广东某工业区生活配套项目市场研究报告.doc

****区****工业区配套生活区
市场研究报告
珠海市总体经济及未来发展机遇 3
1、珠海市总体经济分析 3
1.1、珠海市2004年总体经济概述 3
1.2、珠海市2005年经济发展展望 3
2、珠三角经济圈发展规划及珠海未来发展机遇 4
2.1、珠三角经济圈发展规划： 4
2.2、珠海市未来发展机遇 4
3、发展机遇展望 5
珠海市城市及区域发展规划分析 6
1、珠海城市分区发展策略规划 6
2、城市住区发展规划 6
珠海市主要工业区调研及分析 7
1、珠海保税区： 7
2、珠海南屏科技工业园： 7
3、金鼎（台湾）科技工业园： 8
4、****区科技工业园（项目所在工业区） 8
珠海市宏观房地产市场分析 10
1、珠海市房地产市场概况 10
2、2004年珠海市房地产业主要特点 10
项目片区微观市场研究分析 13
1、珠海市各片区房地产市场比较 13
2、典型项目调研分析 14
项目SWOT分析 16
1、项目概况： 16
2、项目SWOT分析 16
2.1优势 16
2.2劣势 16
2.3机会 17
2.4威胁 17
项目定位 18
1、开发模式 18
2、档次定位： 18
3、项目客户群定位： 19
4、价格定位 19

说明：
工业用地生活配套项目，不同于以往的普通住宅项目，要分析此项目的可行性，关键要从整个珠海市及片区的宏观面入手，结合我司已获得的****工业区三期项目来探讨工业区发展及配套项目发展模式。
如果单单把此项目看作一个普通的住宅项目，它的劣势是显而易见的。1）处于工业区范围内，非传统的住宅区域，缺乏成熟的生活区氛围；2）地处珠海市西郊，区域价值较低；3）交通、商业、娱乐等一系列生活配套缺乏，珠海市民对片区住宅难以接受等等。但是如果我们把项目看作工业区的延伸部分，结合工业区的发展模式去看，那么项目又存在诸多的发展机遇。

由于珠海市开发工业园区传统的“先基础设施建设，后出让土地”建设模式使得目前的工业土地出让金远远低于政府在工业用地的基础设施建设投资因而珠海市政府希望通过开发工业园区的招商引资来带动、加快本地区的经济发展，其着眼点更多地放在工业园区入园企业建成投产后带来的新增GDP、税收、以及更多的就业等等。基于此，我们可以预见，工业园区的发展一定是符合珠海市整体产业和区域发展规划的，工业区的招商引资也是珠海市政府发展城市经济、增加税收、促进就业的重要手段。按照此种模式的发展，工业园区的发展及成熟，必定存在一定的住宅、商业等配套设施服务需求。工业园区发展的越快、配套需求就越多，这也是和珠海市政府产业政策及发展模式相辅相成的。这也印证了为什么我们要从宏观角度去探讨这个工业区配套项目的原因。
因此，下文将主要从珠海市未来发展机遇、城市规划等宏观角度、战略角度分析项目的可行性，同时辅以珠海市的住宅市场发展现状，分析****工业园区生活配套项目的市场定位及经济价值。

珠海市总体经济及未来发展机遇
1、珠海市总体经济分析
1.1、珠海市2004年总体经济概述
珠海市2004年全年生产总值为546.28亿元，同比增长13.8%。其中，第一产业增加值18.63亿元，增长3.6%；第二产业增加值311.44亿元，增长15.1%；第三产业增加值216.20亿元，增长12.7%。三次产业结构比例由2003年的3.8：56.4：39.8调整为2004年的3.4：57：39.6。
表1：珠海市1999－2004年主要经济指标
指标名称
1999
2000
2001
2002
2003
2004
生产总值（亿元）
286.61
330.26
366.59
406.27
473.27
546.28
GDP增速（同比）
8.06％
15.2％
11％
10.8％
16.5％
15.4％
固定资产投资（亿元）
116.92
94.98
104.87
120.53
141.05
179.84
固定资产投资增速
21.6％
－18.76％
10.4％
14.9％
17％
27.5％
房地产投资（亿元）
33.13
32.69
34.21
37.03
38.77
40.5
房地产占固定投资比例
28.34％
34.43％
32.63％
30.72％
27.49％
22.52％

