房地产商铺提案.doc

和平世家沿街底商宣传推广思路一、目前石家庄商业市场销售及推广分析1商铺供销两旺2004年石市商业市场增长较快，尤其是临街商铺更是租售两旺，尤其是南花园商业步行街的热销、中山路博物馆附近云水方舟高租金招商火暴可见一斑。各开发商纷纷将临界商铺封存起来，作为进击市场的筹码。商铺价格一览。名称桥东宝藏自由港商业广场国际城南花园商业步行街大经金街卓达商贸广场云水方舟苹果城水榭花都香榭里御景江山金座商业街售价/2004年8000元/平方米13000元/平方米8000元/平方米（两层）20000元/平方米20000元/平方米10400元/平方米一层：300元/平方米/月，两层统一租金：180元/平米/月，共300平米/套。12000元/平方米（一层），折后1万元/平米60008000元/平米70008000元/平米60009000元/平米3080元/平方米起2纯投资型房产发展较快2004年下半年，受国家紧缩的房地产政策影响，各开发商急于回笼资金，纷纷将将所开发商业项目以产权出售、转让的方式的进入市场，纯投资型房地产项目大量涌入房地产市场。主要投资类型类型一：将高总价商铺划整为零，成为若干个低总价的小铺位，并以320年期的产权转让方式进入市场，解决开发商因项目滞销带来的资金困难。实例：天山科技工业园、水榭花都类型二：先招商组市在转让产权的投资形式，将项目的前期利润最大化，开发商风险最小化。实例：广安大街的财富广场项目、鹏华投资的花都天地、金马不夜城项目、桥东宝藏。类型三：开发商自营若干年的商业项目，担当起缓解企业资金压力的重任，重新包装后上市。实例：南三条市场的东方文化广场。类型四：产权式酒店，将高档酒店的产权划分为单个客房产权，分别出售给买受人，由经验丰富的酒店管理集团统一经营，定期向投资者返利。实例：光明大厦、颐园百丽。二、目前市场中销售的商业项目推广思路列表分析案名 水榭花都维多利亚风情商业街售价2004年底6000元/平米，上下两层+赠送地下室，（沿2004年底特价）销售形式2004年底为产权销售。2004年9月12月份，其主入口广场上两侧商铺部分采用产权出让的形式销售，售价为7000元/平米起，出让期为2年，最小投资额为2万元，年投资回报率为11%，采用在各街道门脸设销售点的形式进行销售。主力卖点超值底商，新市区推广主题水榭花都维多利亚风情商业街。千亩大盘的商机，6000元/平米的超值价格宣传色调金色媒体燕赵晚报，燕赵都市报，市内、开发区户外条幅，现场广告版面整版为主广告力度在商街开盘期集中投放2案名 香榭里风情商业借售价销售形式70年产权销售。主力卖点槐安路70年产权旺铺，市政重点规划的主干道。推广主题未来情景商业之旅。旺铺原始股，抢占槐安路商业原始股，享有70年传世旺铺。宣传色调紫色，金色媒体燕赵晚报，燕赵都市报，火车站地道桥户外，现场广告版面整版为主广告力度在商街开盘期集中投放3案名 财富商业中心售价15000元22000元/平米销售形式40年产权转让，回报率为12%，16%。主力卖点广安大街，潜力商业中心，灵活投资方式，超高投资回报率。推广主题6000元做省会CBD街区铺王买铺当然看地段/健康路，财富铺宣传色调红色，金色媒体燕赵晚报，燕赵都市报，现场户外广告，广安大街户外广告版面整版为主广告力度持续投放4案名 自由港商业广场售价13000元/平米左右销售形式产权销售主力卖点崭新业态（SHOPPINGMALL，800米室内商业步行街）。推广主题一铺养三代7.4万平米国际标准SHOPPINGMALL，900米室内商业步行街，继百货公司，超级市场，购物中心后的崭新业态。