给排水系统保养作业指导书.doc

长城物业集团股份有限公司
工程手册—作业指导书
编号：SD12-0603-C301
山东区域公司鲁能领秀城管理处
版号/改次： C/0
密级：D
给排水系统保养流程作业指导书
工作文件
第 7 页 共7 页

1．0目的：
确保给排水系统、消防水系统设备设施正常、安全、稳定运行，保证给排水的及时性与可靠性。
2．0适用范围：
2.1适用于管理处各区域的供水系统和排水系统的设备设施。包括：生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵、污水泵、湿式报警装置、水箱水池等。
2.2适用于小区内给排水管道系统、消防管道系统和公称压力小于2.5Mpa的普通闸阀、碟阀、旋启式止回阀、安全阀等的保养与检修作业。
2.3编制依据/引用文件
2.3.1国家《机械设备安装工程施工及验收通用规范》（GB50231）
2.3.2国家《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》（GB50275）
2.3.3离心式水泵设备随机技术文件
2.3.4 国家《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-97）
2.3.5 阀门随机技术文件
3．0水泵保养内容及周期：
水泵保养周期为月保养。
3.1检查、补充水泵轴承及水泵电机轴承润滑脂，水泵轴承及水泵电机轴承每隔6个月润滑一次，加入润滑脂不应超过轴承室的2/3，否则将导致轴承过热，如有油质变色、有铁屑等现象应全部更换。
3.2漏水检查：泵体无渗水、溢水、沙眼等情况。
3.3水泵和电机要转动灵活无卡壳，机座地脚螺栓应紧固、无锈蚀、垫片齐全。
3.4测试电机绕组的绝缘电阻：用500V摇表测试电机绕组绝缘电阻，应该在冷态时R≥1.0MΩ、绝缘电阻热态时R≥0.5MΩ；
3.5水泵电机欠压，缺相、过流的保护装置应能正常工作。
3.6给排水系统所有设备设施应:外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰,各部件紧固，联轴器有保护罩，接地线牢固可靠等。
3.7消防泵、喷淋泵、污水泵“自动、手动”操作检查一般每月进行一次，消防泵、喷淋泵“自动、手动”操作检查时应把消防泵、喷淋泵的开关柜处于“试验”位置，以避免消防管道爆管。
3.8每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换. 与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养；
工作项目
工作内容
技术/质量要求

一级保养（每月）

1． 完成日常保养的全部内容
2． 检测电动机三相电流
3． 检测电动机电源线绝缘电阻
4． 检测电动机绝缘电阻
5． 检测电动机温升
6． 检查盘根是否渗漏
7． 检查轴承是否需要加油
1． 电动机三相电流平衡(误差值应小于10%)
2． 电机电源线绝缘电阻大于1MΩ
3． 电动机绝缘电阻大于0.5 MΩ
4． 电动机E级绝缘应以不烫手为准.温度不超过80℃

二级保养（每季)

1． 完成一级保养的全部内容
2． 检查各固定螺丝有无松动
3． 检查控制设备
4． 检查调整有关电器元件参数
5． 检查控制柜上电流表，电压表
6． 检查调整各相关参数，检查管道系统压力
7． 检查过滤网（潜水泵）
8． 检查止回阀（潜水泵）

1． 检查各连接螺栓，应无锈蚀
2． 启动切换时间继电器的时间值一般应在5～8秒钟左右
3． 过载保护元件热继电器的参数一般为电动机额定电流值
4． 电流表，电压表指示应正常.电流表读数应与钳型表测量值相符
5． 空气开关、接触器触点无氧化对应位置的各压力表指示应相等,偏差≥0.1Mpa查压力表是否损坏
6． 过滤网无破损、堵塞
7． 止回阀应无渗漏，

3．9水泵维修保养流程：
工作流程
工作内容
技术/质量要求

审核计划

1． 书写当前保养计划
2． 交领导审批
3． 计划材料，申请购买
1.填写规范正确，详细
2.能得到领导确认批准
3.保养材料在计划时间内购买到位、材料型号、规格、数量与计划相符；

准备工具

1． 500V兆欧表、钳形电流表、水平仪、百分表（含表架）、塞尺、扳手、螺丝刀、填料、黄油、温度测试仪、三角架、手拉葫芦、钢丝绳、棕绳、手锤、扁铲、砂布、毛刷、棉纱、清洗剂、钢丝刷、紫铜棒、撬杠、刮刀、毛毡等
1． 工具准备充分、齐全、摆放至现场
2． 《工具清点表》填写完善，准确，规范

