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房地产经济学参考答案 第一章 复习思考题参考答案要点 1、房地产具有哪些经济特性？ 答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：内涵的统一性。房地产是房屋、土地和产权三者有机结合形成的统一体。地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利 关系。价值的双源性。主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。空间的固定性。于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，所以房地产是不动产。需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。效用的长期性。房地产商品属于超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。少则使用几十年，多则上百年。这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。 2、为什么说房地产业属于第三产业？ 答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。这是因为房地产业具有第三产业的特征。其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。 3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？ 答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。主要表现在：先导性和基础性。房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。同时，又于房地产是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先行者，因而房地产业也就成为先导性产业综合性和关联性。房地产业是一个具有高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消 1 费各个领域的产业部门。房地产业涉及多种生产元素，产业链特别长 ，产业关联度特别大，与众多产业部门密切相关，又具有高度关联性。资金密集型和高风险性。于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是大量资金运作的过程，因此房地产业是一个资金密集的高投资行业。又于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，涉及的风险也相对较大，因而是一个高风险行业。所以，房地产是一个高投资和高风险并存的行业。级差收益型和区域性。房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点特别明显，不同区域存在明显差异。而且区位的不同也使房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。这种区域性造成房地产市场的地区性特别强，房地产供给和需求只能在本区域范围内求得平衡。权利主导型和制约型。房地产的固定性，使房地产交易不象一般商品交换那样发生商品物体位移，而是权利关系的交易和转让，存在一种复杂的权利关系。所以，房地产交易活动必须主要依靠契约、法律法规制约和规范。同时，房地产业还要受到外部性的特点的制约，服从城市规划和土地利用规划。房地产业的运作还必须与其它产业协调，在宏观调控下规范运行。充分认识房地产业的上述特点，对于微观企业的运行和国家的宏观调控具有重大意义。 4、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？ 经过xx年的改革和发展，中国房地产业已取得重大进展，但毕竟发展的时间还比较短，尚处于初期阶段，成熟度比较低，还有很大的发展空间。展望未来，中国房地产业的发展，将按照社会主义市场经济的要求，继续深化改革，扩大开放；贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面、协调和可持续发展；实施科技创新，提高行业素质；加强宏观调控，进一步实现平稳、持续健康发展。 具体来说：深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。加快企业改革，健全企业制度；实施科技创新，提高行业素质；贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面协调发展；加强宏观调控，建立和完善房地产经济的宏观调控体系。 2 第二章 复习思考题参考答案要点 1、城市土地具有哪些特性？ 现代社会于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面：城市土地利用的集聚性，是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化。另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。城市土地利用的高成本性，随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。城市土地利用的高冲突性，各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。城市土地利用的综合性，表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。 2、土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？ 土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性包括：土地总量的有限性；土地区位的差异性；土地位置的固定性；土地使用的耐久性。土地的经济特性包括：土地的稀缺性；土地的区位可变性；土地的报酬递减性；土地经营的垄断性。 土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。 3、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主 3 导作用？ 提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式。土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。而市场配置则是各类用地主体通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。 以市场方式配置土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价格水平的高低选择适合自身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配置格局。在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、土地出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地资源的节约、集约利用。市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标准。但是，于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。 4、城市土地利用规划有什么重要性？其基本原则有哪些？ 城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。 城市土地利用规划的基本原则主要有：整体性原则，要求土地利用规划中要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。区位原则，要求按城市土地的区位状况进行土地布局，使各类用地“各得其所”。土地的一个重要特性是差异性，表现为土地质量差异和土地位置差异。超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规划具有一定程度的超前性。立 4 体性原则，从土地的最经济利用角度出发，从地面、地下、空间三位一体来规划城市用地。区域性原则。制定土地利用规划不能局限于城市范围内，而必须把城市放在更大的区域内，这样易于解决城市适度规模、发展卫星城、小城镇和城市群等问题，也能更合理地解决水利、环境、交通等问题，促进区域经济发展。经济利用的原则。城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。 5 第二章 复习思考题参考答案要点 1、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？ 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，如土地的生产物，或者使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。 城市地租主要有：城市级差地租，产生于土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济条件下，于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。 城市土地所有权国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要位置确定。 城市垄断地租是指城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是商品的生产价格决定，也不是商品的价值决定，而是购买者的需要和支付能力决定。因而，具有这种购买欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。 6 2、马克思主义关于级差地租的相关理论对当前房地产开发投资有何意义？如何具体应用于城市土地利用规划？ 在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置。 