业主大会议事规则.doc

业主大会议事规则业主大会议事规则（示范文本）第一章 总则第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例、住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则。第二条 （一）业主大会名称： 业主委员会办公地址： （二）物业管理区域范围（四至及附图）： （三）物业类型： （四）物业管理区域- 13 -总占地面积： 平方米，房屋总建筑面积： 平方米。第三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。业主委员会接受业主的监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。第四条 业主大会、业主委员会接受物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会的监督和指导，积极配合居民委员会共同做好宜居社区建设工作。第五条 业主大会于 年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。业主大会及业主委员会在公示30天无异议后且在成立之日起30日内将东莞市业主委员会备案办事指南中规定的材料送到物业所在地镇人民政府(街道办事处、管理委员会)备案。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更内容报告物业所在地镇人民政府(街道办事处、管理委员会) 。第二章 业主大会第六条 业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的分配与使用；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；（九） 。- 18 -第七条 本物业管理区域内业主人数 人，建筑物总面积 平方米。车位、摊位等特定空间（计入、不计入）用于确定业主投票权数的专有部分面积(不适用于首届业主大会)。参加业主大会会议的形式为以下第 种形式：（一）全体业主参加业主大会会议；（二）以 （幢、单元、楼层等）为单位，推选业主代表参加业主大会会议；（三）书面征求意见的形式;（四） 。第八条 召开业主大会会议，业主委员会应于会议召开15日前，将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第九条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十条 业主大会采用以下第 种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，村（居）委会负责监督，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（或筹备组）会同村（居）委会等有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。以快递方式收回的选票必须由业主本人签名，在开票当天统一拆封。（三） 。业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，按以下第 种形式进行计算：1.票数计入已表决的多数票（首次业主大会不适用此条规则）；- 19 -2.视为弃权。第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每 个月召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）百分之二十以上的业主提议；（二）经业主委员会决定的；（三） 。第十二条 业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，制定征询意见表或选票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。（二）发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形式在物业管理区域显著位置公告，并书面通知全体业主。本物业管理区域公告发布地点为： 。（三）征询意见。采用书面征求意见形式的,业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见，并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上。 （四）回收统计意见。业主委员会会同村（居）委会回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果30天以上，接受业主的查询和监督。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的业主代表、其他业主、物业使用人或者 参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 %。（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。（三）业主代表需委托代理人参加业主（代表）大会会议的，其委托行为应符合下列约定： 1、受委托的代理人必须是所代表业主中的业主；2、有书面委托书；3、 。业主委员会委员需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：1、有书面委托书；2、受委托的代理人必须是本物业管理区域内的业主代表或业主；3、 。第十四条 业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第十五条 对共用部分收益的用途规定如下：（一）利用共用部位作为停车场的停车费：补充专项维修资金 业主大会表决使用（二）共用部位、共用设施设备经营收入：补充专项维修资金 业主大会表决使用（三） ：划入专项维修资金 业主大会表决使用- 22 -第三章 业主委员会第十六条 业主委员会履行以下职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；（五）配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；（六）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。第十七条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生： （一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）遵守管理规约，模范履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。（五） 。 第十八条 本物业管理区域业主委员会设委员 名（五至十五人的单数），其中 。- 23 -业主委员会设主任1名，副主任 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。分期开发的项目如需增补业主委员会委员的，召开后期开发部分的业主大会进行选举，选举后产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的竞选。第十九条 业主委员会每 月召开一次定期会议，并在以下情形发生时召开临时业主委员会会议：（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；（二）经三分之一以上业主委员会委员提议；（三）业主委员会主任认为有必要的。第二十条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能召集和主持的，可以委托副主任负责。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议。- 24 -第二十一条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。第二十二条 业主委员会委员（含主任、副主任）缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。业主委员会应对重新选出人员在三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第二十三条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费等应缴费用；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，根据业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意决定，终止其委员资格。第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止： （一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。第二十五条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。- 26 -第二十六条 业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会主任负责管理。主任辞职的，由指定副主任负责管理。业主委员会依照有关法律法规的规定刻制和管理印章。根据本议事规则规定使用业主大会印章，具体如下：（一）经业主大会会议讨论决定的；（二）会议通知；（三）业主大会授权范围内的物业增值资金及维修资金收取证明；（四）决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用业主大会印章；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可使用业主大会印章；（五） 根据本议事规则规定使用业主委员会印章，具体如下：（一）经业主委员会会议讨论决定的；（二）会议通知；（三）业主委员会授权范围内的物业增值资金及维修资金收取证明；（四）业委会印章必须过半数委员签名同意方可使用；（五） 。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。第二十七条 业主委员会应当建立工作档案， 由 负责存档工作，工作档案应当包括以下内容：（一）业主大会会议、业主委员会会议的记录；（二）业主大会、业主委员会的决定；（三）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；（四）业主委员会筹备选举及备案资料；（五）住宅专项维修资金筹集及使用相关资料；（六）业主及业主代表名册；（七）业主意见及建议；（八）政府相关部门下发的文件；（九）其他需要保存的资料 。