首付1.8万，月供760元起。十年租约，前三年年均收益8%，后七年5%加利润分成，保证投资者利益。宣传色调红色，金色媒体燕赵晚报，燕赵都市报，现场户外广告，广安大街户外广告版面整版为主广告力度持续投放5案名 尚品。南花园步行街售价20000元/平米左右销售形式40年产权销售主力卖点东购商圈的黄金旺铺。推广主题全面开拓置业前景，激活无限投资价值。多元化铺位分割。，10万元到80万元以上的自由投资。首付2万元起，获40年旺铺产权。宣传色调红色，金色媒体燕赵晚报，燕赵都市报，现场户外广告，裕华路、火车站大型户外广告版面整版广告力度密集投放6案名 金座商业街售价3080元/平米起销售形式产权销售主力卖点二环内的低价现房门脸推广主题承租三年，无后顾之忧。起价3080元/平米。新兴商圈，一铺万利。宣传色调金色，红色媒体燕赵晚报，现场广告版面1/2版广告力度密集投放7案名 御景商街售价销售形式产权销售主力卖点路通铺旺（光华路全面修通）推广主题路通了，人来了，赚定了。最后保留席位，先抢先赚。宣传色调红色。黄色，黑色媒体燕赵晚报，都市报现场广告版面1/2版广告力度小量投放总结：沿街底商的几大卖点1) 地段是推广的主要卖点。2) 价格是第二大卖点。3) 销售形式是第三大卖点。三、推广定位1和平世家沿街商铺卖点总结。1) 和平路以及翟营大街的发展前景。路通，财通。改造后的和平路以及打通后的翟营大街将为和平世家商业街带来很大的升值潜力，具备商铺投资的第一要件：前景，可增值空间。商街位于和平路与翟营大街两条城市主干道的交叉口，交通非常便利，可为商街带来部分人流。而交叉口的铺位通常被人们成为“黄金三角”，是投资及经营的绝佳地段。周边有几个正在规划中的旧城改造项目，虽然不会为商街带来很大人流，但为这个区域的商业氛围成熟埋下伏笔，带动人们的投资热情。2) .现铺。目前除1号楼底商外，其他商铺均处于现房阶段，投资现铺将为给客户比较大的购买信心。近期将要推出的几个商业项目，大都是期铺，具有一定的不可认知性，在同期推广销售中具有一定竞争力。3) 总价。 部分商铺为框架结构，在面积分割上有很大的灵活性，这为总价的控制留下了余地，也为后期推广制造了卖点。2目前的推广弊端1) 卖点泛泛，大而全，无重点推广卖点。2) 随大溜，不能突出和平世家借的独特性。3) 现场宣传没有作为重点4) 色彩为黑色，白色为主，过于凝重，不热烈，不能调动现场人群的积极性。3产品推广定位：街铺。1) 不是单纯的底商，将商铺作为街的组成部分进行推广。2) 面对的人群不仅是和平世家的业主，而是整个街的消费人群。3) 投资分析显示，街铺比单纯的“社区商铺”多30%的收益。4招商定位：前沿商铺。特色商街。1) 针对少部分人群，走特色化道路是商街迅速崛起的捷径，从目前单纯卖地段的商业销售潮流中脱颖而出。2) 针对人群：2535岁人群。3) 消费人群：2030岁人群。4) 招商内容：茶餐厅，啤酒吧，文身店，色彩顾问，孕婴用品店，银饰店，古玩店，佛教用品店，棉纺家居，鱼具店，巧克力店，绿色家居，心理诊所，DVD发烧俱乐部，车友俱乐部，咖啡网吧，房产经纪，影楼，二手玫瑰店（旧货交易大厅）等。5推广名称：世家橙街。解释：1) 橙与“成”同音，成是成熟、成功、成就的首字母，而橙则给人以成熟，热烈的想象，使目标群体望文生义，达到橙街“橙品商铺，成功投资，橙就前途”。2) 标新立异，与众不同，容易树立知名度。3) 给人以美好的想象力，而不是单纯的商业味道。4) 延续和平世家、世家天街系列，但又给人以新鲜感，对项目产生兴趣。