物业服务项目定位.docx

项目的定位一、太阳城一期柏林公园项目概况1、项目总概况案名荆州太阳城一期柏林公园交房期限xx年3月18日占地面积16168.66 皿总建筑面积72703.48 皿建筑密度30.1%容积率1.46建筑栋数17栋绿化率35%2、建筑物清单:序号产品名称层数单元户数总建筑面积基地面积户数比楼号A联排别墅2.5F2183596.161449.173.80%12B12CB叠拼别墅4F6243950.8811945.06%8C情景洋房6F2125229541.124923.5253.16%123A3B56D花园洋房4.5F1311616039.923806.1424.47%7910111520E电梯高层11.5F2649606.41703.213.50%1819F商业2F67753519G会所3F31941022.23总计4447472703.4817617.261%3、住宅楼栋统计表序号楼号类型单元数户数总建筑面积户型/平均面积11#情景洋房4486115.84 皿B10/127.41 皿22#情景洋房4485774.32 皿B4/120.30 皿33A#情景洋房3363460.5 皿A3/96.13 皿43B#情景洋房2243248 皿B16/135 皿55#情景洋房3363714 皿B1/103 皿66#情景洋房5607323 皿B7 /122 皿77#花园洋房218837皿C-150 tf/C-158 tf88#叠拼别墅6243950.88 皿G/164.62 99#花园洋房216837皿C-150 tf/C-158 tf1010#花园洋房3283692.36 皿C-150 tf/C-158 tf1111#花园洋房2182433.8 皿C-150 tf/C-158 tf1212B#联排别墅19D9/D10/D121312C#联排别墅19D10/D12/D131415#花园洋房2182433.80 皿C-150 tf/C-158 tf1518#电梯高层1324803.2E3/150.1 tf1619#电梯高层1324803.2E3/150.1 tf1720#花园洋房2182433.8 皿C-150 tf/C-158 tf总计4447472703.48二、柏林公园项目特点1. 项目特点1）柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相 对较高；2）柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房、小高层都有；3）周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂；4）二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响；5）小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大；6）小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高.2. 业主需求分析根据对柏林公园已购房业主的书面调查和分析样本数1/集中于情景与花园，业主存在以下需求：1）普遍关注居住安全，调查中关注率为1%。2）普遍对环境卫生重视，调查中关注率为1%。3对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的 作用。4）对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主 积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。5）绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60岁以上老年人家庭仅 为 30%。0 68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。，大多数业主计划投入5-10万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。8）样本调查显示超过30%的业主拥有家庭轿车，46.2的业主拥有摩托车， 21%的业主有自行车。9 80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.51.