[深圳]房地产市场发展研究报告.docx

2016年深圳房地产市场发展研究报告2017年深圳房地产市场发展研究报告 2017年3月25日 N多 目录摘要2一、经济环境：2016深圳经济稳中趋升、逐步向好5二、政策环境：地方政策分化明显，热点城市调控升级121.全国政策：年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险122.深圳政策：“限购限贷升级”，驱使市场回归理性15三、市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求171.商品房市场：商品房销售均价上涨，整体同比上涨50.4%172.住宅市场：全年量跌价升，刚需为市场主力20四、二手房市场：成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升49五、土地市场：量涨价跌，出让金总额同比大幅增长511.土地价格：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24%512.土地成交：成交量上涨，住宅用地成交量涨幅最大523.土地推出：土地推出量上涨，商办用地推出量激增544.土地出让金：土地出让金大幅增长，住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100%55六、开发企业：龙头房企市场集中度回暖，拿地大增571.市场份额：龙头房企销售额大幅上升，市场占有率小幅下调572.拿地情况：销售前十开发企业拿地面积、金额均大幅增加62七、市场展望：“市场增速放缓，深圳房价或将趋于理性631.政策趋势：去库存、稳发展、防风险”的相关政策有望加大632.房产市场：增速放慢，房价上涨幅度减小并趋于理性633.土地市场：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷644.企业表现：拓展域外市场、顺应市场变化，分化市场需求65研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，摘要一、 宏观环境：整体经济稳中有进，因城施策严控市场风险2016年，初步核算并经广东省统计局核定，2016年全市生产总值为19492.60亿元，全年GDP增速为9.0%，增幅分别比全国和全省高2.3和1.5个百分点，整体经济稳中有进。全年全市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.4%，涨幅较上年提升0.2个百分点；全年全市固定资产投资4078.16亿元，增长23.6%，增速创自1999年以来连续18年新高。2016年，中央从供需两端频频出台调控政策，由松趋紧，因城施策严控市场风险；地方积极响应中央政策号召，通过一系列政策有序消化房地产库存，解决区域性、结构性问题。就深圳来看，政策从供给端发力，“3.25”“10.4”新政持续收紧购房资格，抑制投机性需求，防范风险；驱使市场回归理性。二、 市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求(1) 总体表现：商品房销售均价上涨，涨幅略缩小2016年深圳房产市场延续了2015年末的火热态势，随着调控政策的出台，市场逐步趋于稳定。价格方面：2016年，商品房整体市场均价大幅上涨50.4%，商品住宅成交均价同比上涨59.9%，商业用房及办公楼均价分别同比上涨13.4%、24.8%。需求方面：2016年，深圳住宅、写字楼、商业用房的销售面积分别为417.93万平方米、30.5万平方米、67.05万平方米，三者同比分别大幅减少37.2%和42.3%、29.5%。供应方面：2016年住宅、办公楼和商业用房新批上市面积较2015年分别下降38.9%、26.8%和4.8%。供求对比来看：深圳商品住宅供应量大幅减少38.9%；写字楼、商业用房供过于求现象明显，库存仍在较高水平；。二手房市场：二手房全年成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升。(2) 产品形态：中小户型仍是市场主力，中等户型供求基本平衡，小户型过于求需求：中小户型继续热销，大户型微幅上涨，其中80-100平米的中等面积户型成交量占市场总体比重为54.2%，市场份额有所减少。供应：80平米以下小户型占比明显提高，100平米以上户型占比下降。供求对比：除140平米以上户型呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外，其他各户型供求均相对平衡。(3) 不同区域：福田区成交均价居首，六区仅南山区成交量同比增长，宝安区成交量居首，龙岗区供应量居六区首位价格方面：福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区商品住宅成交均价上涨，其中，龙岗区涨幅最大为59.70%。