琼海某地产项目建议书.doc

琼海某地产项目建议书（简装版）

第一章 琼海市概况
    琼海市是海南岛东海岸的一颗璀璨明珠，历史悠久、人杰地灵、物华民丰，文化发达，是著名的侨乡、鱼米之乡。琼海做为海南的第三大城市，海南东部最大的城市，走高速公路，海口到琼海仅50分钟。在海南的总体规划中，琼海的博鳌会建设小型机场。海口到三亚的轻轨2007年年底可能动工，到时从海口的美兰机场坐轻轨，20分钟就可以到琼海，80分钟到三亚，交通极为便利。琼海市是著名的华侨之乡，是具有热带“临海”、“滨河”、“温泉”特色风光的生态旅游城市。充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛，构架起琼海的与众不同。红色的历程、蓝色的诱惑、绿色的魅力，张扬出琼海的光彩四射。
    琼海市以博鳌为龙头，万泉河为轴心，实现道路基本网络化，建设嘉博路、文山路和东线高速公路南路口等，使嘉积、博鳌、官塘三大城市组团紧密联结起来，构成优势区域网络，形成大琼海格局，建设“海岸经济带”和“万泉河经济带”，未来五年琼海将成为海南东部地区的经济发展中心、商贸中心、城市人口将达到约20万人的中等旅游城市。到2010年，琼海将实现年接待游客390万人次，旅游年收入9.6亿元，
旅游年收入占GDP的12.3%以上的目标。琼海正朝着实现中等城市、建设海洋经济强市、生态示范市、海南岛东部商贸中心的目标跨步迈进。
    总体上，琼海资源丰富、社会安定、民风高尚、环境良好，是国内外投资商的乐园与天堂。

第二章 项目概况
1、地理位置：人民南路南段。
2、项目用地面积及现状：占地约50亩，净地。
3、区位环境：城南，交通便利，生活服务设施配套齐全。

第三章 房市分析
一、琼海市房地产状况：
    多年来，琼海市住宅房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，真正的商品房很少，同时，有一定规模的楼盘开发体量极小，目前，琼海房地产尚处于起步阶段，但后劲较足。任何一个城市的任何行业的起步阶段都存在一定的发展空间，在没有达到利润最大值的时候价值将有很大的上升幅度。海口的房地产市场已经比较成熟了，上升的空间不会太大；三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，继续上升的可能性
不大；琼海房地产市场刚刚起步，综合因素考虑经过3—5年的发展后，潜力不可估量。
    据了解，从2003年起，琼海市房产销售形势一路看好，价格逐年稳步上升。2003年房产开发总建筑面积50万㎡，2006年上半年就达到了46.2万㎡，全年报建项目达46个，建筑面积约240万平方米左右。由该数字可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入逐年增加，发展态势良好，很多投资商和发展商对琼海的前景持乐观态度，琼海房地产市场日益得宠。房地产业已成为国民经济新的增长点，住宅产业化、规范化的发展也越来越受到政府的重视，并得到进一步的实施，也为房地产开发提供了前所未有的良好机遇和前提条件。
    随着近年来琼海市房地产的硬件要素完善后，软件要素也趋于完善，已构成对岛外客户的强大吸引力。目前，岛外人士购房比例不断增长。
二、市场前景分析预测：
    琼海市经过多年的发展，确立了在海南东部经济、文化、教育、娱乐中心的绝对地位，高级饭店、酒店、大学、医院、银行、高尔夫等公共设施一应俱全，休闲居住、旅游观光浑然天成。城市运营的成功发展，提供了地产、房产升值的土壤。
博鳌亚洲论坛的建设，使博鳌观光会展规模日新月异，然而，博鳌小镇面对突如其来的发展阵势，远远无法应对如此巨大的商品消费和文化娱
乐需求。最近，中信集团、晓奥集团的投资计划将使这个矛盾更加激化。而近在咫尺、经济发达的嘉积，正好提供了观光会议在博鳌、吃穿住玩在嘉积的先天条件。博鳌亚洲论坛的建设，再一次给嘉积房地产发展带来了历史性的契机。
    琼海经济结构的相对完善是得天独厚的旅游房产发展潜质，这是西线、中线其他市县都不具备的，也是琼海房产开发业在二级市县率先脱颖而出的根本原因所在。
    琼海目前的房价在1500元/平米左右，尚处在房地产的萌发状态。其无论从地理环境、气候资源、海洋资源等都不比海口、三亚差，再加上琼海较低的房地产成本、独特的温泉特色与博鳌的品牌效应，未来几年内无论在开发体量和价格都会进入一个上升通道，显示出其房地产价格洼地的跃升之势，因此前景极好。

第四章 项目基本建设意见
    鉴于该地块地理位置、项目周边环境与在售楼盘品质，结合琼海房地产市场特点，我们认为实现产品差异化、高性价比是项目成功的关键所在。因此，建议坚持高起点规划、高标准建设，以小环境唯美为先导，以生态园林结合入户温泉为特色，建成花园式电梯洋房为设计理念，构建精致、品味住宅空间，使之具有较同区域楼盘更亲切宜人的生活居住
环境，成为城区精品楼盘，争夺琼海房地产市场制高点，可取得项目开发和快速营销的成功。

第五章 项目投资估算及社会效益评价
一、投资估算：
土地价款（含拆迁补偿费）：300元/平方米
建筑安装成本费：800-900元/平方米，周期2—3年。
其它费用：100-150元/平方米(道路、绿化配套等)
房屋平均售价：2300元/平方米
项目总投资约八千万元，项目建成约六万平方米，交付使用可实现销售收入约1.3亿元，实现毛利五千万元以上,项目投资利润率在40%以上。
二、社会效益评价：
    项目建成可向社会提供琼海设施齐全、功能完善、环境优美的高档住宅，符合国家和省市住宅商品房建设的有关政策要求，对于加快城市建设，满足高收入家庭及成功人士对渡假住宅的需求，对促进琼海房地产业的发展将起到积极的作用。

第六章 结 论
    项目建设适应加快琼海城市化进程的需要，有利于推动城市建设的发展，美化城市环境，能够为城镇居民和岛外人士提供高档次的住宅商品房，改善居住质量，提高生活居住水平。
    项目面向中高档收入家庭，具有价格优势和位置优势，市场前景较为广阔。因此，项目建设可取得一定的经济效益和社会效益。