→ 分析：
¡ 整体经济增长较快，运行平稳，连续几年GDP增速保持高位运行（增速10％以上）。
¡ 从供给角度分析，生产供给活力较强。固定资产投资增速从2000年低谷中重拾增长势头，特别是最近3年连续保持15％的增长率，2004年更是达到27.5％。这个数字比全省平均增速高7.6个百分点，在珠三角9个城市中排名第三位。
¡ 从宏观调控的影响面看，虽然去年的高速投资增长得益于整体经济形式及受投资增长过热的影响，但市场需求强劲，包括社会商品零售总额的增长和城镇居民收入的同步增加，2004珠海市城镇居民可支配收入为18347元，同比增长10.5%。2004年年人均GDP首度突破四万元。
¡ 值得注意的是，受中央宏观调控的影响，珠海市目前加大产业结构调整优化力度，在保持经济平稳发展的同时开始有意识地控制投资规模和速度，防范经济风险。

1.2、珠海市2005年经济发展展望
从周边环境看，我市在粤港澳合作、泛珠三角区域合作中定位为区域中心城市之一，港珠澳大桥项目正在积极推进，珠三角城际快速轨道交通"广州-珠海"段将启动建设,横琴岛合作开发有所进展。2005年珠海市经济的增长速度有可能在2004年较高增速的基础上继续保持平稳增长的态势。固定资产投资将保持在适度较快增长区间，民间投资较快增长的势头仍可以延续，外商投资骤减的可能性不大。

2、珠三角经济圈发展规划及珠海未来发展机遇
2.1、珠三角经济圈发展规划：
根据最新规划，珠三角经济圈将形成两条发展主轴、三大都市区，呈网络状发展。其中两条发展主轴分别向香港、澳门延伸：一条是广深（香港）发展轴；一条是广珠（澳门）发展轴。而三大都市区分别是中部都市区、东岸都市区、西岸都市区。
¡ 中部都市区：以广州为中心，包括佛山、三水等，这一都市区的产业发展基本上是对广州目前的产业的延伸——重点发展科技、金融商贸、信息咨询与开发、周末度假相结合的旅游业等第三产业，同时发展以汽车制造、电子、机械、饮料及石油化工为主的第二产业。
¡ 东岸都市区：以深、港为中心，包括东莞、惠州两大副中心，这一区域主要发展以对外商贸为主的第三产业，工业开发与研究相结合的科研事业及通讯器材、电子仪器、能源化工等工业。中心城市深圳特区和香港，将实现功能互补和结构性对接，共同形成国际性金融、贸易、旅游城市，带动全区的第二、三产业发展。
¡ 西岸都市区：包括珠海市、中山市、江门市的部分地区。西岸都市区重点发展依托于港口运输的大工业，如能源、重化工、机械工业及高技术的医药微生物工程，国外和国内并重的旅游业和以物资转运为主的港口贸易等第三产业。

2.2、珠海市未来发展机遇
随着港、珠、澳大桥可行性研究的初步完成暨国家计委针对该项目的立项讨论（2003年8月提交国务院立项），以及“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）”的签署，再加上珠海市新一届领导班子上任后大刀阔斧的经济改革，珠海市迎来了新一轮经济飞速发展的机遇。特别是珠海规划的江珠高速，粤西沿海高速以及珠海通往粤西的铁路和广珠城际快速轨道等，珠海将成为珠江西岸最具辐射力和吸引力的中心城市之一！
l 港、珠、澳大桥
历时多年，连接香港、澳门、珠海的“港珠澳大桥”可行性研究终于进入尾声。确定港珠澳大桥采用“单Y”型设计方案，即一桥贯通香港、澳门及珠海三地，部分采用隧道建设，大桥在三地的落脚点也最终确定，西岸落脚点最终选择为珠海的拱北和澳门的明珠，香港的起点则为大屿山散石湾。
从地理位置上看，珠海目前是珠江西岸的一个终端城市，三面环海，许多大型交通设施到珠海后就到头了。而港、珠、澳大桥的修建，将意味着珠海从一个终端城市向中枢城市转变，这对珠海未来创建区域性中心城市极为重要。据介绍，大桥贯通后，由香港开车到珠海或澳门，只需要15至20分钟，较目前行船一个小时节省许多时间。专家分析，港珠澳大桥建成后，不仅会创造世界桥梁奇迹，还将推动香港与内地，特别是粤港澳地区的经济互动。根据港资向珠三角投资的三小时规律，珠海将成为港资下一步选择投资区域的一个重要考
虑，特别是珠海比较低廉的土地，良好的生态环境，以及粤西广大的发展腹地，将大大吸引港资的资金流入。
l 京珠高速连通到澳门
据悉，京珠高速延伸工程已经立项，该项工程将把京珠高速从唐家湾经中山的坦洲、南湾、横琴，连接到莲花大桥与澳门相接。
这样，珠海主城区的南部地区将通过京珠高速与中山、佛山、广州、澳门建立快速的交通联系。这对于南湾的保税区、南屏科技工业园以及****科技工业园的发展起到非常大的带动作用。
l 广珠铁路的续建以及广珠城际轨道的规划
从珠三角目前的发展现状来看，广州是珠三角实质上的经济中心（除香港外），以广州市为中心向外辐射，越接近广州的城市经济越发达，比如东莞、佛山（深圳则是沾了紧邻香港的光），因此，珠三角其他城市如果想纳入与广州共同发展的轨道，与广州建立快速的交通连通系统时非常重要的，而广珠铁路的续建将激活珠海的海港和空港，同时广珠城际轨道的规划将广州与珠海的交通时间大大缩短，这样，就把珠海的经济发展纳入以广州为中心的经济列车。
l CEPA的签订
2003年6月份，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）的正式签署，对于整个珠三角地区的工业和服务业的发展都将起到巨大的推动作用。CEPA的签订，最大的受益者将会是珠三角地区，因为珠三角有地缘优势及文化优势，香港人难免优先选择在珠三角地区扩大业务及投资，其次才是长三角和环渤海地区。另外一个原因在于，服务业与制造业相伴生，珠三角地区有53000家港资工厂，为这些企业提供服务是一个很大的市场。
珠海作为珠三角西岸的区域中心城市，也将会受到CEPA的惠顾。

