建设项目全成本分析测估算与经济评价系统手册.doc

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追日投资(建设)项目全成本分析测(估)算与
经济评价系统
使
用
手
册
( 6.89版)

追日软件
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1月12日

本手册如有更改, 恕不另行通知。

目 录

第一部分　　总概述 1
1 软件特点和运行环境 1
1.1 软件特点 1
1.2 软件运行环境 2
2 运行和退出程序 3
2.1 运行程序 3
2.2 退出程序 4
3 切换总功能导航工作流程 4
3.1 单位信息设置 5
3.2 业务词典 5
3.3 客户管理 5
3.4 职员管理 5
3.5 投资经济评价 5
3.6 税费库 5
3.7 个人助理 5
4 表格一般操作 6
4.1 表格的选择、 新增、 修改、 保存、 删除、 打印和关闭 6
4.2 表格行光标的移动 6
5 数据库管理 7
5.1 备份数据库 7
5.2 恢复数据库 7
6 使用常见计算器 7
7 单位信息设置 8
8 业务词典设置 9
9 权限管理 11
9.1 角色管理 11
9.2 用户管理 12
第二部分 客户管理功能 14

第三部分 职员管理功能 15
第四部分 个人助理功能 16
第五部分 项目投资经济评价功能 18
1 投资经济评价定制界面和切换工作流程 18
1.1 定制界面 18
1.2 切换工作流程 20
1.3 工作流程简介 20
2 项目管理 22
3 如何完成经济评价和可行性研究报告编制 24
3.1 项目参数设置 25
3.2 建设产品编辑和建筑面积计算 27
3.3 编辑封面 27
3.4 成本费用计算 29
3.5 经营收入及经营税金计算 36
3.6 投资计划表的编辑及投资计划表计算生成 43
3.7 筹资计划、 还款付息计算 53
3.8 财务报表自动生成 57
3.9 经济分析表自动生成 63
3.10 临界点分析( 盈亏平衡分析) 64
3.11 敏感性分析表自动生成 65
3.12 概率分析表自动生成 66
3.13 图形分析图自动生成和查看 67
3.14 可研报告( Word文档) 81
4 打印预览、 打印和页面设置 83
4.1 打印预览 83
4.2 打印 85
4.3 页面设置 86
5 项目文件导出为Excel、 Word文件 88
5.1 导出到Microsoft Excel 88
5.2 导出到Microsoft Word 88
6 税费库管理 90
7 系统有关参数设置 91
7.1 基本配套 91
7.2 分析图颜色配置 91
8 使用”土地增值税计算器” 92
第六部分 如何获得帮助 95
附录一: 计量单位、 编码输入规则 96
税费库计量单位输入规则 96
税费库、 开发建设成本费用表编码输入规则 96
附录二: 快速入门 97
附录三: 常见问题解答 100

第一部分　　总概述
1 软件特点和运行环境
1.1 软件特点
可实现投资( 建设) 项目成本费用( 投资) 、 销售收入、 租赁收入、 自营收入、 非营业收入、 投资计划( 含分期投资计划、 投资分类计划) 、 资金筹措计划、 财务分析( 销售收入与经营税金及附加表、 租赁收入与经营税金及附加表、 自营收入与经营税金及附加表、 还款付息表、 损益表、 现金流量表、 资原来源与应用表、 资产负债表、 投资分类损益表) 、 非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、 临界点分析( 含盈亏平衡分析) 、 敏感性分析、 概率分析快速电算化, 并可撰写项目可行性研究报告、 项目建议书和商业计划书, 为房地产开发或固定资产投资企业( 单位) 的项目投资决策, 项目实施过程中成本核算、 成本控制和项目竣工后的财务决算提供依据, 是土地拍卖招投标报价的好助手。
u 软件不但适用于房地产投资项目, 也可适用于除房地产项目外的其它投资项目。
u 根据输入的有关的基础数据自动计算出总造价、 直接费、 间接费、 单项工程造价( 费用) 和平方造价及各单项工程造价( 费用) 占总投资的比例, 以及计算销售收入、 租赁收入、 自营收入、 非营业收入、 投资计划、 资金筹措计划、 财务分析数据、 非土地拍卖、 土地拍卖多方案的经济分析、 临界点分析( 含盈亏平衡分析) 、 敏感性分析、 概率分析数据, 自动生成绝大部分的报表。
u 可将当前工程项目保存成模板( 能够根据各种类型、 不同城市的房地产开发项目和其它项目的具体情况生成不同的项目模板) , 以便以后生成新项目之用。
u 可根据不同的城市或同一城市不同时期或不同的工程项目创立不同的税费库, 并根据需要有选择的导入后使用。可随时选择不同城市或同一城市不同时期或不同工程项目的税费库。
u 可实现不同的工程项目有不同的页面设置, 根据需要灵活调整页面的有关参数( 如纸张大小、 页边距、 页码位置、 表格栏宽等) 。
u 可将项目文件导出为Microsoft word和Microsoft excel文件, 以便对排版有特殊要求之使用。
u 可根据计算方法的不同定义不同的成本费用、 收入、 投资计划、 筹资计划计算公式, 可使成本费用计算的编码与计算方法没有联系。可自由分配各期的投资计划和筹资计划。
u 可实现复杂灵活的利息计算。
u 成本费用计算表的编码能够重复, 可实现灵活的费用分类, 此功能能够定制全国各地的费用分类。
u 软件可使用于房地产开发项目和其它项目的前期投资决策、 项目实施、 竣工决算期。

