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1、 别墅市场专题调查研究报告 36 2020年4月19日 文档仅供参考 关于虹山半岛别墅市场 专题调查研展报告 关于虹山半岛别墅市场 专题调查研展报告 前言 背景篇 1—1 别墅的由来 1—1 别墅的分类及其特性分述 1—1 别墅产品规划综述 1—1 别墅市场构成体系综述 1—1 相关市场统计数据 专题篇 2—1 市场调查选取范围说明 2—2 虹山半岛(一期)市场调查 2—3 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 2—4 虹山
2、半岛相关区域独立别墅市场调查 分析篇 3—1 问题与机会点分析 3—2 项目建议 3—3 市场定位建议 3—4 优劣势分析 附: 关于虹山半岛别墅市场 专题调查研展报告 前言 背景篇 1—1 别墅的由来 1—2 别墅的分类及其特性分述 （一） 别墅按建筑形态分类及特性分述 ★独立别墅 ★联体别墅 ★联排别墅(排屋) ★新型别墅 （二） 别墅按市场级别档次分类及其特性分述 ★项级豪宅型别墅 ★高档型别墅 ★中档型别墅 ★经济型别墅 （三） 别墅按单套总建面积分类及其特性分述 ★130—160平米 ★161—200平米 ★
3、201—250平米 ★250—300平米 ★300平米以上 （四） 别墅按建筑风格分类及其特性分述 （五） 别墅按居住功能划分及其特性分述 ★休闲度假型别墅 ★经济生活居家型别墅 ★ 投资保值型别墅 （六） 别墅按密集性区域分布分类及其特性分述 ★闵行顾戴路板块及其周边区域 ★莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域 ★长宁西郊地区 ★松江境内莘松公路沿线地区 ★沪青平公路(318国道)沿线地区 ★浦东板块区域 ★嘉定南翔地区 ★ 市中心城区 1—3 别墅产品规划综述 （一） 别墅产品功能特点 （二） 别墅建造用材等特点(附供应商、设计单位资料) （三）
4、 别墅小区规划特点(附环境规划设计单位) （四） 别墅配套设施特点 1—4 别墅市场构成体系综述 （一） 别墅产品在市场中的卖点构成 （二） 别墅消费金字塔结构 （三） 别墅物业主要行销通路和策略 1—5 相关市场统计数据 专题篇 2—1 市场调查选取范围说明 2—2 虹山半岛(一期)市场调查 2—3 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 （一） 上海联体别墅市场概况 （二） 闵行顾戴路周边区域联体别墅市场调查 ★区域联体别墅市场概况 ★区域内联体别墅分布 ★区域内联体别墅相关信息汇总比较 （三） 长宁西郊地区联体别墅市场调查
5、 ★区域联体别墅市场概况 ★区域内联体别墅分布 ★区域内联体别墅相关信息汇总比较 （四） 莘闵高档别墅区联体别墅市场调查 ★区域内联体别墅分布 ★区域内联体别墅相关信息汇总比较 （五） 综合归纳说明 2—4 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查 （一） 上海独立别墅市场概况 （二） 闵行顾戴路周边区域独立别墅市场调查 ★区域内独立别墅分布 ★区域内独立别墅相关信息汇总比较 （三） 长宁西郊地区独立别墅市场调查 ★区域内独立别墅分布 ★区域内独立别墅相关信息汇总比较 （四） 莘闵高档别墅区独立别墅市场调查 ★区域内独立别墅分布 ★区域内独立别墅相关信息汇总比较
6、★综合分析 （五） 综合归纳说明 分析篇 3—1 问题与机会点分析 3—2 项目建议 3—3 市场定位建议 3—4 优劣势分析 附: 前 言 继多层、高层、小高层产品产之后,别墅已成为今年楼市关注的热点之一。对于上海市的开发商来说,别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富,但大多参与别墅开发的房产商,都在做着同一个努力——让用户心动! 那么,虹山半岛(二期)项目应该怎样规划?如何给该产品作准确的市场定位?她的主要客户群体特征又是怎样?