元之间 的物业管理费标准。D 对公交问题的关注率为70%。1D 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。3.业主需求分析图表1%80%60%40%20%0%太阳城一期业主调查1%情景/花园86%68%1,70%85%72%44%158%23%30%47%1,44%11-1%4.业主构成情况图表（截止10月25日己售统计）样本数258 （情景162户/花园81户/叠拼3户/联排3户/商业9户）业主情况构成表其他类别11%企业员工29%私营个体22%医疗单位2%事业机关文教单位32%4%企业员工 事业机关 文教单位 医疗单位 私营个体 其他类别附：问卷结果统计表问卷结果统计表问卷数量：1份共4页题号内容选项及结果备注1您对“接受物业管理服务也是 一种消费”所持态度：A理解并赞同97%B不太理解1%C其他看法0%2您是否了解物业管理条例 以及其中关于业主的权利义务 和业主委员会的作用：A很了解40%B有一点了解但不全面70%C不了解28%3您是否有意愿成为一位业主委 员会成员：A比较想21%B不想7%C我没有时间但有意愿32%D我还不了解18%E想15%4您理解物业管理对您居住生活 质量和房屋保值增值所起的作 用吗？A基本理解51%B理解35%C非常理解15%D其他看法0%5您重视的物业管理服务项目有：A安全保卫97%B绿化与卫生93%C社区活动37%D维修效率61%E投诉回访效率及质量58%F管家的作用23%G公共服务以外的收费服务项目的 补充21%H力所能及的细节服务41%I会所服务与配套商业28%J交通与秩序59%6您希望物业公司提供的个性化 服务项目有：A代请保姆20%B家政服务51%C上门维修63%D代交水电气费用42%E代租房屋15%F介绍装修队17%7您希望您所聘请的物业管理单 位除了专业以外还应具备的素 质有：A服务意识69%B沟通能力42%C公平、公正、透明的服务66%D友善和亲和力52%题号内容选项及结果备注E遵纪守法44%F微笑服务35%G礼貌42%H恭谦20%I文明49%8您赞同的物业公司与业主的沟 通方式有：A沟通会51%B电话沟通42%C家访式沟通18%D问卷调查24%E信件10%F意见箱25%G网络论坛27%9您是否喜欢群体活动：A不喜欢4%B比较喜欢42%C还可以30%D只参加喜欢的活动24&10您偏向喜欢的社区活动：A健康方向58%B有关老人和儿童的27%C知识讲座23%D全体业主参与的竞技项目21%E露天电影11%F露天演出13%G沟通联谊30%H适当的旅游组织55%11闲暇时是否愿意到会所消遣：A通常会42%B不一定3%C看具体情况52%12以下您希望参与的活动有：A聚餐25%B联谊酒会35%C参观21%_D旅游65%E冒险和探险30%F挑战性的活动17%G竞技比赛28%13您需要什么样的会所设施和服务：A室内恒温游泳馆70%B室内网球31%C乒乓球45%D台球24%E棋牌室30%F咖啡茶艺31%G健身房52%H跳操房21%I图书室46%题号内容选项及结果备注J其他：篮球场7%14您希望小区具有什么样的配套 设施：A菜场55%B超市90%C餐厅51%D幼儿园45%E邮政点35%F银行72%G美容院32%H书市2%15您在太阳城的购房目的：A居住92%B投资6%C其他4%16您入住时有小孩同住吗：A有0-4岁幼儿23%B有4-10岁儿童8%C有10-15岁孩子24%D有15岁以上孩子17%17您希望我们为孩子成长提供的 服务：A英语班45%B书画班28%C钢琴小提琴班24%D舞蹈班21%E考前辅导班15%18您入住以后是否有老人同住：A没有老人同住54%B有老人同住，老人年龄30%5072 岁19您希望为老人提供的服务有：A上门体检及家庭医生服务34%B健康相关讲座24%C老年团体活动42%20您考虑对所购房屋装修的投入：A3万元以下10%B3-5万元之间28%C5-10万元之间42%D10万元以上10%E20万元以上1%21您考虑选择装修单位的性质：A自己找的装修人员25%B装修公司38%C知名装修公司30%22您在处理您顾请的装修公司与 物业公司在装修管理中矛盾的 立场A倾向装修公司3%B倾向物业公司7%C就事论事70%D中立10%23您希望物业公司的各种个性化 服务收费采用什么结算方式A现金直接支付39%B签单记账后月结51%C其他0%24您是否同意小区内白天持续播 放背景音乐：A同意23%B不同意11%题号内容选项及结果备注C无所谓13%D按时间段播放较好62%25您拥有的交通工具情况A家用轿车30%B摩托车40%C助力车9%D自行车20%26您所能接受的物业管理费标准（每平米/月）：A0. 