提示 由于本软件是根据部分城市的税费率进行税费库数据的输入, 由于我们手头的资料有限, 如果其它城市的税费率与本管理系统的税费率不同, 请增加税费库, 并寄送一份给我们, 以便我们增加到软件中, 方便大家的使用, 如何修改详见税费库管理。

1
1.2 软件运行环境
1.2.1 操作系统为简体中文Windows /Windows / Windows XP/Windows Vista/Windows 7/Windows 8。
1.2.2 CPU在酷睿双核T5800及以上的计算机使用, 要求内存大于2G, 硬盘空间大于200G, 将显示适配器属性设置为真彩色以上。默认打印纸为A4( 尺寸: 297mm×210mm) , 横向打印( 竖向放纸) 。
1.2.3 单机版要求安装微软公司的数据库引擎MDAC2.7以上; 网络版的要求安装MS SQL 。
1.2.4 安装有MS Office 及以上。
1.2.5 显示器的分辨率为1024×768及以上。

2 运行和退出程序
2.1 运行程序
用鼠标左键双击桌面上”追日房地产价格评估及项目投资分析经济评价信息管理系统xx”( xx为版本号) , 程序运行后, 显示以下的窗口。

在”系统登录”窗口中, 默认的用户是”admin”, 密码是空字符。输入用户名和密码后, 可顺利进入系统中。
提示: 为了保障系统安全, 进入系统后, 应把不需要的账号删除和保留的账号修改密码。

登录成功后, 显示如下界面:

2.2 退出程序
选择菜单”文件( F) \退出系统( X) ”或按”Alt+X”键或单击主窗口右上角的”关闭”按钮后, 结束本程序的运行。

注意  如果尚未关闭程序而强制进行计算机的重启或关闭操作, 可能会导致数据被破坏的严重后果。
3 切换总功能导航工作流程
切换总功能工作流程方式如下:
单击左边总功能导航框的按钮, 可控制工作流程处于”单位信息设置”、 ”数据词典”、 ”客户管理”、 ”职员管理”、 ”投资经济评价”、 ”统计查询”、 ”个人助理”、 ”税费库”状态。总工作流程简介如下:
3.1 单位信息设置
设置评估机构的单位名称、 组织机构代码、 资质文号、 资质等级、 法定代表人、 企业地址、 联系人、 联系电话、 传真号码、 电子邮箱等有关资料。
3.2 业务词典
设置房屋用途、 估价方法、 估价目的、 结构类型、 评估类别、 权属来源、 房屋现状、 土地种类等有关业务词典。
3.3 客户管理
对客户名称、 联系人、 联系地址、 联系电话、 传真号码、 手机号码、 电子邮箱、 QQ/MSN等客户信息进行登记管理。
3.4 职员管理
对职员姓名、 性别、 身份证号码、 地址、 出生日期、 在职部门、 职务、 联系电话、 联系电话、 传真号码、 手机号码、 电子邮箱、 QQ/MSN、 毕业院校、 学历、 所学专业、 职称等职员信息进行登记管理。
3.5 投资经济评价
进行房地产项目投资分析、 经济评价、 编写评估报告等业务流程。
3.6 税费库
对房地产收费项目进行编辑和管理。
3.7 个人助理
对个人重要事项进行登记管理。