7、做什么样的别墅产品在市场上才最受欢迎……等等。本专题调查 报告对”虹山半岛(二期)”及其相关别墅市场作了全面的市场调查,一一分析、评述,供有关方面决策、参考。 背景篇 1—1 别墅的由来 1—2 别墅的分类及其特性分述 1—3 别墅产品规划综述 1—4 别墅市场构成体系综述 1—5 相关市场统计数据 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—1 别墅的由来 别墅 传统意义上的概念是
8、指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全,带有花园或院落的两层或多层房屋,一般是作为住宅或度假休息的场所。 而当今意义上的别墅,已不但表示一幢讲究建筑式样布局的房子,可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区,建筑装潢及设施、功能配套,大量采用现代科技的新材料的发展成果,而远远超过传统意义上的别墅,在选址和环境布局上,现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的”别墅”的选择。 背景篇导读 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据 别墅生活眼下正悄然走
9、近市民 别墅物业曾经作为”成功、富有”的象片,代表了生活的”最高境界”,令普通百姓”可望不可及”。改革开放二十年,不但使国家的综合国力不断增强,也使普通市民的经济收入与消费能力持续走强,跨入新世纪,上海的人均国民收入GDP水平已突破4000美元,达到中等发达国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成,更使居住理念发生了深刻的变化。如果说,”扩大居住面积,改进居住条件”是”第一波”,”优化居住环境,讲究生活质量”是”第二波”的话,那么上海楼市将在近二、三年进入”第三波”——”追求回归自然,提高生活品位”。住到郊外,”用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”已成
10、为”新独院住宅”的象征。别墅生活正消然走近市民,成为当今楼市关注的热点之一。 上海别墅市场”第三次浪潮”的掀起 99年年未,当上海步入21世纪之际,规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应上海人对未来生活的新要求。 据有关方面统计,从99年起本市别墅物业建造面积与销售量每年以15%左右的速度递增, 购买各类别墅物业的客户约占购房总数的25%左右,可见上海的别墅物业消费正持续呈现上升之势。 随着市政道路的立体化,家用轿车的普及化,人均收入的增加,上海人越来越注重生
11、活的质量,而别墅类独院住宅已经成为上海人置业安家的新选择,一个”独院住宅、立体生活”的时代正到来,将引导上海市场第三次浪潮的掀起。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 上海别墅市场的”第二次浪潮” 98年下半年开始,随着地铁1号线的通车营运,”申”字型高架的全面开通,地铁2号线、明珠线的建造,在闵行、松江、浦东等地城郊结合区域,相继推出了一批新型的独院住宅,它们的外观更漂亮,房型更舒适,功能更全面,花园更开阔,而价格,有的还比相距2至5公里的公寓商品房每平方米单价低几百元。至此,上海市的内销别墅市场已由单一基本的别墅类型发展成为多元化物业共存的形态。排屋概念的出现,双复
12、式公寓的形成以及同时出现的”里弄式住宅”和”新独院住宅”均可看作是别墅的衍生产物。 以排屋、联体别墅等经济型别墅为主体的别墅消费市场在98年下半年至99年下半年创造了良好的市场销售业绩,形成了上海市场的第二次浪潮。 上海别墅市场的”第一次浪潮” 整个八十年代后期,别墅的发展速度还较缓慢,趁着九十年代初学的开发热,虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式别墅,但不少因配套跟不上,设计欠合理,反被见多识广的上海人讥笑为”农舍”。几年的空置后,又被好事之人笑为”绿化程度甚高”——杂草丛生。1997年锦秋加州花园等的火爆市场,再度引燃了上海人的别墅热情——尽管那还只能算是带
13、小庭园的联体独院住宅,因顾及开发商的投资回报和购房的有限预算,有些楼盘的院落较小,栋距较近,更接近旧时的里弄房子。于是又有好事者称其为”别墅”——寓意缺”土” 然而,随着上海对外开放度的进一步提高,这期间出现了大批外销花园别墅群,形成了上海市别墅市场的第一次浪潮。 背景篇 · 别墅常识 背景篇导读 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 低层住宅的特点是:层数少、上下联系方便,平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。 中国在1987年制定的<民用建筑设计通则>(试行)中,对民
