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1、 四、投资规划——战略依据 （一）三年发展计划 在公司正式成立并启动运行后的3年内，计划通过两个项目的开发进行公司的第一次创业，以此奠定良好的技术与资金基础。经过细致周密的市场调查分析，并综合武汉市房地产业发展的具体情况，计划从旧城改造入手，以稳步发展的战略，扩大规模，以实现企业的可持续性发展目标。 （二）五年发展规划 在初始创业阶段，力求储备一定量未来可发展用地。3年后公司将进入第二个全新的发展时期---五年发展规划期。在这个发展时期内将在原有的基础上加快开发速度、扩大开发规模，保持年开发量在15万平方米~20万平方米的水平。同时销售量保持在10万平米左右。
2、 五、投资收益——利润依据 （一）投资估算 项目投资估算依据 （1）项目A：占地约20亩，规划建面实现5万平米，销售均价取2200元/平米，整个项目建设期从2003年7月到2005年4月份，开发周期22个月，经营期截止到2005年4月； （2）项目B：占地50亩，规划建面约10万平米，平均销售价格取2300元/平米；整个项目建设期从2004年1月到2006年6月份，开发周期为2年半，经营期截止2006年6月 （3）建安成本参考武汉房地产市场在建及已完成的同类项目的成本、费用水平； （4）地价取城区和郊区地价的平衡值，； （5）各项税费按武汉市现行收费标准，营业税销售收入的
3、5.65%计算， 1、开发成本估算 （1）土地成本 地价按100万元/亩计算，合约1500元/平米（占地），按容积率折合单方建筑面积400元/平米 （2）前期工程费 150元/平米，含三通一平、勘察设计、规费、城市基础设施配套费等； （3）建安工程费 900元/平米，以高层占20%、小高层占70%、多层占10%的比例加权平均成本； （4）小区基础设施与配套工程 120元/平米，包括道路、水电工程、园林绿化工程等； （5）不可预见费 20元/平米，按土地成本、前期工程、建安工程基础配套工程成本和的2%计算； （6）管理费 20元/平米，按建安成本的2%计算； （7
4、资金成本 50元/平米，为银行贷款和融资成本，第一个项目资金需求量不大，资金成本按30元/平米计算，第二个项目规模大，资金需求量大，资金成本按50元/平米计算； （8）营销成本 100元/平米，包括广宣推广和销售费； （9）税费 160元/平米，包括营业税、维修基金及交易税费等； 合计投资成本：1900~1920元/平米，成本可控制在1900元/平米左右 2、三年资金流量计划预测 根据三年发展计划和投资成本估算，综合两个项目的资金流量（见附表），得出合并资金流量情况如下表： 项目 合计 2003年 2004年 2005年 2006年 7.8 9.10 1
5、1.12 1.2 3.4 5.6 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 投资 28700 2010 325 1225 5205 1405 2515 2085 1860 2190 1710 1005 1500 1200 1170 1530 900 860 10 A 9500 2010 325 1225 975 1075 1075 845 600 750 490 135 B 19200 —
6、— —— —— 4230 330 1440 1240 1260 1440 1220 870 1500 1200 1170 1530 900 860 10 收入 32560 0 0 200 800 1000 1500 1500 2800 4500 2300 1760 3000 3000 3500 3500 2000 1000 200 A 10560 —— —— 200 800 1000 1500 1500 2000 2500 800 260 B 2200
7、0 —— —— —— —— —— —— —— 800 2000 1500 1500 3000 3000 3500 3500 2000 1000 200 差额 3860 2010 325 1025 4405 405 1015 585 940 2310 590 755 1500 1800 2330 1970 1100 140 190 累计 3860 2010 2335 3360 7765 8170 9185 9770 8830 6520 5930 5175 3675 1875 455
8、 2425 3525 3385 3195 资金流通图 （二）资金筹措 1、资金来源与运用表 项目 合计 2003年 2004年 2005年 2006年 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 资金运用 2010 325 1225 5205 1405 2515 2085 1860 2190 1710 1005 1500 1200 1170 1530 900 8
9、60 10 投资 2010 325 1225 5205 1405 2515 2085 1860 2190 1710 1005 1500 1200 1170 1530 900 860 10 资金来源 2010 325 1225 5205 1405 2515 2085 2800 4500 2300 1760 3000 3000 3500 3500 2000 1000 200 自有资金 2010 325 25 405 5 15 85