4 表格一般操作
4.1 表格的选择、 新增、 修改 保存、 删除、 打印和关闭
· 选择 单击工具栏上快捷按钮 ”选择”, 选择当前表格行数据并导出其它表格中。
· 新增 单击工具栏上快捷按钮 ”新增”或按”Ctrl+I”键, 在当前的表格末增加一行。
· 修改 单击工具栏上快捷按钮 ”修改”或按”Ctrl+E”键, 打开当前行的编辑窗口。
· 保存 单击工具栏上快捷按钮 ”保存”或按”Ctrl+S”键, 将当前表格的修改保存到数据库中。
· 删除 单击工具栏上快捷按钮 ”删除”或按”Ctrl+Del”键, 将删除表格的当前行。
· 打印 单击工具栏上快捷按钮 ”打印”或按”Ctrl+P”键, 将打印当前表格。
· 关闭 单击工具栏上快捷按钮 ”关闭” 或按”Ctrl+Q”键, 将关闭当前表格。
·

4.2 表格行光标的移动
·  移动到第一行 单击工具栏上快捷按钮, 移动到表格首行。
·  移动到上一行 单击工具栏上快捷按钮, 移动到表格当前行的上一行。
·  移动到下一行 单击工具栏上快捷按钮, 移动到表格当前行的下一行。
·  移动到最后一行 单击工具栏上快捷按钮, 移动到表格最后一行。
注  表格行和列光标也可经过按键盘的上下和左右光标键来进行移动。
5 数据库管理
5.1 备份数据库
执行菜单”工具(T)\数据库备份”功能, 将当前数据备份到移动硬盘、 U盘或其它路径。
5.2 恢复数据库
执行菜单”工具(T)\数据库恢复”功能, 将移动硬盘、 U盘或其它路径的备份数据库恢复到系统中。
6 使用常见计算器
选择菜单”工具( T) \计算器( A) …”或按”F10”键, 打开windows自带的计算器, 能够在此计算器上进行数学计算。

7 单位信息设置
点击左边的”总功能导航”的”单位信息设置”, 切换工作流程到”单位信息设置”( 见下图) , 再点击客户区”单位信息设置”按钮, 在客户区显示”单位信息设置”表格( 见下图) 后, 在表格中进行评估机构的单位名称、 组织机构代码、 资质文号、 资质等级、 法定代表人、 企业地址、 联系人、 联系电话、 传真号码、 电子邮箱等有关资料设置。

8 业务词典设置
点击左边的”总功能导航”的”数据词典”, 切换工作流程到”业务词典”( 见下图) , 再点击客户区”业务词典”按钮, 在客户区显示”业务词典”表格( 见下图) 后, 在表格中对房屋用途、 估价方法、 估价目的、 结构类型、 评估类别、 权属来源、 房屋现状、 土地种类等有关业务词典进行设置。

9 权限管理
9.1 角色管理
执行菜单”权限管理(R)\角色管理”功能, 建立、 修改和删除各种功能权限的角色( 见下图) 。

9.2 用户管理
执行菜单”权限管理(R)\用户管理”功能, 建立、 修改和删除各种功能权限的用户( 见下图) 。

第二部分 客户管理功能
点击左边的”总功能导航”的”客户管理”, 切换工作流程到”客户管理”( 见下图) , 再点击客户区”客户管理”按钮, 在客户区显示”客户管理”表格( 见下图) 后, 对客户名称、 联系人、 联系地址、 联系电话、 传真号码、 手机号码、 电子邮箱、 QQ/MSN等客户信息进行登记管理。

第三部分 职员管理功能
点击左边的”总功能导航”的”职员管理”, 切换工作流程到”职员管理”( 见下图) , 再点击客户区”职员档案”按钮, 在客户区显示”职员档案”表格( 见下图) 后, 对职员姓名、 性别、 身份证号码、 地址、 出生日期、 在职部门、 职务、 联系电话、 联系电话、 传真号码、 手机号码、 电子邮箱、 QQ/MSN、 毕业院校、 学历、 所学专业、 职称等职员信息进行登记管理。

第四部分 个人助理功能
点击左边的”总功能导航”的”个人助理”, 切换工作流程到”个人助理”( 见下图) , 再点击客户区”记事本”按钮, 在客户区显示”记事本”表格( 见下图) 后, 对重要事项进行记录管理。