城市土地利用规划就要根据城市不同土地级差地租的不同来确定具体的用地类型，以发挥土地的最大效益。 3、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。 决定或形成城市土地区位的主要因素有：自然条件和环境。大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)。于这些都是自然形成的，因此可以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。交通和通讯。第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、运输和产品运往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题；也是及时准确获得经济信息、进行经营决策、开展经营活动的关键问题。因此，它是形成和决定城市土地区位的重要因素。基础设施。这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高低；另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此，它是形成和决定区位的又一重要因素。人口和经济集聚。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；其次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度，尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处；相关产业部门迅速发展的好处；各种专门人才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面对面谈判易成交的好处，等等。最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。这既是关系市场容量的重要问题，又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键，更 7 是关系联系、谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。因此，人口和经济集聚的区位因素是决定城市土地区位的关键性因素。社会文化。一是居民消费水平、结构和习惯；二是居民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。 4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？ 土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要解决从具备某些条件的地点选择一个最优区位，工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。对于工业用房地产宏观区位选择问题，可以假设分布在不同地点的影响工业布局的条件，都会同时对这种布局产生“引力”，但来自各地点引力的大小是不相同的，甚至悬殊，这时，该工业就应当布局在引力最大方向的区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向，进一步，通常根据区位因素影响的程度不同可以分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。 房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大。 土地区位选择对房地产开发的意义在于，房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而作出正确的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的依托，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展，这些区域城市就会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。在一个城市中，必须对影响区位的环境进行研究。这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的发展潜力等。其中交通状况的研究十分重要。交通状况与区域的发展潜力密切相关，从而也会对市场产生深远的影响。交通滞后，人们不愿去那里购房，房价也不会很高，交通一经改善，人们纷纷去那儿购房，房价也就随之上 8 扬。此外，还包括容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。 9 第四章 复习思考题参考答案要点 1、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？ 答：影响和决定房地产市场需求的主要因素有以下六个方面： 国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，国民经济发展水平高，投资规模扩大，对生产经营性房地产需求量大，国民收入增加，住房消费需求也增长，因此必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。 居民收入水平和消费结构。居民收入水平决定需求水平，居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增加，而且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。同时，随收入增加，促使消费结构演进和优化，用于食品消费支出的比重下降，而用于住房消费方面支出的比重增加，为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。 房地产价格。价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。即房地产价格提高，会限制房地产的需求量；反之，房地产价格下降会扩大购买，促使房地产的需求量上升。所以价格对房地产需求量有着重要的调节作用。 城市化水平。城市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。城市数量增加、规模扩大，必然加快城市建设，带动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增加。同时，城市人口的增多，既增加了对住宅市场的需求，又增加了城市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需求。中国目前正处于加快城市化进程的阶段，房地产的潜在需求量很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。 国家有关经济政策。这是上层建筑对房地产需求的影响。经济政策包括土地供应政策、财政政策、货币政策、住房政策、产业政策等，通过调节投资规模、收入水平和消费水平影响房地产生产性需求和消费性需求。如实施住房分配货币化政策，切断实物福利分房的渠道，促使购买商品房，扩大了对商品住房的需求，为房地产业的大发展创造了市场需求基础。 消费者对未来的预期。这是一种消费心理对房地产需求的影响。包括对未来经济发展的预测、对房价走势的预估、对未来收入的展望等等。如果预测未来经济形势好、收入增加，房价上升，一般会增加购买，贷款买房，促使对房 10 地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减少购房，使房地产需求缩小。所以，正确引导消费者心理，增强信心，把握方向，以调节房地产需求也有重要作用。 2、房地产供给有哪些特点？ 答：房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点。 城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地，它的自然供给是没有弹性的，而土地的经济供给也是弹性不足的，因而城市土地供给是刚性的。中国的城市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场国家控制，是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供给。 房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域，可随时出售或出租的房地产，包括现房和期房。储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产，起着调节市场的作用。潜在供给是指正在施工建造的房地产，构成未来的供给。分析这三个层次，对于科学地把握房地产供给状况，预测未来供给态势具有指导意义。 房地产供给的滞后性。于房地产建造的周期长，一般要二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即减少供给。所以房地产投资决策更要讲究科学预测。 房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特短期即市场期，房地产供给固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动，对房地产供给产生较大幅度影响的时期。针对这三种时期，调节供给也可以采用不同的策略。 掌握这些特点，对有效组织房地产供给，实现市场供求平衡具有重要指导作用。 3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？ 房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理，也是微观经济运行和宏观经济运行追求的基本目标。于房地产供给和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而二者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是偶然的、暂时的，因而调控的目标只能是相对的基本均衡。相对均衡又有两种状态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态。