6推广用语：橙品商铺成功投资橙就前途7推广主力色调：橙色。8商团名称：橙色商团。 将整个街道的经营者组织起来（招商的噱头），成立一个商业组织橙色商团，明确组织原则，经营守则等。9广告：A橙色商团招募招募对象：年满25岁的实力经营者招募范围：全市招募标准：对现代生活充满创意和激情具有发现与众不同商机的头脑。具备社会主义的团体合作精神。具备人群感召力。招募地点：和平世家橙街招募形式：购买。50006500元/平米。 租赁，3年以上租赁期。B橙街，成熟，有你的吗？C88个赚钱的机会，总该有你一个。D是和平路成就了橙街？还是橙街成就了和平路？ E置业者利益高于一切。10软文包装A路一修，铺就火。 和平路、体育大街、裕华路、槐安路等街道整修后，商铺租金飚升，同样和平路、翟营大街的路整修后，商铺价格飚升也会很快。B做投资决策时，你是跟随市场分一杯羹，还是眼光超前抢占市场？ 已经成熟的街道不会让你的财富积累加快，相反一个有很大发展潜力的街道将会让你的财富数字飚升。C“铺”是赚自己的钱，“街铺“是大家的钱大家赚。 阐述街铺与单纯的铺的区别。四、推广活动建议1建议在商铺推广过程中，举行一个比较有轰动性的活动，与“世家橙街”广告推广相结合，更快的翘动市场。活动主题：世家橙街购铺保障计划无条件退铺行动。活动内容：凡在世家橙街购买商铺的客户，对商铺有任何不满意，可在30天内享受“无条件退铺”的优惠政策。活动实施时间：开盘之日起1个月内。活动目的：增加噱头，产生市场轰动效应。解决购买者的后顾之忧，树立购买者的信心。提升开发商形象。2为提升人气，扩大世家橙街的影响，进一步巩固项目形象，可辟出一套商铺作为“二手玫瑰”自由交易市场，供私人旧货交易。活动主题：世家橙街“二手玫瑰”旧货交易市场开市。活动内容：将其中一个内外装修完善，包括门头、地板、货架、展示柜电器等装置齐备，可作为客户看房的样板铺。到周六日期间，则作为私人旧货交易场所，包括个人的古玩、首饰、车模、电器、书籍等收藏品、日用品都可以拿到这里临时租赁一个柜台进行交易，免收一切费用。活动实施时间：开盘后活动目的：增加人气，为商铺销售制造一个人气旺盛的氛围。 通过活动为更多的人提供交易的机会，享受交易的乐趣，从而将部分人流从北国超市吸引到这里来。一种新鲜的促销活动，在业界形成轰动。 活动控制：限制交易的人群，制定一个严格的交易制度，保证活动对销售的促进作用。五、项目包装推广工具1）包装定位：采用现代、标新立异的推广包装手法。与其他投资、商业项目区别开来，使项目具有非同凡响的传播力，在最短的时间内获得最大的市场认知度。2）VI部分：推盘前阶段的主要工作放在项目视觉识别系统的设计和工地现场包装方面。包括：标志设计、售楼部设计、现场广告、宣传推广等。3）销售现场 户外广告：两个大型户外。店面广告设计：将围墙拆除，将现铺的门头进行统一设计安装。售楼部通道及售楼部内：重新设计包装，营造良好的购买氛围。道旗广告：沿和平路，翟营大街树立灯杆道旗。4）销售工具的准备工作销售资料的设计风格与项目的形象品位一致，制作细致精美，图片清晰，文字具有煽动性。包括：展板，购房须知，详细价格表，销售控制表，宣传海报，认购书，正式合同，交房标准等。5）媒体选择： 软硬广 ： 燕赵都市报、燕赵晚报 ，以1/2版以下为主，少量投放。 户外广告牌：销售现场大型户外广告牌，门前大型指示牌。 DM宣传单页（特定区域如北国超市、5路客运站、家属院、效益好的企事业单位附近散发） 网站：建立橙街投资网站，不仅发布橙街的销售及投资信息，更公布石家庄当时的投资咨询。6）具体媒体排期在确定开盘日期后拟订。