3、发展机遇展望
正如上面的分析，珠海的未来有着巨大的发展契机。整个珠三角产业链的衔接、经济圈的确定、交通网络的延伸覆盖都给珠海的经济发展注入了活力以及新的发展主题。港珠澳大桥的最终落成将使珠海受惠于香港，而广珠铁路的续建又使珠海受惠于广州，虽然珠海属于交通网络的终端，但是整个大珠三角的交通网络又使珠海成为了链接各区域的交通枢纽，相信珠海将来将有广阔的经济发展空间。

珠海市城市及区域发展规划分析
1、珠海城市分区发展策略规划
珠海城市发展结构是，建立由“主城区—次中心城—外围新城－中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系。
¡ 主城区：包括由新老****、吉大、拱北、前山等组成的中心城区和由南屏、湾仔、****组成的南湾城区。南湾城区承担以第二产业为主的生产职能。到2020年，主城区的城市建设用的规模控制在85平方公里，人口101万人。
¡ 城市近期建设重点：主城区向南推进，重点开发建设南湾城区内的工业用地及配套生活区，通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。
2、城市住区发展规划
珠海市城市居住区建设原则中提到“……南屏东、****东南等地开发建设新的居住区。前山、南屏湾仔通过改造旧区，撤村并点，建设城市型居住区。”
表2：居住人口规划
规划
****
新****
上冲
前山
拱北
夏湾
吉大
南屏
****、
湾仔
人口（万）
16
10
8
12
10
10
11
14
10
比例
15.84％
9.9％
7.92％
11.88％
9.9％
9.9％
10.89％
13.86％
9.9％

→ 分析：
¡ 南湾片区已经纳入主城区的空间体系，并将承担以第二产业为主的生产职能，其标志便是工业园区的开发建设以及大批企业的进驻。这势必将带来片区人口的居住问题，带来的一个机遇是片区生活氛围的成熟、片区经济的发展，另一个机遇是客户的有效支撑。这和表1南屏片区的人口规划是相吻合的。
¡ 按照珠海市近期建设重点的发展方向，南湾城区的工业用地及配套生活区已经启动，包括南屏科技园、****工业园和珠海保税区的多年发展，已经形成了完善的产业优势和众多企业的进驻，房地产开发开始向南屏、湾仔转移。
¡ 从表1的人口规划看，南屏、****、湾仔片区总人口规划将达到25万人，占总比例的24％，承担城市人口的1/4强，为将来项目的销售提供了可支撑的客户资源。

