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中原国际商贸城项目策划全案

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中原国际商贸城项目策划全案

项目总论

一、 中原国际商贸城项目基本情况
中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区, 临近北郊。用地性质为商业用地, 用地面积为2200亩(其中净地 亩, 退规划红线200亩)西界: 轻工一路, 东界;大庆路, 南界;建设路, 北界: 北环路。由周口市天华置业有限公司经过正式挂牌所得, 总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地, 并给出了红线与规划设计要求。本地块当前除有部分小量拆迁外, 大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、 下水通、 路通、 电通、 暖通、 通讯通)条件, 周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部, 项目列入周口市 一号工程, 并准备申报河南省重点工程项目。
二、 项目模式与合作方式

本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式: 商业铺面、 配套住宅全部销售, 商务休闲区和办公园区全部销售; 钢构结构大棚、 大型仓储、 货场、 无污染加工区、 物流配送中心等大部分租赁, 部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、 项目可行性报告的结论
项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息), 启动资金2 000万元, 向银行借款8 000万元。经分析研究, 项目主要经济指标如下:
1、 成本指标
( 1) 交易展销区 二层复式混凝土框架: 1294.76元/㎡
( 2) 配套住宅区 多层半框架: 1194.36元/㎡
( 3) 商务休闲区 小高层框架: 1394.35元/㎡
( 4) 仓储加工园等钢构结构: 1064.76元/㎡
2、 销售与租价格指标:
( 1) 交易展销区: 二层复式商铺售价为1900元/㎡
( 2) 配套住宅区: 多层住宅售价为1380元/㎡
( 3) 商务休闲区: 小高层售价为2100元/㎡
( 4) 仓储加工园等钢构租赁金为: 21元/㎡月
3、 收入标准(静态指标)
( 1) 销售收入: 149940万元
( 2) 租赁收入: 5619.6万元( 可租赁部分年静态指标)
4、 财务指标(静态指标)
( 1) 所得税前利润: 32765.9万元( 不含租赁钢构物业收入)
( 2) 投资利润率: 45.5%
( 3) 投资利税率: 55.6%
( 4) 税前财务净现值: 62 447.9万元
( 5) 内部收益率: 48.36%
( 6) 投资回收期( 静态) 税前: 4.
税后: 4.57年
( 7) 投资回收期( 动态) 税前: 4.93年
税后: 5.30年
( 8) 税后财务净现值: 49 971万元
( 9) 内部收益率: 41.04%

第一部分 市场研究与方案构思
第一章 项目市场研究
1.1周口专业市场宏观走势分析
周口市是一个有着一千多万人口的大市, 正经历由传统农业向现代产业化农业转型、 小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸, 促进大流通, 加快城市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标, 就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略, 在周口城市发展战略五年计划中, 其重要一项是: 规范市场行为, 建设 引领地区大流通、 大商贸的大型综合类批发市场, 已经是周口经济发展的客观要求。
1.1.1周口市住宅商品房情况
周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、 智能化方向发展; 开始走出”火柴盒”式的建筑, 向多样化、 绿化、 园林、 健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展; 在户型上开始向大套居发展; 在设计上开始有飘窗, 分干、 湿区, 动、 静区, 注意家居、 环境、 文化、 配套四维空间, 但当前仍存在小区管理体制不规范, 物业管理落后等明显的较落后城市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看, 最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间; 在个案中, 最高售价达每平方米1960元, 最低售价( 顶楼) 在每平方米850元左右。
1、 周口城乡人均居住建筑面积
周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米, 已基本达到小康居住水平; 农村人均居住建筑面积: 19.76平方米。