14、用建筑高度与层数明确规定:1—3层为低层住宅;4—6层为多层住宅;7—9层为中高层住宅;10层以上为高层住宅。 ”独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活,是城市居民从煤卫合用的”解困房”独立出来,拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式,以全新的理念和模式给别墅市场注入了活力,出现了丰富多彩的产品样式,形成了”低层、低密度、底容积率”的”三低”住宅。 1—2别墅的分类及其特性分述 别墅的分类 按建筑形态分类 按市场级别档次分类 按单套总建面积分类 当
15、前为止,别墅住宅可谓是千姿百态,形形色色。别墅产品的分类方法很多,是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法,对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而,别墅产品的细分并没有一陈不变的方法,这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下: Ø独立别墅 Ø联体别墅 Ø联排别墅(排屋) Ø新型别墅 Ø顶级豪宅型别墅 Ø高档型别墅 Ø中档型别墅 Ø经济型别墅 Ø130~160平米 Ø161~200平米 Ø201~300平米 Ø250~300平米 Ø300平米以上 按密集性区域分布分类 按居住功能划分 Ø闵行顾戴路板
16、块及其周边区域 Ø莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域 Ø长宁西郊地区 Ø松江镇境内莘松公路沿线地区 Ø沪青平公路(318国道)沿线地区 Ø浦东板块区域 Ø嘉定南翔地区 Ø市中心城区 按建筑风格分类 Ø休闲度假型别墅 Ø经济生活居家型别墅 Ø投资保值型别墅 Ø中国园林 Ø欧洲古典 Ø欧洲现代 Ø北美风格 Ø其它 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 别墅分类 具体细分 特性 市场定位 面积控制 独立别墅 四面采光,无公共面积和空间可借,占地面积最大;独门独户,
17、独享前庭后院。 顶级豪宅型高档型 250平方米以上 联体别墅 双联 三面采光,占地面积比独立别墅小; 中、高档型 160——250平方米 三联 有的两面采光,占地面积更小; 中档型 160——200平方米 四联 六联 两面采光,占地面积小,独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。 经济型 经济型 130——160平方米 130——160平方米 联排别墅 排屋 里弄式住宅 顾名思义,又称为并排连在一起的别墅,两面采光,占地面积小,独门、独户、有独院绿地,但花园面积相对较小。 经济型 130——160平方米 新型别墅 叠加别墅 (
18、双复式公寓) 又叫公寓型别墅,它是介于别墅与多层住宅之间,兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感,又有多层低价优势。 经济型 130——160平方米 背景篇导读 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 顶级豪宅型别墅 有人说,全世界的最高级住宅,要么建在山上,要么建在高尔夫球场边。上海别墅市场中的项级豪宅当数所谓的高尔夫别墅了。 项级豪宅型别墅市场的发展离不开中国的改革开放,离不开上海经济的发发,随着大量外资历的引进,跨国公司以及世界排名100强企业的进入中国市场特别是上海市场,高品位
19、社交需求也越来越大,追求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级管理人士的渴望,因此,在某种意义上讲,传统的外销别墅已不能充分体现自身的价值,适应生活社交的要求,于是在1997年出现了上海第一个高尔夫别墅——汤臣高尔夫花园,之后相继出现了太阳温泉高尔夫、天马花苑及虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫别墅。 高尔夫别墅最大的特点是别墅建在高尔夫球场里面,球场本身是球道,球道与建筑的界面是庭园,因此庭园是球场的延伸,将球场的景观借到别墅区,形成Finfer-style的风格,即别墅与球场没有很显的界限,两者形成象手指一样交错形式。 上海的高尔夫别墅市场由于”曲高和寡”,特别是汤臣高尔夫花
20、园单栋创下 万元的天价,对于普通市民来讲,可谓可望而不可及,因此其在营销推广上,与一般别墅有一定的差别。然而高尔夫别墅由于其定位明确,营销措施得当,当前上海这四家高尔夫别墅的销售率最低的也有50%,高的甚至达到80%。 中档别墅一般远离城市中心,与城市快速交通干道相关,比较注重高环境质量,但价格适中,这类别墅一般都拥有200至300平方米以上花园,能提供较大的环境空间给客户,小区私密性较强且住宅功能多样,这类别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言,具有巨大的吸引力。此类别墅价格大都是集中在80——180万元之间,从这两年的价格走向来看,
