温岭市物业管理实施办法.doc

第 99 号

《温岭市物业管理实施办法》已经十五届市人民政府第一次常务会议审议通过，现予以公布，自2012年6月1日起施行。

市长：　　　　　　

二○一二年四月二十二日　　

温岭市物业管理实施办法

第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务行业健康发展，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市建设管理部门是物业主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。制定物业管理发展规划和相关政策；落实物业管理项目招投标制度；监管物业专项维修资金、物业保修金；组织培训物管人员和业主委员会成员；牵头组织对物业管理小区的综合考评，建立健全物业管理服务投诉受理机制，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改；指导和监督业主大会筹备、召开和选举业主委员会；负责业主委员会的备案。
街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。会同物业主管部门指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；负责会同物业主管部门或者受其委托调解物业服务纠纷等。社区居委会协助街道办事处(镇人民政府)监督和管理辖区内的物业管理活动。
业主大会、业主委员会必须在物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下开展日常活动，履行好《物业管理条例》规定的职责，发挥自治作用。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居委会工作，并接受其指导和监督。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居委会并听取社区居民委员会的建议。
物业服务企业应当按照物业服务合同约定服务项目开展物业服务，接受社区居委会和业主委员会的监督和指导。
第五条 市发改（物价）、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法、人防等有关行政主管部门，按照各自职责，协同做好本行政区域内的物业管理的监督管理工作。
承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、通信、有线电视等专业单位，应按照各自职责，做好物业管理区域内上述共有设施设备及相关管线的验收接收、维修养护、更新改造及其管理工作。
第六条 市人民政府及有关部门应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第九条 物业管理区域由市建设规划局会同街道办事处（镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求社区居民委员会的意见。物业管理区域划分具体办法由市物业主管部门会同有关部门另行制定。
第十条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会，代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处（镇人民政府）应当会同物业主管部门指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，社区居民委员会应当予以协助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上。
一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。
第十二条 具备首次业主大会召开条件的，建设单位或者10名以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）提出书面申请，并告知物业主管部门、社区居民委员会。
街道办事处（镇人民政府）应当自收到书面申请10日内通知建设单位报送下列文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关文件资料。
建设单位应当自收到街道办事处（镇人民政府）通知后10日内报送有关文件资料。
街道办事处（镇人民政府）应当会同物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查。对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到有关文件资料后40日内成立指导小组，指导成立业主大会筹备组；对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。
一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组人数一般为5至15人的单数。筹备组成员包括建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会各选派的1名代表以及业主代表，其中业主代表人数不低于筹备组人数的一半，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。
第十三条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
第十四条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当自首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知街道办事处（镇人民政府）、物业主管部门、社区居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十五条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，并提供相应的人力、场地支持。
业主委员会成立后30日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表、由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（八）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 业主大会决定本办法第十七条第（五）项、第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。
第十九条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约的其他情况。
第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人至15人单数组成，并应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织协调能力；
（六）具备必要的工作时间；
第二十四条 业主委员会实行任期制，每届任期为3年至5年，可连选连任。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。
第二十五条 业主委员会自选举产生之日起30内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处（镇人民政府）办理备案手续：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员的名单。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主委员会任期内，备案的内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理重新备案手续。
第二十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第二十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第二十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主和非业主使用人的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第三十条 业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管。印章具体使用范围、使用办法等由《业主大会议事规则》规定。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第三十一条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十二条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第三十三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第二十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处（镇人民政府）、物业主管部门、社区居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第三十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十六条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十七条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以在物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。
经业主大会讨论决定，可以给业主委员会委员适当的工作补贴。

第三章 前期物业管理
第三十八条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
建设单位应当在取得商品房预售证许可证前（不实行预售许可制度的拆迁安置房、经济适用房等应当在择房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
第三十九条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人不足3个或者物业管理区域的建筑面积不足5万平方的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
第四十条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十一条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第四十二条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会选举产生业主委员会的，建设单位应当根据本办法第三十九条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。
第四十三条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。具体交接验收程序按照《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》执行。
第四十四条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、园林绿化、地（面）下停车（位）库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册和物业清单；
（六）临时管理规约；
（七）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册；
（八）物业管理用房及物业管理所必需的相关资料；
（九）法律、法规规定的其他应提供材料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料、剩余公共经费、物业管理用房以及属于全体业主所有的办公设备、物业服务期间形成的管理资料移交给业主委员会。
第四十五条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足50平方米时，按照50平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

