商住楼合同管理实施方案(论文).doc

*房屋开发有限公司*2#、3#商住楼合同管理实施方案二OO三级 工程管理 一、概述建设工程的建设过程大体上经过勘察、设计、施工三个阶段，往往围绕不同阶段订立相应合同，建设工程合同从分析、订立、交底、实施的控制、合同档案的管理全过程就是建设工程合同的管理。合同是当事人之间制定的法律.在现代企业管理中，随着商业交易的日趋多样化和复杂化, 对合同制定的要求也越来越高。通过对高邮市水利建筑安装工程总公司的调查发现水利工程市场由于大都为国有资金投资，资金控制有序，合同管理较为规范，但建筑市场其他工程就在合同管理中存在较大风险。*房屋开发有限公司*2#、3#商住楼工程，是*房屋开发有限公司自主筹资兴建，为了保证该项工程能够顺利实施，使企业获得较大的经济效益，规范企业行为，加强合同管理，特制定本方案。二、工程简介*房屋开发有限公司*2#、3#商住楼工程，工程位于高邮文游中路，拟建建筑主体为11层，为框架结构，下三层拟用功能为商业用房，4-11层为住宅；建筑面积15000M2，工程造价为1260.35万元，本工程层高一层为4.200m；二三层为3.400m；四层向上为2.90m; 室内标高为0.000，室内外高差为600mm。本工程结构设计使用年限为50年，设防类别为丙类建筑，抗震设防裂度为7度，所有结构按抗震裂度为7度区有关构造、设置。三、组织领导组织领导是保证工程合同管理的一个重要手段。项目法人从勘测、设计、施工不同的阶段与相关单位订立相应的合同，制定工程质量、投资、工期目标，编制质量、投资、工期计划，由项目工程师牵头，依据质量、投资、工期计划，落实相关责任人，直至竣工后服务，每一道环节都由专人负责、专人检查、专人评定，层层把关，严格执行合同，必要时建设监理单位在工程设计阶段就选定并介入，帮助建设单位实现工程质量一次成优的目标。有了良好的组织领导体系，建设单位在工程规模、规划设计、勘测、施工图设计、工程施工、竣工验收及工程保修期合同管理进行良好的控制，便于工程造价的控制，工期的提前，质量的保证都是十分必要的保证。本项工程的项目法人为*房地产开发有限公司，公司总经理应为本项工程项目合同管理的第一责任人，下设合同管理科为实际操作管理层，工程科、质检科、财务科等相关职能部门协助合同管理科完成相关工作。工地现场委派现场代表协调和进行现场合同管理过程中原始资料的收集和整理。附：*2#、3#商住楼工程项目管理网络图 公司决策层*2#、3#商住楼工程项目经理部工程科财务科质检科计划合同科物业管理部综合科项目操作层 四、合同管理方案合同管理实施主要包含工程招投标、勘测设计、施工阶段（工程实施阶段）、竣工验收几部分，本方案重点对项目施工阶段合同管理进行叙述。1、施工准备阶段合同管理施工准备阶段建设单位应按照合同约定按专用条款的规定免费提供规定数量的工程施工图纸，本项工程的图纸委托设计单位负责，在施工准备阶段完成施工图审查，经过监理工程师审核后在规定的日期发放给施工单位，以保证施工单位及时地编制施工组织计划和组织施工。开工前，合同双方还应做好其他各项准备工作。如按照专用条款规定使施工现场具备施工条件、开通施工现场公共道路，同时施工单位应做好施工人员和设备的准备工作。建设单位是通过招标程序选择了综合能力最强的投标人，要求其来完成工程施工，因此合同管理过程中对工程分包应严格控制。本项工程施工单位出于自身考虑，可能将自己没有实施资质的水电安装、消防等专业工程分包，也可能将较为简单的如土方工程等分包，建设单位应委托监理单位审查分包人是否具备实施分包工程的资质和能力，同时征得建设单位的同意。