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杭州主城区酒店式公寓市场调查

拱墅区：经济型为主，“酒店味”不浓，多为专业市场配套
　　拱墅区目前在售的公寓式写字楼共有6个，可售房源总套数1172套。其中今年8月25日开盘的德泰御峰大厦是9月第一个星期的成交冠军，开盘一周就预售77套，预定23套。该楼盘虽然只有40年产权，但有两点优势非常吸引人。首先是非常热门的区位：德泰御峰紧邻武林门电器市场、城西银泰百货和欧尚超市，是“杭州徐家汇”申花板块商业配套最密集的区域，将来的生活配套非常好。其次是非常超值的LOFT户型，可以满足一到两个人的家庭的基本生活需求。不过，德泰御峰大厦后继销售比较乏力，到目前为止共成交119套，销售率没有超过30%。
　　去年开盘的易构大厦和宜家时代大厦，都位于石祥路汽车城附近。该区域的汽贸经营已形成相当规模，国际顶级汽车品牌凯迪拉克、别克、现代、大众等4S店都汇聚于此;外地经营户和在此工作的新杭州人，对工作地点附近的低总价、精装修居所有一定需求。以“易构街区”的名称进行推广的易构大厦去年7月开盘，A幢是16层高的全装全配酒店式公寓，2至4层有配套的餐饮、会议功能。到目前为止销售率已达到75%，业绩相当不错。稍后开盘的宜家时代大厦，均价高出易构街区3500元/平方米，但面世时市场已露疲态，其与瑞典宜家“攀亲戚”的做法也缺乏说服力，到目前为止销售率仅为44%。
　　本月3日已领出预售证的香槟之约园，也位于汽车物流中心附近。该楼盘原本就是拱墅区高科技园区的配套，一次性推出的房源为
396套;主要是40-50平方米的小户型，销售人员表示是否精装修仍然待定。
　　仔细分析不难发现，该区域公寓式写字楼主要走经济实惠的路线，一般没有专门的酒店公司运营，很少提供酒店式服务和奢华的配套。与其它区域相比，拱墅区的公寓式写字楼物管费普遍较低，基本在1.8元/平方米·月左右;最便宜的香槟之约园仅0.6元/平方米·月，甚至低于多数纯住宅。
　　拱墅区的公寓式写字楼虽然存量不小，但后继供应量不大;而且作为成熟的城区，这里工作人口和流动人口都较多，剩余的房源去化压力不算太大。　　

　　西湖区以景观型和度假型为主，追求奢华的酒店式服务
　　目前西湖区在售的公寓式写字楼，主要集中在西溪湿地国家公园周边。几年前就开盘的西溪锋尚与湿地公园近在咫尺，不过项目开发之初湿地概念还不为人知，故而当时的目标客户群以城西的年轻白领和知识人群为主。简约现代的多层建筑和灵活的LOFT空间，都具有不错的吸引力。不过，这个项目一直为产权问题所困。去年12月，已明确具有50年产权的西溪锋尚再度开盘，但价格也一下子攀升到
13500元/平方米。因此，该项目开盘后的销售情况比较平淡，到目前为止销售率约60%。
　　依托西溪湿地和绿城品牌，以“留庄小轩”名称为人熟知的留庄高级公寓小户型部分，可以把奢华的概念做得很足。对于杭州人来说，留庄小轩是一种创新的酒店式公寓。它并不位于人流、物流辏集的商务区，但拥有俯瞰西溪湿地的景观资源，并且依于套均价格1000万元以上的平层官邸社区，可以共享高档的会所设施和华丽的欧式古典花园。我们不妨称之为“景观型”或“度假型”的公寓式写字楼;楼盘内不仅有豪华的会所和大堂，将来还有偿提供清扫、地面护理、洗衣等服务，物管费高达6元/平方米·月。留庄小轩开盘的5月中旬，正是楼市由盛转衰的关键时期;但小轩的销售率仍然达到53%。作为一种市场尚不熟悉的产品类型，能达到这一成绩已经相当不错。
　　西湖区接下来最主要的酒店式公寓供应，当属离留庄小轩不远的西溪天堂。其中，西溪天堂“悦居”酒店式公寓总建筑面积3万平方米，由8幢200多套七层现代建筑组成，户型在150平方米左右。西溪天堂拥有西溪湿地景观，园区内规划有喜来登、悦榕庄等多家顶级酒店，“悦居”也号称以五星级酒店标准打造室内精装修，并提供专业酒店客房标准的物业服务。从定位上看，“悦居”与留庄小轩颇多相似之处。
　　此区域内还有一些产权比较特殊的“酒店式公寓”也会陆续加入竞争。例如和家园附近的西溪·君逸汇，今年夏天推出了一批40-100平方米的精装修小户型，其土地性质是10%村级留用地。另外，文三
路与学院路交界处的坤和·新芯智谷，也规划有4万平方米的公寓式酒店，其土地性质是科技用地。总的来说，西湖区在售的公寓式写字楼不多，可售房源仅为351套，是各城区中数量最少的，同性化竞争的问题并不严重。　　