10、 银行贷款 1000 4000 400 1000 500 销预售收入 200 800 1000 1500 1500 2800 4500 2300 1760 3000 3000 3500 3500 2000 1000 200 资金结余 0 0 0 0 0 0 0 940 2310 590 755 1500 1800 2330 1970 1100 140 190 2、资金计划 （1）两个项目运作需资金9770万元
11、其中自有资金2870万元，银行贷款6900万元； （2）在第一个项目启动后带来销售收入前资金缺口将达到3560万元，拟投入自有资金2360万元、银行贷款1000万元解决； （3）预计资金峰值出现在2004年1~2月份，预测达到5205万元，拟通过银行贷款4000万元、自有资金405万元、预售收入800万元来弥补资金缺口； （4）2004年3月到8月资金需求为6005万元，可以投入自有资金105万元、银行贷款1900万元、销预售收入4000万元解决；2004年9月后资金流为正值，无资金缺口； （5）资金偿还计划为： 2005年11月还贷1000万元，2006年1月还贷4000万元， 3
12、月还贷400万元，5月还贷1000万元，7月还贷500万元，偿还贷款本金来源于销售收入； 利息支付计划为： 2004年12月支付利息（150万元+200万元）共350万元，2005年12月支付利息300万元； （三）项目财务评价 1、损益表及静态赢利分析 （1）损益表 序号 项目名称 金额（万元） 1 预销售收入 32560 总成本费用 28700 2 利润总额 3860 （2）评价指标 A、全部投资的投资利润率=利润总额 / 总投资额 * 100%=3860 / 28700 *100%
13、 =13.45% B、项目销售利润率=利润总额 / 销售收入 * 100%=3860 / 32560 * 100% =11.86% 投资总成本占销售收入的比例为：28700 / 32560 *100% = 88.15% C、投资回报率 实际资金运作中需9770万元资金就可以启动，三年纯利润3860万元 投资的资金回报率为：3860 / 9770 *100% =40%，年投资资金回报率为13%左右。 D、静态投资回收期
14、 静态投资回收期T=14-1+455/2330=13.2，即静态投资回收期26.4个月。 由于以上数据的计算是按假定条件计算的，其中大部分数据遵循会计谨慎性原则，因此项目在实际运作中有一定的利润空间。从以上各指标来看，说明项目开发是有利可图的。 2、动态经济效益分析 （1）动态资金流量（全部投资）表 项目 合计 2003年 2004年 2005年 2006年 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6 7.8 9.10 11.12 1.2 3.4 5.6
15、 现金流出 28700 2010 325 1225 5205 1405 2515 2085 1860 2190 1710 1005 1500 1200 1170 1530 900 860 10 A 9500 2010 325 1225 975 1075 1075 845 600 750 490 135 B 19200 —— —— —— 4230 330 1440 1240 1260 1440 1220 870 1500 1200 1170 1530 900
16、 860 10 现金流出现值 1952 306 1121 4625 1212 2106 1695 1468 1678 1272 726 1052 817 773 982 561 520 6 现金流入 32560 0 0 200 800 1000 1500 1500 2800 4500 2300 1760 3000 3000 3500 3500 2000 1000 200 A 10560 —— —— 200 800 1000 1500 1500 2000 2500 800
17、260 B 22000 —— —— —— —— —— —— —— 800 2000 1500 1500 3000 3000 3500 3500 2000 1000 200 现金流入现值 0 0 183 711 863 1256 1220 2210 3449 1711 1271 2104 2043 2314 2247 1246 605 117 净现金流量 3860 2010 325 1025 4405 405 1015 585 940 2310 5
18、90 755 1500 1800 2330 1970 1100 140 190 净现金流量现值 1952 306 938 3914 349 850 475 742 1771 439 545 1052 1226 1541 1265 685 85 111 累计净现金流量 3860 2010 2335 3360 7765 8170 9185 9770 8830 6520 5930 5175 3675 1875 455 2425 3525 3665 3860 累计净现金流量现值
19、 1952 2258 3196 7110 7459 8309 8784 8042 6271 5832 5287 4235 3009 1468 203 482 567 678 注：年基准折现率I取18%，则2个月单位基准折现率I为3% （2）指标评价 A、累计净现金流量净现值NPV（折现率i=3%） = 678 > 0 ，表明项目在经济上可以接受； B、动态投资回收期T=16-1+482/685=15.7，即动态回收期为31.4个月； 3、盈亏平衡分析 （1）销售面积盈亏平衡点 两个项目加权销售均价为2250元/平米，综合
