地产顾问公司编制2009年9月昆明市场报告.doc

目 录
一、 新政解析 2
二、 市场聚焦 2
三、 土地市场交易分析 3
四、 规划信息公示分析 4
五、 昆明楼市在售楼盘情况分析 4
六、 销售情况分析 8
七、 新开楼盘分析 11
八、 总结及趋势判断 13

一、 新政解析
进入三季度以来,部分国内一线城市成交量出现下滑,既有传统淡季的因素,也和供应紧张、部分开发商捂盘有关,但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度,致使出现萎缩;投资投机需求依然旺盛,但在二套房贷政策严格后,贷款的首付门槛与利率成本明显提高,部分投机者有所观望。9月24日，中国人民银行对外发布了《2009年第3季度城镇储户问卷调查综述》，结果显示，居民对物价满意程度继续减弱，超过六成城镇居民认为当前房价过高。65.2%的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”；只有34.8%的居民认为当前房价可以接受或满意。对下季度房价，41.5%的居民预期将上升，较上季大幅提高16.2个百分点。二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制，而在上半年的旺市环境下，开发商的大部分项目都完成了全年的销售任务，资金普遍充裕，所以部分项目开始通过提高销售价格的方式来控制销量。
九月份一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境。而二三线城市的楼市却在逐渐升温，大范围展开补涨。由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期,包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。如果明年国家的房地产政策发生变化,那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后“有效期”之内集中入市,从而抬高年底房地产市场的成交量,而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低;如果优惠政策明年继续执行,在货币政策不发生变化的前提下,房地产市场将保持稳定上升的趋势。现在大量资金进入楼市,如果实体经济出现明显好转,也不排除资金大量流出,从而出现集中抛盘的情况,进而导致明年楼市的量价齐跌。
二、 市场聚焦
　　据昆明市房产信息网统计数据显示，9月1日至30日昆明主城四区共成交各类商品房8761套，日均成交约292套，成交面积为75.196914万平方米，成交金额为42.684183亿元，成交均价为5676.32元/平方米。这一数据再创自2008年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年3月以来的连续7个月增长的势头，成交量自今年7月实现放量增长，突破月销售八千套以来，已经延续了三个月的销售旺势，每月销售量均有一定增长。本月环比多成交商品房454套，增幅约5.5%；同比2008年 9月3909套的成交量，增幅更是高达124 %。随着十一长假的到来,传统的楼市销售旺季已开始接近尾声。连续三个月全国一线城市房地产成交量的持续走低更是让人们对楼市“金九银十”的说法产生了疑问。在房价不断走高的情况下,市场观望情绪加重;同时,随着去库存化接近尾声,市场的供需矛盾也逐渐开始显露。由于成交量的下滑，尽管现在房价还在涨，但是涨的势头已经远不如前几个月那么大了。此外，从市场层面上来看，就是从一线城市楼市的跌落的现象来判断，楼市跌势已经非常明显。现在楼市正处于一个滞胀期，是投资者决定继续买进还是卖出的关键时期，房价名义上没有回落，但实际价格已经回落了，这说明开发商的上涨预期已经发生变化了。这对
投资和投机性需求是一个打击，而且现在第二套房房贷已经趋紧，因此市场需求可能会大为减少。从各方面都很明显地看出，楼市跌势已经开始。
近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分购房者。去年全球经济滑坡，国内房地产市场开始出现买卖双方博弈的局面，并在去年下半年以开发商陆续降价而结束。进入2009年，随着购房者积压了一年的刚性需求大举释放,房价也在今年上半年开始疯狂上涨，致使购房者的观望情绪加重。面对房价暴涨，越来越多的购房者观望。而手头不缺钱的开发商们也不会轻易降价，因为开发商有足够的现金支持，即便成交量有小幅下滑他们也不会轻易选择降价。
三、 土地市场交易分析

数据来源：昆明市土地和矿业权交易中心
9月份土地成交数量与8月份持平，共有六块土地进行交易。本月成交土地性质以居住用地和工业用地为主。
　　本月五一路五福巷地块拍出了高价，一举夺得昆明新地王的称号，土地单价高达1685.8万/亩，这样的价格是对市中心成熟区域的区位价值的肯定