第五部分 项目投资经济评价功能

1 投资经济评价定制界面和切换工作流程
1.1 定制界面
1.1.1 定制工具栏
选择菜单”视图( V) \工具栏( T) ”, 控制工具栏是否显示。工具栏见下图:

1.1.2 定制信息框
选择菜单”视图( V) \信息框( M) ”, 控制信息框是否显示。信息框见下图:

1.1.3 定制导航框
选择菜单”视图( V) \导航”, 控制导航框是否显示。导航框见下图:

1.2 切换工作流程
切换工作流程方法如下:
单击子窗口左边导航框的按钮, 可控制工作流程处于”设置”、 ”建设产品”、 ”封面”、 ”成本费用”、 ”经营收入”、 ”投资计划 ”筹资计划”、 ”财务报表”、 ”经济分析”、 临界点( 盈亏平衡) 分析、 ”敏感性分析”、 ”概率分析”、 ”图形分析”、 ”可研报告( Word文档) ”状态。
1.3 工作流程简介
1.3.1 参数设置
主要设置”基准(期望)收益率”、 ”土地来源(1-土地拍卖 2-其它)”、 ”最高容积率”、 ”最高容积率”、 ”计算期单位(1-年 2-季 3-月)”、 ”土地面积”、 ”土地起拍价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、 ”土地拍卖每次加价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、 ”营业税税率”、 ”城市维护建设税税率(计算基数为营业税)”、 ”教育费附加税率(计算基数为营业税)”、 ”土地增值税计算方式(1-按国务院条例 2-按财政部细则 3-按销售总收入比例预征)”、 ”土地增值税税率(当设置为按销售总收入比例预征时起作用)”、 ”所得税计算方式(1-按利润总额 2-按经营收入(预征) 3-按弥补亏损后利润总额)”、 ”自有资金(资本金)计算方式(1-按设置表自有资金计算 2-按总投资乘设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算)”、 ”自有资金(资本金)”、 ”自有资金(资本金)比例”、 ”金额单位(1-万元 2-元)”、 ”计算楼面造价方式(1-分母含公建面积 2-分母不含公建面积)”、 ”计算期”、 ”资本金现金流量表现金流入是否包括借款(1-包括 2-不包括)”、 ”资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式(1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资)”、 ”计算首期利息比例”、 ”交易管理费费率(计算基数为销售收入\租赁收入)”、 ”交易印花税税率(计算基数为销售收入\租赁收入)”、 ”堤围防护费费率(计算基数为销售收入)”、 ”是否计算总成本费用表中的扩展数据(1-是 2-否)”、 ”土地增值税缴交方式(1-末期缴交 2-分期缴交 3-按销售收入比例预征后再补\退)”、 ”固定资产投资计算方式(1-按设置表比例 2-按租赁收入占总经营收入比例)”、 ”固定资产投资占开发建设投资比例”、 ”固定资产余值计算方式(1-按设置表数值 2-按设置表比例乘以原值)”、 ”固定资产余值”、 ”固定资产余值占原值比例”等全局性指标。
1.3.2 建设产品
输入楼房( 单项工程) 的有关参数, 比如各种用途的建筑的建筑面积, 设置楼高分类为低层、 多层、 小高层、 高层、 超高层。
1.3.3 封面
输入封面有关资料( 也可在可研报告[Word文档]中编辑) 。

1.3.4 项目成本费用
成本费用分五页: 总成本费用、 开发建设成本费用、 销售成本费用、 租赁成本费用、 自营成本费用、 总成本费用( 自定义) 。开发建设成本费用、 销售成本费用、 租赁成本费用、 自营成本费用需要手工输入, 总成本费用根据开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用、 借( 贷) 款明细表经计算后自动生成。
在开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本表中, 选择”计算方法”的选项后, 可根据不同选项自动提取相应的数值到工程量处, 不需要手工输入工程量, 并根据相应的计算公式进行计算。

1.3.5 经营收入
经营收入分四页: 销售收入、 租赁收入、 销售收入、 自营收入、 非营业收入与销售收入经营税金及附加计算表、 租赁收入与经营税金及附加计算表、 自营收入与经营税金及附加计算表。

