高层住宅小区工程施工管理总结.doc

上海XX一期工程管理总结

一、工程概况
上海XX住宅小区位于浦东陆家嘴金融贸易区，东邻东绣路，南靠锦和路，西临杨高南路，北接浦建路，规划占地面积18.7万平方米，总建筑面积46.2万平方米，由三十二幢10-28层小高层和高层商品住宅组成。分三期开发建设：一期工程总建筑面积18.8万平方米，分XX和风荷苑两个组团，分别位于小区的西南侧和西侧，由12幢商品住宅、三座地下汽车库、景观工程和室外总体工程组成，共十七项单位工程，其中1#-9#楼（12-19F）为板式高层住宅楼，10#-12#楼（26F）为点式高层住宅楼，共34个单元1079户。各幢主楼均设有一层地下自行车库；各幢楼之间为一层地下汽车库，一期设有地面和地下停车位共678个，其中地下629个，地面49个，配置比例1：0.65。一期景观工程总面积约56000M2，由景观大道、XX、风荷苑、森林绿地四个区域组成。景观工程分为以土方堆筑、苗木种植为主的绿化工程和以道路、亭子、花架、水景、保安亭等小品构成的土建工程。一期道路主要有四种路面，分别为石材铺贴路面、黑色石油沥青路面、绛红色大连砖铺贴路面、水洗石路面。
上海XX一期工程分别于2002年8月12日（A标段1-4#楼）、2003年1月1日（B标段5-9#楼）、2002年9月25日（C标段10-12#楼）先后开工建设，2004年8月26日通过竣工验收；一期景观工程于2004年3月26日开工，2004年10月12日通过竣工验收；一期工程于2004年10月29-31日正式交付使用。
上海XX一期工程共配置进口三菱电梯42台，设有3个2500KVA街坊站（设于
三个地下汽车库内）、2台800KVA箱式变压器，供配电采用公变双回路，住户电表采用分户计量分时电表，跃层住户采用三相表、天燃气、自来水管网全部到位；地下汽车库设有消防喷淋系统及烟感报警系统；生活用水采用屋顶水箱供水系统，整个一期设置有8处水泵房分别供消防及生活用水；一期室内配置韩国三星液晶可视对讲及门禁系统、有线电视、宽带及卫星电视；园区设红外线对射周界报警、车辆管理、消防控制、背景音乐、户内报警、三表远程抄收、电子巡更管理等弱电系统。
一期工程为毛坯房，1-2层外墙采用干挂进口花岗岩及纯铝板，三层以上外墙采用“爱和陶”仿石面砖。门窗玻璃为中空玻璃，阳台栏板的玻璃为夹胶玻璃。进户门为钢木复合防火防盗门。住宅阳台和上人屋面统一铺设同质地砖。屋面防水采用1.2MM厚三元乙丙高分子卷材二道，25MM厚聚苯乙烯XPS挤塑泡沫保温板，铺贴一毡一油隔离层。
园区在东、西、南各设一个出入口，分别位于东绣路、杨高路和锦和路。位于东绣路的入口为园区的人行、车行入口，杨高路入口为园区辅助人行入口，锦和路入口是园区的主入口（位于一期工程内）。上海XX为人车分流的园区，旨在为业主们提供安全、安静、舒适的居住空间。车行道沿园区周边环绕，地下车库与每一幢楼宇下的地下自行车库相连，小区车行道路主要为石油沥青道路、石材铺贴道路和绛红色大连砖铺装路面。小区的双向车行道，利用地形变化形成曲线造型，增加空间的节奏感。机动和非机动车辆直接进入地下车库。园区的中央区域基本成为步行部分，各组团间以休闲步径相连，主要由石材铺贴路面和水洗石路面组成。园区的步径通过采用不同材质、色彩的铺装，在有限的区域内营造变化的空间。无障碍通道能到达各个活动区域。消防车道沿建筑设置，以满足紧急时刻消防车辆的通行。
上海XX一期在景观规划中，中国园林设计手法与西方园林设计手法巧妙结合，创造出一个生动、丰富的生活空间。
XX由四栋高层建筑围合而成，风荷苑的建筑则形成了一个开敞流动的空间。在典型的院落式布局中设置具有几何特征的庭园道路，直线型的道路和曲线型的道路对比形成不同的节奏美感。园区种植或在外形上、或在色彩上、或在气味上具有特色的植物，从视觉、嗅觉等多个方面给人以冲击力，让人沉醉其中、流连忘返。
园区在较为开敞的地方结合周边环境设置了不同的主题广场，有的是特色木亭休闲区，有的为旱喷广场，有的是儿童游戏场地，有的为成人健身区……。这些分散布置的广场在园区中形成多个开放空间，给居民提供了交流的场所，增加了居民们交往的机会。
与小区主入口相连的是气度非凡的景观大道，是园区规划中轴线的一部分。宽
阔的景观大道上利用规则的铺装形式和树阵式的绿化布局，形成了一个非常几何化的城市广场概念空间。整个空间中不同地面铺装材料、形式和树种的变化使整个的空间富有灵性，这个开敞的空间预示整个园区的博大精深。