成交方面：各区域中龙岗和宝安成交量最大，其中龙岗区及宝安区占比均下降，南山区占比较2015年提升8.8个百分点。供应方面：龙岗和宝安住宅供应量合计占比仍在8成左右，南山区占比上升，罗湖及盐田占比均下滑。供求对比方面：仅龙岗区呈现供过于求态势之外，其他区域均呈供不应求趋势。三、 土地市场：量价齐涨，出让金总额同比大幅增长价格方面：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24%。成交方面：土地成交用地面积上涨25%，规划建筑面积上涨67%；商业/办公用地成交面积同比增长幅度最高为117%。供应方面：招拍挂市场推出土地面积上涨39.91%，住宅用地上涨33.30%，商办和工业用地同比分别上涨159.37%和上涨64.89%。出让金方面：土地出让金大幅增长，住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100%。四、 开发企业：龙头房企市场集中度回暖，拿地金额大增2016年，深圳楼市超预期回暖，量价齐飞，销售额前十房企销售额均同比上涨。销售额前十的房企总销售额同比小幅上涨12%，市场集中度由2015年的41.17%上升至46.92%，上升了近6个百分点。拿地方面，2016年销售额前十的房企仅华侨城有拿地，在与招商蛇口强强联手的情况下，获取了位于宝安区大空港范围内的11宗商地，其规划建筑面积共计154.33万平方米，同比大幅增长3.7倍，拿地金额合计310亿，同比大幅增加8.38倍。五、 市场展望：调控升级，驱使深圳房价趋于理性展望2017年,在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的背景下，未来一定期间内政策仍将维持收紧状态，2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。其中货币政策的“稳健中性”决定了2017年货币环境全面宽松不再，2017深圳楼市或将趋于理性，房地产价格存在一定的下跌压力，但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。一、 经济环境：2016深圳经济稳中趋升、逐步向好2016年，面对复杂多变的外部形势和持续加大的经济下行压力，在市委市政府的坚强领导下，深圳积极践行“五大发展理念”，主动适应和引领经济发展新常态，着力推进供给侧结构性改革，坚持质量引领、创新驱动、转型升级、绿色低碳发展方向，全力推动有质量的稳定增长和可持续的全面发展，实现了“十三五”的良好开局。1. 经济增长：总体经济稳中趋升，规模排名第四图：2000-2016年深圳市地区生产总值(GDP)数据来源：CREIS中指数据，经济总量持续扩大，继续居内地大中城市第四位。初步核算并经广东省统计局核定，2016年全市生产总值为19492.60亿元，全年GDP增速为9.0%，增幅分别比全国和全省高出2.3和1.5个百分点，居全省各地市第一。分季度累计增幅看，一季度增长8.4%，上半年增长8.6%，前三季度增长8.7%，全年增长9.0%，增速逐季提高。图：2000-2016年深圳市各产业增加值比重变化数据来源：CREIS中指数据，经济结构继续优化，第三产业占比继续增高。二三产业结构由上年的41.2：58.8调整为39.5：60.5，服务业占比提高了1.7个百分点。现代服务业快速发展，其中房地产业增加值1866.18亿元，下降0.5 %，占GDP比重9.6%，同比提高0.3个百分点；其他服务业增加值3969.46亿元，增长17.2%。2. 物价指数：全年CPI增速小幅增长，整体运行平稳图：2000-2016年深圳市居民消费价格指数(CPI)数据来源：CREIS中指数据，图：2016年各月度深圳市居民消费价格指数(CPI)数据来源：CREIS中指数据，居民消费价格运行平稳。居民消费价格运行平稳。全年全市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.4%，涨幅较上年提升0.2个百分点，分别比全国和全省平均水平高0.4和0.1个百分点。分类别看，八大类价格“七升一降”，其中，食品烟酒类上涨4.4%，衣着类上涨2.7%，生活用品及服务类上涨0.8%，医疗保健类上涨3.8%，交通和通信类下降2.6%，教育文化和娱乐类上涨1.2%，居住类上涨2.9%，其他用品和服务类上涨3.3%。3. 固定资产投资：固定资产投资增幅创新高，固定资产投资占GDP比重上升图：2000-2016年深圳市固定资产投资额及增速数据来源：CREIS中指数据，固定资产投资增幅创18年新高。全年全市固定资产投资4078.16亿元，增长23.6%，增速创自1994年以来新高，分别高出全国和全省15.5和13.6个百分点，其中城市更新改造投资682.89亿元，增长19.2%，占固定资产投资比重16.7%，同比下降0.7个百分点。