1.3.6 投资计划
投资计划分八页: 投资总计划、 开发建设投资计划、 销售投资计划、 租赁投资计划、 自营投资计划、 分期投资计划、 分类投资计划、 投资总计划( 自定义) 。投资总计划表根据开发建设投资计划表、 销售投资计划表、 租赁投资计划表、 自营投资计划表、 借( 贷) 款明细表经计算后自动生成。需要设置各期投资计划计算方式和相应辅助表( 各期百分比表) 来计算开发建设投资计划表、 销售投资计划表、 租赁投资计划表、 自营投资计划表。在设置好上表的分期后, 分期投资计划表经计算后自动生成。在建设产品表设置好各种楼房的楼高分类和销售收入表、 租赁收入表、 自营收入表的楼高分类、 房屋用途后, 经计算后自动生成投资分类表。

1.3.7 筹资计划
筹资计划分三页: 筹资计划、 借( 贷) 款明细表、 还款付息计算表。
借( 贷) 款明细表需要手工输入, 筹资计划表、 还款付息计算表经计算后自动生成。

1.3.8 财务报表
财务报表分五页: 损益表、 全投资现金流量表、 资本金现金流量表、 资原来源与应用表、 资产负债表、 损益表( 投资分类) , 都是经计算后自动生成。
在建设产品表设置好各种楼房的楼高分类和销售收入表、 租赁收入表、 自营收入表的楼高分类、 房屋用途后, 经计算后自动生成损益表( 投资分类) 。

1.3.9 经济分析
对土地拍卖和非土地拍卖项目进行有关财务指标的分析, 分税前税后经济分析表经计算后自动生成。

1.3.10 临界点分析( 含盈亏平衡分析)
根据期望利润率进行各种变化因素的临界点分析, 当期望利润率为零时进行的分析是盈亏平衡分析。

1.3.11 敏感性分析
敏感性分析表在设置好上表及其它有关的数据后, 经计算后自动生成。

1.3.12 概率性分析
概率分析表在设置好上表及其它有关的数据后, 经计算后自动生成。

1.3.13 图形分析
根据各个表格的计算结果, 显示直观的分析图形。

1.3.14 可研报告( Word文档)
可在可研报告( Word文档) 中编制可行性研究报告、 项目建议书、 商业计划书 策划报告、 土地报价报告等, 可任意插入图形、 表格、 文字资料。

2 项目管理
执行主菜单”文件(F)\新建( 删除、 切换) 项目”或单击工具条”新建( 删除、 切换) 项目”, 出现”项目管理”窗口, 可在此窗口新建、 删除、 切换经济评价项目。

3 如何完成经济评价和可行性研究报告编制
新建项目→参数设置→建设产品编辑→成本费用计算( 含开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用表编辑计算, 借款明细表编辑计算得出利息,总成本费用表计算自动生成) →经营收入计算( 含销售收入表、 租赁收入表、 自营收入表、 非营业收入表编辑计算) →投资计划计算( 含开发建设投资计划表、 销售投资计划表、 租赁投资计划表、 自营投资计划表、 辅助表或者各期比例表编辑计算, 总投资计划表、 分期投资表、 投资分类表计算自动生成) →筹资计划计算( 含借款明细表编辑计算, 筹资计划表、 还款付息计算自动生成) 、 财务指标计算( 含损益表、 全投资现金流量表、 资本金现金流量表、 资原来源与应用表、 资产负债表、 投资分类损益表计算自动生成) →经济分析( 含非土地拍卖、 土地拍卖经济分析) →临界点( 盈亏平衡) 分析→敏感性分析( 含非土地拍卖、 土地拍卖最高限价计算) →概率分析( 含非土地拍卖、 土地拍卖最高限价计算) →图形分析→可行性研究报告编制( 含封面, 在可研报告[Word文档]中编制可研报告、 项目建议书) →打印预览、 打印, 导出到Word、 Excel。见下图:

3.1 项目参数设置
切换工作流程到”设置”, 进行项目的”基准(期望)收益率”、 ”土地来源(1-土地拍卖 2-其它)”、 ”最高容积率”、 ”最高容积率”、 ”计算期单位(1-年 2-季 3-月)”、 ”土地面积”、 ”土地起拍价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、 ”土地拍卖每次加价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、 ”营业税税率”、 ”城市维护建设税税率(计算基数为营业税)”、 ”教育费附加税率(计算基数为营业税)”、 ”土地增值税计算方式(1-按国务院条例 2-按财政部细则 3-按销售总收入比例预征)”、 ”土地增值税税率(当设置为按销售总收入比例预征时起作用)”、 ”所得税计算方式(1-按利润总额 2-按经营收入(预征) 3-按弥补亏损后利润总额)”、 ”自有资金(资本金)计算方式(1-按设置表自有资金计算 2-按总投资乘设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算)”、 ”自有资金(资本金)”、 ”自有资金(资本金)比例”、 ”金额单位(1-万元 2-元)”、 ”计算楼面造价方式(1-分母含公建面积 2-分母不含公建面积)”、 ”计算期”、 ”资本金现金流量表现金流入是否包括借款(1-包括 2-不包括)”、 ”资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式(1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资)”、 ”计算首期利息比例”、 ”交易管理费费率(计算基数为销售收入\租赁收入)”、 ”交易印花税税率(计算基数为销售收入\租赁收入)”、 ”堤围防护费费率(计算基数为销售收入)”、 ”是否计算总成本费用表中的扩展数据(1-是 2-否)”、 ”土地增值税缴交方式(1-末期缴交 2-分期缴交 3-按销售收入比例预征后再补\退)”、 ”固定资产投资计算方式(1-按设置表比例 2-按租赁收入占总经营收入比例)”、 ”固定资产投资占开发建设投资比例”、 ”固定资产余值计算方式(1-按设置表数值 2-按设置表比例乘以原值)”、 ”固定资产余值”、 ”固定资产余值占原值比例”等全局性指标。见下图:

注: 各表格依赖此设置表的设置, 设置不同, 参数值就不同, 计算方法也会有差异, 计算结果会根据设置值而不同

3.2 建设产品编辑和建筑面积计算
切换工作流程到”建设产品”, 在明细表中输入有关单幢工程或者各种用途的建筑面积, 设置楼高分类为低层、 多层、 小高层、 高层或超高层, 设置面积分类。执行菜单”计算\计算建筑面积”计算后, 自动汇总为住宅建筑面积、 非住宅建筑面积、 公用建筑面积, 面积的单位为平方米。见下图:
注: 1.开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用表相应的计算方法取值来源于本表的计算结果。2.投资分类根据本表自动生成。

3.3 编辑封面
切换工作流程到”封面”, 进行封面的编辑。见下图:
注: 也可在可研报告( Word文档) 中编辑封面。

3.4 成本费用计算
切换工作流程到”成本费用”, 进行总成本费用表、 开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用表的造价或费用计算表的编辑和计算。

执行菜单”计算( R) ”下有关功能菜单, 根据所输入的原始数据进行总成本费用表、 开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用表的计算。

单项工程( 费用) 计算公式: 造价或费用 = 工程量×单价或费率。

3.4.1 总成本费用
切换到”成本费用”页的”总成本费用”页, 执行主菜单”计算( C) ”下的”计算总成本费用及投资计划”进行计算。总成本费用表不需要手工输入, 根据开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用表、 借( 贷) 款明细表经计算后自动生成。

利息来源于借( 贷) 款明细表。

土地增值税的计算方法在设置表中设置。

3.4.2 开发建设成本费用
切换到”成本费用”页的”开发建设成本费用”页, 在开发建设成本费用计算表输入有关工程项目( 费用) 和参数, 执行主菜单”计算( C) ”下的”计算开发建设成本及投资计划”进行计算。

在”计算方法”栏选择不同的计算方法后, 会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处, 或者按照已经设定好的计算方法进行计算。

条目可从税费库中提取, 使用方法是: 打开税费库后, 移动到需要的条目, 在税费库窗口工具栏上单击按钮, 税费库的条目自动提取到开发建设成本费用表的当前行。

开发建设成本费用表格输入注意事项
1. 必须在第四类编码前面输入第三类的编码, 否则将会计算错误, 得不到预期结果。
2. 不能在编码为”1.”、 ”2 ”3.”、 ”4.”、 ”5.”的后面输入按直接费计算的编码( 如: 建设单位管理费、 利息、 不可预见费等) , 否则会导致计算错误。
3. 不必在第一、 二、 三类编码处输入数据, 程序会根据第四类编码的数据进行自动计算。
4. 不必在表格”造价或费用”、 ”平方造价”和”比例”栏处输入数据, 程序会自动计算。
5. 如果是对土地拍卖项目分析, 必须有一项费用明细项( 底色是白色) 的计算方法为”土地拍卖”
6. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动, 按Esc键进行当前格数据更改的取消。
提示 能够实现表格的单项工程( 费用) 与税费项目同步。方法是: 先新建或打开一个项目, 然后打开”税费库”窗口, 经过缩小”税费库”窗口并拖动到右边( 或其它位置) , 当在”×××项目开发估价报告”窗口的表格中输入单项工程( 费用) 编码时, ”税费报告”窗口的税费项目会自动与表格的项目同步。
有关的输入规则详见附录, 其余的输入数据方法详见信息框的提示。