二、上海XX一期工程主要参与单位
建筑设计：浙江XX建筑设计有限公司（方案及扩初设计）

景观设计：
监理单位：
施工单位：

三、工程建设概述
2002年4月，经公开及邀请招标，确定了各标段总包单位和监理单位，分别于2002年7月～11月开工建设。

（一）桩基及围护、土方工程
桩基工程于2002年7月18日开工，2002年11月上旬完成施工。2002年9月上旬至12月初进行土方开挖工程。桩基工程质量经动测及静载试验，符合设计及国家验收规范要求。经质量评定小组评定，质量等级被评定为优良。
A标段打桩工程由XX建筑集团有限公司承包，B标段、C标段由XX建筑工程有限公司分包。PHC A400*80型使用于A标段、B标段主楼，单桩设计极限抗压承载力：1280KN，桩长30米（10+10+10三节），电梯井底桩长为28米，试桩为33米； PHC A500*100型使用于C标段主楼，单桩设计极限抗压承载力：2150KN，桩长32米长（10+10+12三节），试桩为35米；PHC AB400*80型使用于地下车库，单桩设计极限抗拔承载力：560KN，桩长23米（1112两节），试桩为26米；PHC B400*80型为地下车库试桩，桩长为26米（13+13两节）。PHC A 400*80型桩总数为2309根，PHC AB400*80型桩总数为1260根，PHC B400*80型桩总数为17根，PHC A500*100型桩总数为528根。

1#～12#楼基础开挖深度相对自然地面为3.0～3.3米，地下车库基础开挖深度相对自然地面为4.0～4.4米。基坑围护以自然放坡为主，对不具备放坡条件的部分区域采用钢板桩围护。
　　一期工程中采用了大量的轻型井点降水，实际上很多是不需要的，可以直接开挖土方，造成了一些浪费。

（二）主体结构及安装工程
XX于2003年7月18日通过结构中间验收，风荷苑B标段于2003年11月29日通过结构中间验收，风荷苑C标段于2004年1月21日通过结构中间验收，其中1#、4#、6#、11#、12#楼获得浦东新区优质结构，主体结构施工按计划完成，各施工单位转入了内外装饰阶段；2004年8月26日，三个标段通过了竣工验收。2004年9月12日1#、4#、6#、11#、12#楼被评定为上海市浦东新区“东方杯”优质工程。

（三）室外工程、公用部位装饰及工程检查整改阶段
2004年3月至2004年6月，为室外市政工程施工阶段。
2004年4月至2004年9月，为景观工程施工阶段。
2004年1月至2004年8月，为公用部位装饰施工阶段。
2004年6月，工程部会同总包单位、专业分包单位、监理单位开始对各标段进行交接检查，同时各标段按照原制定的交接标准进行整改，该过程一直持续到2004年10月初。