珠海市主要工业区调研及分析
1、珠海保税区：
珠海保税区于1996年11月3日经国务院批准设立，面积约3平方公里。
珠海保税区位于珠海经济特区南部，紧靠湾仔口岸，与澳门隔水相望通过横琴大桥和莲花大桥与澳门陆路连通。珠海保税区距市中心约11公里，距珠海港口约44公里，距九洲港约18公里，距珠海机场约40公里，距建设中的珠海火车站约5公里，距香港也仅仅36海里。
珠海保税区主要发展出口加工、保税仓储、国际贸易及其他第三产业。具体为：
¡ 加工制造业：鼓励发展有一定规模的以资金、技术密集型和高附加值为主导的加工工业，特别是鼓励发展现代生物医药技术产业、现在通信技术产业、光机电一体化产业、微电子技术产业和海洋工程技术产业。
¡ 保税仓储业：发挥保税区与澳门相连的特殊地理优势，并通过在珠海港及九洲港设立保税区专用运输作业点，逐步形成内地与港台地区相联系的大型仓储基地和进出口货物的集散分拨中心。
¡ 国际贸易：鼓励国内外大型跨国公司、综合商社和连锁店等机构利用保税区特有优势，开展形式多样的生产资料、农用物资、机器设备、汽车、电子产品、化工、建材、医药尖及食品等商品对国内和国外的转口贸易及代理进出口贸易。
¡ 商品展示业：鼓励世界各地的高、新、精、尖产品在区内展览、展销和寄售及选样订货，鼓励举办国货精品展览会和世界专业商品展销会。
¡ 国际运输业：
¡ 金融保险业：
¡ 国际经济、技术信息咨询
¡ 其他服务业
2、珠海南屏科技工业园：
珠海国家高新技术产业开发区南屏科技工业园位于珠海市西郊，东距市区、九洲港货柜码头10公里，南距澳门10公里，西距珠海机场35公里、珠海港45公里，特别是南屏工业区紧邻珠海大道，特有的地域位置使其尽享市区通讯、交通、水电等大型基础设施配套完善的优势及金融、人才、配套齐全的第三产业服务市场。它是珠海市国家高新技术产业开发区的重要组成部分。
¡ 南屏科技工业园区规划工业用地总面积420万平方米，已经初步形成了一个以电子信息、生物制药、精细化工、机械制造、现代物流、新材料等高新技术产业为主导、普通工业为配套的的科技工业园。
¡ 目前，南屏科技工业园已经具有比较大的规模，产业配套能力强，道路、水电、电信、排水排污等各项市政配套设施完善，已经完全具备工业厂房建设条件，基本上已经全部招商完毕。共引进企业240家投资企业165家。
3、金鼎（台湾）科技工业园：
金鼎（台湾）科技工业园于1999年成立，目前实际开发建设用地为102万平米（约一平方公里），按照市政府最新的规划，将增加大约20万平米的土地作为金鼎工业园的开发用地。按照产业的不同，金鼎工业园划分为四个工业小区“电子信息产业区、机械制造产业区、医药生物科学产业区和其他产业区”。
目前，金鼎工业园已经基本上全部出让完毕，从2000年年初到现在，用了三年的时间招商31家企业。金鼎工业园成功开发的主要原因是：
¡ 金鼎工业园地理位置优越，紧靠高速公路入口，具有较好的交通优势
¡ 地质情况比较好，属于丘陵地和沙质地，基本上没有软基础，如果打桩，基本上在20米以内。
¡ 大学园区的建设，优越的周边环境，以及高质素人才的引进使得许多企业愿意到金鼎工业园。
4、****区科技工业园（项目所在工业区）
****区科技工业园占地面积120万平方米，地处珠海市西郊，距市中心10公里，东临珠海保税区、横琴经济开发区，西接高新区南屏科技工业园，地理位置十分优越，主要发展高新技术、传统产业、出口加工型产业。

表3：珠海主要工业区一览
工业园名称
投资导向
区内主要企业
珠海国家高新技术产业开发区
南屏科技工业园
电子信息、通讯、生物制药
九洲松下电器、三井铜箔、紫翔电子、天虎电子、东信和平、天威打印机耗材等公司

科技创新海岸
珠海国家高新技术产业开发区；以电子信息、计算机软件、网络通讯及光机电一体化等高新技术为主导产业
已进入的企业近三十家，工商银行总行软件开发中心、国家信息产业部南方软件园有限公司、哈工大集团的珠海经济资源开发港及清华科技园等

出口加工、保税仓储、国际贸易，其中制造业以航空发动机维修、航空器材、电子元件、光线通讯等生产为主
中德合资的MTU公司、EPCOS电子公司（SIEMENS集团成员）、SIPIX数码相机、光联通讯、东京兵兼、良品计划仓储有限公司

电子信息、机械制造、医药生物科学和其他产业
智迪科技工业园、宏利药业、新金山五金制品

高新技术、传统产业、出口加工型产业
日本佳能、美国赛拉斯珠海公司、格力电器、松下电器、香港联邦制药厂等

表4：珠海各主要工业区生活配套一览
工业园名称
住宅配套
商业配套及主要业态
公交路线（交通）

工业区外独立生活配套区，有成规模的住宅片区，部分可售（集体产权）
住宅底层街铺，租赁为主，部分可售。主要类型：百货、餐饮、五金、士多店、网吧、职业介绍所等
15路：****－南屏科技园
16路：凤凰北－南屏科技园