从投资渠道看，房地产开发项目投资1756.52亿元，增长32.0%；非房地产开发项目投资2321.64亿元，增长18.0%。4. 贸易：消费稳中有升，同比小幅增长图：2000-2016年深圳市社会消费品零售总额及增速数据来源：CREIS中指数据，消费稳中有升，同比小幅增长。全年全市社会消费品零售总额5512.76亿元，增长8.1%其中批发和零售业零售额4879.32亿元，增长8.2%，住宿和餐饮业零售额633.44亿元，增长7.6%。商品销售总额24860.15亿元，增长5.8%。其中，食品饮料烟酒类增长17.5%，日用品类增长15.1 %，汽车类增长12.7%，通讯器材类增长4.9%，服装鞋帽针织类和体育娱乐用品类均增长4.1%。图：2000-2016年深圳市进出口总额及增速数据来源：CREIS中指数据，进出口贸易降幅收窄，出口总额连续24年居全国内地大中城市首位。全年全市进出口总额26307.01亿元，下降4.4%，较上年收窄3.8个百分点。其中，出口总额15680.40亿元，下降4.5%，较上年收窄1.5个百分点，出口规模连续24年居全国内地城市首位；进口总额10626.61亿元，下降4.2%，较上年收窄6.9个百分点。12月份，全市进出口总额3190.81亿元，增长26.8%。其中，出口总额1830.98亿元，增长23.0%；进口总额1359.83亿元，增长32.1%。5. 房地产开发投资及建设：投资总额及增速创历年新高，新开工面积下降，施工面积处5年高位，竣工上升36.04%a) 开发投资：房地产开发投资额创历史新高，增速远超全国平均水平图：2006-2016年深圳市房地产开发投资额及增速数据来源：CREIS中指数据，房地产开发投资额创历史新高，加速上攻，增速远超全国平均水平。2016年，深圳房地产开发投资额为1766亿元，同比增长32.0%，总额创历史新高，加速上攻，增速远超全国平均水平。就深圳历年房地产投资额增速水平来看，2005-2010年间，深圳房地产开发投资增速低于全国水平；2011-2016年间，增速除2013年的小幅度调整以外，深圳房地产投资增速均超过了全国增速。b) 建设指标：新开工面积下降，施工以及竣工面积均有增长 开工：新开工面积同比下降近2成图：2000-2016年深圳市房屋新开工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，房屋新开工面积同比下降19.28%。2016年，深圳全市房屋新开工面积975.33万平米，同比下降19.28%。 施工：施工面积连续五年上涨，处于历史最高点图：2000-2016年深圳市房屋施工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，深圳房屋施工面积已连续六年上涨，处于历史最高点。2016年，深圳市房屋施工面积继去年大幅上涨之后再次上涨，深圳已是连续六年上涨，2016年深圳房屋施工面积为5174万平方米，同比小幅增长3.93%，增速相比2015年略有放缓。 竣工：竣工面积增长，增速仅次于2005年图：2000-2016年深圳市房屋竣工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，房屋竣工面积上涨36%。2016年，房屋竣工面积为490.03万平方米，相比2015年增长36.04%，增速仅次与2005年的38.71%，处历史第二高位。二、 政策环境：地方政策分化明显，热点城市调控升级1. 全国政策：年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险 中央坚持因城施策，保障市场平稳发展年初多部委会议召开，去库存成为重要主题。1月多部委召开工作会议，明确2016年工作任务。全国国土资源工作会议强调国土资源系统要按照“战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战”的部署，围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，找准接口，全力攻坚。4月29日政治局会议指出，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。两会明确深入推进新型城镇化，房地产定调因城施策去库存。3月两会政府工作报告强调要在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，提出要以满足新市民需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件，并明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作：加快农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理。针对房地产方面，提出提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。