（四）交接验收整改阶段
2004年8月2日，上海XX物管处派驻现场，开展工作。工程与物管的交接工作也从此开始，到2004年10月15日全部交接工作基本结束。
通过对施工单位的多次检查，对条件成熟的施工单位组织物管公司进行交接检查，检查分初验、复验和钥匙移交三个过程。每次均将检查记录及时反馈给施工单位，并落实施工单位整改完成的时间。在此阶段，弱电、装饰、铝合金门窗、景观等公司还在抓紧时间完成收头、调试及整改工作。
2004年7月25日通过了上海市XX公司浦东供电分公司的XX验收并开通正式
用电；2004年7月30日通过浦东新区花木有线电视站的验收；2004年8月18日取得了浦东新区环境保护和市容卫生管理局环保处的环保试生产批复；2004年8月25日通过了上海市电信公司浦东电信局的验收；2004年8月30日取得了浦东新区环境保护和市容卫生管理局绿化处的绿化配套验收证明；2004年8月31日通过了浦东新区社会发展局卫生监督署的卫生防疫验收；2004年9月9日完成了浦东新区建设局建设工程质量监督署的质监竣工验收备案手续；2004年9月10日完成了浦东新区档案馆的档案预验收工作；2004年9月15日通过了上海燃气浦东销售有限公司的验收并通气；2004年9月20日通过了上海市公安局交巡警总队路设科的交通组织验收，同日还通过了浦东威立雅自来水公司的验收并通水；2004年9月22日完成了浦东新区环境保护和市容卫生管理局卫生处的环卫设施验收工作；2004年9月23日通过了浦东新区公安局防火监督处的消防验收工作；2004年10月12日通过了民防工程验收；2004年10月18日完成了规划验收；2004年10月20日通过了浦东新区建设局住宅发展署的验收，取得了新建住宅交付使用许可证。
四、工程的进度、成本、质量控制工作分析
（一）进度分析
一期工程根据杨东小区W1—4、1—5地块拆迁进度，A、B、C标段先后开工，根据项目开发计划书，一期工程原计划桩基工程为3个月、总包施工工期14个月、室外市政工程和景观工程4个月、剩余3个月用于整改、验收、交接。一期销售合同的交付日期为2004年10月。
工程实施中，桩基工程基本按期完成，总包延误工期近6~8个月，室外市政基本按期完成，景观工程延误3个月。室外市政管网工程于2004年3月份开始，时间滞后较多，造成水电煤管线、景观硬质铺装、室内装饰材料运输等相互交叉影响。
销售合同要求的住宅交付工期虽按期完成，但是总包施工工期延误大大超出原计划，总包工期延误的主要原因有以下几个方面：
（1）从工程部现场管理人员本身来讲，由于多数员工比较年轻，对XX房产品的特性认识不足，大多来自于施工单位，缺乏大型楼盘管理经验；例如对设计图纸、设备选型、材料供应等的提前量估计不够，又由于工程面积大、配合单位多、交叉频繁、协调多多的困难没有充分的思想准备。另外由于上海XX一期作为一个大型楼盘的第一期工程，为确定园区的外墙面砖、涂料、干挂石材、水电设备、细部的节点处理也花费了较多的时间。

（2）从设计方面来讲，设计人员出于 “精致、完美”的考虑而反复进行修改，导致施工计划调整、现场停工、局部返工。例如A标段XX街坊站由地上移到地下及地下汽车库顶板增设采光玻璃顶，在等待地下汽车库结构调整图纸的时候，原拆除的外墙脚手架重新搭设进行外立面面砖、干挂施工，在地下汽车库结构设计调整完成后，拆除装饰脚手架、停止装饰施工，进行地库结构施工；地库结构施工完成后重新搭设装饰脚手架，脚手架又影响地库防水、地库顶板回土、地库上雨污水支管施工，影响土建工期至少3个月。类似外墙装饰断续施工、脚手架重复搭设问题的起始原因就是地下汽车库结构图纸的调整等。
（3）铝合金分包单位工期延误影响总包外架拆除。铝合金工程由上海国仕幕墙有限公司和杭州XX铝业公司施工。上海国仕幕墙有限公司承担1#、2#、10～12#楼施工，杭州XX铝业公司承担3#～9#楼施工。上海国仕幕墙有限公司先进场施工，由于该公司与XX是第一次合作，所选用铝型材及立面分隔均不能满足XX房产品的要求，由杭州XX铝业公司重新选材、设计师进行窗立面分隔，门窗框延迟进场影响总包外脚手架拆除。杭州XX铝业公司由于加工厂在杭州，部分圆弧料在杭州不能弯圆，只能在上海弯圆后，成批运回杭州拼装，再运到上海工地；玻璃加工厂家在杭州、南京，远距离运输、协调又降低了工作效率；又由于杭州XX铝业公司所选用安装施工班组、现场管理、零配件采供等环节的不理想，影响了门窗框、玻璃、栏板的安装进度，从而影响了总包进度。
（4）装饰材料选样、甲供材料供货影响总包单位进度；例如A标段外墙涂料，由杭州力保捷公司调色板送设计师确定、确定后小量生产到上海现场涂刷，涂刷干燥后，由杭州设计师到上海实地看样，然后力保捷公司再调整色样送设计师，如此循环，每一轮10~15天不等， 4轮后最终确定涂料颜色，对总包单位进度造成影响；C标段外墙面砖的选样，C标段2003年7月份结构封顶，外墙面砖到2004年2月份才确定，造成花费巨额费用进行外墙面砖赶工，同时外墙面砖铺贴、门窗安装也留下质量隐患。这是选取的具有代表性的几个事例，类似事例还有不少。

（二）成本分析
工程成本原计划预算成本2420元/平方米，现经动态成本统计为2634元/平方米，突破原预算造价214元/平方米。由于尚未完成决算，实际工程成本还会有变化。下表所列的是截止到2004年底即工程竣工的各项成本比较。

