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中国主要城市房地产价格差异性研究及其原因

　　摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，而目前中国房地产市场发展不成熟，存在许多问题，比较突出的一个问题就是一些城市的房地产价格差异很大，主要表现为区域差异，即东部城市与中部、西部城市的房价差异很大。本文从区域差异的角度，具体来说是从我国东中西三大区域、一二三线城市以及东部一线城市与中西部一线城市的角度对我国房地产价格的差异进行了研究，并探索我国房地产市场价格区域差异特征，并在此基础上尝试分析我国房地产价格区域差异的影响因素。最后得出结论，中国房地产价格具有明显的地域特征，因此政府在宏观调控时必须要充分考虑到房地产价格的区域特征，不能一刀切地实施房地产价格调控政策，要因地制宜、因时制宜地调控房价。

　　关键词：房地产价格；区域差异；影响因素
　　一、绪论
　　（一）研究背景
　　1、房地产业与国民经济发展的相互关系
　　房地产业在国民经济中具有基础产业、先导产业、主导产业以及支柱产业的地位和作用，其产业关联度高，是推动整个国民经济发展、加速实现工业化和城市化的主导力量。房地产业健康有序发展对于整个国家的经济运行有着重要影响。同时，国民经济对于房地产业的发展也有带动和制约作用。房地产价格作为房地产市场发展的晴雨表，对整个国民经济发展意义重大，因此，密切关注房地产价格成为整个房地产业研究的核心。
　　中国房地产业对世界经济有着深刻影响。参考消息网2016年2月3日报道中俄媒称，在国际地产服务机构――第一太平戴维斯（Savills）的研究中称，中国的房地产总价值占世界房地产总价值的四分之一，与此同时，在中国生活着大约世界上五分之一的人口。在世界经济一体化、全球化的今天，中国的房地产业发展对世界经济的发展有着巨大影响。
　　2、房地产价格的区域差异
　　目前，我国房地产业发展存在严重的地区不均衡状况，主要表现在我国东部地区如北京、上海、广东等省区房地产市场投资过热，房地产价格上涨速度过快，远远高于中西部省份，东中西区域的房地产价格差异巨大。区域发展不平衡必然带来区域房地产市场发展的失衡，因此房地产价格呈现显著的区域差异。与此同时，房地产业具有市场联动性强、行业关联度高、利润率高的特点，从而吸引各种资源呈现向房地产市场发达区域集中的趋势，这无形之中加剧了区域间经济差距，反过来又作用于房地产市场，使得各区域房地产市场之间差距越来越大。房地产价格在各区域之间明显的差异会带来巨大的经济和社会问题，不仅影响到房地产市场能否健康有序的发展，更关系到我国社会经济可持续发展和广大人民群众福祉，已经引起了社会各界的高度重视。
　　（二）研究内容及意义
　　本文从我国东中西三大区域、一二三线城市以及东部一线城市与中西部一线城市的角度对我国主要城市的房地产价格的差异进行了研究，并探索我国房地产市场价格区域差异特征，并在此基础上尝试分析我国房地产价格区域差异的影响因素。研究房地产价格的区域差异具有很强的现实意义，房地产价格的区域差异不仅表明了不同地区房地产市场发展程度的差异，更反映不同地区的经济发展水平和人民生活质量，而过度的差距将极有可能进一步引发全社会的公平和稳定。我国区域经济发展不平衡在一定程度上影响到房地产价格，使其具有了地域差异的特点，而如果对房地产市场的区域差异不能够给予足够重视并采取措施，那么这也会作用于区域经济，使得区域经济发展愈来愈失衡，对于社会稳定、经济发展都是不利的。因此，希望政府对房地产价格的区域差异给予尊重和重视，着力促进我国房地产业市场化进程，从而最大限度地促进我国房地产业实现各区域均衡协调发展。
　　二、中国主要城市房地产价格差异的表现
　　（一）东中西三大区域的房地产价格差异
　　区域经济发展不平衡必然带来房地产市场发展的不平衡状况，因此不同区域的房地产价格也有很大差异。东部地区比中西部经济发达，其房价也比中西部的房价高出很多，且近些年来房价的区域差异性越来越大。相关数据表明我国房屋平均销售价格有着巨大的区域差异性：2005年三个区域的城市房屋平均销售价格中，东部最高的是深圳的7583元/平方米，中部最高的是武汉的3062元/平方米，西部最高的是成都的3224元/平方米（中国统计年鉴，2006）。东部城市的房地产价格一直高于中西部城市；2014年三个区域的城市商品房平均销售价格中，东部最高的是深圳市的24723元/平方米，中部最高的是武汉市的7951元/平方米，西部最高是成都的7032元/立方米（中国统计年鉴，2015）。2005年东部区域最高平均销售价格比中部多4521元/平方米，而2014年时，已经多达16772元/平方米，反映出我国这些年来不同区域间房地产价格的差异不断拉大。