年末抑泡沫防风险，房地产强调“住有所居”。12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，部署2017年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。房地产方面，强调要促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 金融财税政策差异化调整，制度改革持续推进央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。财税政策积极调整，减税降费促进需求释放。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税。针对新房，首套90平米以上的房屋契税下调至1.5%，同时二套房契税全面下调；针对二手房，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的免征营业税。随着营改增的全面实施，营业税优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。货币由稳健注重灵活适度转向稳健中性。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。年末中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。而此前中央定调稳健货币政策，注重相机、灵活调控。 深化住房制度改革，健全住房供应体系十三五规划深化住房制度改革，指明中长期发展方向。3月17日，国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要全文正式发布，提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的四条措施；多部委联合发布关于促进消费带动转型升级的行动方案中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。中介市场指导意见出台，多角度规范中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见，针对当前中介市场乱象制定了严格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等。 户籍、土地等房地产长效机制加快完善户籍制度改革持续推进，中央支持农业转移人口市民化。1月27日，中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化 实现全面小康目标的若干意见提出，提出要推进农民工市民化，通过加快培育中小城市和特色小城镇，增强吸纳农业转移人口能力；进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务；全面实施居住证制度等方面加大对农民工保障力度。产权保护意见出台，宅地到期后续期将有法可依。11月27日，中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见出台，提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。不动产登记等制度建设渐趋完善。1月20日，国土资源部发布不动产登记暂行条例实施细则，该细则已于1月1日起正式实施。国土资源部部长姜大明表示，今年的重点是整合工作在基层得到全面落实，加强统计登记信息系统运转，争取在2017年全面发挥作用。各地不动产登记工作抓紧落实。6月14日，国土资源部办公厅印发建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案，确保督查范围中的31个省（区、市）的所有市县的不动产统一登记制度在基层落地实施，以2016年12月31日为时间节点，力争实现所有市县颁发新证、停发旧证。2. 深圳政策：“限购限贷升级”，驱使市场回归理性 “3.25”新政2016年3月25日，深圳市府办公厅发布深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见，意见规定：对购房人家庭名下在本市无房且近2年无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。另外非深户居民的购房社保年限从1年改为3年。“3.25”政策一出，成交量大幅下滑，从4月份开始月度成交量即在2500-3000套之间低位徘徊，购房门槛的提高，市场第一次调整。 “10.4”新政2016年10月4日，“史上最严的深八条”出台，本市户籍家庭继续执行限购2套住房的政策，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能够提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。