工程成本比较表
单位：元/平方米（建筑面积）
序号
工程成本项目
上海XX一期预算成本
上海XX一期动态成本
备注
1
桩基工程
74.8
72.4

2
土建工程
1311.7
1347.7

3
安装工程
78.5
115.4

4
分包工程
476.9
573.4

5
设备工程
120.6
120.9

6
室外市政工程
16.94
53.9
室外配套放入前期
7
公共配套设施
35.2
34.5

8
弱电工程
59.51
59.51

9
绿化工程
49
24.1

10
硬质景观、道路及路灯
71.5
106.6

11
门楼及围墙
9
9

12
标识系统
0.9
0.9

13
不可预见费
115.24
115.24

14
单方成本合计
2419.8
2633.6

注：1、上海XX一期总建筑面积为187914平方米。2、分包工程包括：铝合金门窗、外墙干挂、公用部位装修、防火门、进户门、室内燃气、信报箱、消防、不锈钢水箱、用户配电箱等。
可以比较，总造价目前增加4014万，尚未包括总包配合费及楼盘创杯奖励。其中大部分项目实际造价增加。
总价增加主要在建安、分包、室外市政工程、景观工程四部分。
1、建安工程：原预算仅按常规经济指标测算，现根据实际施工情况土建增加36元/平方米，主要原因是钢筋含量较高、价格上涨及现场变更等原因。安装增加36.9元/平方米，主要原因是原预算中未充分考虑甲供材料价款及预分支电缆、桥架等材料设备的上涨。
2、分包工程：比原预算增加96.5元/平方米，主要原因是原预算对外墙干挂、铝合金门窗及阳台栏杆、防火门、进户门、公用部位等分包工程的价款估算不足，现因品质提高而增加相应造价。
3、室外市政工程：比原预算增加37元/平方米，主要原因是原预算未考虑室外XX排管费用（以为含在XX配套费用中），现实际增加室外XX排管费490万元，即增加26.1元/平方米此外由于景观大道等室外排水工程量较大，预计增加203.8万元，即增加10.8元/平方米。
4、景观工程：比原预算预计增加10.2元/平方米，主要原因是提高品质，增加硬质景观、小品等，属预算不足。
此外一期标识系统原预算为16万元，现实际成本为：室内外标识系统约50万元，车道标识系统21万元。

（三）质量分析
工程的主体质量经过一年多的观察，沉降均匀，没有发现结构裂缝。公用部位装饰装修质量尚可，室外排水、有压管道经长时间观察目前未发现渗漏情况。景观、绿化效果较好，较好地体现了设计意图。工程部将质量控制的重点放在粉刷、铺装
质量、防渗漏和产品保护方面。对管线的质量控制也是防止沉降渗漏。工程部制定的检查原则是：有裂缝的不放过，有空鼓的不放过，有渗漏的不放过。在物管处的交接检查中，工程部的检查标准得到了各方认同，经过1个半月的全面检查整改，上海XX一期工程的综合质量已经得到政府各职能部门的好评和认可，一期住宅工程质量一次验收合格率100%，共有5项单位工程获得“市、区优质结构”，5项单位工程获得“东方杯”。但是，由于各种各样的原因，造成一期工程或多或少存在一些问题，有些问题可能在交付以后会暴露出来。因此真正的检验还在一期工程交付后，能否经受广大业主的考验。
检查中存在的主要问题如下：
（1） 粉刷空鼓开裂情况发生较多。从2004年8月到2004年10月，通过三次大规模的普查，查出许多空鼓开裂问题。
墙面空鼓开裂主要有五个方面的原因：
a.基层清理不干净、对砼墙面未用界面剂处理，致使基层与粉刷层脱离而空鼓开裂；
b.压光时间掌握不准确；
c.两种不同材料交接处因收缩系数不一
致而造成空鼓开裂；
d.有些墙面粉刷时未采取分层刮糙就一
次粉刷完成；
e.有些墙面粉刷厚薄相差较大，粉刷后
因收缩不均匀致使空鼓开裂。
地坪空鼓开裂主要有五个方面的原因：
a.基层清理不干净或地坪施工前未充分湿润扫浆，造成基层与地坪层脱离
而引起空鼓开裂；
b.地坪浇水湿润时未将积水清理干净，施工地坪时水泥浆流失造成地坪强
度降低，而引起地坪空鼓开裂；
c.浇筑地坪的商品砼坍落度较大或
商品砼中掺入较多的粉煤灰，引起地坪
砼产生较大的收缩开裂；

d.地坪施工后未认真养护或提前上
人、堆物，而引起地坪起砂、开裂；
e.部分预埋管堵塞后，在地坪内补
埋线管，导致地坪开裂。

针对一期工程内粉刷和地坪出现较大规模的空鼓、开裂现象，我们主要采取了如下措施：
a.派专人检查，在空鼓开裂处做好标记；
b.要求施工单位按标记切割空鼓开裂的粉刷层和地坪；
c.督促施工单位按操作规程要求做好修补工作，并及时做好养护；
d.做好修补处的复查和其它地方的普查。

