忆录。按合同要求，及时进行工程计量验收。调整相应的施工计划、材料设备、资金供应计划等，在新的条件下组织新的协调和平衡。在投资控制中，认真审核施工图，征求各方意见提出合理化建议，尽可能的从节约投资出发。根据市场材料价格走向趋势，结合施工合同的有关条款、合同价款和施工图对工程项目造价目标进行风险分析,制定防范性对策。审查施工单位提交的施工组织设计和施工方案，避免不必要、不合理的费用开支。严格控制工程变更、设计修改。对不符合施工承包合同规定的工程量，拒绝计量和签认其工程款支付申请， 按合同规定,及时答复施工单位提出的问题及配合要求,不要造成违约和对方索赔的条件。在该工程的质量控制过程中，委托的监理人员从原材料进场的质量控制到工程的施工工艺、措施、实体质量进行了有序、严格的控制。依据施工图和有关规范，标准，强制性条文进行了检查、取样复检和验收。并以主动控制为工作重点，对重要部位、关键工序、易出现质量问题的部位事先要求施工单位做好预控措施，严格把关，对出现的质量问题，立即提出整改意见，并督促整改和坚持验收，从根本上杜绝了质量隐患和事故的发生。对设计上存在的问题，积极与有关单位协商，配合设计进行处理，使问题得到及时合理的解决。按程序组织了分部工程验收、单位工程竣工初验和竣工验收。工程质量符合设计和相关法律、法规及强制性标准的规定。由于该项目属于高档别墅，部分装饰材料属于首次采用（例如铜檐口）。并且这部分装饰材料采购渠道具有唯一性，因此项目公司根据国家有关招投标的管理规定，直接指定了这部分装饰材料的供应商。存在的问题：该项目的物资（主要包括铜檐口、自研外墙砖等）采购共计合同283份，合同金额为8056万元，未进行公开招投标而是采用办公会的形式确定。 工程洽商记录中对工程量的签证不规范。存在少量的工程洽商记录，业主明确指出具体工程量应由监理确认，但监理单位并没有对工程量进行确认，工程洽商签证的工程量还是施工单位申报的数量。3.项目效果和效益评价3.1项目财务经济效益评价项目收入：房屋销售收入情况预计实现销售收入94931万元， 其中：已入账销售收入85317万元，尚未实现收入9614万元。其他收入预计其他业务收入1982万元，其中：已确认实现收入1651万元，尚未实现收入331万元。项目总预计收入96913万元，其中已确认实现收入86968万元，尚未实现收入9945万元。支出情况：主营业务成本60107万元；主营业务税金及附加9434万元，依据国家税法有关规定对土地增值税进行了预测, 最终以税务部门的清算为准；其他支出5011万元；该项目预计实现利润总额22361万元，已实现利润总额21005万元，预计实现净利润14977万元，已实现净利润13963万元。财务评价指标汇总表项目序号指标名称单位数量备注财务评价1年销售收入万元15822年平均2年平均成本万元11936年平均3年销售税及附加万元1572年平均4平均年利润总额万元3727年平均5所得税万元1231年平均6年平均投资利润率5.09年平均7年平均投资利税率7.25年平均8投资回收期年2.019财务净现值万元8454从静态看，项目平均投资利润率为5.09%、平均投资利税率7.25%,项目在财务上可行。投资回收期2.01年，财务净现值8454万元，说明该项目能够取得良好的盈利。综上所述，该项目的财务评价有良好的经济效果。其各项指标均能满足行业要求。该项目除了能取得良好的直接经济效益外，其间接效益（如社会、环境效益等）也比较重要和显著。3.2项目的管理评价2002年4月，北京XX房地产开发公司出资310万元、北京市XX房地产开发有限责任公司出资300万元、XX房地产开发集团公司出资200万元、XXX等六名自然人出资190万元，共同成立XX房地产有限公司（以下称项目公司）。并由项目公司全权负责“XXXX一期（E、F地块）项目”的开发建设及销售。项目公司成立后，建立并完善了公司的各项管理制度并制定了相关管理流程。先后制定了资金管理办法、关于各种费用支付及报销的有关规定、关于公司印章管理的有关规定、目标管理办法、施工管理办法、工程招投标管理办法、设备材料采购管理办法、工程质量监督管理办法、工程预算及结算管理办法、销售合同管理办法等有关规章制度，项目的建设运行操作能较严格的按各项规章制度执行，确保项目建设的正常实施运行，最大化的提高项目经济效益。严格、科学、合理的规章制度是项目成功的基本保证，应在制定各种规章制度时，不仅要借鉴以往的成功经验，而且要结合项目本身的特点。同时在项目的建设过程中，更要加大各项规章制度的执行力度。该项目于2004年2月取得了第一批“商品房预售许可证”，并开始了销售。该项目实行代理销售制，代理公司为北京XX房地产经纪有限公司。借助代理公司的专业能力水平，该项目的销售情况良好，截至到2007年10月31日，104栋（107户）别墅已全部完成销售。已实现销售收入85317万元，尚未实现收入9614万元。