2、 周口市住宅平均价格
中心城区: 1300元/平方米; 外环城区: 950元/平方米

3、 周口 前已完成开发面积( 城镇) : 982万平方米
其中: 住宅面积: 692万平方米; 商业地产面积: 290万平方米

4、 周口 后预计新开发面积( 含在建) : 200余万平方米。
其中: 住宅面积: 120万平方米; 商业地产面积: 80余万平方米

5、 周口房地产销售基本特征
周口房地产销售主要表现为: 售价适应当地消费水平, 房产整体形势良好, 随着农业产业化进程加快, 周口蕴藏着较强的购买力。
周口住宅地产销售价格差距较大, 从每平方米1950元到每平方米850元, 表现出发展中城市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主, 少数专业市场开始有产权进步, 但价格差距太大, 从极少数每平方米达到15000元到最低 元每平方米, 表现出商业地产市场极不稳定, 具有明显的初级特征。
1.1.2 周口写字楼情况
周口尚未形成规范的写字楼, 除几大银行拥有15层以上高层外, 周口高层建筑很少, 体现出城市经济较为落后的基本特征。
1、 多层带商居办公楼较为普遍
如川汇区文化馆, 一层为商铺和办公, 二层以上办公与住居混杂, 入驻机构以文教为主; 以小户型结构、 单间面积20平方米为主, 其余有二室、 三室户型, 面积在40-50平方米; 没有规范物业管理, 只有车辆看管。
2、 多层机关办公楼自用与出租
如位于七一路中段的商业局办公楼, 层高8层, 总面积7000平方米, 配有电梯、 保洁等, 户型单间面积30平方米, 共110套, 二室60平方米, 约20套, 三室90平方米, 约15套。6至7层为商业局自用, 1至5层对外出租。
3、 开发写字楼较少
如位于老新华书店对面的永安商务楼, 属对外出租的专业写字楼, 备有电梯与基本物管服务, 但出租率不甚理想, 约在50%多一点, 户型以单间为主, 面积在26平方米左右, 约100余间, 每间每月租金400元左右, 主要入驻机构为文教、 交通、 地产、 保险等。
1.1.3 周口八县一市一区经济情况
1、 项城市
位于周口市南部, 面积1083平方公里, 人口103万, 辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精, 社会经济指标的绝对值基本与周口相持平, 年人均可支配收入在4000～5000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段, 专业市场有项城建材市场, 位于环城中路与车站路交汇处。
项城交通发达。漯阜铁路环城而过, 并以形成省级公路网。
2、 郸城县
位于周口东部, 面积1471平方公里, 总人口120万, 辖20个乡镇。在八县中, 郸城是经济较为落后的县之一, 农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段, 专业市场不发达, 主要依靠马路带经济。
郸城交通不发达。铁路有许郸地方铁路, 洛河亘城而过, 省级公路网已形成。
3、 淮阳县
位于周口市腹地, 面积1468平方公里, 人口119万人, 辖20个乡镇。淮阳经济比较落后, 仅有一个占地约30亩的陈州商城, 商业十分萧条, 没有形成较为集中的中心商业区, 年人均可支配收入在3000元左右。
淮阳城关有三分之一为龙湖, 交通不发达, 铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路, 106国道穿城而过, 省级公路网已形成。
4、 西华县
位于周口西郊, 总面积1194平方公里, 人口79万, 辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一, 经济比较落后, 年人均可支配收入在3000元以下。
西华交通不发达, 没有铁路, 主要依靠省级公路网。
5、 沈丘县
位于周口市东南郊, 总面积1007平方公里, 人口111万, 辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一, 也是八县中经济较好的县之一, 年人均可支配收入在3000元以上。主要商业区在县府街中段, 建环路内有一个较有规模的综合批发市场。
沈丘交通不发达, 沙颍河盘城而过, 交通主要依靠省级公路网。
6、 鹿邑县
位于周口市东北部, 与商丘、 安徽接壤, 面积1245平方公里, 人口110万, 辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个, 经济实力在八县中也较强, 年人均可支配收入3000元以上, 商业中心在西大街和人民路中段, 境内没有铁路, 交通主要依靠省级公路网。
7、 扶沟县
位于周口市西北隅, 面积1173平方公里, 总人口68万, 辖15个乡镇。扶沟是八县最小县, 经济综合实力在八县中属于中上水平, 人均年可支配收入在3000元以上, 许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过, 具有水陆交通与省级公路网联动能力。
8 太康县
