5月18日郑州百利未来铭郡商业销售推广方案资料.pptx

百利未来铭郡】商业销售推广方案商业销售推广方案通和广告2010.5.18一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装目录：三、商业定位 区域调研区域调研区域扫描区域扫描商 都 大 道牟山路宝峰街百利未来铭郡逸湖名家郑东百合商都假日港湾牟山宾馆金源公馆祥瑞花园东方润景蓝爵世家沁园鑫城水木清华逸品春天盛世通达金帝城有底商，不销售只招商，或自己持有有底商，已销售有底商，未开售案名地理位置面积范围销售单价付款方式销售率租金价格经营范围备注水木清华宝峰街南100米90-1805000-6000元/一次性2%按揭1%60%未交房无暂无1层-2层金帝城商都大道与宝峰街1003806000-7000元/一次性2%按揭1%80%15元/月/多种经营1层-2层盛世通达宝峰街南300米401104000-4500元/一次性3%按揭1%40%未交房无暂无1层-2层祥瑞花园商都大道与牟州路4500元/60%多种经营金源公馆牟山路与宝峰街200-3004800-5000元/一次性2%按揭 无 40%未交房无暂无2层蓝爵世家商都大道与宝峰街102-4006300-6600元/一次性2%按揭 无60%未交房无暂无2层 区域调研区域调研项目调研项目调研区域调研区域调研调研小结调研小结1、从中可以分析看出这两年商都大道两侧房产项目投放量较大，在建项目的市场容量大，而且待建的项目也将陆续推出，在售商铺面积大约也基本在120220左右。2、多数项目以工程进度到准现房再行发售商铺。可以预见今年下半年中牟新区住宅底商投放量将会迅速扩容，并且产品面积同质化严重。3、在价格上周边两侧社区底商销售单价区间范围均价在4000-5000元/为主，最高价以金帝城为先达到7000 元/。4、在租赁上，因为周边区域发展未成熟，房屋空置率目前比较高，人气匮乏。租金收益普遍不高。租赁市场反映了中牟新区商业氛围还处在萌发阶段。5、整体均价高于市场需求行情，商都大道中牟新区周边住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，未来几年，商业氛围要形成一定格局还需要政府的大力支持。目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录：项目分析项目分析项目层面项目层面从整体看：从整体看：项目地处中牟新区，未来的升值潜力是无限的。从交通看：从交通看：项目地处商都大道，是新老城区人流、物流的重要通道，交通便利；从自身看：从自身看：本项目商业仅有8563平，规模小，但对面就是县直三小，这是目前项目形成销售的最有利支撑。项目分析项目分析SWOTSWOT分析分析项目优势项目优势：中牟新区，紧靠县重点三小、城关镇与水利局家属院，未来会积聚大量人气，前景较好。项目劣势：项目劣势：商铺面积大，“置业门槛”较高；商铺规模不大，不利于整体推广。项目机会点：项目机会点：区位优势的发挥，辐射周边地区。随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动本项目商铺的销售。项目风险点：项目风险点：下半年推向市场的社区商铺物业较多，形成很大的竞争力与市场压力。区域商业发展萌芽阶段，人气不旺，住宅空置率高，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；本项目周边还是种着庄稼待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足。未未来来与与现现状状之之间间的的矛矛盾盾体体 项目分析项目分析小结小结对于这样一个“现无价值，未来有价”的商业产品来说，我们的销售不能以位于成熟核心区域的商业销售来权衡，而应该是在推广和销售中以“未来升值”为核心卖点，突破客户的心理防线。目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录：商业定位商业定位商业在认识商业在认识商铺区位所在楼栋优势劣势（抗性）小区东入口6#、7#、8#、9#、17#、21#社区入口，价值明显县直三小的特殊客群二层商业，最小面积180多平，如何让客户买单？