21、此类别墅的楼价始终保持着增长势头,市场消费人群的增长带来源源不断的市场需求,而物业品质的提高以及日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅物业的价值处于不断的提升之中。 高档别墅完美地体现了人们对居住的审美情趣,且具有良好的保值、增值性。高档别墅一般处于优越的地理位置,享有优美的自然景观,有的还具备无法复制的人文景观优势。此类物业中外销别墅占了大半,当前主要集中分布在长宁区虹桥路沿线、市中心徐汇区华山路、建国路一带以及浦东新区陆家嘴。这些别墅平均售价一般在USD1500—— 元/平方米,平均租金在USD0.4--0.8元/平方米。随着中国经济的进一步开放,有越来越多的境外人士与来沪
22、的外国家专家、经理人员购买或租赁这类物业,国内也有相当一批成功人士,特是民营企业、现在身家上亿的私企老板、股市炒手、网络新锐等购买此类物业,用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着加入WTO的日益临近,高档别墅市场正悄悄地在升温。 中档型别墅 高档别墅 经济型别墅是介于中、高档别墅和公寓之间的联体、联排类型的住宅,且多为排屋或里弄式建筑,该类物业基本上都建在市郊区域,土地成本相对市区要低得多,而且当前”经济型别墅”的占地规模一般都在10万平方米以上,其规模化产出以及市郊的低成本土地,使得其进入市场的价格较低,自然是适应的消费者也就更广。因而
23、此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化,强调形成适宜居住的高尚生活区域,此类物业虽然没有中、高档别墅那样奢华,那样更加舒适的空间和环境,但在住宅功能上是相差无几,其单套面积则往往控制在160平方米以内,由此也就控制了总价不大(40——80万元之间)。”用买城内公寓的钱买一幢郊处别墅”是经济型别墅的象征。 据统计,上海市别墅市场,当前卖得最俏的是面积在150——280M2 /套,均价在4000元/M2 左右,总价在50万——180万/套的中档和经济型别墅。这是受购房主力军消费水平所限。因此,经济型别墅要面向更多客户群,别墅小型化是最为有效的方法之一,也是经济型别墅拓展空间的主攻方向。
24、 经济型别墅 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 别墅物业近按面积划分 Ø 130—160平米 Ø 161—200平米 Ø 201—250平米 Ø 250—300平米 Ø 301平米以上 毫无疑问,别墅物业由于每幢楼宇单体面积大必然导致总价偏高。面积在300平方米以上的别墅,其总价当然不低,而单价似乎也比较模糊,此类物业作为别墅的附加值作用往往显得非常重要;面积在130——160平方米和面积在161——200平方米的别墅,其客层对应的购房动机,应该是生活居家类为主;相对而
25、言面积在201——300平方米的别墅情况最复杂。就当前的别墅市场总体来看,这部分的别墅产品最丰富多彩,变化空间亦最大,个体的差异性、购买者经济状况的悬殊、文化背景、观念意识的不同将决定别墅的多种多样,个体的各具特色,决定了别墅的类别和个性。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 别墅物业在建筑造型上风格迥异,有充满地中海风情的西班牙建筑,此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等;有海岸同风情的北欧式建筑,此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面,别具一格;有造型简
26、洁明快马加的德国式建筑,常见有大坡项包裹、外挑柱廊;有古典现代完美融合的欧式城堡;也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅;还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑,自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等,建筑艺术风格越具独异性,其审美价值就越恒久。然而值得一提的是,不同的别墅风格与其建筑空间部是统一的。 背景篇导读 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据
27、 休闲度假别墅 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 休闲度假型别墅一般总是依山傍水,此类物业除了匹配大面积的私家花园外,景色宜人的周边自然环境常令人心醉,多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。如淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城;佘山脚下的天马花园等为代表的此类别墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精致房型,而高档会所的设置也增添了物业新世的附加值,令物业身价非凡。 经济生活家庭型别墅 此类物业大凡处于城郊结合部,低廉的地价使