位于周口市北郊, 面积1759平方公里, 总人口130万, 辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个, 经济实力在八县中属上流水平, 年人均可支配收入在3600元左右, 商业已形成如商贸大世界、 建材城、 服装城、 集贸市场。许郸地方铁路与106国道交城而过, 省级公路网发达。
9、 商水县
位于周口西南部, 面积1314平方公里, 总人口107万, 辖23个乡镇( 场) 。商水距周口仅8公里, 周口未来城市发展将实现”周商一体”, 商水是周口向南发展战略带, 商水当前经济落后, 是八县中较落后的一个, 年人均可支配收入在3000元以下, 交通主要依靠省级公路网。
10、 川汇区
川汇区由周口的主要城区组成, 川汇区经济水平整体高于周口市, 人口35万人, 年人均可支配收入在5000元左右。
11、 八县主要经济特征
( 1) 商业工业品来源渠道主要有: 郑州、 武汉、 江浙;
( 2) 房地产发展较慢, 统属于较落后地区;
( 3) 以农业为主, 各县都有农用机械厂和交易场所;
( 4) 商业发展较慢, 体现农业大市的基本特征;
( 5) 人均住房面积19㎡;
( 6) 城区商品房价格在800～1100元/㎡之间。
1.2 周口市专业化市场中观走势分析
1.2.1周口专业化( 商品化) 市场情况
周口当前拥有的各类专业市场, 全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式, 其特点是: 经营成本高, 经营利润薄, 发展形式单一, 缺乏自身生命力; 行业业态尚处在”摊位制”状态, 特别表现为”集贸”市场, 充分反映了周口农业大市的基本特征。
1、 建材装饰市场
① 周口铁路建材批发市场
位于农工路, 为新建中的专业建材批发市场, 主要经营: 瓷砖、 洁具、 木地板、 铁艺、 石材等, 建筑结构为两层复式砖混房, 市场运作模式为出租。
② 周口精细建材批发市场
位于大庆路南段, 为新建中的专业建材批发市场。主要经营: 瓷砖、 洁具、 木材、 油漆、 五金等, 建筑结构为两层复式砖混房, 占地面积约在100亩左右, 市场运作模式以出租为主, 单体租金平均为10000元/平方米/年。
③ 周口钢材世界
位于建设路, 占地约6亩的露天钢材交易广场, 主要经营各类钢材, 经营年史约 以上。
④ 豫东大世界
由宋庆龄基金会投资, 拟在周口兴建一个大型建材批发市场, 该项目正在论证阶段。
2、 集贸市场
①周口农资大市场
位于周淮路农科所附近, 占地面积450亩, 建筑结构为二、 三层砖混结构, 属新建市场, 计划今年5月1日或6月1日开业。主要经营内容: 化肥、 农业生产资料等。市场运作模式以出租为主。
② 高庄集贸市场
位于庄东路, 建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主, 部分砖混房, 主要经营蔬菜等农副产品, 现已停业。
③ 北花园集贸市场
位于建设路与八一路交叉口, 占地约8亩, 建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚, 部分砖混房, 经营时间约3年多, 经营内容: 蔬菜等农副产品。
④ 文昌街集贸市场
位于文昌街, 占地约8亩, 建筑结构为单层砖混房, 中间为钢架石棉瓦大棚, 主要经营蔬菜、 干果等农副产品, 经营时间约4年。
⑤ 迎水寺集贸市场
位于中州路北段, 占地约8亩, 建筑为单层砖混房, 中间钢架石棉瓦大棚, 经营内容为针织、 毛线、 服装、 鞋帽等, 经营时间约5年。
⑥ 八一路农贸市场
位于八一路, 是周口市内最大的农贸市场, 占地约20亩, 建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚, 是典型的马路带与摊位制市场, 主要经营蔬菜、 干果、 水产品等农副产品。
3、 家具市场
① 华威家具城
位于工农路南段, 经营实木家具、 皮料家具, 布艺等, 为旧仓库改建而成, 经营时间约4年。
② 家美家具城
位于工农路南段, 建筑结构为二层大框架大厅, 主要经营内容: 一层为办公家具、 木、 皮沙发, 二层为精品套房家具。
③ 龙江家具广场
建筑结构为三层大框架大厅, 当前正在装修待营业阶段。
④ 浙江家具城
位于大闸路, 面积1 平方米, 框架式结构, 主要经营实木家具、 套房家具、 办公家具等。
⑤ 易发家具广场
位于中州路与川汇区委附近, 建筑结构二层砖混, 面积2500平方米, 为独家经营市场, 主要经营办公家具、 套房家具等。
4、 其它类市场
① 周口古玩城
位于八一路, 建筑结构单层砖混, 主要经营古玩、 字画、 玉器等。
② 北京亚飞周口汽贸城
位于建设路, 占地约10亩, 属独家自建自营性质, 主要经营整车销售, 经营时间约4年。
③ 周口亿星批发市场
主要经营糖酒副食品, 属典型的马路带经济, 经营主要集中一层商业铺面。
5、 专业化( 商业化) 市场调查分析
① 分析数据:
市场个数: 21个
业主户数: 3510户
市场经营业类: 建材、 服装、 家电、 家具、 集贸、 汽贸、 食品共七类。
市场总面积: 150万平方米。
② 建筑结构:
单层砖混 31.5万平方米 占21%
二层复式 45万平方米 占30%
钢架石棉瓦大棚 64.5万平方米 占43%
旧仓库等旧房改造 9万平方米 占6%
如下图所示:

③经营业主来源
本地: 3018户 占86%; 外地: 492户 占14%

④ 租金价格
10元/平方米月以下: 占6%
11-15元/平方米月: 占38%
16-25元/平方米月: 占46%
26元/平方米月以上: 占10%
中心产业区分部旺铺, 租金以达60-100元/平方米以上
如下图所示:

⑤ 市场流通通路
零售业: 占89%; 批发业: 占11%
如下图所示:

1.2.2荷花市场
荷花市场位于周口市中心, 北面七一路, 南面交通路, 东面中州路, 西面长青路, 面积约八十亩, 建筑面积约5万平方米, 主要结构为二层和部分钢架大棚, 市场内共有商户2350户, 经营项目涉及服装、 百货、 五金、 副食品、 日用品、 日杂用品、 建材、 电子、 文体、 音像等多类别。
1、 交通不畅制约了市场发展
荷花市场位于市中心, 车辆出入不方便, 加上市场内各种添置物的阻碍, 市场出入货不畅, 已不符合交通作为市场的基本要求。
2、 乱收费压抑了市场发展
荷花市场由于缺乏有效管理, 乱收费现象十分严重。如上二层送货按在二层位置一件货收费在30～100元不等, 工商、 国地税每月每户在780元以上, 严重挫伤了经营户的积极性。
3、 消防隐患压在人们心头
荷花市场由于历史原因, 消防一直未能按市场规范建设, 而荷花市场现状已无法改变消防隐患的事实。从全国各大市场的火灾来看( 如安徽合肥城隍庙市场 大火, 沈阳 大火, 安庆光彩市场 大火等等) , 一旦荷花市场出现火情, 后果将不堪设想, 不但是房、 货的损失, 更有可能伤及人民生命安全。
1.2.2.1 荷花市场经营内容分析
1、 棉纺、 服装、 鞋类产品 1391户 占59%
2、 小百货、 日杂品 306户 占13%
3、 糖、 烟、 酒、 副食品 270户 占11%
4、 电子、 电器、 电工、 电料、 五金 200户 占9%
5、 其它( 化妆品、 厨具、 建材) 183户 占8%

1.2.2.2 荷花市场铺型结构分析
1、 单间 2060户 占87.6%
2、 两间 247户 占10.50%
3、 三间 28户 占1.2%
4、 四间 16户 占0.7%
5、 钢架大棚 1座

1.2.2.3荷花市场经营业主类别分析
1、 购房经营业主 214户 占9%
2、 租房经营业主 2138户 占91%
3、 本地业主 2021户 占86%
4、 外地业主 329户 占14%

1.2.2.4 荷花市场经营情况分析
1、 市场租( 售) 价格情况
市场最高售价在温州商城主入口两侧, 每平方米15000元, 市场最低售价每平方米仅 多元, 形成巨大的距差, 从售出价格平均分析, 售价应在每平方米4000～8000元之间。

2、 市场营业情况
荷花市场最鼎盛时为5000多户, 现在为2350户, 正开门营业的1881占总经营户的80%, 关门未营业的469占总经营户的20%。

1.3 中原国际商贸城市场微观走势分析
1.3.1 区位特点
中原国际商贸城选择在周口市川汇区新政务区, 是周口市城市新一轮经济发展圈, 具有较高的商业区位价值。
市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇。川汇新区的建立使各项配套得到完善, 居民人口增长, 生活设施进一步齐全, 对外交通不断完善, 川汇新区将吸引更多的企业来开发投资, 同时城市基础配套的现代化, 投资环境化政策优惠, 扫清了投资商的顾虑, 加速经济的发展, 提高新区的知名度, 直接增加投资物业的价值。
1.3.2 购买对象及购买心理分析
对购买对象心理分析采用市场调查的手段, 调查共发放问卷200份, 向具有一定经营规模的业主做了详细而深入的访查。
1.3.2.1业主经营现状分析
1、 经营场所及种类
( 1) 经营场所的样本分布