区内企业职工宿舍
住宅底层街铺，租赁形式。主要类型有：超市、美容美发、小餐馆、网吧、五金建材店等。
61路：前山桥西－洪屏东、62路至横琴

暂无配套

同上

园内各厂家自建职工宿舍。距离科技园约500远有一住宅宿舍区。
住宅宿舍区底层商铺。主要类型以大众餐饮、士多店为主。
67路：会同－金鼎医院、70路至北师大线路

园内有少数洋房住宅，其他为各厂家自建4层职工宿舍。
无
3路、10路、66路、69路等较多公交线路

珠海市宏观房地产市场分析
1、珠海市房地产市场概况
表5：房地产占固定资产投资比重
固定资产投资（亿元）
116.92
94.98
104.87
120.53
141.05
179.84
房地产投资（亿元）
33.13
32.69
34.21
37.03
38.77

40.5
房地产占固定投资比例
28.34％
34.43％
32.63％
30.72％
27.49％
22.52％
表6：珠海市1999－2004年房地产开发基本情况
指标\年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
施工面积
466.23
470.95
378.26
－
460.91
468.52
竣工面积
144.49
190.45
116.58
94.26
154.78
126.28
销售面积
105.02
144.96
119.51
134.14
121.75
115.69

→ 分析：
¡ 房地产开发投资已成为全市固定资产投资中最活跃的因素，有力拉动全市经济增长。
¡ 从竣工面积和销售面积的对比看，竣工面积的大幅增加和销售面积的同比减少，说明空置面积在增加，市场竞争压力加剧。
¡ 2004年销售面积的同比递减幅度小于竣工面积的同比递减，说明市场开始消化空置面积，二手市场较活跃。房地产开发投资受宏观调控影响，市场有抗力。

2、2004年珠海市房地产业主要特点
2004年珠海市房地产开发投资40.5亿元，增长4.3%，占固定资产投资的22.6%。在基本建设和更新改造投资项目中，全年施工项目538个，增长16.0%；其中新开工项目311个，增长95.5%。
1、房地产投资规模继续扩大
从2003年下半年起，珠海市房地产政策有所放宽，城中村改造以外的房地产项目，经批准可以开工和复工，2004年全市供批准动工的房地产项目46个（不含城中村），虽然这些项目投资规模极少，大多只有1、2千万元，但一定程度上弥补了城中村改造投资减少的影响。2004年全市房地产完成开发投资40.5亿元，同比增长4.4％，其中占总额近八成的住宅投资32.3亿元，同比增长7.1％，办公楼投资0.3亿元，同比增长62％，商业营业用房投资2.7亿元，同比下降30.9％，数据显示，以贸易、中介为主要服务对象的写字楼，全年投资额虽然增长6成多，但总量仅3000多万元，市场极小，商业用房投资大幅下降，住宅需求成为珠海市房地产投资增长的主要动力。

2、商品房空置面积首次降到100万平方米以内
2004年随着珠海市经济快速增长，居民收入不断提高，居民住宅需求的升级换代加速，珠海市住宅需求旺盛。新楼盘开售前通宵排队认筹现象普遍出现，久未露面的炒楼大军又重新活跃于房地产市场。2004年全市个人住宅销售面积110.3万平方米，销售金额34.8亿元，同比分别增长2.5％和10.5％。市场需求增加，但商品房竣工面积减少。2004年全市商品房竣工面积126万平方米，同比下降18.4％。由于需求旺盛和竣工面积减少，不少积压房屋得到消化，全市商品房空置面积首次降到100万平方米以内。（→与上文分析的空置面积得到消化相吻合）其中空置面积一年以下21.9万平方米，1－3年23.7万平方米，3年以上46.3万平方米，同比分别下降11.9％、47.9％和12％。数据显示珠海市新楼盘销售畅旺，空置较少；近两年积压的商品房，由于地理位置好，价格合理，销售较理想，空置面积下降五成；空置3年以上商品房由于设计不合理和位置较偏等原因，销售仍然较慢。

3、商品房住宅价格大幅上升
根据市房地产交易中心产权登记资料分析（只含市区，下同），珠海市市区房地产价格2003年8月为最低谷，住宅均价仅2707元/平方米。之后逐月回升，2004年升幅明显加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份为3702元/平方米，全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上升413元/平方米，增长13.4％。
分项指标，住宅、商铺、别墅价格升幅差异较大（详见下表）
表7：2004年市区商品房价格变动情况表