施工准备阶段如合同约定有工程预福款的建设单位应按照合同约定按规定的时间和数额支付给施工单位工程预付款项。2、施工阶段合同管理工程施工施工阶段是工程具体实施的重要阶段，首先要对工程材料进行管理，本项工程的材料采用由施工单位自行组织的方案。工程施工质量委托监理工程师监督管理，工程师在施工过程中应采用巡视、旁站、平行检测等方式监督承包人的施工工艺和工程质量，对工程的施工过程进行全过程监控。承包人应按照监理工程师批准的施工进度计划组织施工，监理单位对工程进度实施监督。如工程实施过程中受外界环境条件、人为条件、现场情况等限制，导致实际施工进度与计划不符，承包人需要修改进度计划时应经过监理工程师重新审核。工程施工过程中发生不可抗事件时，会对施工合同的履行造成较大的影响，建设单位及监理单位应当具备较强的风险意识，包括即使识别可能发生不可抗力的风险因素，转移或分散风险，采取有效的防范措施，如果事件发生后应能够采取有效的手段尽量减少损失。施工阶段管理还应该对施工环境进行管理，施工单位应遵守相关法规和政府有关部门对施工场地、施工噪音及环境保护和安全生产的规定。保证施工场地的整洁，符合环境卫生管理的有关规定，安全施工，做好安全防护工作。3、竣工阶段合同管理工程设备安装完成后应该对设备的性能进行检验。本项工程设备主要为消防设备和中央空调设备，监理单位应该对所有设备进行试机并做好详细记录。设备试车应由建设单位组织完成。工程竣工后应该及时组织验收，工程验收是合同履行的一个重要环节，竣工验收须在完成合同规定的内容后，施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查符合工程质量符合有关工程建设强制性标准，符合设计要求，并提出竣工报告。同时监理单位对工程进行了评价，具有完整的监理报告，并提出了工程质量评价报告。勘测设计单位对设计变更进行了确认。施工单位签定了工程质量保修书，由消防、环保部门出具的准许使用文件后进行。竣工验收由承包人提出申请，发包人组织验收，竣工日期按照承包人送交验收报告的日期。承包人应当在竣工验收前与发包人签定质量保修书，作为合同附件。质量保修书应当包括工程质量保修的内容；保修期限；质量保修期的责任；保修费用和其他约定。竣工验收报告经过建设单位认可后的28内承包人应向建设单位提交工程竣工结算和完整的竣工结算资料，建设单位应当在收到报告28天内予以核实，及时办理结算价款的支付手续。4、工程分包合同管理针对本工程特点，对于投标所选工程队伍，如无消防安装、电梯安装资质，可对本项工程进行分包。总承包单位不得将工程分包给不具备响应资质条件的单位，同时总承包单位如果需要分包，需在工程施工合同中约定，同时分包单位资质须经监理单位审查经建设单位同意后方可进行对部分专业工程分包。总承包单位不得将主体工程肢解后进行分包。同时分包单位不得再次进行分包和转包。专业工程虽然在建设单位的同意下进行分包，但不免除总承包单位相应的合同责任。5、关于价格调整管理本项工程估计施工工期为8个月，可以不考虑材料价格的影响，但须在合同中明确。工程款的支付按时间划分大致可分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和保留金。宜采用固定价格合同，对于合同价格调整，由于目前采用工程量清单报价，价格调整可按照合同通用条款执行。即单项工程变更超过或减少达总价的10%时进行调整，单项子目价格调整达1%时进行调整，否则一律不予调整。价格调整须监理工程师和业主代表共同确定。6、合同风险防范的管理工程合同管理还要注意工程合同管理中的风险，主要可分为两大类。一是合同本身所带来的风险。二是合同条款中存有失误，执行合同时，施工单位可具合同向建设单位提出索赔，同时也有可能建设单位提出反索赔。