( 2) 经营种类的样本分布

棉纺针织、 服装鞋帽、 建材、 家具三个种类是此次调查重点, 占比达57.5%, ”其它”项中包括电子、 电器、 服装、 音像、 家具和小百货。
( 3) 经营场所 BY 经营种类

棉纺针织、 服装鞋帽、 家具、 建材、 糖业烟酒在本次所调查的批发市场中所占的比例较重, 也显示出这四个经营种类在周口市各批发市场中的成活率较高。

2、 铺面结构及面积
( 1) 铺面结构

在调查的经营户中, 其铺面结构以大棚和单层为主, 所占比重接近70%, 三层及二层复式所占比例最少。
( 2) 铺面面积

面积在30～80㎡的铺面所占比例为56%, 这个面积区间在调查的经营户中占的比例较高。
( 3) 铺面结构 BY 铺面面积

大棚结构的面积集中在10～30㎡, 单层结构的面积则集中在30～80㎡, 二层复式的面积在80～100㎡, 二层结构的单间面积集中在10～30㎡以内, 三层结构面积在100～200㎡, 框架结构的面积在200㎡以上。
( 4) 经营场所 BY 铺面结构

在调查的市场中, 荷花市场的铺面结构最多, 以大棚加砖混结构为主, 两个家具城均为框架结构, 单层结构在所有调查的市场占据着主导地位。
( 5) 经营场所 BY 经营面积

以荷花市场为代表的综合性市场, 主要面积在10～80㎡之间, 经营建材的铁路精细建材批发市场面积集中在30～100㎡之间, 两个家具城的面积均在80㎡以上, 主干道的沿街商铺的面积则以30～80㎡的居多。
( 6) 经营种类 BY 经营面积

在所调查市场的经营种类中, 棉纺针织、 服装鞋帽、 建材等的主要面积在30～80㎡, 日用小百货、 五金、 家电、 电工、 电料的经营面积集中在10～30㎡, 家具行业的经营面积在100～200㎡之间。
3、 购买价格和租赁价格
( 1) 铺面拥有形式

在调查的经营户中, 有94.5%的铺面拥有形式为租赁。
( 2) 购买价格

在购买的经营业主中, 有超过60%业主购房单价在 ～3000元/㎡。
( 3) 租赁价格

有超过50%的经营业主的租金在10～20元/月·㎡。
( 4) 铺面拥有形式 BY 经营场所

所调查的各批发市场铺面均以租赁为主。
( 5) 铺面拥有形式 BY 经营种类

调查的各经营种类的铺面均以租赁为主。
( 6) 铺面拥有形式 BY 铺面结构

调查显示, 大部分铺面结构所对应的铺面拥有形式为租赁。
( 7) 经营场所 BY 购买价格

所调查的市场中, 荷花市场的购买价格的区间最多, 其中 ～3000元/㎡为主要的售出价格, 铁路建材市场的售出价格在2300～3800元/㎡, 两个家具城和亿星批发市场内只租不售。
( 8) 经营种类 BY 购买价格

在调查的经营种类中, 棉纺针织、 服装鞋帽购买的价格区间比较均匀, 而糖业烟酒、 五金、 家电、 电工、 电料、 家具行业铺面拥有形式均为租赁, 购买者较少。
( 9) 铺面结构 BY 购买价格

调查的单层价格均集中在 ～3000元/㎡之间, 二层复式均为租赁。
( 10) 经营场所 BY 租赁价格

10～20元/㎡·月是各批发市场经营户的主导租金价格。
( 11) 经营种类 BY 租赁价格

经营五金、 家电、 电工、 电料、 日用小百货的经营户租金价格在20～50元/㎡·月, 超过80%的棉纺针织、 服装鞋帽、 建材、 家具的经营户租金价格为10～30㎡。
( 12) 铺面结构 BY 租赁价格

有近50%租金价格在10～20元/㎡·月经营户的结构为大棚、 单层。
4、 供货来源及经营方式
( 1) 上游供货来源

所调查的经营户的进货来源的地区主要来自: 郑州、 江浙、 武汉和上海, 占比达75%。
( 2) 经营方式

56%的被调查业主的经营方式为批零兼营。
( 3) 经营场所 BY 供货来源
调查的各批发市场的主要进货区域为: 郑州、 江浙和上海。
( 4) 经营种类 BY 供货渠道
所调查各行业的进货地区主要为: 郑州、 武汉、 江浙、 上海、 广东和河北。
( 5) 经营场所 BY 经营方式
以上数据显示, 各批发市场经营户以批零兼营为主。
( 6) 经营种类 BY 经营方式