第二十八条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。第二十九条 业主委员会活动经费来源采用下列第 种筹集方式：（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳 元；（二）共用部位、共用设施设备经营收益支出 元。 具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。经费收支帐目由 代为管理，经费收支帐目应每年 次在本物业管理区域内显著位置公布，接受业主监督，公布时间不少于7天。第三十条 业主委员会的办公用房按物业服务用房配置实际情况从物业管理用房中调整，建筑面积 平方米，位置在： 。第三十一条 经业主大会二分之一有投票权的业主表决通过，授权业主委员会向人民法院提起诉讼的，诉讼所产生的费用从 公共部位停车场停车费收入 经营用房收入 共有部位经营收入 业委会运作经费 中列支。第三十二条 业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主，并限期交纳。经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。第三十三条 物业管理区域发生广东省物业管理条例第五十五条规定行为时，业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。第三十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满，不得继续履行职责。第四章 附 则第三十五条 本规则和本规则的修订经业主大会通过后生效。本规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过补充内容为本规则的组成部分。第三十六条 本业主大会议事规则自业主大会 年 月 日通过之日起实施。 业主大会（章） 年 月 日管理规约（示范文本）第一章 总 则第一条 为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例等法律法规，制定本管理规约。第二条 本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。第二章 业主的共有权第三条 本物业小区内物业的基本情况物业名称： ；物业类型： ；座落位置： ；总建筑面积： ；物业管理区域四至： 。第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：（一）单幢建筑物的全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面 、 、 等；（二）单幢建筑物的全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施 、 等；（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备房、物业服务用房、 、 、 等。根据物业承接查验办法有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备。第五条 在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：（一） ；（二） ；（三） ；（四） 。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。第三章 物业的装修第六条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由市价格主管部门制定。第七条 业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守广东省物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法等有关法律法规规定进行装修。第八条 在装饰装修中禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；或者装修活动涉及住宅室内装饰装修管理办法第六条、第七条、第八条内容的，没有委托具有相应资质的装饰装修企业承担。（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（五）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （六）违法拆改燃气管道和设施。（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （八） ；（九）法律法规和管理规约禁止的其他行为。第九条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十条 为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工。第十一条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第四章 物业的使用第十二条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。业主不能占用公共部位搭建、僭建相关建筑物、构筑物。第十三条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十四条业主不能擅自将住宅物业改作商业用途。业主因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得有利害关系的业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。第十五条 业主、物业使用人在物业使用中，不得有下列行为：（一）广东省物业管理条例第五十五条规定的禁止行为；（二） ；（三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。第十六条 业主、物业使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。第十七条 业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：（一） 吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；（二）机动车辆在小区内行驶，时速不得超过 公里，禁止鸣笛、练车；（三）机动车应在规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；（四）按规定缴纳停车费；（五）禁止擅自在公共停车位上安装任何设置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音影响他人生活和休息；（六） 。-第十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主出租物业时，要了解承租人的居住人员信息，防止群租，影响他人的生活和安全。第十九条 业主、物业使用人饲养宠物时，应遵守宠物有关饲养规定，并应遵守以下约定：（一） ；（二） 。第五章 物业的维修养护第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予支持和配合。 相关业主阻挠维修养护的，造成物业损坏及其他损失的，应承担相应的赔偿责任。第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居委会或派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应告知业主委员会、物业服务企业，在征得相关业主同意和相关职能部门的审批后实施，并按约定期限恢复原状。- 26 -第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条 全体业主应按规定缴存和使用物业专项维修资金。第六章 业主的共同利益第二十六条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予 以下权利：（一）根据物业管理法律法规和本管理规约的规定，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；（二）以告知、规劝、公示、 等合法措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规和管理规约的行为；（三） ；（四） 。第二十七条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴通知、公告以及物业管理规章制度。第二十八条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（或酬金制）方式。第二十九条 物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。第三十条 业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。第三十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第七章 违约责任第三十二条 业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，对违反管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会在本管理规约对其如下共同管理权的行使予以限制：（一）取消作为业主大会筹备组成员、业主委员会委员候选人和业主委员会委员资格。（二）取消涉及小区专项维修资金及其他共同管理事项的表决权。（三）不计入小区共同管理事项的票权数。（四）不能享有对业主委员会及物业服务企业的建议及质询权。（五） 。第八章 附 则第三十三条 本管理规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用、能够产权登记并具有排他性的房屋、车位、摊位等特定空间。第三十四条 本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条 业主转让物业时，应提前通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本管理规约承诺书。出租物业时，承租人应在租赁合同中承诺遵守本管理规约。第三十六条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。第三十七条 本管理规约自首次业主大会表决生效之日生效。 业主大会（章） 年 月 日26