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合同成立与否的判断标准

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要旨

合同具有明确的当事人、标的和数量，则最重要的主要条款已经具备，一般应认定合同已经成立。

案情

原告：赵某某。
被告：某房地产公司。
5月2日，原告赵某某（甲方）与被告某房地产公司（乙方）签订一份砂石料供货合同，约定原告为被告方供应砂石料，双方对结算方式约定为甲方的供货款乙方用某花园小区1#楼住宅冲抵，首期抵房为甲方供货款满6万元时，由甲方选1#楼二单元2203一套，所选房屋余款甲方仍用砂石料冲账，以此类推。双方又签订一份某花园商品房销售定金协议，约定原告认购商品房名称：某花园小区第1幢2单元2203号房，建筑面积为120平方米，总价款为50万元，但就定金的数额及支付期限并未进行约定。后原告陆续向被告供应砂石料。经原、被告核对，原告向被告供应的砂石料价款总计45万元。后被告将该房屋出售给案外人钱某，并于 5月办理了房屋所有权证。

原告遂诉至法院，请求解除原告与被告于 5月2日所签订的供货合同中的商品房预售合同关系，被告返还原告购房款45万元、赔偿原告损失25万元。

被告辩称：原被告之间不存在房屋买卖关系，双方之间仅存在砂石料买卖关系，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

诉讼中，经评估，该房屋的房地产价值为70万元。

裁判

法院认为，所谓合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该规定对合同的主要条款予以明确规定，即合同成立必须具备以下条款：当事人、标的和数量。即只要合同具有明确的当事人、标的和标的数量，则最重要的主要条款已经具备，一般应认定合同已经成立。本案中，根据原、被告双方所签订的供货合同中“甲方的供货款乙方用某花园小区1#楼住宅冲抵，首期抵房为甲方供货款满6万元时，由甲方选1#楼二单元2203一套，所选房屋余款甲方仍用砂石料冲账”、某花园商品房销售定金协议中“认购商品房名称：某花园小区第1幢2单元2203号房，建筑面积为120平方米，总价款为45万元”的内容，双方已就标的为某花园小区1#楼二单元2203号房屋、数量为一套的主要条款达成一致，且就该商品房价款亦达成协议，故法院认定原、被告之间就某花园小区1#楼二单元2203号房屋的商品房预售合同已成立。从双方签订的供货合同的内容分析，原、被告之间存在着两个合同关系：一是砂石料买卖合同关系，二是商品房预售合同关系，且以原告在砂石料买卖合同中的价款折抵其在商品房预售合同中应支付的购房款。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告所签订的供货合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时即具有法律效力。该供货合同所包含的砂石料买卖合同及商品房买卖合同均自成立时即具有法律效力。依法成立的合同对双方当事人均具有法律上的约束力。原告向被告供应砂石料后，该砂石料的价款即按合同约定转化为商品房预售合同中的房屋价款。被告将商品房预售合同关系中的房屋出售给案外人并办理了房屋所有权登记，显然属违约行为，该违约行为致使原告无法实现商品房预售合同的合同目的，原告请求解除商品房预售合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》的第九十四条第一款第（四）项的规定，法院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人当事人能够要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。法院对原告要求被告返还购房款45万元的诉讼请求予以支持。因被告的违约行为，致使原告无法取得商品房预售合同中的房屋，该房屋的价值与商品房预售合同价款的差额20万元（70万元-50万元）即为原告所受损失，原告要求被告赔偿此部分损失的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。判决：一、解除原告与被告所签订的供货合同中的商品房预售合同关系；二、被告返还原告购房款45万元；三、被告赔偿原告损失20万元。

一审宣判后，被告上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

解说

合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同成立是与合同订立密切联系的一个概念，合同订立是一个动态描述，包括当事人开始接触、具体磋商并最终达成合意的全过程。合同成立是一个静态描述，强调的是合同订立过程完成后的最终结果，即当事人达成合意这一既成事实。合同本质上是一种合意，而合同的成立则意味着各方当事人就合同的主要条款达成了一致的意思表示。

当事人需要就哪些主要条款达成一致的意思表示？现代合同法的发展趋势是鼓励交易、增进社会财富，各国合同法大都减少了在合同成立方面的不必要的限制，并广泛运用合同解释的方法，尽可能促使合同成立。表现在：一方面，允许法官在合同成立的前提下依据一定的原则来解释合同所隐含的条款，尽量使合同条款符合法律的要求，力求使所有的合同条款都具有效力，而不是排斥一些条款的效力另一方面，在合同是否成立处于模糊状态时，努力解释合同已经成立。但究竟哪些条款是合同成立的必备条款，《合同法》并未确定。《合同法司法解释二》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该规定对合同的一般条款予以明确规定，使合同成立的条件更为清楚，即合同成立必须具备以下条款:当事人、标的和数量。从解释上看，如果存在争议，则应本着有利于合同成立的目标解释合同。对合同的解释应当遵守以下规则：第一，合同成立的根本标志在于，合同当事人就合同的主要条款达成合意。所谓主要条款，是指根据特定合同性质及当事人的约定所应具备的条款，如果缺少这些条款则合同不能成立。第二，应该在确定当事人及合同主要条款的基础上，认定合同是否成立。一是要确定当事人，即特定的合同主体。二是要确定合同的主要条款，即标的和数量，这是各类合同所共同具备的基本条款。第三，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。