28、发展商开始在小区规模性方面做足文章,使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的”实惠”:园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是普通住宅无法比拟的,而其物业部、总价控制于40至80万元,立体交通的改进使信奉”反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。 投资保值型别墅 别墅住宅作为一种特殊的房产品,其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。另外,大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多,发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有”投资性”,这也为更多的追求生
29、活品质而二次购房提供绝佳良机。选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。 其它 另外还有旅游、酒店式别墅等,在此不作一一细述。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1、闵行顾戴路板块其周边区域 该区域楼市的板块行情集结楼盘开发成区域热点,为近来市场发展的一大趋势。顾戴路拓宽竣工半年以来,区域房产发展迅速,一大批别墅商品介入其中,使中高档消费概念初露雏形。圣淘沙花园、当代艺墅等高档楼盘借助环线交通优势及本身品位,也有效形成了买方市场。
30、 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 2、莘闵高档别墅区及沪淞路沿线区域 该区域的楼市总体上能够分成两大块,其一为松江新桥新闵生活区,近几年来,此地出现了别墅开发的热潮,从家天下、雅仕居、伊莎士别墅开始,到同润家园、雅阁花园,再到桃花源田庄、比华利别墅、乔爱别墅城等,推出的物业极为热销,能够预见,这是将成为21世纪初上海的中高档别墅区。其二为沪淞公路沿线地块,该地块主要以排屋、里弄式建筑为特征的经济类别墅为产品主力。以
31、典型的”新上海里弄人家”和”悦景园”堪称此类物业的代表。其售价基本接近于30万——40万之间,适中的售价无疑为工薪阶层带来了更多的实惠。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 3、长宁西郊地区 90年代初期,这里是上海的外销别墅集中区域。近来,该区域发展商秉承了开发精品的路线风格,相继开发了定位于高级白领的别墅住宅。虹桥金斯、奥玎宫廷等物业的建成,其平均单价一般控制于10000元/平方米,物业的品质特性也吸
32、引了不少人气。加之由相对营建已久的名都城、王朝别墅等物业所衬,蔚然勾勒出一道建筑天际线,使”入住西郊的虹桥”一度成为业主高贵身份的象征。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 4、松江境内莘公路沿线地区 西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。这里,地铁轻轨、快速干道、莘松立交等组成一幅覆盖全市的立体网络通道,区域内以独立式别墅、联体别墅并存的格局更多建立于密集辐射交通网周边,使市出入更为自由。交通便捷优势再度引来购房者关注。继
33、松江新桥之后,松江九亭近30家开发商汇聚,形成申城新的别墅开发居住区域。 5、沪青平公路(318国道)沿线地区 依托318国道的便捷优势,使规模性别墅住宅更添魅力。区域市场内别墅住宅可谓姿态万千、各具特色。由依傍于淀山湖的威尼期花园、国际华城等景观稀有别墅,显示其休闲性度假的物业特性。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 6、浦东板块区域 继浦东西北沿线形成高档公寓住宅区后,浦东东片的内外环线之间,
34、又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区域核心的别墅住宅区,汤臣豪园更是因高尔夫球场的附加值而爆棚沪上;康桥地区则尝试投资别墅,以3000亩超大规模的康桥半岛以”新独院住宅”概念面市后,更将该区域推到别墅投资者视野前列,而陆续推出150—300万独立别墅,区域上市量也不亚于金桥。 7、嘉定南翔地区 该区域别墅集中于南翔古镇,多以独立式别墅为主,这些别墅的平均售价在6000元单价左右,而平均租金在3000元/天。租售并举的策略是当地别墅物业营销的特色。嘉华山庄、上佳别墅等物业的营建也满足当地高消费群体的置业需求。
35、 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 8、市中心城区 土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。一般物业有租有售。陕南村别墅和地处桂平路的牡丹园均在销售中获得不凡的佳绩。此类别墅物业管理、景观和空气质量提出很高要求,单栋价格基本在200万元以上。个别精品别墅如静安的南草坪花园,以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价一再提升。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—
