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商业业态布局规划建议

商业业态布局规划建议

四 川 领 先 行
二00六年六月
一、 业态规划的目的
1、 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
2、 指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。
3、 为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。

二、 业态规划的原则
1、 租金贡献率优先原则。
入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。
2 人气贡献率优先原则。
入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。
3、 高品质优先原则。
同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。
4、 配套的原则。
所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。

三、 商业区域的划分
根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理，其余按照各自楼栋的楼层着重向处理。
1、 横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散，为楼上商家提供随机性客源支撑。
2、 纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系，其次再考虑相邻楼栋的之间关系。

结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。
3、 一楼整层区域：包括1-5号楼的一层。主要以服装为主，其次细分层各个类别。
4、 2号楼区域：包括2号楼的2-4层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。
5、 3号楼区域：包括3号楼的2-4层。主要以餐饮为主。
6、 4号楼区域：包括4号楼的2-4层，主要以政府机构和健康消费为主题。
7、 5号楼区域：包括5号楼的2-4层，主要以私密性消费和社区配套为主。
8、 1号楼A区域：包括1号楼A的2-4层，主要以到达型消费和主题商场为主。
9、 1号楼通道：包括1号楼AB结合走廊的部分，主要以能够聚集人流的小店面为主。
10、 1号楼B区域：主力店。

四、 主要业态划分说明
1、一楼区域
n 主要业态：服装
n 细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具
n 辅助业态：社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼
n 定位原因：
Ø 服装最聚集人气，有利整个商场经营；
Ø 服装可以承受较高租金，支撑销售；
Ø 服装经营商家数量足够多，有利招商；
Ø 形成足够的规模，服装商场才有竞争力；
Ø 全国各地产权商场，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。
n 细分业态说明：
Ø 1、品牌服装：
临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力，需要实力厂家支持；
临主干道人气却不是最旺，最有利形象展示。品牌店不能够为商场创造人气，只能创造品质；
品牌服装安排在主力百货店两侧，容易形成良性互动；
此区域可以穿插个别高品质业态，比如珠宝、眼镜等等；
主要以成熟女性和成功男士为主要客户。
类比商家：七匹狼、哥弟、圣大保罗、ITAT、庄吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……
Ø 2、休闲服装
租金承受能力其次，人气聚集能力第一；此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。能够衔接品牌服装和体育服装，同时为网吧提供客户。主要以青少年为主要消费对象。
类比商家：真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路……
Ø 3、体育服装
市场需求量不是很大，因而人气不旺，所以安排在项目的最后面；
租金贡献较好，安排在一楼次入口旁；
主要消费者为学生和年轻人，同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。
类比商家：李宁、双星、耐克、鸿星尔克……
Ø ４、体育用品
体育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人气吸引力却很弱，因而放在体育服装的后面，从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。希望通过1栋通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。
类比商家：巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特……
Ø ５、花鸟鱼虫
延承该区域目前自发形成的市场的现状，在此基础上进行升级换代并统一规范经营，打造成为汉中独具特色的专业市场和客户休闲街道，主要的老年消费群体也会有益的补充项目的客户人流。
Ø ６、饰品化妆品玩具礼品
化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩，同时为一楼的普通服装提供客源引导和疏散，解决狭长的走廊的人流聚集，同时为二楼的商家提供补充客源。
此区域配合部分休闲区域和随机性消费的休闲食品店，吸引往来客户停留休息。
类比商家：石头记、晶晶饰品、快三秒、珍珠奶茶……
Ø ７、普通服装鞋帽
中低价位的服装鞋帽产品对于大型商场的人气提升比较重要，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换率带来的不良影响。
Ø ８、社区配套
因本项目有相当体量的住宅和商务公寓，商业配套必须解决掉他们以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。
考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在５号楼的一层。
类比业态：干洗店、票务、烟酒干杂、米面粮油、净菜净肉专卖、诊所、药店、中介……
Ø ９、银行金融
大体量的商业项目必须有２个以上的银行作为配套，但是由于银行不能够吸引人流，经常占据主要口岸的金融机构对于商业项目的整体商气又非常大的不良影响。建议将银行放在边角花鸟虫鱼的两侧，可以同其他项目间作一个过渡。同时必须限制银行的租赁面积不能太大，主要入口的转角和临天汉大道和太白路方向绝对不允许银行入驻。

2、1号楼A区域
n 主要业态：居家生活广场（家具、床上用品、窗帘布艺）
n 辅助业态：文化用品、办公用品、美发厅、个性小店
n 细分业态：各市家具、桌椅、厨房成套设备、床上用品、窗帘、居家服、居家饰品
n 备选业态：家电卖场、电脑通讯、书城、迪吧、漫摇吧、歌城、洗浴中心
n 操作思路：
Ø 按照居家生活广场为蓝本进行招商统一运营，同各次主力店的谈判依然继续，最终根据实际情况进行权衡取舍。
Ø 首选运营居家生活广场、次选专业店租赁、最后选择公司自营家具城等商铺销售完毕后看情况处理。
n 定位原因：
Ø 楼层较高展示效果也不太好，随机消费的客户较难到达，必须是目的消费；
Ø 单体体量较大，分割内街容易形成死角，不利销售；
Ø 电器卖场、通讯城、书城等谈判困难，租金很低；
Ø 汉中家具城郊多，分散较广，本项目地处中心，具有地位优势；
Ø 很多家具城仅仅为家具用品，产品集成化程度较低，不符合行业发展规律；
Ø 居家生活用品可以吸引家庭消费，对项目人气有一定帮助；
Ø 自己运营居家生活广场，可以得到较高的租金回报。
n 类比商家：红苹果、香港皇朝、富安娜、方太、欧芮橱柜、水星家访、兰花草……