因此在合同管理中还需进行风险分析，目的是研究如何降低风险程度或规避风险，减少风险损失。在预测到主要风险因素后，应根据不同风险因素提出相应的风险规避和防范对策。在合同风险防范的管理应该对设计单位、施工单位、工程造价咨询单位、监理单位的资质和信誉进行充分的了解考察，选择信誉好、管理能力强、有可靠技术能力保障、履约能力强的单位，与其签定合同可以保障合同的实施满足预期的期望。同时在签定合同时采用国家规定的范本，可以减小合同的风险。因为国家规定的范本，是经过法律专家和工程专家对工程合同中可能出现的风险都作了充分对预计，即使出现其他不可避免的情况，它也作出了充分的说明和合同实施过程中纠纷作出了司法解释，使合同各方都能够运用法律来解决。由于合同范本可以把经验、技术要求和法律条款规范化,我国政府有关部门也制作建筑工程相关合同范本，为企业在订立合同时作为参考。为合同的谈判和订立提供帮助。 在订立合同时，应注意保持合同的完整性，结合具体商务的性质正确撰写条款或术语，避免因认识不清而错误套用；同时还应向法律顾问咨询特别是建筑工程施工承包，合同是第一关，在合同的签订过程及执行过程中，如何规避风险、最大限度地降低风险是我们关注的重点。合同的评审必须本着打官司为出发点，不能掺杂任何感情因素。（一）签订合同前，必须了解建设方（总包方）的履约信誉、资金情况，并对其进行评估，避免盲目签订合同。（二）签订合同，尽量采用“示范文本”，把双方的权利、义务及违约责任约定清楚，合同条款不要有模糊的词句等。做到合同条款要完整、严密、公正。特别是主要条款，如：工期、工作内容、工程款结算、工程款支付等。可能一个字的差别就会引起不必要的麻烦。（三）违约解决的途径选择应以法院诉讼为主。必须约定进行仲裁者，应选择可靠的仲裁机构，一定要了解仲裁“一裁终局”及其属于民间机构的特点。（四）合同签订要避免双方合同涉及第三人的条款，若无法避免的，应签订多方协议另行约定各方的责任、义务及明确各方的法律关系。（五）合同签订、履行过程中，应注意保存双方来往的信函、文件等书面证据，应按合同约定的方法及时办理合同变更、签证、工程结算等，并作好交接过程中的签字手续。（六）注意诉讼时效，正确运用诉讼时效的中断，以保证纠纷的解决不超过时效。7、项目后评价合同管理项目后评价审查应坚持客观、公正、科学的原则。在工程合同管理中这也是不可缺少的一部分。*房屋开发有限公司应指定专人建立项目的跟踪管理系统和定期检查制度，并按规定逐步完善各阶段的管理机制，并建立决策、设计、施工、运营各阶段的技术经济档案，为项目后评价工作积累完整的技术经济资料和数据。建设项目的各有关部门和单位要认真对待后评价成果，从中吸取经验教训，并采取相应的对策、措施，进一步完善已建项目，改进在建项目，指导待建项目。建设项目后评价报告的编制、审核、审查由*房屋开发有限公司安排专人进行。五、总结工程项目合同的管理不仅仅是这几方面的管理，而是一门综合的学科，作好合同管理仅仅是项目管理的必备条件，还需要我们作很多其他工作。 同时我们还要会保护合法权益，是我们在经营活动中的必经之路。在出现纠纷时，我们不要怕打官司，但是我们亦要学会怎样打官司。在出现诉讼时，学法、懂法、如何用法，会使我们在诉讼过程中少走弯路，并处于有利的地位。实际合同管理中规范化、制度化、标准化的合同管理必须以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。*房屋开发有限公司在实施*2#、3#商住楼工程合同管理过程中还需依靠监理单位帮助管理，对工程各阶段的合同管理进行监督和协调，只有这样才能保证工程项目的顺利实施。