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关于《房产测量规范》与《建设工程建筑面积计算规范》之间的区别

    在工作中我们时常会遇到从事建筑施工的从业人员，他们拿着我单位出具的房产测量报告来咨询房屋建筑面积。同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。这是因为《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）与《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）中有些部分的计算规则不同造成的。
    《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的，适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为村镇规划建设提供数据及资料。
    《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）是由国家建设部自2005年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。
    上述两个规范的目的不同，适用范围不同。同样的一幢房屋，《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的具体不同之处究竟在哪里呢？
    第一：低于2.20米得房屋计算规则不同
    《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”
    《建设工程建筑面积计算规范》中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
    l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
    2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。”
    “3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
    3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应汁算全面积；层高不足2 .20m者应计算1.2面积。
    3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
    3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
    3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
    3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
    3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。
    3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
    3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
    3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
    3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
    3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。”
    二：阳台计算规则不同
    《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”  
    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。” 
    三:房屋外墙的保温隔热层计算规则不同
    《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的保温隔热层是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中4.1.3不计算建筑面积应符合以下规定：9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其他装饰性材料的贴面。”
    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”
    四：墙体粉刷层计算规则不同
    《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的墙体抹灰是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中“3.1.4在应用图纸进行计算式，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m”
    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24下列项目不应计算面积 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。”
    五：自动扶梯等自动工具计算规则不同
    《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。
    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24 下列项目不应计算面积 8自动扶梯、自动人行道。”
    《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8款“自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。”
上述各条，因两个规范的规定不同，所以造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。