无房无贷款记录的，首付比例30%，无房但有贷款记录的，首付比例50%，二套房首付比例不低于70%，另外重启70/90政策。“10.4”新政后，深圳楼市开始全面调整，12月以量价齐跌的姿态完美收官，为2016年的调控画上了一个理性的句号。 二手房评估价两度上调2016年4月1日，深圳调整了房产交易评估价格，据统计，主流热点片区房源上调60%至80%不等，最高的甚至上调118%；2016年11月8日，深圳市二手房交易评估价格又再次全面上调。据统计，本次二手房评估价普遍上涨区间为15-20%。4月1日上调评估价，深圳政府意在控制房价，结果“适得其反”，房价5月底开始“回涨”，直至10月份新政出台，房价进入“调整期”，紧接着11月8日，评估价再次上调，深圳二手房价受两房政策影响，房价跌幅明显。 增加土地和保障房供应“十三五”期间，深圳计划供应保障房35万套，商品住房800公顷用来缓解供需矛盾。城市更新方面，12月8日，深圳市人民政府公报网站上登出了深圳人民政府令（第290号）深圳市城市更新办法，细则修改简化了城市更新流程，强区放权。三、 市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求1. 商品房市场：商品房销售均价上涨，整体同比上涨50.4%2016年，商品房整体市场均价大幅上涨50.4%，其中住宅市场均价涨幅最大，同比上涨59.9%，商业用房及办公楼均价均分别同比上涨13.4%、24.8%。 价格：商品房销售均价大幅上涨图：2012-2016年深圳市商品房销售均价数据来源：CREIS中指数据，商品房销售均价大幅上扬。2016年，深圳商品房销售均价大幅上扬，商品房销售均价为52777元/平方米，同比上涨50.42%。图：2012-2016年深圳市不同物业销售均价增速数据来源：CREIS中指数据，住宅、商业用房及写字楼销售均价均有所上涨，其住宅均价涨幅最大。分物业类型看，2016深圳市住宅销售均价为53454元/平方米，较2015年上涨59.9%；而商业用房销售均价为53090元/平方米，同比上涨24.8%；写字楼销售均价52529元/平方米，与去年相比上涨13.4%。 需求：商品房、住宅销售面积均回落，住宅销售金额小幅上涨图：2012-2016年深圳市商品房及住宅销售面积数据来源：CREIS中指数据，图：2012-2016年深圳市商品房和住宅销售面积及销售金额增速数据来源：CREIS中指数据，商品住宅销售面积回落，销售金额小幅上涨。2016年，深圳市共成交商品房546.46万平方米，同比大幅下降34.7%；销售金额达2884.02亿元，同比下降1.7%。其中，住宅销售面积和金额分别为417.93万平方米和2234亿元，分别同比下降37.2%和上涨0.4%。2016年住宅市场态势逐步回归理性，销售面积回落但金额呈增长趋势。图：2016年深圳市不同物业销售指标增速数据来源：CREIS中指数据，深圳市各类物业销售面积均大幅下降。分物业看，2016年，深圳住宅、写字楼、商业用房的销售面积分别为417.93万平方米、30.5万平方米、67.05万平方米，三者同比分别大幅减少37.2%和42.3%、29.5%；住宅、写字楼、商业用房销售金额分别为2234亿元、160.2元、355.95亿元，同比分别上升0.37%、下降34.6%和下降12.0%。 供给：新批上市面积同比均有所回落图：2012-2016年深圳市不同物业新批上市面积增速数据来源：CREIS中指数据，图：2012-2016年深圳市不同物业新批上市面积占比数据来源：CREIS中指数据，各类物业中新批上市面积均下降。分物业看，2016年住宅、办公楼和商业用房新批上市面积较2015年分别下降38.9%、26.8%和4.8%。从占比来看，写字楼和商业用房占比分别为11.5%和20.1%，相比2015年均分别增加1个百分点和5.9个百分点，而住宅新批上市面积占比为68.4%，相比2015年下降6.9个百分点。2. 住宅市场：全年量跌价升，刚需为市场主力2016年，深圳房地产市场受各种调控政策影响，年初延续了2015年末的火爆态势，成交面积、成交均价持续上扬； “3.25新政”后，市场步伐放缓，暂短调整，成交有所下滑但成交均价受高端项目影响保持上涨趋势。10月，“史上最严新政“出台，楼市供需各方进入市场观望阶段，深圳房地产市场进入深度调整期，成交面积、成交均价逐步回落。具体来看，价格方面，成交价格持续高位，新房全年成交均价较2015年大幅上涨59.9%，价格指数全年上涨12.03%，二手房指数全年上涨8.0%。成交方面，全年成交商品住宅417.93万平米，同比下降37.2%。供应方面，商品住宅供应量同比下滑，全年累计新增上市面积436.97万平米，同比下降38.9%。