5-0. 6 元72%B0.6-0.8 元10. %C0.8-1. 元8%D1.-1.2 元3%27您所愿意采纳的物业管理费用 的交纳形式是：A按季交纳61%B物业公司上门收取11%C按年交纳30%D其他2%银行卡28您对未来太阳城物业管理服务 方面最关注的事情是什么？A合理收费12%B安全卫生98%C绿化96%E人文服务15%F交通秩序22%G安静宁静的环境18%H家政服务10%I服务质量和态度9%29目前您对太阳城最关心的问题：A建成后实际是否与宣传效果一致98%B按期交房86%C质量问题98%D公共交通问题68%E有无运动场所42%F水系维护和污染问题25%30您对太阳城会所方面的详细建 议和意见？A收费合理85%B保持会所功能不变12%C收费与免费服务相结合8%31您估计您对于物业管理工作中 最不能容忍的事情是什么？A乱收费23%B与业主发生争吵，服务态度不好86%C不能兑现承诺62%D保安素质40%E无法沟通20%32您的其他的建议和意见：A人性化服务58%B公共设施齐全23%C提高从业人员素质25%D致力与社区文化氛围建设68%E电话沟通和交流25%F最好同意安装太阳能热水器3%统计制表：24/11/25三、本地住宅小区物业管理概况统计-小区-一一观邸荆州花园富怡雅园丽景佳园三进花园荣鑫花园建筑面积5.3 万W一期约7万m5.3 万m一期6.5万m3.8 万m8万m物管单位戴德梁行顾问吉舜物业公司管理/中航物业顾问馨苑物业公司管理丽岛物业公司管理住建物业公司管理荣鑫物业公司管理户型分类叠拼5栋/联排 18栋/商业一栋 /建面 3 0 m2/ 会所2个11栋多层/商业门面11栋小高层21栋/包括联排、小高层6栋八层建筑，/17单元15栋多层栋/户数308户11栋住宅11栋/312户一期11栋6栋/2多户15栋466户物管费标准叠拼0.6/联排0.8/商业 1.2多层0.5/商业1./入伙时预收半年费用全部为0.5联排1.4/小高层1.多层0.4/商业门面80元/月（三包保洁费）多层0.4 /邻街商业门面0.8/小区内的商业门面0.6三车收费自行车20元/月，摩托车30元/月，汽车90元/月提供看管服务暂不收费汽车80元/月摩托车自行车免费/卖断车位不收费汽车120元/月，摩托车20元/月，自行车8元/月汽车地下2元/ 月、室外180元/ 月、自行车8元/ 月、摩托车20元/ 月（室外集中停 放）。汽车80元/月，摩托车20元/月，自行车8元/月。汽车占30%，摩托占 3040%，自行车 占90%管理方式全封闭式管理暂为开放式管理拟按封闭式管理全封闭式管理拟全封闭式管理全封闭式管理，1个大门，保安三班制。全封闭式管理，2个消防通道，1个 大门垃圾清运小区内设置垃 圾箱，分上午 中午下午三个 时段由物业公 司清运出小区因市环卫部门未在 该区设置垃圾中转 站，现由物业公司 集中收集回填建筑 工地，楼道损坏由 开发商补贴。由保洁员入栋每天 下午收集袋装垃圾 到指定的位置，由 环卫部门每天早上 下午各一次清运， 40元/车。正在开发中每个门栋设置 垃圾箱，一天一次 向垃圾中转站清 运，路面垃圾一天 打扫两次。两栋楼共用一个建 筑垃圾箱，每单元 1个垃圾箱，夏季一天两次清运，其余季节一天一次清运，生活垃圾早上清运，建筑垃圾电话联系环卫部门来清。会所2个正在修建1个，对外承包经营超市、美容、美发、 棋牌室。1个1个会所2 m，由物业自行组织管理，面向本小区业主。非赢利性。1个会所，产权归 开发商，对外承包 经营，提供住宿和 各种娱乐。管理处人数和组织结构正在筹建9人，一个顾问经 理，一个主任，一 个经理，二个事务 管理员，二个财务 人员，一个工程主 管，一个保安主 管。4人，1个经理，1 个财务人员，公共 设施及房屋部人员 2人。6名保洁员， 10名保安员。正在筹建物业管理人员共23人装修费用收取标准与退还条件暂无业主10元，装 修单位10元， 垃圾清运费 250350 元， 出入证25元/证， 装修许可证5元/ 证。业主10元，装修 单位10元，出入 证限期二个月使用 20元/证。暂无装修押金10元/ 户，2元/m?的垃圾 清运费，一天一清 运，楼道损坏由开 发商补贴。暂无三个月后无质量问题无息退还竣工验收后无息退还暂无