下沙开发区：主打低价路线，瞄准大学生和新杭州人
　　下沙开发区在售的公寓式写字楼只有中庆第6大道和福雷德广场，但单是这两个楼盘的存量房源就达到了873套。其中，去年11月23日开盘的福雷德广场销售率仅11%，可售房源多达560套，情况相当不乐观。
　　众所周知，下沙开发区以大学师生和工业园区工作人口为主，人口流动性大，新杭州人多，租房市场的需求还是比较旺盛的。以投资出租为主的公寓式写字楼应该有不错的市场。但这一区域有大量空置的经济适用房以及早期投资客购买的住宅，大多以分隔成小间的形式投入到租房市场供应量大，加上这一区域租客的经济承受力普遍不高，故而这一带的租金水平较低，从而也影响了公寓式写字楼的投资回报。而对于自住人群来说，由于纯住宅的售价本身并不高，公寓式写字楼的价格优势很难体现，他们会更倾向于购买纯住宅。
　　去年6月开盘的中庆第6大道，走的是低价竞争的路线。该项目
主力户型47平方米，精装修最低总价20万元就可以搞定，价格确实低到“脚踝骨”了。一年多下来，该项目的去化率为69%，销势平稳。
　　位于传媒大学对面的福雷德广场，前几年为产权的事情闹得沸沸扬扬;去年11月23日推出的精装修房源终于明确有50年产权，而且据说离地铁一号线文泽路站仅300米。开发商显然对地铁寄予了很大幻想，开盘价格一下子拉高到9000元/平方米。但是看来下沙的客户并不买账，其销售也只能以惨淡来形容：将近一年时间仅售出69套。
　　下沙的后继住宅供应量非常大，在市场不好的大势中价格下跌较快，与公寓式写字楼之间的竞争是相当激烈的。而且该区域高质量租客较少，租金水平短期内难以提升，公寓式写字楼的前景并不看好。　　

　　上城区：以“金”字为招牌的楼盘不少，高低端客户分割明显
　　上城区的公寓式写字楼，大都以“金”字命名，比如西湖金座、尚筑金座、金色城品还有东方金座等。除尚筑金座外，其他几家已基本销售完毕。比较有代表性的凯恩·西湖金座，坐落解放路的繁华地带，距离西湖、吴山广场、河坊街都在一公里范围内，周边有三大商圈，湖滨旅游商圈、延安路商业圈和庆春路金融商贸圈辐射，理所当然其瞄准的是高端客户。西湖金座从去年7月开始，价格基本在3万元-4万元/平方米，物业费也高达6元/平方米·月。还有今年3月份
开盘的金色城品，开盘当日基本售罄，目前销售率98%，物业费更是达到8元/平方米·月，所依托的也是优越的地段和周边成熟配套。
　　尚筑金座今年9月开盘，目前售价约为18000元/平方米，销售率5%左右。尚筑金座邀请杭州老牌物业商南都物业入驻服务，物业费4.8元/平方米·月，南都物业一向服务于中高端规模型住宅和综合商业物业项目，由此可见创佳房产对旗下产品的用心之处。当前上城区公寓式写字楼可供房源较多，还有钱江国际商务中心和凤凰城，两者的尾房供应量分别为355套和404套。钱江国际商务中心的LOFT层高达5.3米，当前售价23000元/平方米;酒店式公寓也有3.3米的层高，当前售价16000元/平方米，主力户型36到121平方米。凤凰城户型为38到75平方米，当前售价18000元/平方米左右。这两个楼盘都位于四桥北岸复兴街区，紧邻绿城春江花月和滨江金色海岸项目，属于毗邻钱江新城和钱塘江北岸的高档住宅区。
　　受整个经济形势的影响，杭州目前的公寓式写字楼租金有一定的下滑。以凤起都市花园为例，一套45平方米的精装全配单身公寓，租金只能在2000元/月左右，而一套120平方米、精装修、可以直接入驻的办公室用房，租金价格也就在4000元/月左右。上城区块可供选择的公寓式写字楼，还有万新大厦、景江城市花园等楼盘，这些楼盘已相对比较成熟，而且租金相对会更便宜一些。景江城市花园的水电当前是民用水电，这些公寓式写字楼或许更适合一些规模小、投资少的公司，或者并不是太富裕的年轻人。　　