小区车行入口1#、2#、3#临街一层商铺面积60-100平左右，客户容易接受氛围不足通过前瞻性定位建立商业价值基础通过前瞻性定位建立商业价值基础如何建立商业的投资价值如何建立商业的投资价值 商业定位商业定位通过前瞻性定位建立商街价值基础通过前瞻性定位建立商街价值基础扩大价值、引导目的性消费扩大价值、引导目的性消费实现价值实现价值服务学校、社区内外双重消费服务学校、社区内外双重消费社区型消费社区型消费车行入口车行入口未来价值东行入口东行入口可见价值1 12 2分地段定位商业业态 商业定位商业定位分地段定位商业业态分地段定位商业业态l东入口（6#、7#、8#、9#、17#、21#）：内外购物内外购物餐饮文化街餐饮文化街服务教育资料服务教育资料 业态主定位为文具店、学习用品店、趣味店（开发学生智力店）、小书吧、小玩具特色店等业态次定位为中小型餐饮，特色小吃店l车行入口（1#、2#、3#）：社区配套社区配套社区服务中心社区服务中心着眼社区需要着眼社区需要 商业业态主要为超市、烟酒、药店、便利店、洗衣店；商业定位商业定位分地段定位商业业态分地段定位商业业态社区服务中心立足项目自身，辐射周边社区。社区内外型商业，服务学校、社区商业。商业定位商业定位项目商业整体定位项目商业整体定位社区内外成长型商业社区内外成长型商业立足社区、辐射区域；聚集文化用品产业，创造目的性消费。集社区服务、文化用品、休闲餐饮为一体的商业街区中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录：营销策略营销策略以业绩为导向，分地段推进以业绩为导向，分地段推进以业绩为导向以业绩为导向以平价销售，快速回笼资金为导向，全力推进商业销售。分地段推进销售分地段推进销售综合考虑销售氛围、社区人气，建议按照由易到难的销售原则，相继相继重点推售车行入口（南向）、重点推售车行入口（南向）、东入口两层商业。东入口两层商业。营销策略营销策略招商、销售同步招商、销售同步招商先行，销售跟进招商先行，销售跟进成立招商小组或引进招商管理公司，引进2-3家大型主力店，如餐饮、健身房、洗浴中心等，制造商业氛围，并为消化面积较大的商铺做返租基础。捆绑式销售与分割式招租并行捆绑式销售与分割式招租并行对东入口（紧邻县直三小）1、2层商铺捆绑式销售，并以分割式招租并行的方式推向市场，一方面可以提前制造商业氛围，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心。营销策略营销策略炒作区域，释放价值；打造特色，创造价值。炒作区域，释放价值；打造特色，创造价值。炒作区域，释放、提升项目商业价值炒作区域，释放、提升项目商业价值从商业视角炒作区域，炒作区域的新老城区交汇、交通便利、未来居炒作区域的新老城区交汇、交通便利、未来居住人口庞大等商业利好住人口庞大等商业利好，以释放、提升区域商业未来价值。打造特色文化街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障东打造特色文化街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障东入口商业销售入口商业销售从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值。目录：一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、推广包装三、商业定位目录：销售思路销售思路招商先行招商先行组建招商小组或引进招商管理公司，进行相关的招商工作。根据商铺规模要求进行首批业态谈判。招商铺位首先推出新圃路1、2层商业，根据商铺特点，进行分割招租，以大型餐饮、健身、洗浴中心为主，将难以销售的二层分割租赁，有利于销售的逐步推进。销售思路销售思路销售节奏，分地段推进销售节奏，分地段推进推售阶段 时间安排商铺位置商铺体量及面积销售启动理想条件销售、招商业态首批销售6月中旬1#、2#、3#18套，单一层61-108，一连二155-288单层商铺，容易销售，且能够快速回笼资金，制造商业氛围；新圃路1、2层商铺招商正在开始，面积大，不容易出售，因此建议待主力店签约后进行正式推售。社区配套型商业超市、银行、美发店、小卖铺等二批销售7月底或8月份初6#、7#、8#、9#、21#、17#26套一连二179-319商业氛围基本形成，主力店招商基本定型，增强客户购买信心。餐饮、文化用品、娱乐等 销售思路销售思路销售模式：包租销售模式：包租3 3年，每年返年，每年返7%7%，直接折进房款，直接折进房款包租包租3 3年，每年返年，每年返7%7%，成交时直接折进房款；在现价基础上加价在现价基础上加价，形成新的表价；按照新的表价对外销售，返租3年（21%）后比现价低7%，即相当于让利相当于让利1 1年的租金（年的租金（7%7%）给客户）给客户。