经过力度较大的整改，空鼓开裂问题基本得到控制，工程部、施工方、监理方、物管处等对空鼓开裂的整改问题投入了较大的人力、物力。
（2） 铝合金门窗方面问题主要有：五金件失灵，玻璃及铝型材划伤，玻璃胶观感差，门窗开启不灵活等。由于三幢点式高层采用内开内倒式铝合金门窗，这是一种较新的工艺，在施工和使用方面有许多特殊性，在检查时发现上部几层铝合金窗内开内倒不能正常使用或无法关闭，工程部及时督促施工单位全面整改，整改后检查未出现类似问题。许多阳台铝合金栏杆和下部压条拼接质量较差，局部进行了整改，有些地方无法彻底整改，造成了一些工程缺憾。

（3）花岗岩的色差问题。由于进口花岗岩的供货问题，导致工程部一度比较关心花岗岩进场及上墙的面积，对于色差的控制相对较弱，由于干挂石材施工完成时外墙脚手架遮挡，无法大面积观察石材的颜色差异，待外架拆除后才能较全面的观察，外墙花岗岩色差较大处作了调换，但仍有部分外墙花岗岩色差、色斑依然存在。

（4）进户门及门锁质量问题：由于进户门采用的是钢木复合防火防盗门，门框安装是在地坪施工之前，许多门框被车辆和其它物件碰损，修补以后破损痕迹依然明显，进户门安装完成，后续施工对其成品保护不够，留下不少划痕。门锁由于产品本身存在一些缺陷和安装时操作不规范，导致许多门锁开启不灵活，甚至出现多次被反锁的情况，一期业主为门锁质量问题的投诉占到入住业主的20尽管工程部督促施工单位对其进行了全面地整修检查，但仍存在一定的隐患，这是对产品把关不严的一个深刻教训。

（5）由于标高控制的问题，导致室外道路局部积水。
（6）管线施工相互干扰较多，多处管线施工后被其它后续工种施工时所破坏，造成了许多返工和修补，对管线施工质量影响较大，留下一些工程隐患。
（7） 厨、卫楼地面防水试验做得不够彻底，一遍盛水试验完成后，对有渗漏处返工后的盛水试验未认真检查，对后期工作产生了较大的影响。

（8） 地下汽车库耐磨地坪空鼓开裂现象较严重，分析原因主要有几个方面:
①基层清理不干净；②分仓缝间距8*8米太大；③切割时间不及时并且缝深3mm太
浅；④浇筑砼时地面积水较多并且采用的砼坍落度偏大；⑤所采用的砼含有粉煤灰偏多。尽管后来对空鼓开裂较严重的地方进行了返工处理，但仍有部分区域天气变冷后再次开裂，对车库的整体效果产生较为不利的影响。

（9）建筑周边回土较深，土体稳定时间较短，引起土方下沉，明沟开裂；明沟塑料盖板尺寸偏小，导致覆盖在上面的鹅卵石下滑。

（10）木质防火门用在室外，容易出现起皮损坏，与外墙不协调；安装不认真，门下口间距太小，下坠后影响正常开启；个别防火门的腰线（XX标识）漏做或贴反。

（11）部分空调洞与室外立管相碰，影响管线进出；部分空调洞漏打或位置不准确。

（13）屋面消防管道按常规选择了铝箔离心玻璃棉保温，外刷外墙涂料，但由于屋面上人，破损现象严重。一期风荷苑C标段为参评东方杯，将屋面管道保温层外加设铝板，完成后感观较好。但上人屋面如考虑管道保温不受破坏，仅采用铝板保温仍无法彻底解决问题，应考虑安装专用栈桥。
（14）上海XX一期共设三个地下汽车库，地下车库均配置自动喷淋系统，施工图中，XX地库（一）非人防区喷淋支管穿梁安装，风荷苑地库（二）、（三）喷淋支管贴梁底安装。两者比较各有优缺点：穿梁走有利风管、桥架安装，但对套管预留要求高；贴梁则相反。但由于在一个小区内管道安装形式不统一，对整体感观有一定影响。类似问题还存在于人防地库的吊管日光灯及非人防地库的线槽日光灯。

（15）一期电梯设备安装完成后被损坏、被盗、进水现象多次发生。许多行为均为人为破坏，很难防范。在一期交房前由物管公司对轿厢内采用夹板进行保护，厅门安排申菱公司重新粘贴保护膜，由于部分厅门上有划痕，待一年半装修期过后，保护膜拆除后根据情况还需进行处理。