36、3 别墅产品规划综述 （一） 别墅产品功能特点 住宅首先要满足使用功能,满足日常起居的便利与舒适,满足居室的生态要求。因此,功能区分隔、使用功能的细分化、专门化,已是必然趋势。 作为高档物业的别墅来说,则更应注重功能的设计和配置,更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时,更应注意室内、外空间的过渡,以及与私家花园,即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性,空间格局的经济性、合理性方面,应多费心思,有所创新。这既是时代的要求,也是未来的趋势。 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4
37、别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据 背景篇导读 · 别墅物业空间划分的”五个区” Ø 礼仪区:入口(玄关)、起居室、过廊、餐厅等 Ø 交往区:早餐室、厨房、家庭室、阳光室等 Ø 私密区:主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等 Ø 功能区:洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等 Ø 室外区:外立面、前院、后院、平台等 以”区”来重新定义空间类型,功能规划更为细腻,为全新生活方式提供完美的空间,充分满足个性与生活品质的追求。五大功能区的划分使住宅科学体现了日常生活中对空间利用的规律,满足
38、了业主饮食起居,交流礼仪等各方面的家庭生活。 · 别墅的户型设计和室内空间格局,理应更注重人与环境的沟通与交互作用,如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透,融为一体(亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护)。 · 别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大,它的客厅、卧室空间设计比较大气,比如发展商常采用落地玻璃和阳光室,造成一种舒适性特别是卧室,传统的住宅若为15—20平方米之大,巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景,阳光灿烂、空气清新,对于别墅的居住者来说感到非常的舒适,从而体验生活的轻松和闲致。
39、 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—3别墅产品规划综述 ··· (二)别墅建造用材等特点 有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。 背景篇导读 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据 1—3别墅产品
40、规划综述 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 (三)别墅小区规划特点 · 别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题,别墅区绿化应该以分散绿化为主,使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画,行则移步换景。中国园林造景离不开水,有水才能构造山水般诗意的人生。 背景篇导读 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据 · 别墅区
41、别其它物业的差别,就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概念既保证了现代人快节奏的生活方式,又能够与环境紧密结合,从中寻出现代别墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念,别墅因为是贴着地面走的,它跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素,一个是自然环境,一个是人文环境。人文环境是历史积累起来的,自然环境包括山山水水,首先就是别墅物业的小区。 · 别墅小区的营造和优化,已成为有力的市场竞争手段。例如怎样经过植被和成年乔木的移植,经过对树种的选择,来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸收量,以及对尘埃、噪声的吸附和净化;又如何经过潺潺流水
42、来调节温度、湿度,产生负离子,经过水澡的生物链,增强水体的生物自净能力;再如何利用不同植物间相克相生的习性,形成小区良好的生态循环系统,促进生长、使之枝繁叶茂,营造一方人工森林或人造山林,使业主真正有回归自然之感。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—3别墅产品规划综述 (四)别墅配套设施特点 · 会所规格例举 A:娱乐休闲会所 舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等; B:综合功能型会所 医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等; C:豪华舒适型会所 高
