乐山项目营销推广整体方案.pptx

【嘉瑞财富广场】定位以及营销推广思路四川置信商旅公司四川置信商旅公司二零零七年十二月二零零七年十二月PART 1 项目分析PART 2 项目定位PART 3 营销战略PART 4 战略执行PART1 项目分析项目分析SWOTSWOT分析分析PART1 市场分析 项目优劣势优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会核心商业圈，交通便利区位优越；百年商业中心，激发乐山市民浓烈的怀旧情结；借项目规模产生马太效应；迎合乐山现代都市化和政府改造老城区的需求；主力商家“沃尔玛”和“重庆百货”的品牌效应增强客户的信心 ；专业商业运营团队带来的先进经验；金融政策抑制商业地产投资贷款；竞争商业盘分散购买客群，对快速销售造成较大的压力；临近某商业楼盘的失败让本地投资者信心不足；拆迁进度影响市场形象；挑战传统的街铺经营投资心理；需快速回笼资金市场培育期短，从而难彻底实现先商业、后地产的营销思路；SWOTSWOT分析之对策分析之对策PART1 市场分析 项目优劣势优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁交通规划融入核心商圈，并逐渐确立自身的地位；利用沃尔玛等品牌资源提升楼盘品质强化项目整盘营销推广从政策上落实先商业、后地产（销售政策、招商政策和商管政策）形象领跑，以sp活动及优势资源抢夺竞争对手客户制定优惠政策，缩短市场培育期，实现商业地产战略根据客户需求，制定精准sp活动推广充分借用政府资源获取招商优惠政策等企业形象包装组建高端客户俱乐部，利用实效的sp/pr活动截留、引导目标客户充分调动合作品牌资源，强强联手PART2 项目定位目标消费者需求归纳目标消费者需求归纳 购物集中、便利、有特色、环境好、价格合理、服务好、卫生等如何满足如何满足 口岸打造、业态组合、整体环境塑造、经营者的优质服务等环节 内容内容PART3 项目定位内容内容PART3 项目定位目标目标经营者需求归纳：经营者需求归纳：经营者要集中形成规模、各种业态集中，内容丰富、停车方便、租金压力低、建筑符合行业要求、室内外相结合、统一打造、物管费用低、能够长期经营等。如何满足：如何满足：合理规划，统一招商，统一管理内容内容PART3 项目定位目标目标投资者需求归纳：投资者需求归纳：影响投资者投资商铺的主要因素：一、投资回报率一、投资回报率 二、投资安全性二、投资安全性 如何满足：如何满足：高租金 低总价 增值有保证 变现能力强 项目定位支撑点项目定位支撑点PART3 项目定位口案营造口案营造核心商圈核心商圈开发商让利培育市场开发商让利培育市场基金保证投资信心基金保证投资信心规划设计共同繁荣强强品牌联合经营强强品牌联合经营统一经营基金管理招商政策项目定位项目定位：集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。内容内容PART3 项目定位地产定位：地产定位：由大型超市、百货商厦和主题商业街组成的复合地产。主题特色定位：主题特色定位：立体购物 全方位满足 情景式体验消费PART3业态定位分析 消费者需求市场需求分析市场需求分析市场需求分析市场需求分析PART3 业态定位分析 消费者需求业态设计原则业态设计原则 形成能发挥口岸优势、有足够的市场竞争能力、经形成能发挥口岸优势、有足够的市场竞争能力、经营内容齐全、消费服务链条完整、相互促进、共同发展营内容齐全、消费服务链条完整、相互促进、共同发展的经营格局。的经营格局。内容内容PART3 项目定位PART3 项目定位业态布局业态布局1F1FPART3 项目定位业态布局业态布局2F2FPART3 项目定位业态布局业态布局3F3F“嘉瑞嘉瑞财富广场财富广场”项目案名解释项目案名解释PART3 项目定位“财富广场”能够体现本项目地段投资的卖点，同 时这四个字本身就具有汇聚财富的巨 大磁力，迎合了投资者。