二级市场（一手房）
三级市场二手房

普通住宅
别墅
商铺

平均售价
3493
7242
6677
2277
增长率
13.4％
18.8％
4.3％
11.3％
→ 分析：
¡ 表中数据显示，与市居民居住有关的一、二手房普通住宅和别墅价格升幅较大，其中别墅升幅近两成，商铺价格则较为平稳。
¡ 商品房价格上升，影响因素是多方面的，主要为建筑成本上升，供求关系变化和人们心理预期的改变。去年珠海市土地拍卖价格创新高和“买涨不买跌”的从众心理，影响着人们对房产价格的心理预期。2004年促进了大部分观望者实现了购买行为，加速了潜在需求向有效需求的转变，不少发展商反映，他们的楼盘是变卖边涨价，越涨价越好卖。
¡ 同时珠海市商品房价格2004年虽然增长了13.4％，但市区均价3493元/平方米，在全省特别是珠三角地区价格不算高，所以珠海市的商品房对外有较强的吸引力。根据市房地产交易中心产权登记资料，珠海市商品房销售中，有43.6％是外地人购买，其中以港澳地区居民为主的境外购买者占10.9％。随着港珠澳大桥动工兴
建和广东西部沿海高速公路的全线贯通，珠海交通枢纽地位渐现，外来购房者队伍仍会不断扩大。
4、二手房需求持续升温
珠海房地产登记中心的统计数字表明，去年珠海二手房的交易办证达8576宗，交易面积92.44万平方米，比前几年增长了百分之三四十。增长的原因一方面是去年珠海一手商品房交易量的上涨，很多人开始了“卖旧换新”，二次置业。同时，珠海的城市魅力正在一步步地显现，小区居住环境地改善，吸引了不少急需住房而资金略显紧张的首次置业者。
→ 分析：
主要原因包括：
¡ 去年珠海人口增长较快，购买房屋的需求量在增加。统计局的统计数据显示，珠海去年新增户籍人口3.4万左右，而总人口比2002年增加了4.5万人。
¡ 其次珠海新的商品房价格上涨较快。目前珠海新房整体房价在每平方米3300－3800元，这对于一些想买方的低收入阶层来说，价格略显偏高。而二手房的价格相对比较平稳，虽然去年也上涨了7－10％。但总体成交价格只有一手楼的60％。

20

项目片区微观市场研究分析
1、珠海市各片区房地产市场比较
片区
吉大
拱北
****
老****
前山
唐家
南屏、湾仔
市场特征
珠海的CBD；市场供应量较少。
商业中心；市场供应量减少，主要集中在夏湾、前山桥一带
行政文化中心；城中村改造项目众多，市场放量集中
南坑、柠溪、凤凰路三大老牌商业圈；居住氛围浓厚；配套完善；二手市场交易活跃。
城中村改造提供了素质较高的楼盘；精品小户型引导市场潮流。
沿唐家湾海景一线，为别墅、洋房等高档住宅提供了创造了条件
南屏工业园众多，商住房主要集中在湾仔码头一带，近期供应量少，多为早期开发
主要物业形态
高层
高层
小高层
小高层、高层
多层、小高层
别墅、多层
多层、海景高层
目前主要项目
世航·诺瑞比丽名园
夏湾片区：好旺角、前山桥下：北欧森林、幸福时光
三好·香都、宝地康泰、城市风景等。
岭南世家、扬名·海邑、鑫北名苑·华府
荣泰河庭、棕榈假日
海怡湾畔、美丽湾、旭日湾等
华发新城
片区市场价格（元/平方米
5500
夏湾：4000
拱北中心区：5000－6000不等
3300－3500
3800－4000
海景房：6500－7000
3000
别墅：5000，小高层：3800－4000
华发新城：5500
主要客户群
私营业主、老板、投资客户
私营业主、投资客户、港澳客户
公务员、外来务工人员
本区域珠海原住民客户
本地居民为多
高素质和高新科技人群最为集中的地区
项目周边客户、城区挤压至郊区客户、港澳客

→ 分析：
¡ 吉大依托先天的山海美景和多年的刻意打造，各种金融、百货、酒店、写字楼、休闲旅游文化景点的汇聚给吉大带来了大量的人气，吉大有望成为珠海的CBD，沿海一线形成的高尚住宅是拱北区的特点，目前市场推售量很少，且项目规模也非常少，价格比较稳定。拱北紧靠澳门，商业的发展刺激了区域的房地产发展，区域投资意向浓厚。拱北中心区项目不多，而夏湾、前山桥下片区比较活跃，价格也有较大增幅。
¡ 老****是珠海居民传统的居住地，这里商业繁华、配套完善，居住氛围浓厚。但不断减少的供应量使得价格增幅较快。新****被定位为珠海未来的行政和文体中心，各大政府机关的进驻，各种市政配套设施的陆续完善，以及体育中心的影响，未来的新****俨然成了“珠海版”的天河区。越来越多又鲜明个性和引导潮流的楼盘渐渐出现。目前市场放量集中，交投活跃，但由于产品质素和客户定位差异不大，市场价格相差不多，维持在3500元上下。
¡ 唐家湾一带是高档住宅集中区，经历了2002年段的较大下浮后，目前受大势影响，重新确立市场地位。海怡湾畔3期的热卖，价格的高启说明片区升值潜力仍然很大。
¡ 2004年珠海房地产市场快速发展，但各区市场供应量却不断减少，体现在二手市场上，空置面积减少。据珠海市建设部提供的数据，去年珠海商品房空置面积92万平方米，同比减少1/4，（推算去年空置面积122.6平方米）。