五、项目管理方面
（一）内部管理方面
工程管理过程中，从施工招标、总包单位进场、分包进场、配套单位进场、竣工验收、交付整改，一直到投诉处理，项目公司领导一直把工程建设管理放在最重要的位置，自始至终直接指导和帮助工程部开展工作。公司主要领导在保障好工程前期、财务资金等方面的同时，协调好所有与工程相关的前期工作，特别是竣工验收阶段，朱总亲自领衔协调、处理人防验收，调动一切关系、千方百计地顺利完成人防验收。公司总经理更是直接参与了对工程的全过程管理，大到进度延误时与施工单位的沟通、谈判，对工程部的鼓励等，小到土方回填的质量、建筑中某个节点的处理等。这些都为工程建设管理的正常开展创造了十分优良的环境。
工程部管理人员以年轻人为主，每个员工分管的工作量都非常大，在工程管理工作中，每个人都付出了辛勤的劳动。在工程管理过程中，工程部内部团结，同事间、各专业间沟通顺畅，每个人都认识到工程建设的好坏与每一个管理人员都息息相关。

（二）设计管理方面
上海XX公司秉承XX集团“真诚、善意、精致、完美”的质量方针，坚持“以人为本”的开发理念，打造精品楼盘，离不开楼盘的设计品质管理，公司很重视设计方面的管理，不仅配备各专业工程师，且为项目开发配置了一名总工程师、两名建筑工程师、一名景观工程师、一名精装修工程师，在设计品质方面增强了管理力量。
一期的设计品质管理主要表现在以下方面：
1、规划设计
（1）在规划方面，上海XX较为突出的三大特色是:
a、一个中心和五个组团
上海XX以会所为核心的中心景观广场作为园区景观的视觉焦点，园区中心经新月形坡面和隐形轴围绕串联，把各组团有机结合，中心花园、组团绿地、宅间绿地构成了层次丰富的生态视域和有序的景观空间。
我们在建筑外立面材料选择、景观营造中都将各组团既区分又融合。一期XX是由四幢高层围合而成，风荷苑则是开敞式的流动空间。
b、平原城市坡地生活
小区内中心广场相对小区环道落差3.9米，5个独立组团均高出小区环道地坪1.7米，通过高差变化产生有趣的景观效果，使整个园区在立体层次上更为丰富。

风荷苑与景观大道衔接坡道
XX北出入口台阶

我们在后期的景观设计及工程营造过程中，也通过设计管理及工程管理方式不断强化该小区特色。中心广场下沉、组团地面抬高，通过挡土墙、花台、水台阶、廊架的跌落等设计手法，进一步强调这种高差关系，形成强烈的视觉冲击力。
一期的组团绿地大部分是位于地下汽车库的顶板上，因原设计预留80cm高的覆土，可供植栽的树种有限，我们与设计师沟通，通过局部堆土种植大树。我们吸取经验与教训，在二期地库施工前通过结构及设备设计调整，二期地下汽车库顶板可承载100cm高的覆土，为二期组团景观营造争取了较好的条件。
c、人车分流
在小区周边设置外环道，人与车完全分流，车走外环道，人在小区内的各种活动尽可能避免不受机动车的干扰，既解决了行人的安全性，也提高了车行的速度。
车行道：车行道沿园区周边环绕，地下车库与每一幢楼宇相连。小区的双向车行道，利用地形变化形成曲线造型，增加空间的节奏感。机动和非机动车辆直接进入地下车库。
人行道：园区的中央区域基本成为步行部分，各组团间以休闲步径相连。园区的步径通过采用不同材质、色彩的铺装，在有限的区域内营造变化的空间。无障碍通道能到达各个活动区域。

消防车道：消防车道沿建筑设置，满足紧急时刻消防车辆的通行。我们将组团内的消防车道赋予不同材质及色彩的铺砖予以美化，也成为小区内日常休闲步道。对于宽度不能满足消防车道要求的园区道路，则采用在两侧铺设植草砖的办法予以解决。

（图示中绛红色的大连砖铺设的道路是消防车道）
2）规划设计的缺憾：
a、会所规划设计与经营定位
上海XX会所位于小区的中央位置，从小区管理角度，小业主不希望会所引入过多、身份复杂的人员出入本小区，这在一定程度影响了会所的客源；从一期住宅的交付使用情况看，近几年小区的入住率不高，会所规模较大及内部功能设置又较齐全，会所若基本上对小业主开放，则会所的经营存在亏本问题，仅靠物业管理费用是不够维持的，如何经营会所须进行调查及研讨。
b、商业街的设计

商业街设置在小区的西侧，与24小时经营的“易初莲花”大型超市相隔50米宽的杨高南路，一座立交桥的起步匝道却设置在此处，导致商业街与“易初莲花”之间没有直接的人行道，在交通上造成商业街无法吸引大量的外来客源，商业街内部的人流也因东绣路出入口而分流，这样影响了商业街的人流量及客源。
商业街在规划设计时未充分考虑外来顾客的停车问题及商铺的补给供货交通，这是我们今后商业街营造的难点。