3.4.3 销售成本费用
切换到”成本费用”页的”销售成本费用”页, 在销售成本费用计算表输入有关工程项目( 费用) 和参数, 执行主菜单”计算( C) ”下的”计算销售成本费用及投资计划”进行计算。
在”计算方法”栏选择不同的计算方法后, 会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处, 或者按照已经设定好的计算方法进行计算。
可设置”费用分类”。如果需要在总成本费用表及其它表格反映经营税金及附加, 需要在”费用分类”列选择”经营税金及附加”。
费用分类: 经营资金、 运营费用、 修理费用、 经营税金及附加、 其它销售成本费用。

销售成本费用表格输入注意事项
1. 不必在表格”造价或费用”、 ”平方造价”和”比例”栏处输入数据, 程序会自动计算。
2. ”合计”、 ”汇总”数据是软件自动生成的, 用户修改无效。
3. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动, 按Esc键进行当前格数据更改的取消。
4. 如果已经在销售( 租赁) 收入与经营税金及附加表中输入经营税金及附加, 就不能再在销售( 租赁) 成本费用表再输入经营税金及附加, 否则, 总成本费用表及各表中的经营税金及附加会重复计算。

3.4.4 租赁成本费用
切换工作流程到”成本费用”页的”租赁成本费用”页, 在租赁成本费用计算表输入有关工程项目( 费用) 和参数, 执行主菜单”计算( C) ”下的”计算租赁成本费用及投资计划”进行计算。
在”计算方法”栏选择不同的计算方法后, 会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处, 或者按照已经设定好的计算方法进行计算。
可设置”费用分类”。如果需要在总成本费用表及其它表格反映经营税金及附加, 需要在”费用分类”列选择”经营税金及附加”。
费用分类: 经营资金、 运营费用、 修理费用、 经营税金及附加、 其它租赁成本费用。

租赁成本费用表格输入注意事项
I. 不必在表格”造价或费用”、 ”平方造价”和”比例”栏处输入数据, 程序会自动计算。
II. ”合计”、 ”汇总”数据是软件自动生成的, 用户修改无效。
III. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动, 按Esc键进行当前格数据更改的取消。
IV. 如果已经在销售( 租赁) 收入与经营税金及附加表中输入经营税金及附加, 就不能再在销售( 租赁) 成本费用表再输入经营税金及附加, 否则, 总成本费用表及各表中的经营税金及附加会重复计算。
34.5 自营成本费用
切换工作流程到”成本费用”页的”自营成本费用”页, 在自营成本费用计算表输入有关工程项目( 费用) 和参数, 执行主菜单”计算( C) ”下的”计算自营成本费用及投资计划”进行计算。
在”计算方法”栏选择不同的计算方法后, 会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处, 或者按照已经设定好的计算方法进行计算。
可设置”费用分类”。如果需要在总成本费用表及其它表格反映经营税金及附加, 需要在”费用分类”列选择”经营税金及附加”。
费用分类: 经营资金、 运营费用、 修理费用、 经营税金及附加、 其它自营成本费用。

自营成本费用表格输入注意事项
V 不必在表格”造价或费用”、 ”平方造价”和”比例”栏处输入数据, 程序会自动计算。
VI. ”合计”、 ”汇总”数据是软件自动生成的, 用户修改无效。
VII. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动, 按Esc键进行当前格数据更改的取消。
VIII. 如果已经在销售( 租赁、 自营) 收入与经营税金及附加表中输入经营税金及附加, 就不能再在销售( 租赁) 成本费用表再输入经营税金及附加, 否则, 总成本费用表及各表中的经营税金及附加会重复计算。
3.4.6 总成本费用( 自定义)
切换到”成本费用”页的”总成本费用( 自定义) ”页, 执行主菜单”计算( C) ”下的”计算总成本费用及投资计划”进行计算。总成本费用表( 自定义) 不需要手工输入, 根据开发建设成本费用表、 销售成本费用表、 租赁成本费用表、 自营成本费用表、 借( 贷) 款明细表经计算后自动生成。