　　（二）一、二、三线城市房地产价格差异
　　除了东中西三大区域的房价差异外，一二三线城市的房价也存在很大的差异。中国统计年鉴数据表明，2014年商品房平均销售价格中，一线城市中最高的是深圳的24723元/平方米，最低的是沈阳的6217元/平方米。二线城市中最高的是宁波10745元/平方米，最低的是呼和浩特5474元/平方米。三线城市中最高的是海口7903元/平方米，最低的是银川4451元/平方米。一二三线城市的房价差异也较为明显。此外，分属于不同区域的同一线城市，其房地产价格也有很大差异。例如，一线城市的东部城市房地产价格一般高于中东部地区城市的房地产价格。
　　三、中国主要城市房地产价格差异性研究的影响因素
　　（一）房地产价格具有地域性
　　与其他产品的价格相比，房地产有其自身的特点，而房地产价格的地域性作为房地产的特性之一，对于房地产价格的区域差异有很大的促使作用。
　　1、房地产具有位置差异性
　　土地和房屋都具有位置差异性。土地位置的差异性，影响到土地的极差地租从而影响到土地的极差地价，这种极差地价之间的差别可能是十分巨大的。房屋所处土地位置的差异不仅影响到土地价格，而且还会因此影响到房屋价格，即设计、规格、质量等相同的房屋，若位于不同的地点，其价格会有所不同，甚至相差悬殊。我国东部、中部、西部地区的城市以及一线、二线、三四线的城市由于地理区位、经济区位上存在很大差别，由此带来了房地产的位置差异性，这就使得房地产价格具有明显的区域性特征。 　　2、房地产具有位置固定性
　　房地产价格的区域差异不同于一般商品存在的地区差价，因为房地产的固有特性――房地产的位置不动性。房地产在区域间不能流动，不同城市之间不可能通过房地产交易来调剂房屋的余缺，这就使得房地产的供求状况具有很强的地区特性，由此形成房屋的差别价格。所以房地产的位置固定性决定了房地产的消费具有地域性。东部地区的城市以及一线大城市，由于具有资本、资源、技术等方面的优势，经济、社会更发达，对房地产的需求也就更旺盛，然而房地产又不能够像一般商品一样在不同的市场间流通，这就使得一定时期内的房地产供给无弹性，因此使得这些城市的房地产供不应求的问题更加突出，由此推动这些城市房地产价格上涨更快，价格更高。
　　（二）经济发展水平的差异
　　房地产的发展是在经济发展的大背景下进行的，房地产业与国民经济发展有着密切关联。房地产业作为支柱产业，是国民经济的重要组成部分。同时，房地产业发展也受到国民经济的带动和制约作用。改革开放以来，我国区域间经济发展不平衡状况明显，房价也呈现出显著的区域差异性，且近些年来差异越来越大。作为受市场化影响程度较高的商品房，其价格深受经济因素和经济环境的影响。区域经济发展状况，居民可支配收入、地区储蓄水平和居民消费水平，以及当地政府的财政状况，当地的资金成本和实际利率，当地的建筑成本物价、建筑人工费用等都会对房地产市场产生深刻的影响。
　　东部发达城市以及一线特大城市的经济发展水平比其他城市经济发展水平高很多，因而这种经济发展水平的差异带来了房价的空间性差异。东部发达城市经济更发达，居民人均可支配收入也较高，对于住房质量的要求更高，因此人们对于房地产的需求和改善性需求也就更高，这使得这些城市的房地产价格比中西部欠发达城市的房价更高。
　　（三）土地供给
　　房价的一个很大组成部分是地价，而土地资源具有稀缺性且不可再生，现在各地对土地供应量有严格控制，许多发达城市引入了土地储备制度，一定时期的土地供给有限，而需求旺盛，因此带来了地价上涨。土地供给方式一般分为自然供给和经济供给两种。土地自然供给是指土地资源的自然存量，其数量是固定不变的，因此，土地的自然供给是无弹性的，相对有限的。所以，城市住宅市场主要依靠土地经济供给。