停止运行

1． 抽干污水井集水(潜水泵)
2． 按水泵停止按钮停止水泵运行、
3． 断开电源总开关
4． 关闭进出水阀门
5． 拆卸排污管连接管，并吊上工作平台(潜水泵)
6． 悬挂“设备检修”指示牌

1． 确认水泵已停止
2． 用电笔测试确认无电
3． 手柄盘动灵活，阀杆关到位
4． 悬挂“设备检修”指示牌，位置正确
例行保养
配电柜

1． 检查空气开关、接触器、继电器
2． 配电柜内部除尘
3． 紧固螺丝
1． 触点清洁无氧化
2． 配电柜内整洁无灰尘
3． 各接线端子螺丝紧固
水泵及配套电机

1． 清洁外观、除污、除锈、补刷油漆
2． 检查密封性能
3． 轴承加润滑油
4． 检查联轴器、传动轴,
5． 更换填料
6．泵体的解体

1． 泵体无锈蚀、污垢
2． 密封环与叶轮配合间隙如超过0.5mm应更换新密封环
3． 手动盘动轴承灵活
4． 联轴器,传动轴螺丝紧固
5． 填料料漏水应少量均匀，每分钟15-50滴左右
管道系统

1． 按《管道系统检修作业指导书》
检修

1． 管道系统外表无锈蚀，油漆完好，干净整洁
2． 管道固定支架、抱箍牢固
试运行

1.盘车检查转动是否灵活
2.检查各连接部位是否紧固
3.检查电源及控制设备
1． 试运行10min后，水泵应无异常振动和声响。
2． 轴承最高温度不高于80℃，
清理现场

1.清点工具,和《工具清点表》相符2.清洁设备及地面卫生
1．设备无污垢，地面无杂物
记录存档

1． 将保养内容记录于《设施设备维修、保养记录表》内
2． 将记录交于资料管理部门/人员保存
1． 填写规范、正确，能完整记录保养过程
2． 分类存档，保证记录存档两年

4．0管道系统保养内容与周期 ：
工作项目
工作内容

技术/质量要求

一级保养（半年）

1． 检查管路系统外表面
2． 检查阀杆
3． 检查填料压盖
4． 检查各连接螺丝（包括连接法兰，软连接件）
5． 检查止回阀
6． 检查湿式报警阀

1． 外表无锈蚀，油漆完好，铭牌清晰，干净整洁
2． 阀杆无锈蚀、弯曲，开关灵活，有开”“关”标记明显
3． 填料压盖无损坏，松紧适度
4． 各连接螺丝齐全，无松动
5． 止回阀动作正常，无渗漏
6． 湿式报警阀无渗漏，配套仪表齐全水压压力一致

二级保养（一年）

1． 完成一级保养的全部内容
2． 检查闸阀铸件
3． 检查安全阀铅封
4． 检查电动装置及电气回路
5． 检查保温管道（中央空调管路系统）
6． 检查水泵电机轴承润滑脂
7． 漏水检查
8． 检查管道附件

1． 各类阀体及接合铸件应无渗漏
2． 安全阀铅封完好，弹簧无断裂
3． 电动装置及电气回路动作可靠
4． 保温管道应不渗漏，无鼓包，保温层完好
5． 管路系统保温层无破损
6． 加油润滑，润滑脂不超过轴承室2/3
7． 盘根应良好，泵体无渗水、溢水、沙眼
8． 各种压力表配件等，应完好正常
4．1管路系统检修保养流程：
工作流程
工作内容
技术/质量要求
审核计划

1. 书写当前保养计划
2. 交领导审批
3. 计划材料，申请购买
1. 填写规范正确，详细
2. 能得到领导确认批准
保养材料在计划时间内购买到位、材料型号、规格、数量与计划相符；

停水通知

4. 维保经理负责通知物管中心客服部
5. 物管中心客服部应提前发出停水告示通知住户

3. 提前至少24小时

准备工具

6. 扳手、螺丝刀、黄油、塞尺、砂纸、石棉填料、毛刷、油漆、锉刀、手锯、拉码、管钳、电焊机、研磨粉、200×200mm平板，平刮刀、三角刮刀、百分表、加形直尺、撬杠等。