20、成本为28700万元 销售面积盈亏平衡点=总成本 / 销售均价 = 28700 / 2250=12.75万平米 占计划销售量的85%，即当实际销售量达到计划销售量的92.6%时，项目达到盈亏平衡点 （2）销售价格盈亏点 销售价格盈亏平衡点=总成本 / 销售量 =28700 / 15 =1913元/平米 占计划销售价格的85%，即当实际销售价格达到计划销售价格的855时，项目处于盈亏平衡点。 盈亏平衡分析显示当项目销售面积、销售价格达到项目销售预期的855时，项目处于盈亏平衡点。由于分析时始终坚持谨慎性原则，因此在实际中应该有较大的弹性。 六、投资风险分析
21、 “天下没有免费的午餐”，投资收益高同时风险也大。我们在公司正常运作和经营期间会面临一系列风险，这些风险是我们应该重点研究的。对于每一个可能出现的风险，我们将做专门的“风险减弱报告”等系统风险预警措施，以获取可靠的高回报。 1、政策性风险 产业政策风险 武汉市经济发展潜力巨大，在未来几年产业经济结构将发生较大的变化。这样因产业政策的变化和产业结构的变化将导致武汉市房地产商品需求结构的变化，会对房地产经营产生风险。对此因素带来的风险，可以通过成立专门的市场研究部门和专人负责跟踪武汉市房地产市场变化动态，在风险因素产生不利效果前及时调整投资策略，避免损失。 土地使用制度变化风险 未
22、来武汉市将出台一系列新的土地使用制度。如目前土地实行公开挂牌交易，增加了获取土地资源的机会，但同时也导致高地价风险，增加了经营的难度。对此，可以运用“产品市场法则”来调整投资策略，即以“项目寻找土地”的思路，按“市场分析—客户需求分析—产品价格分析—市场定位——方案比较—投标策略”的步骤来进行投资决策。 金融政策变化风险 银行金融机构贷款政策的变化将对项目正常运作产生不利影响，融资不成功导致项目烂尾的事常有发生。还 有银行按揭政策的变化会对居民买房支付能力产生很大影响 审批手续过程风险 工程建设过程长，各种审批手续多，若因审批过程拖延而导致建设期、交易期延长，将带来经营损失。对此我们
23、将成立由经验丰富、活动能力强的专门部门，负责审批等事宜。 2、经济性风险 市场供求变化风险 武汉市房地产市场目前还没有出现明显的“泡沫“，低房价带来大发展空间。武汉市房地产市场供给和需求的变化将是我们投资时机选择的重要依据。这种市场性风险将由专业市场研究人员负责。 3、开发经营性风险 开发时间过长带来的规划落伍 项目的规划设计理念从现时对比竞争环境来讲，具有一定的超前性，但也仅只是在现阶段的超前，随着市场发展的日益加快、专业竞争的日益激烈，当我们的规划在比照2004、2005、2006年的市场态势时势必落伍，而此时正是项目产品市场价格提升、销售上量、利润实现之时，落伍的
24、规划与强烈的经营要求所带来的反差就形成了项目的规划风险，在常青花园、 百步亭花园、南湖花园等大盘的实际操作中，其前期规划均被一再修改和推翻，由此可见一斑。为此，对策如下： ·项目在具体理念形成中，应具有较强的层次性，以备后期卖点提升和变化。 ·其建筑形态和建筑风格要具有多元性和兼容性。 ·一次规划分期设计。 产品价格性能比失衡带来的墙里开花墙外香 武汉市房地产市场纵然有前几年的辉煌发展，但并没有出现从量到质的改变，这个市场仍然是一个价格制约型的成长型市场，这个市场告诉我们，中低价房仍将是市场消费的主题，这就是为什么经济实用房和低价房热销的原因，如常青花园、百步亭花园、翰林苑、南
25、波湾等；也是高品位、高价位房屋滞销的原因，如都市经典、蓝湾俊园、名都花园、丽岛花园等。我们认为当市场无法承受过高的单价时，则产品在其高性能上的成本投入亦将随之失效，另一方面，竞争者众，市场对比成交明显，广告一旦投入市场，所带来的客户如果不能获得高性价比的优势产品，势必将购买资金投入到性价比较高的其它楼盘，从而形成墙里开花墙外香的窘境。对策如下： ·在确认目标消费群体后，认真而全面地研究目标消费群体对产品各项功能的真实需求，确定项目功能； ·在确保目标消费群体对产品功能满足后，严格控制产品成本的投入面和投入深度，形成相对价格优势。 单位时间内产品销售量过大而带来的产品积压和资金回笼受阻
26、 未来武汉市房地产市场将更加激烈，销售将成为成败关键。销售计划若不能有效实施，可能带来产品积压局面，资金周转受阻。对此，将合理安排销售周期，注重全程对区域及重点竞争项目市场调查，以确定恰当的入市时机，实现顺利销售，缓解资金压力。 成本控制不当、采取传统营销方式带来的售价高、销售受阻风险 若在开发过程中不严格控制开发成本，势必抬高售价，构成营销障碍。同时成本高，造成利润率低。对此，从开发全程各个环节严格控制成本，采取多层次、多方位的营销渠道来减弱风险。 开发流程复杂，乙方众多，由于协调不力而带来的纠纷风险房地产项目开发纵深时间长，各项法律关系错综复杂，加之乙方众多，在管理协调中又要求统一管理、平等对待，这就需要十分高超的管理艺术，否则纷争一旦出现，将会对项目带来诸多负面影响，甚至危害到项目的口碑和成败，如资金不足导致的停工、恶性工程事故、债务纠纷、帐务冻结、财产查封、克扣工人工资、利用工地消脏窝脏等，再如随意泄露项目机密、向外传播悲观失望情绪等，我们在项目开发过程中将采用积极的全员营销政策、制定科学合理的管理协调机制来保证项目工程进度顺利。
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