当然 11 这两种基本均衡态又是可以互相转化的，但理想的均衡态是供给略大于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意义在于：对微观企业来说，通过认真分析房地产市场的供给状况，根据其均衡原理，及时调整生产经营策略，尽可能提供有效供给；对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形势的基础上，可以及时采取有效措施，运用经济杠杆和必要的行政手段，及时调整供给和需求，避免大起大落的波动，努力使房地产市场保持基本平衡。 4、什么叫房地产市场体系？它哪些方面构成的？ 答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵包括三层含义：其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体，反映了市场结构具有统一性。其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系，既互相联系、又互相制约，体现了相互之间的联系性。其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构，具有系统性。 房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。 房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用，为企业微观经济运行创造外部条件，为政府有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都具有十分重要的作用和意义。 12 第五章 复习思考题参考答案要点 1、房地产价格有哪些特点？ 答：于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点： 房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权价格、租赁权价格等。 作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。 房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。 房地产价格具有显著的个别性。于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。 房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房 13 地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，此也带来房地产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。 房地产价格总水平具有上升趋势。主要是于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。 2、影响房地产价格的主要因素有哪些？ 答；影响房地产价格的主要因素有： 经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。 社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。 行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。 房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。 3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？ 答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。 房地产为什么会升值？房地产升值主要是土地升值引起的，房地产升 14 值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会升值，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是：土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需求拉动型升值。土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。劳动积累型升值。人们在土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引起升值。土地用途转换升值。同一宗土地低效益利用转换成高效益利用时，于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。 4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？ 房地产价格构成是价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项土地取得费用；前期工程费；配套费；建筑安装工程费管理费；销售费；贷款利息；税费；利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。 从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。 于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必 15 须实施综合治理。主要可采取以下措施：调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。 16 第六章 复习思考题参考答案要点 1、与一般企业相比，房地产企业有何特点？ 受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征：经营对象的不可移动性，不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业管理企业，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。业务形态的服务性，无论房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，还是物业管理企业，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。经营活动的资金和人才密集性，房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。经营活动过程的行业限制性，在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显。一是行业的市场规模较大，对企业发展起到十分巨大的推动作用。二是，行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要资金流动。三是，目前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的企业数量则较少，市场竞争强烈，企业经营过程中面临的不确定性较强。四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。五是房地产业进入障碍比较大，一方面，于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。六是房地产企业于其资金量投入大、风险高，企业经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。 2、你认为房地产企业在选择组织结构具体形式时应当注意什么问题？如何才能使企业战略与组织结构相适应？ 房地产企业在选择组织结构具体形式时首先要注意遵循以下几个原则：与经营目标适应原则，应有利于实现企业的经营目标，力求精干、高效、节约。适度授权，提高企业内部各个层次员工的积极性，具有内在的动力，这样就要求在组织结构设计中适度授权，以使较低层的员工在市场环境变化时能够适时作出决策，适度授权使用得当可以提高企业的管理效率。分工协同，提高企业经营效率和劳动生产率，充分发挥专业人员的潜能，与此同时，在组织结构 17 上建立协同、协调、沟通的有效机制。与产业特性相结合，房地产企业的组织结构设计，应充分注意本产业的突出特点，即固定性和区域性的特点。选择适应当地市场环境的组织结构，从而提高与其他相关企业、政府部门之间沟通协调的效率，提高沟通效率，降低企业的相关协调成本。 在上述原则基础上，根据房地产行业的特点以及企业自身的特点选择某种具体的组织结构形式，从而才能有效地贯彻企业的基本发展战略。于不同的组织结构形式具有不同的适用性条件，因此，因势而动、因势调整是房地产企业选择组织结构的重点。 3、目前房地产企业的资金来源渠道有哪些？这些渠道在今后一段时间内会如何变化？房地产企业如何因应这种变化？ 随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场的发展，特别是房地产金融市场的发展，使房地产开发和经营资金的筹集呈现多渠道、多元化的趋势。一般而言，房地产企业资金筹集的方式和渠道主要有：财政拨款、主管部门或单位拨款、银行贷款、股票债券等资本运作筹资、引进外资、企业内部资金积累和集资、预收定金。 随着经济体制改革的深入，财政拨款和主管部门或单位拨款这两种方式将逐渐萎缩，依靠资本市场获得资金将是今后房地产企业资金来源的主渠道，而且房地产企业资金来源多元化也是必然趋势。目前房地产企业过分依赖银行贷款和预付款的情况比较突出，今后要进一步拓宽融资渠道，才能降低投资风险，使资金来源组合合理化。 4、试述各种房地产营销的策略创新的基本运作机制。 当前房地产市场处于买方市场条件下，房地产开发商和中介商必须在房地产市场中实施有效的营销策略，进行策略创新，才能将日趋增多的消费者的潜在购买欲望转化为有效的购买行为。目前可以选用的创新性策略主要包括：网络营销，即房地产企业通过建立自己的网页并借助一定方式，让各个消费者知晓企业在互联网上的域名地址，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页了解正在营销的房地产项目，同时向房地产营销网站反馈一些重要的信息，并最终作出房地产购买决策的一种新型房地产营销方式。可持续营销，是指房地产品牌是多种品牌的综合，一个品牌楼盘是多个企业努力的结果，是多个品