3、２号楼区域
n 主要业态：咖啡西餐、美容婚庆
n 细分业态：咖啡、西餐、甜点屋、啤酒馆、医学美容、生活美容、婚纱摄影、婚庆用品
n 备选业态：特指四楼，如果招商进展不顺利，可以考虑茶楼、棋牌等、餐饮等同3号楼雷同商家
n 商家要求：具有一定的品牌，经营面积单店300平米以上，店面形象良好，经营者有素养
n 定位原因：
Ø 临天汉大道方向的商家必须展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；
Ø 必须有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；
Ø 消费群体最好是中高端人群，以便同一楼的品牌服装相呼应；
Ø 麦当劳占据一楼入口，楼上须有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流；
Ø 二楼经营餐饮，可以同3号楼的中式餐饮相衔接；
Ø 同百货主力店的天桥有利于分享主力店的人流，保证经营所需的客源。
n 类比商家：上岛咖啡、良木缘、豪客来、德克士、金夫人、新新娘、古摄影、诗丽堂、自然美、佐登尼斯……

4、3号楼区域
n 主要业态：餐饮
n 细分业态：当地小吃、中式快餐、中餐、川菜、火锅、特色餐饮
n 商家要求：具有一定的品牌，经营面积单店300平米以上，店面形象良好，经营者有素养
n 定位原因：
Ø 餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；
Ø 可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费可群带动商场经营；
Ø 临太白路不是快车道，有足够的场地停车；
Ø 餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；
Ø 餐饮可以带动茶楼保健和健身等的消费；
n 类比商家：羊肉泡馍、岐山绍子面、永和豆浆、刘一手、老房子、味道江湖、巴西烤肉……

5、4号楼区域
n 主要业态：健身、行政
n 辅助业态：其他特色店面
n 细分业态：台球、乒乓球、机械健身等室内运动，瑜伽、跆拳道、球操、舞蹈等技巧性减肥束身运动。
n 备选业态：特指4楼，保险公司、职业学校、人才市场
n 定位原因：
Ø 本楼栋同5号楼类似，但是地理位置要优于5号楼，因此在业态选择上首先满足5号楼；
Ø 健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享；
Ø 通过杨董的关系，沟通江项目租赁给政府相关部门的服务中心，强制某类高消费人群必须定时到达项目；
Ø 政府部门的服务中心同一楼的花鸟鱼虫相当于办脱离项目的一个单独商业体；
Ø 健身商家根据实际面积紧凑安排，剩余三四楼面积为其他板块富裕或者未考虑到的业态作调整空间。
n 类比商家：区政府行政服务大厅、市工商办证中心、浩沙、冠军之夜、英派斯、美格菲……

6、5号楼区域
n 主要业态：网吧、茶楼
n 辅助业态：电玩、游戏、培训；保健、浴足、按摩、棋牌
n 备选业态：健身活动，当某些业态招商不成功的时候，就将4号楼的健身安排到本区域，4号楼另作计划
n 定位原因：
Ø 5号楼最偏僻，适合目的性较强的私密型消费业态经营；
Ø 楼上为住家户，不能够有噪音和油烟等污染因素；
Ø 茶楼休闲等为3号楼的餐饮客户提供了后续消费场所，可以承接客源；
Ø 网吧同一楼的运动和休闲服装客户关联，也是餐饮后的休闲场所之一，可以相互映衬。
n 类比商家：星美、北大青鸟、富桥、良子……

五、 业态控制和调整
根据招商进展的情况，具体商家的区位选择肯定不会完全按照业态绘画进行配比，就需要对业主、商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。
业态调整
1、 各个业态区域可以有不超过20%的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的液态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。
2、 本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域（上下或左右）的业态商家。
3、 本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。
4、 如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。
业态控制
1、 品牌越强大的商家越优先选择商铺。
2、 关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营。
3、 不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。
4、 对于形象面位置，同购买商铺的业主和商家签订《商铺形象和装修规定》等文件，以较高的店面投入限制部分没有实力的商家入场。
5、 收取购买商铺业主一定的管理保证金，在租赁商家开业6个月后，符合合同约定的业态和形象，则退还保证金。
6、 同业主和商家签订《商业经营管理协议》，并明确规定商家和业主的租赁协议必须有商场管理公司签章备案才能生效，以次掌握对商场的绝对控制权。

六、 业态规划示意图

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