四、 规划信息公示分析

数据来源：昆明市规划局
9月份规划局批前公示了11个项目，本月居住项目占27%，占比较大。与上月商业项目占比较大的情况不同，本月没有出现商业性质的项目。
当前市场的良好发扎形势，让开发商们看到了机遇，推出了较多的居住项目。同时，由于城市配套建设的大力推进，教育与医疗性质的项目也陆续出现在公示信息中。
五、 昆明楼市在售楼盘情况分析
　　1、在售楼盘项目类型
　　三季度在金九银十的争论声中接近了尾声，昆明市楼盘九月份依然延续了三季度的持续升温本月，在各方面政策没有变动的情况下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都小幅度提高。9月，昆明市在售楼盘主要以普通住宅物业类型为主，占到总销售楼盘的43%，其次是混合项目，所占比例为37%。别墅占14%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为4%和2%。各项目类型几个月以来总体保持稳定，在售楼盘项目主要集中在混合项目（特别是商业及普通住宅混合，占到混合项目的60%）及普通住宅两方面，可见，现代楼盘开发普遍追求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。

数据来源：FMC房地产研究中心
　　在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍是最大，达到60%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占29%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。如此的混合项目物业类型组合在近几个月以来昆明的楼市形成稳定局面，反应了目前昆明楼市开发的物业主流趋势。
2、销售均价分析

数据来源：FMC房地产研究中心
　　普通住宅
　　单纯的普通住宅在本月在售楼盘中所占比例为43%，此外，混合物业中普通住宅和商业混合占到混合物业的60%。普通住宅主要分布在滇池板块、市中心板块、次中心板块和官南板块。其中又以滇池板块和官南板块的普通住宅项目最为密集。西山板块、世博板块及东市板块楼盘分布较少。
　　从普通住宅的销售价格方面来看，在国家政策基本没有变动、销售商市场信心良好的的情况下，价格还是处在上涨的趋势之中。九月份的普通住宅均价为近几个月最高成交均价，相较于上月的4782.05元/平方米上涨9.4%，达到5233.12元/平方米。近几个月来，昆明普通商品住宅的均价格延续了稳步上升的趋势，但是由于市场的持续火爆，开发商积极拿地及退出项目，预计不久将出现大规模的产品供应，当供求不平衡的时候，或许房价将会进行适当调整。
　　商业
　　商业占在售楼盘的比例较小，仅为4%，均价为15670.86元/平米。本月的商业成交均价呈小幅上升趋势，比8月份上涨1.4%。
　　商业项目主要分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，纷纷拿地打造商业项目。
本月值得注意的是，昆明老街成交量持续站在了商业成交排行榜的前列。昆明老街项目的初步呈现，即将开街运营的状况，吸引了大批的客户，而它的高成交价格和较大规模的成交量在一定程度拉升了商业成交均价。
　　别墅

纯别墅项目占到总在售楼盘项目的14%，在混合物业中别墅项目和普通住宅、商业项目均占有一定比例。别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅项目分布最为密集。
别墅项目在价格方面的表现较为稳定，均价为8794.78元/平米，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。由于产品的稀缺，别墅产品的价格仍然存在上升的空间。对于有较强支付能力的群体来说，别墅也是一种具备较大升值空间的投资产品。
　　写字楼
写字楼占在售楼盘的2%，仅占很小比例，在物业中所占比例也基本变化不大。写字楼项目一般都是混合商业项目及普通住宅项目出现在城市的CBD中，目前数量不多，比例偏小。随着城市经济的快速发展，服务型商业的逐渐增多，写字楼的数量也会随之增加。
本月写字楼均价为5755.35元/平米，较8月份下降了23.4%，出现了较大的降价幅度。自去年年底开始，许多项目都推出了写字楼产品，写字楼供应量超过百万平米。在当前昆明的经济发展形势下，这样的供应量是需要很长时间消化的，许多项目为了实现销售，在一定程度上进行了较大幅度的价格调整，导致写字楼成交均价下跌。
　　3、普通住宅价格分析
鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计67个样本。核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在15000元/平米以下以及2000元/平米以上的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。数据的处理结果如下：