下城区：高单价的“珍藏29席”，追求高回报的酒店式公寓
　　下城区目前在售的公寓式写字楼，主要是钛合国际与华润西子。或许一旦靠近武林商圈，哪个楼盘都会变得珍贵无比。据透明售房网显示，华润西子去年一月开盘，均价为18000元/平方米，之后一路飙升，到目前最低售价高达41000元/平方米也许这个价位让开发商都觉得非常满意了，因此将原本“珍藏”的29套公寓也翻出了箱底。相信关注房产的人士都会注意到，今年7月以来，华润西子频频在媒体吆喝“推出最后珍藏29”的消息，以及公寓外墙所打出的巨大字幕。
　　据了解，华润西子对客户称前两年可由世贸酒店提供稳定养租服务，投资型业主可带租约购买，租金年收益可达10万-14万元。即使作为以4万元/平方米购买的高价酒店式公寓，这个租金收益也已非常诱人了。然而有人以同样是武林商圈的绿城·深蓝广场为例，其50平方米大小的房源目前的月租金约为5000元，100平方米左右的两室一厅月租金也不过8000元，对华润西子开出的租金收益率表示极度的怀疑。事实上杭州目前的酒店式公寓随着房源的增多，市场容量却没有变大，并受当前经济形势，以及大量经济型酒店参与白热
化竞争的大环境的影响，这类公寓已经越来越难租越来越难卖了。如果想追求高回报，那也需要想想高投入是否值得的问题。
　　价36000元/平方米左右，已基本售罄。钛合国际的主力面积在40余平方米，其中18层为4.6米层高的精装修LOFT物业，配备豪华大堂、豪华电梯、近600平方米空中花园、楼宇新风系统以及5A智能化系统等，或许会受到城市精英的青睐。　

　　江干区：自住为主，让年轻人更容易拥有
　　江干区目前在售的公寓式写字楼，主要为新城时代广场和联合麦田。随着城市中心的房价越来越高涨年轻人要想拥有一套房子变得越来越渺茫，此时，一些精装修的单身公寓，成了年轻人拥有一套房子的曲线之计。由于产权年限少了20年，酒店式公寓要比同区域的公寓便宜不少，而且一般都是精装修，酒店式的大堂及各种服务也更适合年轻人的口味。
　　地铁1号线闸弄口站附近的联合·麦田只有一幢楼，共约200多套房子。项目为商住一体化设计，共计16层，一至三层规划为商业用房，其中一层为商铺，二层为餐饮，三层设有休闲配套，四层以上为40平方米左右和少量70平方米左右的精致套房。项目附近有杭州湾大酒店、澳门广场、皇冠大酒店等成熟配套。麦田联合了TOTO、科勒、伊莱克斯、A.O史密斯等知名品牌，物业则与全球知名的戴德

梁行达成合作，目前起价12900元/平方米，物业费则在3.3元/平方米·月。
　　庆春商圈或者钱江新城，无论哪一个区域的楼盘，在目前的杭州来说依然是高价和高端。在新城时代广场的对面，就是绿城的项目蔚蓝公寓，价格在29000元到35000元/平方米之间，而且开盘几天销售一空。以新城时代当前18500元/平方米的价格来说，实在是够优惠了。走入新城时代的大堂，无论是谁总会被那盏巨大璀璨的水晶灯给小小地震撼一下。也许酒店式公寓和酒店一样，也是分星级的。对城市白领来说，在新城时代拥有一套47-93平方米的精装修酒店式公寓，以对接钱江新城与杭州武林商圈，或许是个不错的选择。
　　同样位于江干区块的公寓式写字楼，还有紫晶商务城和沁园雅舍商务馆、生活馆。紫晶商务城目前售价19500元/平方米，精装修主力户型27-60平方米，物业费4元/平方米·月。沁园雅舍商务馆、生活馆销售价格不详，销售率为69%，目前尚有140套左右的精装修尾房。