a) 全市总体：成交量回落，均价大幅上涨 价格：全年均价大幅增长，同比上涨59.9%图：2009-2016年深圳新房及二手房价格指数数据来源：CREIS中指数据，从住宅价格指数来看，2016年深圳新房指数全年上涨12.03%，1-6月分新房价格指数增幅较大；二手房指数全年上涨8.0%，前三季度增速整体呈上扬态势。2016年12月，深圳新房指数达到4890点，比1月份上涨12.03%，同比2015年12月上涨15.36%。从全年指数走势来看，1-6月分新房价格指数增幅较大，“325”新政的落地并未拟制房价上涨，第四季度随着“1004”新政的落地，房价增速减缓，价格指数较之前微跌，至2016年12月，深圳新房价格指数为4890点。二手房价格指数从1月的7646点开始，“325”新政后有所回落，但后期继续上涨至9月的8362点，自国庆期间新政落地后，二手房价格指数再次回落至12月的8258点。图：2009-2016年深圳住宅成交均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，成交均价同比大幅上涨59.9%。2016年，深圳市住宅成交均价为53454元/平方米，较2015年上涨59.9%。2016年，全市各项目均价均有不同程度上涨，且高价楼盘热销云集从而带动整体成交均价大幅上涨，这些项目布局于市中心及宝安中心等区，有刚需型、改善型也有投资型，均价非常高，但成交也很理想。如热销项目壹城中心，全年劲销131.1亿元，均价51047元/平方米；另外，半岛城邦全年劲销80.1亿元，成交均价98627元/平方米，恒裕滨城成交均价99418元/平方米，海上世界双玺成交均价108433元/平方米，华润深圳湾悦府成交均价117821元/平方米等,这些高价项目的热销从整体上抬高了全市住宅的成交均价。图：2016年各月深圳商品住宅成交均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，从成交均价来看，6月全市商品住宅成交均价创历史最高位。2016年，第一季度在去年余温的影响下市场成交量继续较好，成交均价持续上涨，“325”新政后，深圳房价并未受到扼制，房价继续猛速上涨，直到6月创下历史新高达61756元/平米。作为一线城市，聚集了较多的资源，且深圳土地资源紧缺，房价易涨难跌，深圳全年住宅均价与2015年相比上涨59.9%。从各月份成交均价来看，1-4月，均价在49000元/平方米左右小幅波动，5月份住宅均价破“5”涨至55817元/平方米，6月房价在上新台阶破“6”涨至61756元/平米，创历史最高，7月房价回落至6万元以下为56720元/平米，8月较7月均较微幅上涨为57728元/平米，9月成交均价再次破“6”达61600元/平米，创下历史第二高，国庆房地产政策调控收紧房价再次回落至6万以下，11-12月房价稳定在5.5万元/平米范围内，为54946元/平米。图：2011-2016年深圳不同价位商品住宅成交套数占比数据来源：CREIS中指数据，不同价位产品分化明显，40000元/平方米以上价格段的成交套数占比明显大幅提高，而25000元/平方米以下的成交套数仅占5.5%。具体来看，单价40000-60000元/平方米的商品住宅成交套数占比最高，为38.9%，较2015年提高24.5个百分点。居第二的是单价在30000-40000元/平方米之间的商品住宅，占比为25.1%，同比降低2.1个百分点，单价在60000元/平方米以上的居第三，占比为23.2%，同比提高17.9个百分点。另外，25000元/平方米以下住宅成交量占比由2015年的38.6%降至5.5%，25000-30000元/平方米的住宅成交占比为7.4%，同比降低7.2个百分点。 需求：全年成交量回落，同比下降37.2%图：2009-2016年深圳住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2016年1-12月深圳住宅成交面积与增速数据来源：CREIS中指数据，成交量同比大幅下降37.2%，与2014年几乎持平。2016年，第一季度深圳房地长市场受去年余温影响较火热，然后随着“325”新政落地，成交量急剧下滑，与去年相比2016年深圳楼市成交量较“低迷”，全年共成交商品住宅417.9万平米，同比大幅下降37.2%。从全年成交来看，受2015年火爆行情影响，第一季度成交量处全年最高峰，“325”新政落地后，第二季度成交量急速下滑，仅为第一季度一半左右，第三季度成交量与第二季度几乎持平，10月受“1004”新政影响，新房备案量急增，成交量较之前月份大幅回升，之后成交量再次跌落，12月以21.84万平米的成交量低调收尾。受市场调控影响，2010年和2011年深圳住宅成交量骤然下降，2011年更是下降到近几年的最低谷；2012年大量刚需开始入市，市场逐渐复苏，成交量再度走高。2013年，深圳市场调控继续从严，严格实施差别化住房信贷政策，但鼓励刚性自住需求购房，下半年“深圳调整享受优惠政策普通住房标准”以及“深圳商业贷款转公积金贷款”的出台引导了刚需的持续入市，成交量一直稳定在较高位置。