2、典型项目调研分析

1
地产商
开发商

物业地址

2
技术指标
占地/建筑
19.33万㎡/33.72万㎡
13万/23万㎡
43124/ 70254㎡
户数
A区：302户，为5—8层电梯洋房
B区：1046户，以小高层、高层为主
一期住宅为583套，商铺73个
二期住宅近500套，商铺为90多个
14栋多层、13栋小高层
容积率
1.7
1.77
1.63
3
市场定位
区位
南屏湾仔片区，前山河西岸
前山，南屏大桥下
夏湾片区
户型
主要为140㎡以上大户型和复式单位
1房1厅1卫：39.94㎡
2房2厅1卫：51、57、65、70、75、78㎡
3房2厅1卫：83、86、87－95㎡
3房2厅2卫：111.3、132㎡
4房2厅2卫122 ㎡
复式：185㎡
1房至3房2厅，户型面积不大。
客户
珠海市本地客户＋港澳度假投资客户
前山周边客户＋市区追求较高性价比的客户＋少量投资客户
拱北居民＋白领阶层＋投资客户
核心卖点
开发规模大，形成成熟的生活社区氛围；配套除规划中的大型运动会所、商业中心，另有占地5.6万的容闳学校。
水岸江南的人居环境；前山河水整治、建材市场外迁等区位地位的提高；广珠城际经过前山等投资远景
夏湾区域的地产走势被很多人士所看好，毗邻拱北之优势，开车５分钟能到拱北关口，但在价格上却更有优势。
推广语
在未来，在生活
纯水岸，纯江南
――
入市时机
B区2005年4月23日开售
2004年年底
2004年底
价格
B区：5500元／平方米
去年发售月3300，目前售价3700－3800
3300元／平方米

→ 分析：
¡ 选取的典型项目离本项目距离较近，华发新城与项目同属南湾片区，但相对本项目而言，华发新城离市区更近，脱离工业区的印象范围。多年的开发也使得其确立了成熟大社区的地位。需要看到的是，虽然南湾片区以及前山水道作为客户心理上的分水岭，但一个大盘的成功运作仍然可以跳出片区市场范畴，引领市场，创立价格标高。
¡ 前山桥和夏湾区域是目前拱北货量减少的情况下新发展的区域，受惠于政府对于前山区域“宜商宜住宜旅宜学的文化生态街区”的规划和拱北连接澳门的先天优势，此片区发展迅速。→应该看到本项目也具备同样的发展契机：1、政府对南湾城区工业园及配套用地的启动和推进；2、各大交通路网的完善给项目提供了便利；3、工业区的发展为项目提供了充足的客户资源。
¡ 目前项目片区市场水平明显低于南屏东、夏湾等地。但这些区域的崛起和目前市场状况，仍有我们可借鉴的地方。

项目SWOT分析
1、项目概况：
本地块位于****工业园****片区配套生活区西端，与****区科技工业园临东西向的南横大道分隔南北两侧。本项目为****工业园****片区配套生活区规划的一部分，将为****区****片区提供居住、娱乐、学习、购物等服务配套。该用地三面环山，现状为荒废的甘蔗田、水塘和鱼塘，区内地势落差较大。
项目经济指标：总用地面积26万平方米，建筑面积31.2万；容积率约为1.2。

2、项目SWOT分析
2.1优势
¡ 区位优势：根据珠海市产业政策和区域规划，南湾片区将加强工业区及生活配套设施建设，加强工业区的招商引资，这既是珠海市近期重点建设项目，同时也符合南湾片区的产业定位。本项目（生活配套区）紧邻保税区和****工业园区，随着工业园内企业的不断入住，区域的发展、需求的增加为生活区建设发展提供了有利的支撑条件。
¡ 对外交通优势：规划区周边交通条件良好，可便捷地到达珠海市对外交通出入口及城市中心地区。正在兴建的南北走向、由江门至珠海的江珠高速公路，以及广珠西线105国道的太澳高速和沿海高速公路都连通横琴岛，而项目片区正是由横琴至市中心的必经之路。
¡ 自然环境优势：项目区北依南屏将军山，南临两个工业园区和洪屏大道，环境优美，区内有山有水，自然风光优越，为进一步营造独特的景观条件和居住环境奠定了基础，同时也为将来发展高端物业（如Townhouse、花园洋房等）提供了支撑条件。
¡ 规模优势：规划区南临的两个工业园区产业良性发展，配合我司****工业园区的招商引资和发展，园内企业的人口具备相当规模就业人群，有利于形成集中的生活片区和配套设施。

