政协调研：加强老旧小区物业管理-为民服务改善民生.doc

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政协调研:加强老旧小区物业管理为民服务改善民生

近几年来,围绕以人为本,构建和谐社会的奋斗目标，各级政府都将提高居民的生活水平作为一项重要工作去落实。加强小区物业管理工作,特别是在旧住宅小区实施物业管理，成为各级政府亟需解决的一个重要难题,分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫.通过对镜湖区小区物业管理工作的调研、分析和思考,就如何加强小区物业管理工作做如下论述。

一、基本情况

镜湖区现有住宅小区230个（小区在幢数4幢以上）,建筑面积约1028万㎡。实施物业管理的小区135个,管理较完善的小区89个,建筑面积约564万㎡,约占54.9%如艺江南水景别墅、香格里拉花园、香樟花园、郁金香花园等,收费标准约为多层0.35元/㎡-0.58元/㎡、高层0.65元/㎡—1.2元/㎡，多为封闭式管理；管理不规范的小区约46个，建筑面积约276万㎡，约占26.8%，如桃园小区、杏园小区、劳动新村、三山里小区等，收费标准约为3元/月—5元/月,为开放式管理.未实施物业管理的小区95个，建筑面积约188万㎡,约占18。3%,目前由社区居委会代管，如乐园小区、团结新村等，收费情况2元/月—3元/月，为开放式管理;

二、存在问题及原因
　　上述3类住宅小区中,45.1％的老就旧小区存在如下问题:

1、规划存在缺陷，长效管理难

部分商住或商办住混合小区,特别是市场与住宅混合的小区，规划设计的进出口道路四通八达，整治后，由于商业、办公或市场的特殊功能需要，小区无法实施封闭，导致部分业主对政府的行政管理能力不满,借机不交物业管理费。

部分业主受行政管理及福利制住房管房的影响较深，出了家门，就是政府门观念根深蒂固，认为小区内硬件设施维修养护和管理服务，是政府和物业公司的事，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论。物业管理难以长效维持.

2、配套设施不全，管理资金缺乏

这类小区大多存在规划滞后，必要的配套设施严重匮乏现象.如机动车、非机动车停车位不足，传达室、管理用房和公建配套等设施不全,增加建设往往遭到部分业主的阻饶，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治难以从根本上解决小区内必要的配套设施，实行市场化的物业管理模式只能是空谈。

3、设施陈旧老化，施工难度大

由于政府整治的是公共基础设施，施工时不可避免影响到业主的私有财产，而小区内建筑设施老化、陈旧,长期缺乏管理,牵一发动全身，业主与施工人员纠缠不清现象时有发生.同时，因为没有必要的基础资料，技术资料变更频繁，签证量大，需要投入较多的管理人员加强现场管理。施工现场无法封闭，施工人员与业主相互干扰大，建设周期相对较长。

4、业主呈多元化格局，需求统一难。

通过调查，老旧小区业主对整治的需求是迫切的，但对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异较大，部分业主希望通过整治后得到全方位，高层次的服务,愿意承担相应的物业管理费用；部分业主因承受能力等多方面原因，认为只要不交费，有无管理无所谓。业主的要求不统一,导致整治后长效管理难。
　5、收费难，导致物业企业维计难.

一些业主只爱护自家卫生，不关心小区的整洁；对物业管理要求过高，维权意识过强,却忽视了自己应尽的义务，而部分物业企业管理水平较低，管理者业务不熟，服务意识差。部分企业将盈利看得过重，目光短浅,管理层次低，业主不满意,导致企业退出以至物业难以维系，纷纷撤出管理项目.收支状况形成极大的反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。。

大多数物业管理企业处于经营亏损状态。除了存在部分是生活困难，下岗人员较多，承受能力低以外,重视规范收费行为,忽视规范交费行为；重规范企业行为，忽视规范业主行为,是目前物业管理难以健康发展的重要原因，目前相关部门对物业管理企业收费存在的问题有诸多相应的惩处措施,监管部门查处监管到位、规范，而对业主不交费的行为都无适当措施应对，收费难成为物业管理难以走上良性循环的绊脚石。

6、物业企业成本增加，运转难。由于近年来，物业企业人员工资上涨，成本开支增加，物业服务收费标准偏低，收缴率不高，导致企业运转难度加大，制约了企业的生存和发展.近两年来，我区部分物业企业因运转困难，选择退出物业服务项目，导致物业管理覆盖面有所下降。

7、开发单位遗留问题多，后期解决难度大.一些小区物业配套设施不全、不到位，物业公司难以维持收支，《物权法》出台后，业主的维权意识增强,对公建配套设施是否完善的要求越来越高，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题，也增加了企业管理的难度。