数据来源：FMC房地产研究中心
从图上数据显示来看，9月份昆明市在售的普通商品房均价为5539.46元/平方米，相较于上月的统计数据5487.8元/平方米，有近百元的上涨，但是总体而言，昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不算太大。近几个月来在售楼盘普通商品房报价基本保持在5000元/平米的左右。其均方差为1643.002，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3267-7538元/平方米之间，较上月的波动范围略有小幅缩小，价格更为集中。从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在4000-7000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为55个，该价格区间的楼盘总共占到82.08%（样本N=67），该部分楼盘代表了昆明市房地产市场的主流市场。
六、 销售情况分析
1、昆明市在售楼盘销售率情况

数据来源：FMC房地产研究中心
销售率是指房地产开发实际销售商品房面积与竣工面积之比，用于反映房地产开发企业经营目标的实现程度。9月，昆明市在售楼盘平均销售率为92.42%，比上月的楼盘平均销售率85.97%有近7个百分点的上升，近几个月来看，昆明楼市的销售率处在一个持续攀升的阶段，这一点在连创新高的成交量中有明显体现。本月在售楼盘中销售率在90%以上区间的楼盘所占比例最大，高达77.27%，较上月的56.3%有近大幅度的提升；而销售率在70%～90%区间的楼盘所占比例位居第二位，所占比例达到15.15%，其他各区间的销售率较上月均有下降。总体而言，本月昆明市各楼盘销售进入旺季，消费者的购房热情高涨，各楼盘仍然保持着较高的销售率。
　　2、目前昆明市各板块平均销售率情况比较

数据来源：FMC房地产研究中心

据统计数据显示，9月份，昆明市各板块的平均销售率与前几个月相比排名尚未出现明显变化，位居前三位的仍然是滇池板块、北市板块和官南板块，平均销售率分别为98.90%、97.60%和97.15%，值得注意的是，本月各板块的平均销售率较之前有明显的提升，这是昆明楼市总体销售旺盛在各板块销售上的具体体现，就连平均销售率最低的板块是世博板块（销售率为83.11%）也比上月销售率最低的西山板块（销售率为74.5%）提高了近9个百分点。
目前教场板块一直处于沉睡状态，几乎没有项目开发，因此其在板块销售情况示意图上未曾出现。本月西山板块的销售率有所上升，随着西市区价值逐渐被挖掘，许多开发商都把目光投向西市区，新项目层出不穷。北市板块由于开发较早较为成熟，延续了近十年来的开发热潮，在销售率方面一直表现良好。滇池板块和官南板块由于开发项目较多，楼盘聚集效应明显，销售情况颇佳。
3、昆明市商品房成交情况的月度走势分析

数据来源：FMC房地产研究中心

据昆明市房产信息网统计数据显示，9月1日至30日，昆明主城四区共成交各类商品房8761套，日均成交约292套，成交面积为75.196914万平方米，成交金额为42.684183亿元，成交均价为5676.32元/平方米。这一数据再创自2008年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年3月以来的连续7个月增长的势头，成交量自今年7月实现放量增长，突破月销售八千套以来，已经延续了三个月的销售旺势，每月销售量均有一定增长。本月环比多成交商品房454套，增幅约5.5%；同比2008年 9月3909套的成交量，增幅更是高达124 %。综合分析近几个月昆明楼市成交量大幅攀升的原因主要基于以下几个方面：首先楼市经过一年多的调整，民众对住房刚性需求释放的同时带动了房地产市场投资需求的爆发；其次，大量的信贷投放后效果开始显现，市场流动性充裕；再次昆明城中村改造项目的陆续推进，刺激了昆明楼市的需求量；最后，由于对通货膨胀预期的不断增强，人们希望通过购房来达到资产的增值保值。总体而言，本月楼盘销售继续呈现良好势头，除成交量攀升外，本月商品房成交均价、成交面积、成交金额均延续了上个月的增长态势，整个昆明楼市似乎进入了销售的“金九银十”黄金季节。
七、 新开楼盘分析
1、新开楼盘信息

