商品房销售流程控制制度.doc

商品房销售流程控制制度
第一章 总则
第一条 为加强集团公司对各项目销售工作的管理，明确责任，使工作有序开展，特制定本制度。
第二条 适用范围
本制度适用于集团公司所有开发建设工程项目，包括公司新建、扩建、改建等工程项目的内部整个营销系统.
第二章 认购流程
第三条 售楼处应遵守法律、法规以及地方房地产主管部门制定的关于商品房预售、现售的相关规定.
第四条 客户第一次进入售楼处
（一) 置业顾问应向客户展示并说明有关文件及证书。
(二） 置业顾问应按《销讲》的要求向客户介绍楼盘,带其参观模型、样板房，重点展示项目及房型优点。
《销讲》为营销中心制定，并经项目工程部、法务室审核无误的关于商品房销售的宣讲文本。
(三) 置业顾问在经理处确认可售房源后，根据客户需求，推荐适合房源，并准备备选单元.
（四) 客户确认单元时，职业顾问应向客户如实说明该单元的有关情况，如有条件带其实地考察。
第五条 客户认购
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(一) 意向认购客户需出示本人身份证，明确付款方式。客户如需按揭贷款购房，职业顾问应首先安排银行与其见面，咨询贷款细节。
（二） 置业顾问引领客户至财务部缴纳两万元定金，签署《商品房认购协议》，留存客户身份证复印件,并交付客户《购房须知》,加以解释说明。
第六条 《商品房认购协议》为格式文本，不可随意更改。如遇特殊情况需要改动，须由经理上报总监,与集团法务室沟通同意后,经批准方可执行。
第三章 签约流程
第七条 签订《商品房认购协议》时,置业顾问告知客户须在14日内签约,并与客户预约好签约时间。
第八条 认购后的第一天将认购房源报解押，资金部须在7日内完成解押，如逾期，则相应顺延客户签约时限.
第九条 置业顾问积极联系客户,确保在约定时间前签约。
第十条 贷款客户
(一） 置业顾问敦促贷款客户及时向银行提供按揭资料。
（二) 销售经理、助理与银行和资金部建立信息互通制度，及时了解客户的贷款情况。
(三） 置业顾问根据银行对客户资料初步审批的结果作出相应处理:
1、如银行审批通过,则通知客户按期交款签约；
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2、如银行审批额度不足，则通知客户追加首付款额度;
3、如银行审批不通过，则换为一次性付款或及时办理退定手续。
第十一条 正常签约
（一) 房源解押后，客户在《认购协议》规定的时间或可顺延的时间范围内签约的，正常办理。
（二）销售员在行政人员处领取认购书、优惠审批单（如有)，并准确填写合同评审单，同时约定相关银行按揭人员.
第十二条 催告后7天内签约
(一) 客户在认购后14天内或可顺延时间内未签约的，第十五天或可顺延时间的第二天向其发出催告函，告知其须在收函后7天内前来签约（销售员以短信方式再与客户确认)，逾期此单元将由我方另行销售，定金不予退还。
(二） 客户如在7天催告期内前来签约的，需根据实际情况,填写合同评审单,交由销售经理上报销售总监签字后,方可办理。
第十三条 7天催告期后签约
(一） 客户在7天催告期内未签约的，第8天发出向其律师函，告知其我方将此单元另行销售，定金不予退还。
（二) 客户在7天催告期后前来签约的，原则上不予办理；如遇特殊情况，客户写出情况说明，经审查确无恶意拖延，并对公司未造成影响的，经案场经理审核，上报总监及分管副总裁批准.
第十四条 签约过程
（一) 置业顾问确认产权人身份证件等相关证件及客户按揭材
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料。
(二) 置业顾问将《合同评审单》及《优惠审批单》(如有)交与客户确认后，交销售经理签字确认。
(三） 确认产权人所有签约资料后，销售员在南京市房地产网站准确录入客户合同，并进行电子文本审核。
（四) 销售员打印合同并指导客户签订合同。
核对房号、单价、总价、付款方式、交付时间，并提醒客户注意附件中关于封闭阳台及空调补贴的条款。
(五） 将《告客户书》交与客户。
(六） 签证前再次审核合同.
（七） 合同签证。
（八) 每月根据财务提供的应收账款清单，进行跟踪催告付款情况。
(九) 将前后的合同送档案室保存，相关复印件营销中心保存。
第四章 退房流程
第十五条 规定签约时间内或可延迟时间内的退房
(一) 客户未签订《南京市商品房预售合同》，签署《认购协议》三周内提出退房申请,由案场填写《退房审批表》,经销售经理核对情况后，逐级上报，由分管副总裁批示是否可退。
（二) 客户客户未签订《南京市商品房预售合同》,签署《认购协议》三周以后提出退房的,参照“开发商终止"合同处理方法办理。
第十六条 逾期未签《南京市商品房预售合同》的退房
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（一） 以开发商终止合同处理。
（二) 相关房源另行出售，定金没收.如有争议,提交法务室处理。
第五章 优惠审批流程
第十七条 总经理以上（含总经理）人员及其近亲属购房优惠
无论是否提出优惠申请，案场均应报分管副总裁审核，提出申请的报董事会批准。
第十八条 总经理以下人员及其近亲属购房优惠
无论是否提出优惠申请，案场均应报分管副总裁，提出申请的需分管副总裁批准。
第十九条 公司关系户购房优惠
提出优惠申请的,案场报分管副总裁审核，并报董事会批准。
第六章 罚则
第二十条 为确保本制度的有效实施，对违反上述规定的相关责任人员，视情节轻重和违反次数,分别给予以下惩罚：
（一） 警告:即时给予口头或书面告诫；
（二） 经济处罚:给予一次性50-200元经济惩罚;
(三) 扣发奖金；
(四） 降职降薪;
(五） 留职察看；
（六） 解聘、开除.
第七章 附则
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第二十一条 本制度由集团总裁核准后实施,修改时亦同. 第二十二条 本制度解释权、监督执行权归集团总经办。 第二十三条 本制度自颁布之日起正式执行，前期与本制度不一致的相关规定自行废止.
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