2015年受政策利好刺激及多种因素影响楼市十分火热，全年成交量创下历史新高，由于2015年刚需透支过大，再加上房地产市场政策轮番出台及市场监管收紧，2016年市场成交量回到2014年水平。 供应：新批上市量大幅减少，同比减少38.9%图：2009-2016年深圳住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据， 图：2016年1-12月深圳住宅新批上市面积与增速 数据来源：CREIS中指数据，住宅新批准上市量同比大幅减少。2016年，深圳商品住宅供应量大幅减少，全年累计新增上市面积437.0万平米，同比大幅减少38.9%。从历史水平来看，2008年，深圳住宅市场供应量较大，2009年供应量大幅缩水，连续三年供应量均处在较低水平，2012年，市场回暖，开发商重新开始大幅推盘，致使全年的住宅供应量大幅提升，高于2009年水平。2013年市场供应持续走高，2014年市场供应量与2013年几乎持平，2015年市场暴涨，供应量继续走高达到2008年以来最高位，2016年供应量大幅缩水回到2009年水平。从各月供应量水平来看，除1、4、9月份月供应量相对较大外，其他月份供应量均很少，特别是10月份，供应量为0，其他月份供应量均在25万平米左右波动。 供需对比：供需持平，库存下降图：2008-2016年深圳住宅市场销供比数据来源：CREIS中指数据，市场供求差距缩小，销供比较2015年略有提升。2016年，深圳住宅市场供求差距继续缩小，新批上市与成交面积的差值小幅缩小到19万平米；销供比为0.96，供需几乎平衡，与2015年相比略有上升。图：2011-2016年深圳住宅月度可售面积及出清周期数据来源：CREIS中指数据，可售量回落，去化能力下降，出清周期延长。2016年，在供应量大幅减少的影响下，住宅可售量一度缩减至12月的380.65万平米，同比下降7.3%，比1月减少8.5%。受“325”新政影响，成交量大幅缩减，去化能力下降，致使出清周期延长至12月的额13.05个月，较年初延长5.71个月。 产品形态：中小户型仍是市场主力，整体各户型供求基本平衡1. 需求：中小户型继续热销，大户型微幅上涨图：2011-2016年深圳商品住宅分户型成交套数占比数据来源：CREIS中指数据，按面积段来看，80-100平方米户型刚性自住需求仍为主流，但市场份额有所减少。具体来看，2016年，80-100平方米户型成交套数占市场总体比重为54.2%，同比减少了6.2个百分点，依旧是占比市场份额最高的产品类型；120-140平方米户型小幅下降0.2个百分点，60-80平方米户型占比小幅上升，占比为15.2%，同比提高1.5个百分点；60平方米以下户型占比较2015年上升0.6个百分点，100-120平方米、140-160平方米和160-200平方米和200平方米以上户型占比均小幅上涨，占比分别为5.8%、5.0%、5.6%和3.8%，较2015年分别上涨1.4、0.1、1.5和1.4个百分点。相对来说，国家金融政策的调整、全面二孩政策的放开，刺激了部分改善型需求的释放。2. 供给：80平米以下小户型占比明显提高，100平米以上户型占比下降图：2011-2016年深圳商品住宅分户型新批准上市套数占比数据来源：CREIS中指数据，中小户型仍是供应主力，大户型占比下降。2016年，100平方米以下户型新批准上市套数所占比重为76.4%，比2015年提高3.7个百分点，是市场供应的主力，其中80-100平方米户型占总供应量的比重为50.4%，60-80平方米户型占比排第二，为23.3%，较2015年提高5.2个百分点。此外，100-120、10-140、140-160、160-200及200平方米以上户型较2015年均出现不同程度下降，占比分别为5.3%、7.2%、4.0%、4.4%及2.7%，同比减少0.1个百分点、1.0个百分点、0.9个百分点、0.2个百分点及1.6个百分点。3. 供求对比：除140平米以上户型呈呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外，其他各户型供求均相对平衡图：2011-2016年深圳商品住宅分户型销供比数据来源：CREIS中指数据，除80平方米以下及200平方米以上户型外，各户型销供比均接近1，80-140平方米的大户型更显均衡。2016年，深圳商品住宅市场除80平方米以下及200平米以上户型外，各户型的销供比均接近于1。从各户型来看，200平方米以上户型销供比最大，从2015年的0.53升至1.24；160-200平方米户型供销比居第二，从2015年的0.87升至1.14；80-100、100-120、120-140平方米户型占比供需平衡，分别为0.96、0.97、1.03；80平方米以下户型呈现供过于求态势。b) 重点区域：福田区均价最高，六区仅南山区成交量同比增长，宝安区成交量居首，龙岗区供应量最大受相对较低价位及较大供