商业街总平面

从上述两个案例提醒我们：小区规划设计前应有充分的准备工作及相关资料，小区的策划研究报告中住宅、会所、商业等相关内容应深入研究、进行充分的市场调查分析及科学预测，为小区规划、建筑等相关设计确定方向。
小区规划、建筑等相关设计阶段应遵循策划研究报告内容，随市场及设计基础信息变化而及时调整。设计师与开发商都应尽可能提前仔细考虑小区设计、日后工程实施及小区经营管理等相关问题以减少房产品的缺憾。

2、一期房型设计分析
一期住宅户型面积从105余平方米～440余平方米不等，其中二房二厅一卫、三房二厅二卫为主力户型。在一期住宅中，两房的户型占22.89％，三房的户型占55.06％，四房的户型占16.77％，复式住宅占5.19％。
一期的经典住宅房型有：

左图中： 左侧房型的建筑面积为111.68平方米，右侧房型的建筑面积为145.96平方米。

住宅房型设计是建筑设计的重要组成部分，本小区住宅房型在上海市住宅户型设计中并不是最优秀的，设计时因考虑建筑外立面曲折变化而牺牲了部分住宅的使用功能，这无不是建筑设计的缺憾。

出现卫生死角，在一定
程度上影响卫生间的采
光通风。

XX4号楼标准层平面
如部分大户型的主卧卫生间空间过小，172.82平方米户型的主卧卫生间只有4.3平方米；部分卫生间开窗过小，有的只能开启宽度为40mm的窗扇，上海受海洋性气候影响湿度较大，通风不畅引起湿毛巾较难干燥；部分北阳台因烟道设置在洗衣机位旁，在空间尺寸上不能放置洗衣机；部分建筑外立面的大双柱影响了其相邻卧室的日照；三层的建筑装饰石材大线条、部分楼层出挑400mm宽的装饰线条都引起小业主的不安全感；部分房间未预留室外空调机位；部分单元的电梯厅因未有直接采光，需24小时灯光照明而增加了物业管理成本等，这些都需要我们今后不断完善户型的设计，经得起日后住宅市场的考验。

3、提升一期建筑外立面设计及施工质量
因上海XX建筑的设计方案与施工图分别由浙江XX建筑设计院和上海现代建筑设计集团华建设计院进行设计，在一期的图纸中就存在着对设计的理解偏差，在图纸与现场实施中同样存在着理解偏差。工程管理人员发挥自身专业知识与设计师经常沟通，领会设计师的设计理念，把握设计品质，结合工程现场情况，对设计图纸及建筑工
程的实施予以协调与控制。
建筑檐口的装饰线条是构成上海XX建筑外立面的重要组成部分，弧线条与直线条对比、线条的疏密对比、线条出挑的宽细对比、流动横向线条与竖向坚挺柱子的对比等，构成建筑外立面富有变化的旋律。但正是这变化多端的建筑檐口装饰线条让施工单位无法准确无误地实施，由此出现了返工现象，造成一定建筑成本增加。工程管理人员发现问题后，及时与建筑师沟通，理解建筑装饰线条设计的规律及美学逻辑，进行建筑立面图设计修改，并发给监理单位和施工单位，要求施工单位予以重视，按设计修改图实施，提前发现问题并及时解决。工程部已加强图纸的审核力度，现在我们不再为线条的变化而烦恼。

施
工
错
误

上海XX一期建筑大屋面的装饰线条都为三、四根装饰线条，因单幢楼屋面退台、阶梯状及建筑平面的曲折变化，致使无论从远处观望还是组团内仰视，建筑的大屋面装饰线条显得有些繁琐，设计师也有同感，因此在二期、三期建筑的设计中予以一定程度地简化。

重叠的屋面装饰线条
上海XX住宅首二层的外饰面是干挂石材，但首二层是住宅，建筑立面存在着众多的转折凹凸面，如何控制石材的色差及各建筑面的均衡、韵律性变化，这要求石材幕墙的设计及实施中考虑各细部的处理。同时建筑外立面铝板与石材的运用强调着横竖向不同材质的穿插及对比，在现场实施中也遇到很多问题，如何界定各材料的实施范围及细部处理，将根据设计师的意图及美学、设计逻辑等专业知识予以把握整体品质。