43、尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等 · 别墅物业周围配套机能例举 A、 大型超市 B、 邮电局 C、 自动提款机(或银行) D、 美容中心 E、 洗衣中心等 · 关于物业管理服务及安保设施和配套例举 A、 设备养护 B、 24小时保修服务 C、 养绿护绿 D、 家政式社区服务 小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面 照顾、全员呵护的生活空间 背景篇导读 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据
44、 A、 24小时电子巡更 B、 红外线周界报警 C、 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—4别墅市场构成体系综述 （一） 别墅产品在市场中的卖点构成 专业人士、市场人士普遍认为,上海的别墅市场的启动已经具备可行性。别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观当前上海别墅物业在市场中的卖点诉求,归纳如下: 别墅物业的卖点构成 基本卖点 Ø 优美健康的生态环境;(环境卖点) Ø
45、 舒适气派的家居生活;(房型空间卖点) Ø 完善成熟的配套设施;(配套卖点) Ø 快捷便利的立体交通;(交通卖点) 特别卖点 Ø 崇尚个性住宅,品质永恒;(无价卖点) Ø 追求生态效应,环境超群;(稀有卖点) Ø 超大栋距,独成逍遥天地;(布避卖点) Ø 多层的价格,超高的得房率;(低价卖点) Ø 买一送一、再呈多个超大回扣;(实惠卖点) Ø 人脑加电脑,多重保安(物管卖点) Ø 明智的投资,超值的回报(投资卖点) 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据 背景篇导读
46、 ”综合质量”和”综合环境” 以人为本,强调”人与人、人与自然、人与建筑”的和谐统一是人们对生活的追求。住房消费市场的发展,已使消费者从”买楼”变为”买居家”、”买生活方式”。因此,随之而衍生出的”综合质量”与”综合环境”的概念只得深入研究。 所谓”综合质量”包括:工程施工质量、房屋功能质量、居家环境质量和管理服务质量。”综合质量”反映了人们对生活质量的追求。所谓”综合环境”包括:绿化环境、生活环境、生态环境、人文环境、邻里交往往环境、休闲、休憩环境、韵动环境、健身环境等。这种”综合环境”的营造提升了生活品味与生活质量。 对于现时成熟的购房者来说”
47、建筑风格高雅、房型布局合理、生活机能齐全、小区环境优美、出行交通便捷、工程质量过硬、物业管理周到”是其基本要求。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—4别墅市场构成体系综述 (二)别墅消费金字塔结构 就供应面来看,当前上海别墅物业市场已呈现出”量大、面广、价多”的格局。考察市场一线的购房者,我们又不难发现:别墅购房族正在发生质的变化。 · 客户层面扩大 前几年,对别墅物业发生兴趣的,大多来自文艺界、体育界、新闻界等文化含量较高的行业,而今天,不少上班族也
48、开始放弃市中心地段物业,把目光投向市郊的别墅,这是客户层面的变化。 · 购房动机丰富 原先的投资型、增值保值型、度假型的购买人士居多,而当前,生活类动机开始占上风。不少购房者较多追求由于较大建筑面积带来的居室宽敞、空间丰富、功能齐全和不可多得的私家花园,在上海人居郊化观念逐步形成的背景下,生活类别墅的追求者比例迅速上升。 · 追求时尚生活 不少购房者仔细算了一笔帐,只要肯移居郊外,用一辆车加一套别墅比市中心购一套公寓更为实惠,就是一些已经拥有市中心公寓住宅的人,在经济条件允许的情况下,也开始追求”5+2”的现代时尚生活。 · 满足新鲜感 亲朋好友在市区同一幢楼宇和群居意
49、识,与一市郊别墅区群居观念相比,后者要大于前者。比如不少别墅出现券商角、作家角等,多少与购房者对别墅物业的追新求异有关。 · 值得关注的特别客层 值得注意的是,在上海别墅楼宇的购房者中,归国留学生和外省市人士在增加,不少留学生回国后,开始追求与世界同步的居住方式,把市郊地段的低密度住宅,特别是别墅物业作为重要的选购对象。 背景篇导读 1—1别墅的由来 1—2别墅的分类及其特性分述 1—3别墅产品规划综述 1—4别墅市场构成体系综述 1—5相关市场统计数据
50、 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 · 别墅常识 1—4别墅市场构成体系综述 ² 驻沪外国使领馆人员 ² 境外长期居住上海及附近区域 之外国籍专家、经理等高级管理人士(包括港澳、台等投资大陆的华裔人士) ² 国内民营企业,现在身家上亿的私企老板、股市炒手、网络新锐等 ² 华侨、海外同胞及留学内地之家属; ² 国内物资富足、理念国际化人士; ² 文艺界、体育界、新闻界、作家、画家等文化含量较高行业成功人士; ² 政界、商界成功人士; ² 跨国公司区域经理人、外资企业、中外合
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