8、业主改变房屋使用性质，管理难.少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（餐饮、旅馆、棋牌室等)，影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业管理，而物业管理公司不具备查处行为，业主对物业企业不满意。

9、业主违规装修,执法难。部分业主无视管理规约,擅自改变房屋结构，违规装修，.。。？。。.。政策法规执行不到位，部门之间职责不清,缺乏联动机制，物业企业解决不了业主的实际困难，业主的满意度受到影响。

10、舆论导向存在偏差。少数媒体报道缺乏深入的调查研究,单方面曝光、宣传，误导群众，一定程度上使物业企业的生存受到影响,给有待完善的物业管理蒙上了一层阴影。我市发生3—27事件中，保安和业主发生纠纷，导致保安死亡事件后，市新闻媒体没有及时报道。认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业的68.7%。
　　四、解决措施
　　1、政府出资对老旧小区系统的综合整治。

住宅小区的资产归全体业主所有，由于老旧小区建设年代久远，基础设施老化，改造费用较大。违法建设、乱堆放等脏乱差现象严重，涉及业主多,矛盾多。业主委员会难以牵头组织综合整治。为了改善民生，美化环境，只有通过政府出资，集中对这些老旧小区按照先易后难、先大后小的顺序进行综合整治，对小区公共设施和区域进行改造，综合执法部门多头并进，联合执法，取缔违法、违规行为,才能切实改变小区的环境面貌。2008年，我区在全市率先将小区整治工作纳入民生工程建设，全年共投资了2523万元,重点对8个公共设施不配套、物业管理不到位的老旧小区进行综合改造，提升老旧小区各项基础设施和生态环境，得到了绝大多数业主的大力支持和好评。整治后的住宅小区由街道办事处负责指导业主委员会进行自治管理，将不能实施物业管理或没有条件进行封闭管理的小区纳入背街巷管理。

2、逐步推进小区物业管理市场化.

经过调查和研究，住宅小区应该充分发挥民主自治的作用，走市场化道路。引进物业公司，实现市场化物业管理是一种符合实际、科学的管理模式.政府要积极引导物业管理走向市场化,并加大对物业管理行为的规范、培训和指导，引导业主委员会公开、公平、公正的选聘物业企业，将小区物业管理工作推向由物业公司全权负责，业主委员会实施监管和监督的小区物业管理市场化轨道。

3、建立健全完善的物业管理法律法规体系。

完善法律、法规，进一步规范物业管理服务行为，《物权法》已经正式实施,《物业管理条例》已经修改，建议市里应尽快出台与之相配套的政策法规，完善物业法制体系,明确市场权利义务，提升物业服务水平。

4、加大宣传力度，提高管理水平.

物业管理服务能否被广大居民和全社会的认可，其自身的管理水平，和自身的人员素质是物业管理发展的关键。物业公司必须不断地完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍,真正做到为居民提供方便,及时，全方位的优质服务，使居民享受到居住生活的舒适，方便和安全.并且通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进同广大居民的交流与沟通，转变业主的消费观念，让物业管理理念深入人心。媒体要多从正面加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推进物业管理创造良好的社会氛围。
　　　5、切实解决物业管理收费中出现的难点。首先必须针对不同层次的居民做好观念转变;其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法,让广大居民理解并接受;第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解难；第四，切实规范物业管理收费工作,建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范；第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性，权威性以及强制性.
　　6、补充、完善基础设施配套功能,健全造血功能。

充分挖掘和发挥小区内部潜力及周边优势，拓宽老旧住宅小区物业管理发展道路.规划部门要根据要根据老旧住宅小区现状，结合业主的需求，适当考虑增加物业管理用房,停车棚等设施规划的审批,整治后，一次性交由社区或业主委员会管理，用于贴补物业管理资金的不足。

适当给予物业公司一定的优惠政策,如提供管理启动资金，动员社会各方面帮助物业公司健全造血功能，形成良好循环。逐步改善小区综合状况，搞好旧小区物业,政府除进行综合

7、加强街道和社区居委会物业管理指导水平。

年初制定培训计划，通过举办物业管理培训班,提高街道、社居委物业管理人员综合素质;充分发挥街道监督、指导、协调物业服务、业主大会组建和日常活动的作用。街道、社区配合物业服务企业加强宣传，提高小区业主素质。街道办事和社区居委会参与指导小区业主选举或换届改选，指导业主委员会对外聘请物业服务企业,完善小区物业管理。

总之，住宅小区只有实行统一的,社会化，专业化，规范化的物业管理，才能保证其综合环境的不断改善，才能使小区房屋保值增值。然而，物业管理的发展除了物业管理公司自身不断努力外,还需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持，这样，物业管理才能不断前进，走出困境。

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