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东方明珠城2期尚座1号楼开盘策略

东方明珠城2期尚座1号楼开盘策略
作者：何呈鑫       日期：2008.8

    一、总体思路：公开发售
    在2#楼6#楼本周六内部认购之后，东方明珠城2期仅剩最后一幢1号楼，必须马上着手准备1号楼的开盘工作。这里先提出开盘策略，以与开发商协调，早做准备。
    最后1号楼的开盘采用公开方式销售，通过预存诚意金、赠送巨龙积分活动以及广告宣传策略等开盘前一段时间的蓄势，候蓄势成熟之际，通过公开抽签方式一举确定最终认购客户，以营造一种楼盘热销、仅剩一幢、必须抢购的氛围。那些未中签的客户可以以加推保留房源的名义顺势向他们推售遗留房源，尽量把1期及2期尾盘，特别是13F顶层的销售带动起来。

    二、开盘时机策略
    综合2幢、6幢实际销售情况、巨龙会的实际运作效果与客户积累情况，及蓄势期间的客户登记情况，确定1幢的最后开盘时机。
    蓄势宜足不宜急，不然即使1号楼销售看好，带动其余房源的顺势销售恐怕会势能不足。

    三、促进销售策略：预存认购诚意金，赠送巨龙会积分
    在东方明珠城2期尚座1幢开盘之前，有意向的客户在巨龙房开指定的银行以客户本人真实有效的身份证名字开设帐户一次性存入10万元诚意金，至东方明珠城2期尚座1幢开盘止。在此期间，客户被视为有效认购客户，享受认购权，同时被视为巨龙会的准会员。
    有效认购客户，从其存储诚意金之日开始计起，到1幢开盘时间止，每日赠送10个巨龙积分（每个积分可兑换10元人民币或等值礼品）的增值优惠。一旦中签，此积分可立即兑换成购房款或换取等值礼物，该客户亦可按自愿原则，即时转成正式会员，享受正式会员权益。
    这一活动与巨龙会原有会员权益不冲突。
    未中签客户：赠送一定价值的礼品；其积分不做兑现，但会保留备案，至下次该客户购置巨龙房产时可自然激活。

    策略意图：
    1、通过这一策略可以锁定真正的客户，并可根据客户登记的情况决定开盘时机；
    2、预存诚意金是现在的通行流行做法，同时配合**会的积分赠送活动，这一策略本身还是具有相当的吸引力的。
    3、通过2幢、6幢的巨龙会内部认购活动及积分兑现活动，巨龙会本身已经产生一定的传播效应，虽然1幢采用公开发售方式，但这一活动对原巨龙会员权益不相冲突，因此对巨龙会员仍然具有较大的吸引力。

    具体细则如下：
    1、客户到房开指定银行以客户本人名字开设帐户一次性预存10万元诚意金，凭开户存折及银行盖章到房开销售部正式登记备案，成为有效的认购客户。多存可获多次认购机会，如预存20万可获两次抽签机会，以此类推。
    2、客户存在银行的10万元诚意金不受房开控制，但必须允许房开查询，中途客户可以提取，但提取后就失去认购资格，也丧失了所有**会准会员权益和优惠。
    3、从存储时间开始计起，到1幢开盘时间止，每日赠送10个**积分的增值优惠。每个积分可兑换10元人民币或等值礼品。一旦中签，此积分可立即兑换成购房款或换取等值礼物。兑换以实际中签数为准。如预存50万，有5次抽签机会，实际中签两套，那么积分兑现以两套的实际中签数为准计。
    4、该增值优惠积分部分可在实际购买本项目1号楼时做为抵扣房款之用，也可以换取其它物品。若无交易行为，客户可自行提取，房开将对此期间产生的**积分进行保留备案，日后该客户若有购置**地产物业的行为，凭身份证原件及核对登记备案时的身份证号码，可立即激活积分。届时积分兑换也以一套对一套的对等形式兑换。
    5、积分转让：客户在此期间产生的积分如果在开盘前需要更改原始登记人姓名，须通过**明珠城销售部许可，并到财务部办理相关更改手续。办理更改手续后，积分权益转移到新客户名下，原客户积分优惠取消。未中签客户不予办理积分转让。
    6、针对该项目活动细则有其他不明之处，请致电0577-86853***或亲临东方明珠城销售展厅咨询！
    7、此次申请认购活动不与原**会会员权益相冲突，即已是**会会员的客户可以同时享受此次增值优惠活动及原**会会员权益。
    8、活动最终解释权归温州**房地产开发有限公司所有！

