住宅定价学习汇总.pdf

中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 1住住宅宅定定价价学学习习汇汇总总住宅定价有哪些方法？我们一般常用哪种方法？11.成成本本导导向向定定价价法法是最理性的定价方法，但成本难以确定；缺乏市场比较性。所以不符合市场流行趋势。22.客客户户导导向向定定价价法法最感性的定价方法受消费心理影响严重，客户的意志难以把握。33.市市场场比比较较法法从市场的角度出发，能为市场接受；是最常用的定价方法，具有较强的说服力。在现在的房地产定价方法中，一般都是运用市市场场比比较较法法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用。一一：基基本本思思路路和和概概念念：市场比较定价法就是依据市场上在售楼盘的价格，确定可比案例及权重系数得到项目静态价格，在辅之以交通，配套，人流，教育等周边环境，根据未来价格成长情况得出标的楼盘价格的一种方法。市场比较定价法的操作流程：市场比较法的最重要的是要通过对对比比项项目目推导出项目均价我们接下来按步骤分步解答并推算项目均价。1.第一步：选择对比产品及相应权重。（怎么选择竞品）在寻找对比竞品中，有的项目感觉竞争项目很多，不知如何筛选？而有的项目又找不到可比对象，不知怎么办？那么如何寻找比较对象呢？中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 1在比较对象的选择时，根据竞争度的不同，调整选择的范围：竞争度越高的产品，如多层项目，应缩小比较范围，突出重点可比较项目；竞争度低的产品，如别墅、创新型产品，应通过扩大比较范围来找到比较的对象。具有市场比较价值的楼盘一般为 4或 5个，而且具备典型性至少 1个。*切记：要找的竞品，必须是客户头脑中的竞品，这就要求征求广泛的销售人员的意见，而非凭策划人员个人想象做主选择比较对象。竞品怎么比：竞品怎么比：1.一是要比点而非比面，在户型基础上必须是近似的楼型、位置、楼层、面积段、景观情况的点对点的比较，而非项目之间或是同一户型但其他因素差别很大的比较。2.二是比价还要比量，即根据竞品户型在某一价格下的成交速度来判断本项目价格的成交情况。3.三是要比动还要比静，比如竞品数月前的价格应根据市场波动予以修正。4.根据与项目的竞争关系如：客户重叠程度、和项目距离的远近等来评定项目权重，并根据各项比准指标进行打分。项目权重比例参考：项目权重比例参考：确确定定比比较较因因素素及及相相应应权权重重从地段价值、产品素质、环境设计、开发品牌、物业品牌等方面确定可比参数及权重。66大大影影响响因因素素权权重重参参考考1.比较因素的选择不应过多过细。2.根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 13.消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。4.一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。确确定定比比较较因因素素及及相相应应权权重重参参考考计计价价公公式式：SS ii=11 00 00%VV ii=tt ii ff iiPP 00=PP ii SS ii VV ii 第第三三步步：专专家家打打分分，并并进进行行计计算算和和调调整整1.专家打分法在操作过程中，由于存在个人偏好以及个人理解的不同，因此需要有一套科学的方法尽量减少主观的影响带来的不确定性：2.在打分之前，所有参与人员对对比项目必须要有全面的了解。3.要有明确的比较基准。4.在打分过程中，要有科学严谨的操作方法，如对每一项打分采 5.取平均值或者去除最高最低求均值法等。6.打完分，还应该根据市场状况进行调整，此过程也应该集合所，有专家的意见，避免主观臆断。打打分分方方法法的的说说明明：打分取值区间：-5 5；打分方式：打本项目得分；分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间 1 0；22 99项项打打分分的的比比准准指指标标：1.区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性；2.规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园；3.林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新；4.景观及视野：景观内容/景观面宽；5.品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示；中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 16.项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象。具具体体对对比比项项目目权权重重及及打打分分数数值值案案例例参参考考：中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 1中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 1中国指数研究院杨龙龙 1 8 9 1 1 5 1 4 6 7 1通通过过与与市市场场竞竞品品比比较较，我我们们得得出出市市场场比比准准均均价价为为：11 33 22 66 00元元/。同同时时结结合合开开发发商商的的成成本本和和利利润润目目标标，以以及及对对去去化化速速度度、现现金金流流的的要要求求，可可以以做做适适度度调调整整。从从而而得得出出项项目目的的整整体体均均价价为为 11 33 00 22 00元元/。在在项项目目的的整整体体均均价价确确定定之之后后，下下一一步步需需要要确确定定项项目目各各项项价价差差，然然后后生生成成价价格格表表，这这是是整整个个项项目目开开盘盘前前期期最最重重要要的的一一项项工工作作。