全国大中城市基准地价分析.doc

全国大中城市基准地价分析
一、我国大中城市地价水平东高西低、南高北低，呈阶梯状。（面上分析）
     根据掌握的资料分析，我国城镇地价水平东高西低、南高北低。如果以所选36个城市辐射和代表区域为研究对象，将地价进行东西向和南北向比较，以东南方向和西北方向的连线为轴线，可以将城镇地价水平划分为四个区域，即城镇地价最高区、城镇地价次高区、城镇地价较低区、城镇地价最低区，并且呈阶梯状。地价最高区包括上海市、浙江省、福建省、广东省、江苏省、山东省的山东半岛地区、辽宁省辽东半岛等地区；地价次高区包括安徽省、江西省、湖北省、湖南省、海南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、天津市、北京市部分地区；地价较低区包括广西壮族自治区、云南省、贵州省、重庆市、四川省、河北省、河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西省、山西省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃省、青海省、新疆维吾尔自治区。

    当然，由于城镇的局域性和地价区域性的特点，第一，在同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的，不同等别的城镇平均地价水平有差别，同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别；例如北京，作为全国的政治、文化、经济中心，虽然在区域上位于地价次高区，但其特殊性使其商业、住宅、工业基准地价均居全国首位，成都作为西南重要省会城市，虽然属于地价较低区，
由于经济水平相对同区域内其他城市较高、城市规模较大、人口压力大，使其商业用地和住宅用地的价格在全国位居前列（见附表）；第二，所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的，也存在断裂带，如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省，实际上由于整体经济水平对地价的影响，其城镇地价水平比起湖北、山东、辽宁等省要低一些。但是，总的来说，东高西低、南高北低的趋势是存在的。

    实际上，这种地价分布特点是很客观的，它基本上与我国经济发达程度相吻合。也充分说明了地价水平的高低完全是由一个地区的社会经济发达程度所决定的。

    二、我国大中城市地价水平具有明显的特征线分布特点。（线上分析）

    城镇地价水平特征线分布特点有两个含义，一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致；另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。

    整体上看，我国地价水平比较明显的分布特征线有以下几条。一是沿海开放城市线，主要包括有北海、海口、珠海、深圳、厦门、温
州、宁波、青岛、大连、丹东等城市，这些城市的地价具有相同的特点，一方面是由于受沿海经济的影响，地价水平明显高于临近它们的内地同类城市，另一个特点是地价的增长速度比较接近。这些城市的地价同样遵循着南高北低的变化趋势，最高点在深圳，丹东地价最低。这条特征线代表了沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高的特点。

     二是长江沿岸城市线，沿线主要有上海、南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低的基本特点。在这条线上，中间的合肥市有一些特殊，地价水平低于其西部的几个城市。从基准地价上看，成都似乎高于武汉、长沙、重庆等地，但是，就其所代表的周边地区的地价水平，通过对一些地产市场行情的分析，还是要低于其东部地区的。

     三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，是我国南北贯通的交通线路，从总体上说，这条线反映了我国城镇基准地价南高北低的趋势。可以更细一步地分析，排除北京的特殊性，并以北京为切点，将特征线分割成两段，一段是京广线段，除长沙地区略有异象外，按照地理位置，地价水平严格遵循着南高北低的规律；另一段是京哈线段，有两个特点，一是整体地价水平要高于京广线段的河南、河北等地，二是该线段地价水平呈两头高中间低的特点。这些特点一方面与
东北地区自成一体的地理及经济环境有关，另一方面由于辽宁地区部分城镇有沿海经济的带动及老国有经济的作用，经济发展相对较快，在哈尔滨一端，有边贸经济、特殊地理位置及资源环境的作用，经济发展相对稳定。

     四是西安至乌鲁木齐的西北线，主要有西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等城市。可以看成是我国大西北地区的一条走廊。西北线的地价水平依然是遵循东高西低的特点，除了东高西低这条线上整体地价水平较低，而且落差较大。西安市在这条特征线上，所占的位置最重要，地价水平最高，西宁地区的地价较低，甚至低于乌鲁木齐地区。西北线地区由于地处我国的西北部，自然、经济环境差，经济不发达，致使地价处于全国较低水平。

    三、我国大中城市地价分布具有地域特征点的特点。（点上分析）

     就一般而言，在一定地域内，地价水平具有分层控制的特点。从全国的情况看，可以从宏观上将地价水平分成三个特征层面。第一层面由全国性特征点构成，主要有北京、上海、广州、深圳，这四个城市的地价为全国最高水平，如其最高级别商业基准地价在每平方米10000元以上。这一层面特征点的城市经济上的辐射范围为全国，影响力大，活力强。特别是北京，是全国政治、经济、文化中心，是重
点层面之中的重点，地价水平最高，居全国首位。

     第二层面为地区性特征点构成。将全国分为五个特征区，即，东南经济发达地区、中南地区、华北地区、西北地区和西南地区等。东南经济发达地区有特征点南京、福州、厦门、杭州等城市，中南地区特征点有武汉、长沙等城市，华北地区特征点有天津等城市，东北地区特征点有大连、沈阳等城市，西北地区特征点有西安等城市，西南地区特征点有有重庆、成都等城市。这一层面的城市在全国经济发展水平上处于区域性前沿，地价水平在所属区域处于控制性层面，如西安市，在整个西北地区，其经济发展的战略地位是不可替代的。商业基准地价最高特征价一般在每平方米5000——10000元之间。