“嘉瑞财富广场”综合了项目的关键卖点综合了项目的关键卖点 核心商圈中心地带核心商圈中心地带 朗朗上口，易读易记。朗朗上口，易读易记。与市场上同类产品的案名进行区分，通俗易懂。与市场上同类产品的案名进行区分，通俗易懂。寓意嘉州与瑞安两地携手共同打造乐山商业名片。寓意嘉州与瑞安两地携手共同打造乐山商业名片。项目推广主题语项目推广主题语PART3 形象定位 北京北京 成都成都 乐山乐山 王府井王府井 春熙路春熙路 嘉瑞财富广场嘉瑞财富广场 找一个地方，度过一段快乐时光找一个地方，度过一段快乐时光 嘉瑞财富广场，原来生活可以更精彩嘉瑞财富广场，原来生活可以更精彩 繁华春熙繁华春熙，时尚嘉瑞，时尚嘉瑞 目标城南嘉瑞财富广场目标城南嘉瑞财富广场PART3 营销战略营销战略招商与销售分别执行营销推广战略总则营销推广战略总则PART2 营销原则先区域推广后项目推广先商业理念推广后投资回报推广开发商先“舍”后 得迅速建立核心商圈的领袖形象利用区位优势和品牌，吸引市场关注和认可营销推广战略总则营销推广战略总则PART2 营销战略利用优势资源针对不同对象（消费者、投资者、投资者）举行SP、PR活动引导截留竞争客户，促成客户成交，打开局面“让利”基金 招商先行 统一规划管理经营作为核心竞争力优先诉求对象消费者诉求方式：软文、沙龙、讲座以及声势浩大的现场活动等引发关注。营销推广战略总则营销推广战略总则PART2 推广战略用心诉求对象经营者诉求核心：通过招商优惠政策、统一规划、联营共荣等营造环境，筑巢引凤。重点诉求对象投资者诉求思路：以高端俱乐部为平台 投资回报体系为基础 理念融合为目标。PART4 战略执行推广手段推广手段形象宣传形象宣传内容内容PART4 战略执行媒体宣传媒体宣传广告包装广告包装销售资料销售资料活动营销活动营销企业经营品牌企业经营品牌商业经营品牌商业经营品牌媒体宣传媒体宣传PART4 战略执行 推广攻略最大的困难：市场缺乏信心亮相前最重要的任务：扭转乐山商业楼盘的负面形象传播现代商业经营先进模式吸引关注、宣传现代商业理念广告表现：软文 主题专访（人物、论坛等）户外广告（公车车身、高炮）造成潜移默化的效果媒体选择：乐山日报、乐山晚报、广电报 主流楼市广告包装广告包装PART4 战略执行 推广攻略媒体广告户外广告销售中心包装施工现场包装 在整体营销推广构想中，品质、形象的在整体营销推广构想中，品质、形象的塑造塑造占有较大的比重，通占有较大的比重，通过对过对财富广场财富广场实力与实力与愿景愿景的包装，的包装，加大加大对对商业理念商业理念的推广，打消目标的推广，打消目标客户群的顾虑，并促动他们前来客户群的顾虑，并促动他们前来了解了解是推广中不可忽视的一步是推广中不可忽视的一步 。活动营销活动营销PART4 战略执行 推广攻略针对三档客户，开展不同诉求目的的活动针对投资客的活动 凸显其尊贵地位针对经营客的活动 展现美好商业愿景针对消费者的活动 以广而告之为目的活动营销活动营销PART4 战略执行 推广攻略 开盘前，策划三次大型活动，中间穿插系列主题小型活动针对消费者客户针对经营客户针对投资客户亮相活动项目推荐招商活动开盘活动销售资料销售资料PART4 战略执行 推广攻略项目楼书折页、户型单张宣传海报模型、效果图手袋置业投资手册制作精美，风格制作精美，风格简约、大气，显简约、大气，显示项目现代形象示项目现代形象表现上主要从符表现上主要从符号、色彩、色块号、色彩、色块和版式等方面体和版式等方面体现。现。名片 项目品牌：项目品牌：名称 LOGO 导示系统 CI系统注重时代感，主要从材料、注重时代感，主要从材料、形状、色彩、种类、身份形状、色彩、种类、身份属性等体现老城区和新核属性等体现老城区和新核心商业中心的和谐形象。心商业中心的和谐形象。项目经营品牌项目经营品牌PART4 战略执行 品牌攻略整合多方资源整合多方资源 进行整体推广进行整体推广商业经营品牌商业经营品牌PART4 战略执行 品牌攻略商管执行到位商管执行到位 实现统一经营实现统一经营权威托管基金权威托管基金 坚定投资信心坚定投资信心