第四章 物业服务
第四十六条 物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，取得资质证书后方可从事物业服务活动。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第四十七条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业专项维修资金的管理和使用；
（六）物业管理用房的管理和使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任；
（九）解决争议的办法。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。
对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家、省、市物业服务收费管理的规定。
当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。
第四十九条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十四条规定的资料、经费、设备等。
第五十条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:
（一）符合物业服务规范；
（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；
（四）配合社区居民委员会做好社区管理的相关工作。
第五十一条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第五十二条 业主应当遵守与建设单位签订的商品房买卖合同和《业主临时管理规约》，并自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的，由业主交纳。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
第五十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
第五十五条 普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。
普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业服务企业（或者建设单位）拟定本物业服务区域物业服务等级和具体收费标准后向价格行政主管部门申报；价格行政主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
物业服务企业采用酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；采用包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
物业服务企业应当按照国家、省、市有关规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公布。
第五十六条 物业服务企业应当依法承接和退出物业服务项目。物业服务企业承接和退出物业服务项目的具体办法由市物业主管部门另行制定。
第五十七条 街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应当会同物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。
业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向物业主管部门、物业所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会申请调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五章 物业使用与维护
第五十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第五十九条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
物业服务企业发现业主或者非业主使用人不按照房地产权证载明的用途使用的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时报告有关部门。
第六十条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第六十一条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订停车方案，报业主大会决定。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，按照业主大会的决定交纳停车费，停车费收费标准按法律法规等有关规定执行。停车费收益分配由业主大会决定。停车费应当单独列帐，独立核算，接受业主的监督。
第六十二条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。
物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆管理，发现违反有关规定的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门；公安等有关部门应当依法及时予以处理。
第六十三条 承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专业单位在接收物业区域内相关共有设施设备后，应当及时做好设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域相关共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位接收物业区域内相关共有设施设备后所发生维修、养护、更新改造等费用，在企业成本中列支。
第六十四条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定以及临时管理规约、管理规约。
第六十五条 禁止下列损害公共利益的行为：
（一）违法变动房屋主体和承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）擅自改建、占用物业共用部位；
（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（五）存放、铺设超负荷物品；
（六）未经批准擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗；
（七）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（八） 未经批准擅自拆改燃气管道和设施；
（九） 在城市建成区的住宅小区内饲养家畜家禽；
（十）违法存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，
（十一）超标排放有毒、有害物质；
（十二）排放超过规定标准的噪声；
（十三）法律、法规、规章和临时管理规约、业主管理规约禁止的其他行为。
第六十六条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止，并通知业主委员会；业主委员会应当督促业主及时改正，相关业主和非业主使用人应当予以配合；劝阻、制止无效的，物业服务企业应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门，并配合有关部门做好整改工作。
其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。
物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。
第六十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。
第六十八条 住宅物业（包括拆迁安置房、经济适用房）、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存物业专项维修资金。
物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，收取、使用和管理的办法按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行。
第六十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。　
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。　
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，所需费用由责任人承担。
业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求街道办事处（镇人民政府）或者物业主管部门调解。
第七十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，交纳、使用、退还、管理和监督按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行。

第六章 法律责任
第七十一条 违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。
第七十二条 对违反本办法第六十五条第(一)项规定的行为，由市建工部门按照国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定处罚。
对违反本办法第六十五条第(二)项至第(九)项规定的行为，由市城市管理行政执法部门依法进行处罚。
对违反本办法第六十五条第(十)项的行为，由市安监、公安部门依据职责依法进行处罚。
对违反本办法第六十五条第(十一)项至第(十二)项规定的行为，由市环保、公安部门依据职责依法进行处罚。
对占用、堵塞消防车通道，妨碍消防车通行的违法停车行为，由市公安消防部门按照《中华人民共和国消防法》第六十条规定处罚。
第七十三条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第七十四条 物业服务企业有下列情形之一的，由市城市管理行政执法部门依法进行处罚。
（一）擅自改变物业管理用房用途的；
（二）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。
第七十五条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第七章 附 则
第七十六条 本办法所称业主，是指房屋等物业的所有权人。　
本办法所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。　
本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。　
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。
第七十七条 本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。　
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
本办法所称相关共有设施设备是指物业区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线。
第七十八条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本办法相关规定执行。
第