4.项目的环境和社会效益评价4.1项目环境效益评价该项目建设内容为独立式住宅及配套设施，属北京市重点发展的第三产业，对环境虽有一定的影响，但就其影响的深度、广度而言则是相当小的。环境保护主要问题是生活污水、生活垃圾、噪声及汽车废气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。生活污水纳入市政污水管网系统，经处理使其达到规定的排放标准后排放；雨水来自于路面和绿地，排入雨水管道的雨水不含有害物质。生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门同意清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。通过在通风、换气等环节采取合理有效的措施，将汽车废气控制在国家和北京市规定的废气排放标准内；并通过建筑物周围大片的绿地和植物，减弱汽车废气的污染程度。因此，从环境影响的角度，该项目的建设可以满足环保要求。4.2项目的社会效益评价该项目的开发建设推进了北京西部地区绿化隔离带的建设；也加快了原有村庄的改造，从而提升了这一地区的整体环境。5.项目目标评价5.1项目的建设目标该项目共建成104栋（107户）别墅，总建筑面积67212平方米，其中，地上面积41954平方米，地下面积25258平方米。住宅面积62730平方米，公摊面积：4482平方米。“XXXX一期（E、F地块）项目”成功完成了预期的建设目标。5.2项目的效益目标该项目预计实现利润总额22361万元，已实现利润总额21005万元，预计实现净利润14977万元，已实现净利润13963万元。该项目在建设期就已收回全部投资。6.项目后评价结论6.1项目成功度评价（详见附表）6.2项目的主要问题和经验教训部分工程没有进行公开招标投标。本项目共有23家施工单位参与了该工程的建设，其中房屋建筑、安装工程、景观园林工程、外装修工程等3项经过了邀请招标，其他项目均采用办公会的形式确定施工单位的方法。该项目的物资、设备采购共有合同283份，合同金额为8056万元，所有的物资、设备采购未进行公开招投标，只是进行多家供应商比选，通过办公会的形式确定。该项目建筑安装工程施工合同采用的是定额计价方式，没有按照建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）的规定采用清单计价方式。6.3评价结论该项目用较少的人力和资金，并利用北京西山地区的人文、地理、自然环境的优势，高效、快速打造出具有较高品质的别墅项目，成为北京市乃至全国具有一定影响力的别墅项目，创造了较高的品牌价值。虽然在项目的建设过程中，存在一些不足。但总体而言，该项目是成功的，不仅取得了良好的经济效益，也取得了一定的社会效益。7.项目管理建议加强招投标工作我们认为在今后的项目管理过程中，应该加强招投标工作的管理。严格执行国家有关招投标管理的规定，通过招投标，合理、有效的降低工程造价，选择出适当的承包商。规范工程洽商的签证一个项目的实施，工程洽商的签证不可避免，但是要通过正常的程序进行合理的签证。一是要正确理解合同的全部内容，对合同内包含的内容不应该再进行签证，二是对合同外的项目签证应该注意与国家的相关规定保持一致。加强物资采购的招投标工作一个项目的实施，物资的比重在整个项目中占有相当大的比重，因此要高度重视各种物资的采购工作。我们认为在今后的项目管理过程中，要按照国家的相关规定，进行工程物资的招标采购。通过充分的市场竞争和科学的控制措施，既要保证物资质量，又能达到最大限度的降低物资采购成本。科学的采用工程量清单计价方式工程量清单计价方式是一种科学的、先进的工程造价计价方式。并且对大中型建设项目也是强制实施的一种国家规定。我们建议，在今后的项目管理过程中，应根据工程的特点，科学的选择工程量清单计价方式。不仅可以回避法律风险，更重要的是可以有效的提高工程管理效率，对工程造价的控制也能起到良好的作用。建议项目公司按照XX房地产开发项目全过程管理档案的要求，进一步完善档案管理。及时编制“XXXX一期（E、F地块）项目”全面自我总结报告，为今后类似的开发项目提供有益的参考和借鉴。附表：项目成功度评价表评定项目指标项目相关重要性评定等级宏观目标和产业政策重要A决策及其程序重要A布局与规模重要A项目目标及市场重要A设计与技术装备水平次重要B资源和建设条件重要A资金来源和融资次重要B项目进度及其控制次重要B项目质量及其控制次重要B项目投资及其控制次重要B项目经营次重要A机构和管理次重要A项目财务效益重要A项目经济效益和影响重要A社会和环境影响次重要A项目可持续性次重要A项目总评成功 注：1项目相关重要性：分为重要、次重要、不重要2评定等级分为：A-成功、B-基本成功、C-部分成功、D-不成功、E-失败附图：项目地理位置示意图本案