通过让利，换取商业价值的套现通过让利，换取商业价值的套现。这种销售方式促使客户成功购买，让客户感受到优惠与实惠，并让客户感觉商业前期的保障性。销售思路销售思路销售政策销售政策正常优惠正常优惠一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%。特殊优惠特殊优惠针对老业主及大客户单位，加大老业主重复购买及业主推荐优惠与奖励力度业主重购1%，大客户单位1%。老带新奖励老带新奖励老带新分别奖励人民币5000元，其中新客户直接折进房款。商业策略商业策略销售渠道销售渠道住宅业主住宅业主一期老业主分析与挖掘，以求消化部分商铺；县城重点场所县城重点场所针对县城商业区、商业街商户进行单页派发，登门拜访，面对面推介，以加强客户挖掘工作的针对性和时效性；郊县渠道工作开拓郊县渠道工作开拓乡镇重点区域将重点商铺销售，主要针对热衷商铺投资开展商铺推介及销售工作。商业策略商业策略销售价格销售价格以目前在售商业市场整体均价约在5075元/左后，并综合考虑水木清华、金帝城、金源公馆竞争对手商业销售水平，运用市场比较法，得出本项目商业均价约在：51705170元元/结合目前本项目住宅2800元/，一般来说商业价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5-2.5倍，运用这种推售方法，得出本项目商业的均价约在：28002800元元/*2=5600*2=5600元元/商业策略商业策略销售价格销售价格综合两种方法，并考虑市场环境的多方面因素通和建议本项目商业整体销售均价为根据一层,二层的层差范围在40%-50%推算，一层销售均价一层销售均价56895689元元/二层销售均价二层销售均价39073907元元/4860/4860/注：此价格均为实收价格价格表另附！一、区域调研二、项目分析五、销售思路四、营销策略六、广告推广三、商业定位目录：广告推广广告推广推广策略推广策略社区内外成长型商业社区内外成长型商业集社区服务、精品购物、休闲娱乐为一体的一站式商业街区中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街整体方向整体方向 推广重心推广重心 推广包装推广包装推广要点推广要点炒作区域，建立商业价值基础；炒作区域，建立商业价值基础；新老城区交汇地段、区域发展价格；交通便利、高端居住区密集、未来高端居住人口庞大；纯街铺纯街铺=投资安全投资安全+收益稳定；收益稳定；“3 3年包租、每年返年包租、每年返7%7%，一次性返回，一次性返回”的销售模式。的销售模式。这一销售模式虽十分常见，但在当前区域市场、在住宅底商销售中还是少见的，作为一种隐蔽的公开让利方式，值得高调传播；打造文化特色街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，东打造文化特色街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，东入口二层商业销售。入口二层商业销售。从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值。塑造塑造共性价值共性价值 建立个性与特色建立个性与特色价值价值 推广包装推广包装推广节奏推广节奏6 6月月9 9月月8 8月月7 7月月1#1#、2#2#、3#3#6#6#、7#7#、8#8#、9#9#、17#17#、21#21#销售销售推广推广1010月月住宅销售持续，以商业推广刺激市场，带动住宅销售住宅销售持续，以商业推广刺激市场，带动住宅销售6月8日，商业形象全部亮相（报广、道旗）招商部成立，并进行相关前期工作。社区配套型商业未来高端居住区消费潜力重点在文化用品、餐饮主要业态的销售重点社区配套型商业业态5 5月月现场包装、商业制作完毕区域未来与高端居住区可见价值宣传，打造文化特色街区传播6月12-13日，老业主逐一回访7月中旬，商业区、商业街推介8月初，重点社区定点访问，如公务员小区招商招商6月初完成招商部组建工作6月中旬对首批主力店进行拜访6#6#、7#7#、8#8#、9#9#、17#17#、21#21#7月中，主力店签订意向书 现场包装与氛围营造现场包装与氛围营造道旗（新圃路、南向从牟山路路口至小区东西向路段）视觉体系视觉体系导示系统店面风情道旗橱窗/店铺招牌新圃路橱窗以餐饮和文化用品为主以社区配套型业态为主本推广为初定，待双方商榷后，给予全方面实施！