在一期工程交付后小业主投诉案例中，空调室外机位的布置问题是较多的。这主要原因有如下几点：
a、 建筑师在建筑方案设计时没有充分考虑部分户内房间的空调室外机位置设置，为保证一定的建筑外观而牺牲功能使用，建议部分房间与其主卧或客厅的空调机采用一拖二的形式，可现在该一拖二形式的空调机已基本不生产，给住户带来一定的采购难度。
b、 部分室外空调机位的设计空间过小或施工阶段出现施工尺寸误差等造成小业主无法购置合适的空调机。
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16、 c、部分空调室外机位原建筑设计预留了合适的空间，但因机位中的雨污水管线
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等造成机位内部净空减小而无法放置空调机。

d、三层因石材装饰大线条高出三层楼面近800mm，以致三层普遍空调室外机无

法散热，须抬高空调室外机，但该空调室外机抬高后又与其相邻的开启窗相碰，并在一定程度上影响建筑外观。工程部已吸取一期工程的经验教训，在二期的施工阶段进行逐户逐个空调机位检查，尽可能解决相关问题。
e、部分空调室外机位的实际情况与售楼书的平面图或住宅销售合同附图不符。

把握建筑外立面品质，不仅在施工阶段，更重要在建筑设计阶段予以把关，不论是一家或是两家设计单位，沟通与审核极为重要。开工前期或各阶段工程施工前，工程管理人员应充分熟悉图纸及领会设计理念，多次组织设计单位、监理单位与施工单位进行图纸会审，尽早发现设计问题并解决问题。在施工阶段，工程管理人员经常到现场检查，带着提高楼盘品质的要求，不仅解决现场施工错误，而且以审美角度去发掘现场工程中的美与丑，以小业主的角度去发现建筑存在的各种使用功能上的问题，并将问题反馈给设计师，共同协商解决。
4、确定有关建筑材料、建筑细部的样板
建筑的选材是把握设计品质的重要环节之一，从材料、款式、颜色、质感、尺寸、比例、使用等多重角度进行选择。工程部组织了很多材料的定板工作，如外墙面砖、涂料、勾缝剂、铝合金窗、栏杆等。针对每种外饰材料，工程管理人员根据设计师的要求请厂家进行多种色板调试，多次往返于上海与杭州，请设计师选择，并将所选择的样品进行工地现场小面积试样，邀请设计师到现场察看以最终确认。有时为确保供货时间，工程管理人员根据专业知识先进行筛选，而后将较接近的色样送设计师选择，节省了反复调样的时间。一期外墙涂料总共做了13次样品，墙砖样品也做了1000多平方米，最终取得了建筑师的首肯。
建筑外墙面砖是通过多次调色做样精选而成，但我们在选材和材料质量的管理方面也出现了缺陷。在面砖大批量加工时未充分控制好面砖的色差，存在样品与大批面砖存在色差。
风荷苑点式高层楼选用的面砖造型非标准，造成一定的施工难度如排砖困难、切砖易缺损等；该种面砖因表面粗糙导致建筑外墙清洗困难；面砖材质还出现泛碱现象。

风荷苑点式高层及外墙面砖
针对阳台栏杆、壁灯、庭院灯、装饰小品等，首先请设计师提供设计图，根据图纸请几家厂家做样品及报价，经过多次调整及审核而定，这些经过多次推敲的细节无不增添楼盘的风采。

庭院立杆灯 室外壁灯
5、组织楼盘细部及分项专业设计
一期工程中组织了公共部位装潢、铝合金门窗、地库的钢结构玻璃顶、市政管线综合、首二层的干挂石材等分项工程专业设计审核工作。
A、一期公共部位装潢
一期公共部位装潢主要是各住宅楼首层门厅、地下一层和标准层的电梯厅装潢。我们请专业设计公司进行设计及选材，工程管理人员在施工前认真审图及参与选材，对公共部位的墙地面材料、灯具、休息区等都进行了仔细斟酌，追求小而精致，与整体楼盘定位相匹配。在大批量实施前，选择代表性的几套门厅及电梯厅进行样板施工，请建筑师及装潢设计师对样板予以确认。一期电梯厅的墙面采用一定质感的彩色喷涂，后期维修较难复原，我司确定二期将选择较易维修的浅色乳胶漆。
B、一期铝合金门窗

一期铝合金门窗工程先由专业施工单位完成设计，工程部请建筑师负责审核定稿，同时工程部工程管理人员进行核对。一期铝合金门窗工程设计图虽经多次审核，但也出现以下问题：
（1） 部分住宅功能房间的通风面积不符合规范，规范要求为“卧室、起居室、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20”。对此，工程部组织设计人员、施工单位人员共同协商，确定将该部分的一扇距离室内地坪高度低于90cm的小面积固定窗改为开启扇，同时装置一定造型的钢窗花。
（2） 建筑师为提高楼盘档次，在铝合金门窗工程实施前确定将一期阳台门改为平开门。由此引起部分小业主投诉甚至要求改换为推拉门，经我司解释及努力下获得了绝大多