     第三层面一般为省（自治区）特征点构成，城市为省、自治区所在地，其地价水平差异很大。商业基准地价最高特征价一般在每平方米5000元以下。

      四、我国城市区域内地价呈中心衰变特点。（城市内部地价结构分析）
从总体上看，我国城市区域内地价呈中心衰变特点。通过对基准地价的分析，具有如下特点：

    1、无论是商业地价、住宅地价还是工业地价水平，均按一定几何结构自中心递减，而且，三种地价衰变方向一致，但衰变级差不同。以北京为例，北京是典型的中心扩散性城市，交通网络也按中心扩散方式设计和修建，其地价水平基本上按照环状路向外递减（当然也有一些偏离和特别区域），三种地价均分为十二级，一级地基本在二环以内，其中，一级商业基准地价为18520元/平方米、一级住宅基准地价为14308元/平方米，一级工业基准地价为8485元/平方米；末级地基本在二环以内，其中，末级商业基准地价为2318元/平方米、末级住宅基准地价为2273元/平方米，末级工业基准地价为1053元/平方米。可以看到，商业基准地价的级差平均为1350元/平方米，住宅基准地价的级差平均为1002元/平方米，工业基准地价的级差平均为619元/平方米，其中三种地价级差呈阶梯状，商业地价最大，而工业地价最低。

    2、在经济发达的大城市，除一级商业地比较稳定外，二级商业中心有外移和增多的趋势，致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高，其主要形成原因是开发区的建设（如上海的浦东）、商贸区的形成（如北京的东北三环）以及新的大型住宅区（如北京的亚运村）的形成等。但是这些地区的地价仍然只能居于一级地价之下。

    3、大城市中高级别工业和住宅地价逐渐虚幻化。由于新的城市规划要逐步将工业企业迁出城外，城区的工业用地也在不断减少，加
上政府在利用高地价政策调控工业用地，所以在很多大城市城区内的地价实际上是一个虚设的地价。住宅地价是另一种情况，城区开发住宅项目一是基础设施投资大，二是容积率受到限制，三是难以成规模，促使开发成本过高；此外，城区房地产价格高，配套设施也比不上低地价区新的住宅区，使购买力受到限制，因此，城区住宅高地价也成为一种虚设。

       五、我国大中城市商业性用地价格远远高于一般性住宅及工业用地价格。（价格分类上分析）

       就地价分类看，我国基准地价基本上分为三大类，即商业地价、住宅地价和工业地价。一个特点是，在同一城市中，经济越发达的地区，三者的差值越大，如北京市，以最高级别为例，商业地价为18520元/平方米，住宅地价为14308元/平方米，工业地价为8485元/平方米，可以看出，商业地价、住宅地价和工业地价的比分别是：2.18:1.68:1。相反，经济越不发达的地区，三者的差值越小，如兰州市，以最高级别为例，商业地价为4941元/平方米，住宅地价为3177元/平方米，工业地价为2550元/平方米，商业地价、住宅地价和工业地价的比分别是：1.94:1.25:1。从比值上看，经济发达地区和经济不发达地区的差距是很大的，在排除其它一些相关因素外，可以简单地认为主要是由于经济因素形成的。在经济发达地区，经济活
力强，商业竞争力不断增加，商业房地产开发具有很大的吸引力，商业用土地需求量增大，促使商业土地价格不断上涨，远远高于住宅及工业用地地价；同时，在经济发达大城市中，由于房改政策的到位，以及住宅市场化的不断成熟，使得商品住宅开发升温较快，住宅用地需求也不断增加，促使住宅用地价格高出工业地价很多；工业地价相对较低主要是工业经济的景气程度、工业结构、工业商品成本的限制、以及工业用地储备量较大和工业用地可选择余地大等方面情况所决定的。在经济不发达地区，经济结构平稳、市场缺乏竞争力，使得各类用地需求不旺，各类用地地价水平差别相对较小。

    另一个特点是，从全国范围来看，各城市之间商业地价相差悬殊、变化幅度最大，住宅地价次之，工业地价最小。可以看出，商业经济的活力以及各种市场的协调发展是直接带动地产市场发达的原动力，在经济发达城市资产，其中很大程度地包括土地资产，交易量和重组速度远远高于经济不发达地区。反过来说，商业性土地市场的开发，也能有效地促进经济市场的发展。

    六、地价变化趋势具有平稳调整的特点。（时间上分析）

    从总体上看，我国城市地价近期将处于平稳调整阶段。

    1、最高层面城市地价水平将处于调整期，不会有大的上升空间。从市场反馈的信息表明，北京、上海、广州、深圳等城市的地价最近几年上幅有限，甚至有下降的趋势。特别是表现在住宅用地价格上，几大城市除政策性下调外均有市场性回落。近一、二年北京、广州等地的土地拍卖情况不够乐观，也说明了市场价格已无太大的上调空间。因此，特大城市地价水平只是稳定调整期。

    2、沿海城市特征线上的地价稳中有升。沿海城市由于前几年重新规划，大量投资基础设施建设，在投资环境改善和土地存量的控制上都有较大的提高，相对于前几年的优惠性地价将有不同程度的上升。

    3、西部特征线地价将略有升温。由于西部大开发的政策背景，西部地价将有所上升，但是由于西部开发是一个长久的战略，而且前期主要投资在投资环境的改善上，短期投资目标的实现很困难，所以地价有升但是不会太大。

    4、其它地区的地价将基本保持现有地价水平。