本月共有12个楼盘开盘销售，持续了自今年6月份来的开盘热潮，目前昆明的房地产市场仍处于一个良好的发展态势。
本月的大部分楼盘都集中于临近国庆的时间段开盘，可见这部份开发商上借助国庆举办一系列的营销活动，实现较好的销售成绩。
　　2、典型楼盘分析——顺新时代广场
昆明历来不缺乏投资自住两相宜的精装小户型，但是作为位于二环快速交通要道旁，并且以城市综合体打造闪亮登场的顺新时代无疑是引人注目的。虽然9月5日的开盘只有公寓亮相，但是市场的反应情况说明，顺新时代的公寓产品在市场上受到了消费者的认同。
　　楼盘基本情况
顺新时代由昆明顺新置业房地产开发有限公司鼎力打造，项目占地约22.8亩，建筑面积为59553.80平米，绿化率41.28%，容积率3.36，停车位：300个（地上130个，地下170个）。本次推出了313套房源，均为精装型的小户型公寓，面积从33到87平米之间不等。
顺新时代集合了公寓、商业、写字楼三大功能，凭借其交通优势和区域特点，专注于打造精品化的综合性社区。公寓只是项目推出的前奏，预计在10月中旬的推出的商铺和写字楼让人对此项目拭目以待。
项目位于官渡区金汁路与民航路交汇处，于二环南路相邻，虽说不是离主城最近的区域，但也是在主城区边缘占据了一席之地。周边既有沃尔玛、国美、苏宁等大型购物中心，也有宝海公园、关上森林公园等休闲养生之地，加之齐全的教育配套、市政配套、医疗配套、金融配套等，既能享受齐全的配套，又可免去交通不便之苦，顺新时代的区位优势可以说是显而易见的。

关上的国贸商圈正在逐渐成熟，其餐饮休闲在昆明的影响力正日渐加大。既有大众消费的小吃店，也有高档的餐厅，周边的环境正朝着一个休闲商业区域的方向发展。因此，便捷和休闲可能会成为区域未来的符号。
项目地与春城路、二环路、昆明高速公路相邻，交通体系四通八达。既能驱车进入二环快速交通道，也可以乘坐多路公交汽车，交通优势明显。
　　户型
顺新时代本次推出313套房源，共有5种户型，均是一房至三房的精装修小公寓，全套家居，床、衣柜、沙发、茶几等都属于精装修范围。 在保证户型方正，并且还户户赠送阳台，大大提升了居住的舒适度。
　　价格
　　此次开盘价格区间为6600-7000元/平方米，均价为6700元/平米。价格里已经包含了精装修、厨卫家具等。
　　销售情况
　　顺新时代在开盘当日销售情况较好，5日推出的一房房源全部售罄，两房及三房销售率约为50%，总销售率达到了85%，而在9月6日小户型公寓加价续推。
　　客户分析
　　从顺新时代所推出的户型上看，除了二房和三房适合置业、居家，小户型公寓是以投资性为主导，因此除了置业人群，投资性客户因区位优势和区域前景的预期，占了客户群的很大一部分。
八、 总结及趋势判断
　　放眼2009年，昆明楼市自4月以来开始进入新一轮的高增长期，销售量持续攀升，销售价格也随着开盘楼盘及成交主力区的转移而出现均价的小幅波动，但是总体上呈现的是一个“量升价稳”的大好局面。分析成交量大幅攀升的背后原因，不外这些因素：年初中央大量资金投入后的效果开始发挥作用，资金的流动性增强；经历了一年多楼市的调整期，压抑的刚性需求开始释放；昆明城中村改造的陆续推进，给昆明楼市带来了较大的需求量，而供给量远不能满足需求；通货膨胀预期大量存在，购买房产成为人们资产保值增值的重要方式。此外，不断面市的新盘以及部分开发营销手段的炒作等原因，也在一定程度上助推了成交量的高走。可见，目前昆明楼市成交量的攀升以及房价的推高，不是任何单个因素能起决定作用的，而是政府、开发商以及购房者三者共同作用的结果。然而，在此值得我们注意的是，昆明房地产市场成交量攀升、部分楼盘提价销售的态势能持续多久，还需要看后期购房者的热情能持续多久。能否重现“金九银十”热销的风光，还有待后市的检验。