2.2劣势
¡ 生活配套严重不足。项目1公里以内除了保税区生活配套设施外，片区内没有形成有规模的生活配套项目。主要业态也只是简单的超市、小餐馆等，随着工业园内企业的入住和人口的增加，项目片区很难满足就业人员的生活需要。但同时也给本项目提供了发展的契机。
¡ 规划区内的市政基础设施、公建配套设施跟不上需求，且规划布局有待进一步完善。
¡ 生活配套项目北面，正好是一个发电厂——****电厂，电厂的存在将大大降低片区生活质量及片区住宅的市场价值。

¡ 未形成成熟的住宅社区氛围。相对周边湾仔、北山等片区，项目区域至今没有成熟的住宅项目。说明项目片区非传统的住宅区，受市民对片区传统工业区印象的影响，市场接受度较低，进一步影响将来住宅项目推售和降低销售价格。

2.3机会
¡ 南湾城区工业区的启动和发展，如片区所覆盖的****工业园各期、珠海保税区的就业人口急需解决生活配套需求，项目发展需求强劲。
¡ 上文提到的港珠澳大桥的开通，珠海落脚点设在拱北，而从目前珠海城区发展方向看，将重点向西发展，即南湾城区。加上拱北土地市场供应量的减少也将房地产市场向西南推进，这些给项目提供了发展机遇。
¡ 从路网交通来看，片区通过****大桥接驳横琴岛、通过珠海大道接驳拱北至市区、通过昌盛大桥接驳拱北口岸和澳门，这无论从交通便利来看，还是客户资源来看，都提供了有利支撑。
¡ 片区内尚无商住项目，本生活配套项目的启动有利于抓住机遇、引领市场分享先期市场带来的经济效益。
2.4威胁
¡ 生活配套用地还没有划拨给****科技工业园，仍存在政府取消划拨该生活配套用地给****科技工业园的风险。同时，是否就生活配套用地的性质转成商住用地，也是个不确定的风险因素。（我司应就此问题向管委会或政府咨询并明确）。
¡ 片区工业及生活配套区的成熟尚需时日，交通网络的覆盖也有待政府规划的落实，片区房地产是否能借此起步，也是个不确定因素。
¡ 规划区内的用地界限、用地权属及其用地属性较为复杂，要依靠规划部门、保税区、****工业园及湾仔街道办等部门协商解决，是否能顺利进行将影响项目的进展。

项目定位
1、开发模式
本项目的开放模式不同于以往的商住项目，结合片区市场来看，如果单纯走商住用地的发展模式，一是缺乏片区成熟的市场环境，二是市场价格亦难有支撑条件。所以考虑本项目，应结合工业园区的开发来进行探讨。
1.1定位：工业区职工宿舍 → 洋房别墅，结合部分小高层
1.2诠释：
¡ 生活配套区的开发首先是满足工业园区的需要，就片区所辖的人口构成来看，主要为工业园区内普通职工、技术工人、中高层管理者。而大批量的普通职员的住宿问题仍是项目首要的发展方向。因而先期物业应该从园区职工宿舍入手。
¡ 结合工业园区的发展速度，应在2005年底－2006年，配合工业园区内企业的入住推售员工宿舍（临市政路南横大道布置）。
¡ 在宿舍底下沿街布置商业，主要为满足园区内员工的生活需求。具体业态可考虑小型超市、餐饮、美容美发、银行、邮政局等服务类项目。
¡ 考虑到项目的经济效益和项目用地性质的转变，使得开发商住物业成为可能。片区房地产市场的发展以及项目具有先天自然景观也为项目发展中档物业提供了条件。工业园内必定存在中高层管理人员的住房需求，因而项目中后期考虑向北面将军山纵深发展，主要物业形态可发展为多层洋房、TOWNHOUSE、沿山可适当排布小高层。
¡ 物业形态的升级主要依赖以下几个条件。① 就业人群的大量集中，形成相对成熟的居住氛围。② 商业、交通、服务类配套的充分满足。③ 项目优越的规划、户型、环境以及较高的性