1、
我国BT模式存在的问题及解决思路
摘要：目前，我国以BＴ模式进行房地产开发，遇到以下问题和困境，如：回购出现问题；项目前期周期太长，手续繁琐，双方资源消耗严重，且成功率很低；工程价款(回购款)在项目交付后出现争议等。而国内外也有许多成功案例，如中国水电武清新城BT项目的运作成功及等给我们提供了许多宝贵经验。
关键词：BT模式，武清，问题，回购款。
采用BT模式建设的项目，政府将项目的融资和建设的特许权转让给投资方；项目投资方是依法注册的国有建筑企业或民营企业；银行或其他金融机构根据项目的未来收益情况为项目提供融资贷款。政府根据当地社会和经济发展的需要，对建设进行项目立项，进行项目
2、建议书编制、委托相关技术单位进行可行性研究和编制可行性研究报告、筹划报批等的前期准备工作，政府部门委托下属公司或咨询中介公司对项目进行BT招标；与经过评标选择出来的中标人(投资方)签订BT投资合同；然后，中标人(投资方)组建BT项目公司，项目公司在项目建设期代表政府行使业主职能，负责项目的投融资、建设期间的管理，并承担建设期间的风险。当项目建成竣工后，按照BT合同，投资方将完工的项目移交给政府。政府按约定总价(或完工后评估总价)分期偿还投资方的融资和建设费用。政府及管理部门在BT投资全过程中行使监管、指导职能，保证BT投资项目的顺利融资、建成、移交 。
BT模式的房地产开发在国外已经日趋成熟
3、而在我国BT模式尚处在尝试阶段，存在着种种问题和风险。一是，回购出现问题，即项目移交后政府没有按照合同约定按期、足额支付工程价款，这是最严重的。二是，项目前期周期太长，手续繁琐，双方资源消耗严重，且成功率很低。三是，工程价款(回购款)在项目交付后出现争议。
随着BT模式在中国的逐渐发展，我国也出现了许多成功的案例，如：
中国水电武清新城BT项目。天津市武清区位于天津西北部，地处京津两市之间，距离北京71公里，距天津市区25公里，武清开发区是1991年12月经国务院批准准设立的国家级高新技术产业区。地处京津发展主轴的中间核心位置，区域优势明显，有利于大型项目的建设，有利于BT模式的开发。天
4、津市政府对中国水电资金、业绩及品牌等综合实力很认可。中国水电与天津市政府也建立了良好的关系。2009年7月30日，中国水电房地产公司董事长夏进，路桥公司董事长汤明与天津市武清区政府草签了武清“新城开发”BT项目《投资合作合同》《投资建设合同》。该项目主要内容是完成武清开发区35.5平方公里基础设施建设和130万平方米的回迁安置房建设，总投资80亿，是当年最大的单笔BT项目合同。2009年10月10日，中国水电武清BT项目前期工作正式组建并进驻天津；2009年10月12日武清BT项目市政工程破土动工。
同样的由于BT模式自身的风险性，武清BT模式的开发也不例外。但是，中国水电集团在分析风险后制
5、定了相关策略并严格实施，取得了很好地效果。
一是：让不该发生的不发生。在武清项目决策过程中，水电路桥公司组织专家团队对项目进行了前期考察，开展以风险控制为重点的可行性研究，在项目可编制过程中，合理把控公司的融资能力，降低超自身能力投资带来的风险，防范资金链断裂。合理预计未来现金流量，对项目净现值、内部收益率、投资回收期等指标进行严格测算，并进行压力测试，保证项目的各项指标达到要求。形成项目分析报告提交公司投资评审委员会进行论证。评委会对项目的论证周密细致，特别对项目的合规性和地方政府的履约保证措施重点关注。要求水电路桥公司与地方政府进一步沟通落实，获得合法担保。之后提交集团策略，经总经理办公
6、会研究，董事会审批以后，项目才能开始是执行实施。经过层层把关，使得各种风险因素得到层层揭示，对风险防控措施得到落实，为风险控制奠定坚实的基础。
二是：超前谋划回购款工作。项目公司领导班子从武清项目建设伊始，就深刻认识到回购款回收工作的重要性和艰巨性。领导班子在确定现场施工工作顺利进行的同时，着手回购款工作。一是加强高层对接，始终保持与地方政府的融洽关系，二是抓好建设工作，确保按期履约，为回购款回收创造有利条件。三是做好过程审计和过程确认，及时做好回购款金额的确认，为回购款回收提供合理依据。四是合理利用一切有利条件和机会，加大回购款回收力度。五是开拓思路，创新回购款回收方式。
三是：管理创新
7、包括管理模式创新、融资创新、合同管理与审计创新。
四是：发挥集团优势。包括集团领导大力支持、项目班子共频共振确保实施、充分发挥内部联合作战优势、加大项目综合管控力度等。
由于采取了一系列的防范措施，企业取得了良好的收益。截至2012年12月31日，项目公司完成投资39.815亿元，2012年12月26日，项目公司收到信托公司5亿元资金，从而不仅足额收回了2010年度合同约定的16.82亿元回收款，提前收回了2011年回收款2.1亿元，参与施工的几个工程局也收到了良好的收益。给城市BT模式开创了典范。
由于BT模式存在种种风险，我建议BT项目担保在主要依靠地方政府财政安排的同时，需要积极
8、寻求其他合法市场主体的资产和连带担保。一、完全依靠地方政府信誉和经济实力的BT类投资项目，应重点关注当地政府财政部门出具的中长期支付计划、回购计划，或同级人大通过的决议文件。二、争取地方政府直接提专项基金作为回购款来源。三、积极寻求地方资金实力强的企业资产担保或者地方金融机构的股权担保增加回购来源。四、重点关注财政部门、国土部门以土地出让收益作为回购款来源的承诺函的合法性和合规性。
参考文献：
（1）《建筑》第743期；BT模式下政府担保的风险及其防范；刘薇薇。
（2）《建筑》第746期；BT造城梦圆武清；杨藴华，郝林平，黄家哲。
（3）《BT项目法律风险防范与实战方略》；周月萍，周兰萍。
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