　　蔡立雄，何炼成（2006认为我国房地产价格上涨是由于土地供给有限性所造成的。房地产开发商希望短期回笼资金，获取高额利润，因此，长期土地供给量对于房地产开发商影响较大。房地产行业投资回报率较高，房地产开发商必然愿意支付较高的价格获得土地，作为土地出让方的地方政府注重其自身的绩效希望通过投放市场土地来获得更大利益，因此，土地供给量同时作用于房地产开发商和地方政府，这必然促使土地价格上涨。与此同时，由于土地资源的稀缺性，房地产开发商预期今后土地供给数量会更为有限，必然造成各地“地王”不断出现，使得土地价格上涨预期更为强烈，这种土地供给信息传递到购房者就产生了羊群效应式的购房行为，从而进一步推动房地产价格上涨，现期房价上涨又引发对土地的更大需求，从而带来土地价格上涨，如此循环，使得地价和房价在这种心理预期作用下不断上涨。随着我国各区域城市化速度加快和社会经济的持续快速发展，城市土地需求不断增加，而且各区域土地供给存在较大差异，最终导致各地区土地供给不平衡，进而引发各区域房地产价格差异较大。
　　中原地产市场研究部24日发布的一份统计数据显示，在2016年不到5个月时间内，中国已经拍出了152宗“地王”，而同样的口径在2015年全年只有95宗。5月13日，南京一天拍出三个“地王”。其中，葛洲坝在南京竞拍出每平方米4.5万元的楼面价，不仅刷新当地的单价“地王”纪录，还超过了今年上海市商品房的成交均价（每平方米39万元）。地价与周边在售房价倒挂的情况不断出现，也进一步推动这些地区房价的上涨。此外，土地成本的高涨迫使企业外迁，比如由于土地成本的大幅度增长，华为这样的中国高端制造业的头牌企业，也选择了外迁到东莞，同样受高地价的影响，最近苹果公司和富士康公司都打算把工厂全部外迁到印度。
　　（四）人口因素
　　人口因素对于房地产价格差异的影响可以从人口总量、人口素质、人口结构三方面进行分析。当人均居住面积不变时，人口总量增长时，人们对房地产的需求也会随之增加；而人口总量减少时，对于房地产的需求就会减少。就人口素质而言，人口素质较高，那么对于居住质量的要求也就越高，住房面积就越高，对于房地产的需求也就增加。反之，则对房地产的需求较低。对于人口结构方面，中国实行计划生育以来以及改革开放的发展，使得传统家庭结构发生了变化，改变了传统家族几代同堂的集中居住模式，以及现代生活方式生活理念的转变，现代家庭结构呈现小型化状态，家庭人口规模缩小，而家庭数量增多，由此带来的住房需求增加。
　　随着我国城市化进程的加快以及改革开放的发展，越来越多的外来人口涌入东部发达城市以及一线大城市，比如北京、上海、广州、深圳等，使得这些城市的人口数量、人口规模迅速增加，因此人们对房地产的需求猛增，然而短期内房地产供给量相对有限，因此这些房地产供不应求的状况更为严峻，由此房价更高于中西部的城市。而东部发达城市经济更发达，人口素质更高，对居住质量要求更高，需求的住房面积更大。而且这些城市开放度极高，受现代生活方式和生活理念影响大，家庭人口规模普遍较小，家庭数量较大，对于房地产的需求就较多。总之，东部发达城市由于人口因素的影响，对于房地产的需求较中西部一般城市旺盛得多，房价也就高的多。
　　四、结论
　　房价关系国计民生，是全国人民十分关注的话题，房地产业是各国的主导产业，有着很强的产业关联度，对前向、后向产业有带动和制约作用。因此，房地产业在国民经济中占有重要地位，而能否稳定城市住宅价格对于国民经济健康运行和社会稳定具有重要意义。由本文可知，房地产自身因素、经济因素、人口因素等原因造成我国一些主要城市房地产价格存在巨大差异，这种差异主要表现为区域差异，具体来说就是东部地区房地产价格远高于中西部地区。这种区域差异的存在有其客观性，因为各地区的资源禀赋不同，经济发展状况各异，然而我们要把这种区域差异控制在合理范围内，以促进各地区较均衡地发展。 　　通过本文的分析，希望可以为政府在房地产调控决策中提供些许建议。首先，政府必须尊重并足够重视房地产价格的地域差异性，并给予实地调查研究，分析引起区域价格差异的具体原因并量化影响因素的比例；然后因地制宜地、分区域制定合理化的房地产市场调控政策，同时尽量平衡区域间经济发展的差异，保持房地产市场的适度均衡，避免出现较大的分化趋势。住宅价格的调控不能一刀切，能否考虑到不同类城市之间影响因素的大小差异和不同因素影响程度大小对于调控政策效果大小具有重要影响。通过对住宅价格的合理调控，使城市住宅市场健康运行。以期达到地产行业的关联行业和国民经济的稳定前进，让千万人的安居之梦逐步变为现实。（作者单位：中南财经政法大学）
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