   正面：

东方明珠城·尚座1号楼申请认购表

姓名           性别                 出生年月           年     月     日
婚姻状况：（）未婚/（）已婚      身份证号码：                       
工作单位：                                                                      
联系地址：                                                                
联系方式：                      E—MALL：                                 
购买意向：
1、套数：
2、面积：         栋号：        楼层：
   面积：         栋号：        楼层：      
3、可接受总价：         可接受单价：      
该项只作为调查，房开并不承诺客户能够认购到符合以上条件房子
声明：
申请人填写此表内容真实并已阅读及同意此表背面所有本次活动申请细则。
申请人签字：                    申请日期：       年     月    日
该申请人的资料已经过温州**房地产开发有限公司审核，符合本活动相关规定，拟同意其申请要求。
审核人签字：                     审核日期：      年     月    日
诚意金存入时间（**积分赠送活动从此日计起）：
银行帐号：
存款金额：
存款编号：
年    月    日
温州**房地产开发有限公司（盖章）

背面：

东方明珠城·尚座1号楼申请认购细则
1、申请人凭身份证原件由本人完全真实填写本申请表内容。
2、客户到房开指定银行以客户本人名字开设帐户一次性预存10万元诚意金，凭开户存折及银行盖章到房开销售部正式登记备案，成为有效的认购客户。多存可获多次认购机会，如预存20万可获两次抽签机会，以此类推。
3、客户存在银行的10万元诚意金不受房开控制，但必须允许房开查询，客户中途可以提取，但提取后就失去认购资格，也丧失了所有**会准会员权益和优惠。
4、从存储时间开始计起，到1号楼开盘时间止，每日赠送10个**积分的增值优惠。每个积分可兑换10元人民币或等值礼品。一旦中签，此积分可立即兑换成购房款或换取等值礼物。兑换以实际中签数为准。如预存50万，有5次抽签机会，实际中签两套，那么积分兑现以两套的实际中签数为准计。
5、该增值优惠积分部分可在您实际购买本项目1号楼时做为抵扣房款之用，也可以换取其它物品。若无交易行为客户可自行提取，房开将对此期间产生的**积分进行保留备案，日后该客户若有购置**地产物业的行为，凭身份证原件及核对登记备案时的身份证号码，可立即激活积分。届时积分兑换也以一套对一套的对等形式兑换。
6、积分转让：客户在此期间产生的积分如果在开盘前需要更改原始登记人姓名，须通过**明珠城销售部许可，并到财务部办理相关更改手续。办理更改手续后，积分权益转移到新客户名下，原客户积分优惠取消。未中签客户不予办理保留积分转让。
7、针对该项目活动细则有其他不明之处，请致电0577-8685****或亲临**明珠城销售展厅咨询！
8、此次申请认购活动不与原**会会员权益相冲突，即已是**会会员的客户可以同时享受此次增值优惠活动及原**会会员权益。
9、活动最终解释权归温州**房地产开发有限公司所有！

    四、广告策略
    DM广告派送
    开盘前期，制作发送一期DM广告，随报纸定向发送。
    规格：8K   纸张：200克铜版纸    印刷：四色彩印   数量：3万份

    正面内容：
    DM广告主题：“1号”选择
    副题：东方明珠城·尚座（2期）1号楼将于近期公开发售，敬请提前登记认购
    东方明珠城·尚座，90/70后原装大宅“最后的贵族”。2、3、4、5、6号楼已成功认购，仅剩最后的1号楼。1号楼，1号选择，您最后的机会。

    东方明珠城项目简介内容：效果图、地理位置示意图、相关开发、设计、推广单位、东方明珠城主要荣誉

    反面：
    副题：越早申请认购，增值优惠越大
    主题：巨龙积分赠送活动

    为庆祝东方明珠城2期尚座顺利“杀青”，特借最后一幢1号楼开盘启动之际，盛情推出预存诚意金、赠送巨龙会积分优惠增值活动，以感谢一直以来关注东方明珠城的客户朋友们。

    有效认购客户，从其存储诚意金之日开始计起，到1幢开盘时间止，每日赠送10个**积分（每个积分可兑换10元人民币或等值礼品）的增值优惠。一旦中签，此积分可立即兑换成购房款或换取等值礼物。
    这一活动与**会原有会员权益不冲突。