中特土地与房产政策.pptx

我国的土地政策土地政策的变迁 改革开放以来的两权分离阶段(197890年代末)1980年7月26日，国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定开始征收城镇土地使用费，因此可以看作是城市土地政策改革的先兆1988年9月27日，国务院城镇土地使用税暂行条例对城镇国有土地使用税的征收、缴纳及使用的政策问题做了规定1989年8月12日国务院关于出让国有土地位用权批准权限的通知对于国有土地使用权的批准权限做了严格规定1996年，国务院中华人民共和国城镇国有土地使用出让和转让暂行条例对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及划拨土地使用权等问题作了明确规定土地参与宏观调控阶段（90年代末至今）1998国土资源部的成立，标志着我国的土地政策的发展进入了一个新的阶段。1998年2月17日国家土地管理局国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定对划拨土地的使用权作了相关规定1998年7月20日，国务院城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业取得土地之前所必须的手续做了明确规定，对房地产企业的用地作了严格限定2002年4月，国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定要求经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让2006年9月国务院关于加强土地调控有关问题的通知进一步明确土地管理和耕地保护责任，保障被征地农民的长远生计，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，严肃惩处土地违法违规行为十八届三中全会公告建设统一的城乡建设用地市场在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。充分尊重农民的土地财产权利，让他们更多参与现代化进程、共同分享发展成果。打破现行土地市场的二元结构和剪刀差，有效保障农民的财产权，提升农民在城镇化进程中的话语权。同时，也有利于形成反映市场供求关系、资源稀缺程度的土地价格形成机制，大大提升土地资源的配置效率。我国的房产调控政策房产调控的历史变迁1.起步突破阶段（1978年至1991年）2.整顿市场阶段（1992年至1995年）3.促进协调阶段（1996年至2002年）4.深度调控阶段（2003年至今）房产调控的利益主体1.中央政府2.地方政府3.开发商4.社会大众中央政府中央政府既是房地产市场发展的推动者,同时也是房地产调控政策的制定者,这两者的角色并不冲突,但是在角色职能却难以平衡。由于房地产具有产业关联度强和GDP贡献度高的特点,中央政府一方面希望房地产能够健康繁荣的发展,以刺激经济持续增长；另一方面,中央政府又害怕房地产非理性发展所带来的金融风险、财富分配不均、老百姓住房困难等问题,进而危及到社会的公平与稳定。以上两个方面决定了中央政府在房地产调控上的两难境地,因此,如何制定适度的调控政策以弥补市场经济带来的缺陷与不公平,同时又不影响房地产市场的健康发展是中央政府政策选择的主要考虑因素。地方政府地方政府是房地产发展的最大获益者,同时也是房地产调控政策的具体实施者。对于地方政府来说,房地产市场的高度繁荣不仅能够提高当地GDP的数据,同时房地产发展带来的巨额的土地出让收益和财税收入,使地方政府能够有足够的资金来发展城市建设,同时让地方官员能够获得更多的升迁机会。因此,地方政府的目标利益与中央政府并不一致,尤其是在行政性分权的体制下,地方政府成为了自利性的主体,加之房地产具有区域性的特点,这就造成了地方政府在实施房地产调控政策时具有很大的政策选择灵活性,当他们之间的利益目标有冲突时,地方政府的行为就有可能为自身利益最大化的目标服务。开发商开发商是住房商品的供给者,同时也是接受调控的主要对象。一般来说,房地产开发商通过开发住房商品在市场竞争中来获取利润,当然希望政府的调控和管制的范围越小越好,以免干扰市场机制正常的竞争规律。但是房地产市场又是一个不完全竞争的市场,具有一些制度上的缺陷,很多开发商利用寻租合谋来获取竞争优势,进而获得暴利。因此,对于开发商而言,一方面会对调控政策具有天然的抵抗意识,在政策预期下采取有效的预防措施以规避风险;另一方面,从行为博弈的角度看,只要中央政府的调控政策是可置信的威胁,开发商在与调控者博弈最终的结果是开发商服从调控,这是由我国是一个强力型政府的政权结构所决定的。社会大众社会大众是房地产市场的最终消费者。尽管房地产市场上还有些投机者,但是毕竟他们对市场的影响是有限的,房地产市场需求最终还是取决于社会大众对于改善居住条件和实现货币财富的转化和保值增值的需求上。住房需求是人类基本的消费需求,对于占绝大多数的中低收入阶层而言,改善居住条件、解决住房困难都需要政府对房地产市场进行调控,以遏制房价的过快上涨,减轻生活成本压力。尽管社会大众在调控博弈中处于弱势地位,但是也能通过给中央政府施加舆论压力,使中央政府不得不重视解决住房民生问题，促使调控力度加大。国外的房产调控政策1.利率杠杆抑制房地产泡沫，稳定房价2.加大房地产税收力度抑制房地产投机3.直接利用行政和法律手段查处房地产市场违法乱纪行为4坚持增加“小户型、低价房”供应，保障国民居者有其屋对我国房产调控的建议1.合理治理流动性过剩为啥大量资金会流向房地产？措施提高出口产品的技术含量加强对房产市场流动资金流动的外汇管理必须有效配置金融资源。财税体制设计不合理，使得地方财政过于依赖土地收入。对税制进行改革，扩大地方政府所占财权比重，扩大地方政府的财政收入对土地财税体系进行改革建设，发掘和拓宽地方财政的新增长途径建立高效且规范有序的财政转移支付体系实行推进地方产业平衡发展的产业政策2.深化财税体制改革3.转变政府职能，规范地方政府行为a.以人为本，考虑人民需求首先，增加土地供应。其次，努力解决低收入群体的住房问题。再次，加大保障房建设力度b.保持调控政策持续性4.加强经济手段的调控a.利用税收手段进行调控b.利用金融手段进行调控(1)加强对房地产信贷的监控。(2)创新抵押贷款工具。(3)完善金融体系。(4)建立个人信用制度。