4. 工具准备充分、齐全、摆放至现场
5. 《工具清点表》填写完善，准确，规范
停水

7. 按水泵停止按钮停止水泵运行、
8. 断开电源总开关
9. 关闭出水总阀门
10. 悬挂“设备检修”指示牌
6. 确认水泵已停止
7. 用电笔测试电源确认无电
8. 手柄盘动灵活，阀杆关到位
9. 悬挂“设备检修”指示牌，位置正确
检修开始

11. 阀门、闸板,管路的检修见（表5：管道系统配件的检修）

10. 检修保养阀门要注意管道压力，当要拆卸阀门时，不得带压。。
11. 在工作现场要挂标示牌或拉拦线。
12. 检修更换阀门要注意标称压力应相符。
试运行

12. 开启出水总阀门
13. 阀门.管道无滴漏
14. 压力表指示正常
清理现场

13. 清点工具,和《工具清点表》相符
14. 清洁设备及地面卫生
15. 设备无污垢，地面无杂物
记录存档

15. 将保养内容记录于《设施设备维修、保养记录表》内
16. 将记录交于档案管理人员保存
16. 填写规范、正确，能完整记录保养过程
17. 分类存档，保证记录存档两年

5．0水池（箱）及管道的清洗、消毒：
工 作 流 程
工 作 内 容
技术/质量要求
水箱排水

排放水池中无法用生活泵抽出的水，同时准备好清洗水池的用具包括辅助器具，注意应使用低于12伏的低压安全照明灯具，并配置漏电开关进行保护。
电源线应绝缘良好，无漏电现象；
安装漏电开关；
使用低压安全照明灯具；
上、下水池应穿防滑鞋，吊传用具应用绳子；
进入水箱前的准备工作

放完水后，打开水池（箱）的盖，向水池中鼓风，鼓风半小时，设施管理部维修部专业组主办招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序，安全措施，技术要求以及安全注意事项。
用燃烧的蜡烛对水池底部进行试验，验证是否缺氧，如无异常，向水池中传送工具，拉电源线，并准备清洗工作。
未经验证水池中有无有害气体，不得进入水池；
在水池中使用梯子必须有人扶着，斜度大于等于６０度；
在水池中检修浮球阀应使用安全带，检修时下面严禁站人；
消毒人员必须带防护眼镜和口罩。

清洗水箱

刷洗六面体水池横、竖各三遍，检修人员对水池中的管道及浮球、水位控制器进行维修，完毕后向水池内六面喷洒国家标准规定的水箱清洗专用消毒粉，配比按使用说明书执行；
半小时后，再次进入池内进行通风、冲洗，最后清洗二次后，清除水池池底污迹，用潜水泵抽出池中的水；
清洗消毒、检修等工作由取得《健康合格证》，并让接受过业务培训的人员进行。
清洗具体时间安排视各小区的检修保养计划。整个清洗过程由设施管理部维修部组织进行，由给排水专业工程师审核。
物业工程主管对各小区的清洗消毒情况进行监督检查。
撤 场

撤离现场时，检查是否遗留工具；
在清洗水池的同时，另派人检修：清理紧固阀门、清理过滤网以及检查电气控制线路；
在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常；
清洗完毕注水入池，水池（箱）应加盖加锁，且密封良好；通风透气孔应作好防护措施，防止蚊虫进入
设施管理部运行分部应指定专人负责楼宇水池、水箱的钥匙管理，水箱浮球每月检查一次。

检测报告

送样品到市区以上防疫站化验、取证，或由国家认可的水质检测中心到现场取样化验，出具检测报告。
《水箱（池）清洗合格证（水质检测报告）》（由防疫站或由国家认可的水质检测中心颁发）
5.1水池（箱）的日常消毒：由设施管理部运行分部指定专人负责每年5-10月每个月份加药三次（每10天一次）；1-4份月及11-12份月每个月加药两次（每15天一次）。同时规范填写《水箱（池）清洗加药记录表》。
6．0支持性工具
EM-01-03-R02《给排水系统设施月检表》
EM-01-03-R01《水泵月保养记录表》
EM-01-03-R03《阀门季度保养记录表》
EM-01-03-R07《水箱（池）清洗消毒计划表》
EM-01-03-R08《水箱（池）清洗加药记录表》

编 写 人
C/0：任良顶

编写时间
2009-7-9

申请人：邹鹏
审核人：王军
批准人：雷大军
发布日期：2009-7-15