在调查的类别中, 批零兼营在三种经营方式中占据首位。
5、 现有市场的问题点

现有市场的问题点主要反映为三大点: 市场管理不好; 租金太高; 竞争激烈。

1.3.2.2客户需求分析
1、 一期专业市场的征询

被调查的经营业主希望未来市场应设置开发建设的专业市场集
中在以下三个: 服装; 日用小百货; 糖酒食品。
2、 商贸城铺面面积

有超过54%的被调查经营业主认为铺面面积应在70㎡以下。
3、 单位售价的承受力

对售价的承受力, 被调查业主当然希望价格越低越好, 这就造成了调查结果偏差, 从上图能够看出59.5%的被调查业主选择 元/㎡这个价位, 这个数据不能完全采信。有33%的较为理性的被调查业主选择了 ～3000元/㎡单位售价区间, 这个数据能够做为以后定价的参考依据。
4、 单位租金价格

有近50%的经营业主选择的单位租金价格为15～18元/㎡·月。
5、 配套内容

占绝对比例的经营业主选择的配套内容为: 仓库、 餐饮和运输。
6、 商贸城扶持的优惠政策

50%以上的被调查经营业希望商贸城扶持的优惠政策为: 税收
减免、 工商减免和第一年租金减免。
7、 商贸城的布局

有58.4%的经营业主希望商贸城的布局要同行业集中。
8、 商铺结构的接受度

对商铺结构接受度的结果为:
( 1) 近50%业主不接受大棚;
( 2) 超过70%的业主接受单层;
( 3) 近50%业主愿意接受二层复式;
( 4) 42%的业主接受二层结构;
( 5) 71%的经营业主不愿意接受三层结构。
9、 配套功能重要程度评价

被调查经营业主认为商贸城配套功能最为重要应包括: 税收管理、 环境卫生、 治安状况、 运输服务和仓储服务。
1.3.2.3经营业主对中原国际商贸城愿望分析
1、 购租意向

有超过85%的被调查业主对到商贸城购买和租赁都选择了”很可
能去”或”不确定”, 这反映出了经营业主们的观望心理。
2、 加盟商贸城的形式

被调查经营业主加盟商贸城的形式为租赁经营, 占比达85.5%。
3、 购房付款方式

有56%的被调查业主愿意购房时分期付款。
1.3.2.4媒介资讯接受情况
1、 了解广告信息的渠道

被调查业主主要经过报纸杂志和当地电视了解广告信息。
2、 报纸杂志的选择

被调查业主平时看的报纸主要为: 大河报和周口日报。
3、 电视频道的选择

经营业主平时收看的频道主要为: CCTV-1、 河南卫视和周口1、 2、 3套。
4、 收看电视的时间段

经营业主收看电视的时间段主要在晚上七点至十点。
5、 广播电台的选择

收听周口广播电台的经营业主占到了33%。
6、 广播电台的时间段

经营业主收听广播电台的时间段主要集中在12: 00～14: 00和19: 00～21: 00两个时间段内。
7、 对户外广告的兴趣

能引起经营业主兴趣的户外广告主要为: 车身广告和路牌灯箱。
8、 街上散发传单、 售楼业务员上门推介和亲友介绍的接受情况

亲友介绍、 售楼业务员上门推介和街上散发传单三种宣传上”愿意”和”不确定”所占的比例均达60%以上, 可知经营业主对此三种宣传方式在心理是能够接受的。
9、 喜欢的广场活动