利息来源于借( 贷) 款明细表。

土地增值税的计算方法在设置表中设置。

3.5 经营收入及经营税金计算
3.5.1 销售收入表编辑和计算
切换工作流程到”经营收入”中的”销售收入”, 输入销售收入表的数据和辅助表( 销售收入各期百分比表) 数据, 执行主菜单”计算( C) ”的下列菜单”计算销售总收入及各期收入”进行计算, 可计算出销售总收入和各期的销售收入。见下图
销售模式: 按建筑面积、 按可售面积、 按项目套数、 按可售套数。
可设置”楼高分类”和”房屋用途”, 是投资分类的依据。
楼高分类: 低层、 多层、 小高层、 高层、 超高层。
房屋用途: 居住用途( 普通住宅、 高档公寓、 别墅) 、 商业用途( 商场、 购物中心、 商业店铺、 、 超级市场、 批发市场) 、 办公用途( 普通写字楼、 ) 高级写字楼) 、 旅馆用途( 饭店、 酒店、 宾馆、 度假村、 旅店、 招待所) 、 餐饮用途( 酒楼、 美食城、 餐馆、 快餐店、 游乐场) 、 娱乐用途( 娱乐城、 康乐中心、 俱乐部、 影剧院) 、 工业用途( 厂房、 仓库) 、 特殊用途( 停车楼、 会展中心) 、 公共配套设施( 车位、 会所、 物业管理用房) 。
各期收入计算方式: 按计算期平均数量单价不变计算、 按开收盘时间平均数量单价不变计算、 按辅助表数量比例单价不变计算、 按辅助表数量比例单价增加值计算、 按辅助表数量比例单价增加百分比计算。

3.5.2 租赁收入表编辑和计算
切换工作流程到”经营收入”中的”租赁收入”, 输入租赁收入表的数据, 依次执行主菜单”计算( C) ”的下拉菜单”计算租赁总收入及各期收入”进行计算, 可计算出租赁总收入和各期的租赁收入。见下图:

租赁模式: 按建筑面积、 按可租面积、 按项目套数、 按可租套数。
各期收入计算方式: 按计算期单价不变计算、 按始结租时间单价不变计算、 按计算期单价增加值计算、 按计算期单价增加百分比计算、 按始结租时间单价增加值计算、 按始结租时间单价增加百分比计算。

可设置”楼高分类”和”房屋用途”, 是投资分类的依据。
楼高分类: 低层、 多层、 小高层、 高层、 超高层。
房屋用途同销售收入表。

3.5.3 自营收入表编辑和计算
切换工作流程到”经营收入”中的”自营收入”, 输入自营收入表的数据, 依次执行主菜单”计算( C) ”的下拉菜单”计算自营总收入及各期收入”进行计算, 可计算出自营总收入和各期的自营收入。见下图:

自营模式: 按建筑面积、 按经营面积、 按产品数量、 按可售产品数量。
各期收入计算方式: 按计算期单价不变计算、 按自营时间单价不变计算、 按计算期单价增加值计算、 按计算期单价增加百分比计算、 按自营开始时间单价增加值计算、 按自营结束时间单价增加百分比计算。

可设置”楼高分类”和”房屋用途”, 是投资分类的依据。
楼高分类: 低层、 多层、 小高层、 高层、 超高层。
房屋用途同销售收入表。

3.5.4 非营业收入表编辑和计算
切换工作流程到”经营收入”中的”非营业收入”, 输入非营业收入表的数据, 依次执行主菜单”计算( C) ”的下拉菜单”计算非营业总收入及各期收入”进行计算, 可计算出非营业总收入和各期的非营业收入。见下图:

各期收入计算方式: 按计算期单价不变计算、 按收入时间平均数量计算、 按辅助表数量比例计算。

收入分类: 补贴收入、 其它收入( 非营业) 。

3.5.5 销售收入与经营税金及附加表编辑和计算
切换工作流程到”经营收入”中的”销售收入与经营税金及附加表”, 执行主菜单”计算( C) ”的下拉菜单”计算销售收入与经营税金及附加”进行计算, 可计算出销售收入与经营税金及附加计算表( 可单击”初始化销售收入与经营税金及附加表”按扭初始化本表格) 。见下图:

3.5.6 租赁收入与经营税