被调查的经营业主所喜欢的广场活动主要为: 文艺表演、 有奖游戏和亲身参与抽奖活动, 其占比例均达60%以上。
1.3.3 竞争形式分析
周口属于发展的上升期的中小城市, 但因特殊的地理位置, 专业化市场规模尚未形成, 周口是人口大市, 其消费潜力随着城市化的程度加快, 将成为众多大投资商发展的目标。当前正是抢占先机的最佳时机。虽然竞争形式不是很激烈。但已有一些投资商开始瞄向周口, 在计划中有七大市场开发建设, 只有在她们尚未付诸行动前, 加快商贸城的开发步伐, 占领竞争的制高点。 将计划开发的七大市场有:
( 1) 投资7亿元的豫东南商品批发大世界
( 2) 投资1.5亿元的汽车配件城
( 3) 投资1.2亿元的李庄汽配城
( 4) 投资1亿元的韩庄农贸市场
( 5) 投资5000万元的中州商城三期工程
( 6) 投资2500万元的东方家具城三期工程
( 7) 投资5000万元的精细建材二期工程
第二章 项目环境分析
2.1 地块环境条件
2.1.1 土地性质综述
项目面积2200亩(其中净用地面积 亩, 退规划红线200亩)用地性质为商业用地, 使用年限为50年。
地块东面为城市规划中的轻工一路, 西面城市主干道大庆路, 南面为建设路, 北面为北环路。
地块东面长约1600米, 西面长约1340米, 北面长约920米, 南面长约1300米。
2.1.2 地块地面情况
地块靠西南角, 大庆路与建设路交汇处有面粉厂、 汽车修理厂和短途客运站, 东南角有三里庄自然村, 中部有李垛楼自然村, 其余为大片桃园与耕地。
地块地面情况整体较为平坦, 中部与四周有土丘起伏, 地表基本为沙化土质, 具有较强的粘性土壤, 基本无块石。
2.1.3 地块周围交通条件
项目地块周围交通条件良好, 东面大庆路为80米宽的市区干道, 北面为周口市环城大道, 南边建设路为连接与市区的走廊, 西面轻工一路将与市区贯通, 往轻工一路西面约40米, 为市区80米宽的八一路, 是周口是主要贯通南北的大道。
地块公共交通极为便利, 且与主干道紧邻交错, 不存在亚交通问题, 更无交通瓶颈限制, 因此, 该地块应当充分利用交通极为便利的优势。

2.14 项目地块周围生活配套设施
项目地块周围生活配套设施不齐全, 但由于距城市很近, 而且作为商业用地, 不存在对项目生活配套的影响, 因此在本项目的规划中, 能够建商务休闲中心和购物超市, 以满足市场消费的要求。

2.2 项目地块SWOT分析
2.2.1 优势分析
( 1) 用地规模优势: 本项目用地面积达2200亩, 在周口市如此大的商业地块开发, 无疑能够形成规模效应, 一方面有利于开发商降低项目单位开发成本; 另一方面有利于专业市场群形成自我的独立环境。若配以完善的生活配套设施, 优雅的绿化环境, 营造商贸城的商业生活氛围, 必能增强项目的市场核心竞争力。
( 2) 交通条件优势: 本项目四界为市主要干道环境,距市中心距离较近, 与周口八县方便大货车出入,在市内与市外交通上将为本项目的一大卖点。
2.2.2 劣势分析
( 1) 周围城市配套: 地块为周口城市发展带, 周口城市生活配套不发达, 自身生活配套的完善, 增强开发商投资压力。
( 2) 商业环境: 地块距离市中心较远, 商业环境与人气尚未形成, 增加开发商宣传营销成本。
2.2.3 项目机会分析
( 1) 蕴藏巨大的市场潜力, 周口是一个人口大市, 在加速城市化进程中, 市场潜力巨大, 本项目蕴藏巨大的目标消费群。
( 2) 上升发展期的市场需求, 周口是一个上升发展期的城市, 当前周口专业化市场程度不高, 远不能满足周口发展的需求, 为本项目创造一个独有的先机条件。
( 3) 项目本身的机会:特别是用地规模, 市场多元化建设, 无疑是周口当前各类小型市场所无法比拟的, 因此, 只要坚持走高质量、 大、 新、 全的市场路线, 充分发挥本项目优势, 然后经过”全新”的概念导入, 找准市场的时机, 全面推向市场, 占领市场。
2.2.4 项目的威胁分析
( 1) 已形成市场对购买目标的去化威胁: 周口已形成一些有一定经营年史的各类专业市场, 如荷花市场、 精细建材城等, 对本项目的去化目标可能造成障碍威胁;
( 2) 计划的七大市场的威胁, 特别是准备投资7亿元的豫东南商品大世界。

2.3 结论
从项目环境来看, 地块是比较理想的专业化市场群的项目用地。
根据SWOT理论分析, 一要加快项目建设的步伐, 提高投资商投资周口专业化市场的门槛; 二要导入”全新”市场经营理念, 成为”引八方富商, 富一方百姓”的商业重埠, 聚集人气、 商气、 财气并在周口确立商业航母级地位。

第三章 项目的市场定位
3.1 商贸城概念导入
商贸城定位在一个大型综合性、 专业化细分程度高的市场群, 大规模、 高品味、 国际理念、 世纪财富的, 并立足周口、 面向全省、 辐射华中的商业重埠。为实现上述定位, 须导入如下概念:
( 1) 信息导入: 在进入信息化时代的今天, 要充分利用现代信息技术, 建立商贸城信息资源平台, 打造”信息化市场”的品牌。
( 2) 生态导入: 商贸城与居民环境不同, 绿化只是其中一项生态内容, 在废物处理, 垃圾, 污水等排放、 收集、 打包、 清运都要体现现代生态技术, 不但从市场管理行为主张生态, 同时要引领经营者与消费者感受和遵从生态意识。
( 3) 财富导入: 商贸城作为现代流通财富的发动机, 经过规模与信息渠道, 倡导创造财富的意识和方法, 引导与推进商贸城的经营者快速致富, 永久致富的步伐。
( 4) 人文导入: 商贸城要打造现代物流信息品牌市场, 就需导入全新的人文思想, 将”以人为本”的服务理念从意识形态转化落实到社会实践。同时在商贸城广告宣传上, 一切”以人为本”; 在市场经营服务上, 更要体现”以人为本”。
3.2 商贸城市场定位
3.2.1 商贸城市场定位
以商品流通为主渠道, 开展批发、 零售、 开发第三方物流集交易, 加工、 储运信息、 科研与生活配套为一体, 多功能、 综合性强、 具有相对封闭独立能力的现代化商贸城区。
3.2.2 资本运作模式定位
总的资本运作模式: 短线抓资金回笼, 长线抓市场建设。
充分利用资源和现代化项目运作手段, 以最小的投资、 最快的时间, 为开发商获得最高的收益。
3.2.3 市场管理模式定位
商场化管理、 市场化经营、 大营销服务。
商场化管理: 运用现代大商场集约化管理, 实行六个统一, 即: 统一服务标准、 统一票据管理、 统一明码示价、 统一服装系列、 统一售后服务、 统一广告宣传, 体现大市场的、 集约化程度高的管理模式, 为消费者提供最好的服务。
市场化经营: 体现现代化专业市场大规模经营特点, 充分让市场各经营业主发挥各自经营优势, 利用商贸城大市场辐射网络, 拓展货物流通渠道, 丰富市场经营内容, 增加经营活力。
大营销服务: 体现商贸城大市场群的主渠道威力, 整合资源, 强势宣传, 运用专业媒体与区域主导媒体联动, 打造商贸城大品牌地位。
3.3 商贸城市场细分
随着周口城市化进程的加快, 人们需要有一个能够发展的专业化大市场群, 从经营者的角度希望有一个管理规范、 经营有方的市场。从消费者角度希望有一个满足”一次购齐”。质量有保障、 服务有保障的市场群, 商贸城的建设即能够满足经营与消费的需求。
3.3.1从市场功能上的细分
( 1) 商品展销交易区
( 2) 物流配送中心
( 3) 大型仓储区
( 4) 区域货场
( 5) 无污染加工区
( 6) 配套住宅区
( 7) 商务休闲区
( 8) 办公园区
3.3.2 从开发进度上细分
分三期开发完成总体目标
第一期分为二阶段 每阶段开发500亩
第一阶段开发主力市场为主
第二阶段开发主力市场及第三方物流为主
第二期开发配套住宅与商务休闲为主
第三期开发完善商贸城整体功能
3.3.3 从商贸城经营主体上细分
( 1) 经营业主(购房自营)占70%
( 2) 投资业主(购房投资)占30%
( 3) 本地块经营业主占60%
( 4) 对外引入经营业主占40%
3.4 商贸城目标市场
商贸城作为以商品流通、 科研、 加工、 信息为一体的现代化、 规范化经济行为, 需要广大经营业主共同营造, 天华置业作为产业的客观主体, 是商贸城赖以生存的主体。因此, 商贸城的目标市场应是行业内市场的经营业主和行业商品供应商。
( 1) 第一期第一阶段的目标市场, 以周口荷花市场, 周口精