南京房地产市场年终回顾与预测.doc

2008南京房地产市场年终回顾与2009年预测
回顾篇
2008年以来，南京房地产市场整体态势由供销两旺的局面完全转变为量价齐跌的局面。这一剧烈的市场变化，主要归因于国内外经济形势恶化导致房地产市场需求走弱，其次国家针对楼市的调控政策也对楼市有较大影响。从宏观方面看，美国次贷危机引发的全球金融危机，并逐渐向实体经济传导，中国直接受到市场需求萎缩、出口锐减、原材料价格波动的强烈冲击，同时，中国自身在前几年高速发展过程中的积累的诸多深层次结构性问题逐渐显现，国内经济进入一轮调整周期。国内国际的经济形势恶化和未来走势的不确定性，导致房地产市场的支付能力和支付信心在短短几个月内迅速减少，在南京房地产市场上具体表现为：商品房销售面积今年以来总体表现为持续下降、商品房销售价格由涨幅趋缓到开始下降、房地产企业资金链日趋紧张、房地产项目以打折促销和低价入市为主。
1、宏观经济概述
2008年以来，受国际经济震荡加剧、宏观政策趋紧、自然灾害冲击、通货膨胀明显等因素的影响，南京全市上下负重前行，努力化解经济运行中的突出矛盾和问题，整体社会经济继续处于平稳较快上升轨道，主要经济指标继续保持增长。
1-10月份，南京市规模以上工业完成现价产值5452.52亿元，同比增长16.8%，低于1-9月增幅2.9个百分点。1-10月份全社会完成固定资产投资1840.08亿元，比去年同期相比，增长20.8%。
1-10月份，南京市对外贸易进出口总额为349.41亿美元，同比增长18.8%，比去年同期高出4.2个百分点。其中，出口总额完成202.24亿元，增长19.8%。1-10月份，南京市实现财政收入612.97亿元，比去年同期同口径增长16%，受工业和房地产业效益下滑的影响，增幅比上半年下降6.5个百分点；其中，地方财政一般预算收入308.47亿元，增长14.6%。
1-10月份，城市居民人均可支配收入为19568.27元，同比增长13.9%，增幅为今年2月份以来的最低点，低于去年同期2.6个百分点。2008年以来，南京市CPI总体呈现“前高后低”、逐月走低的态势。10月份，南京市居民消费价格指数涨幅同比上升4.5%，是2008年以来南京市CPI的月度最低涨幅。与9月比较，全市食品类价格下跌1.5%，比今年2月
的峰值下跌15.5%。
2、房地产开发经营分析
1-10月，南京市完成房地产开发投资436.33亿元，比去年同期增长17.21%。其中共完成住宅投资额354.47亿元，同比增长33.23%。1-10月全市共完成商品房销售额254.98亿元，同比减少42.05%。
图1：住宅竣工面积与销售面积

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
1-10月，南京住宅投资额为354.47亿元，同比增长33.23%；施工面积为2948.42万平方米，同比增长13.68%；竣工面积为514.31万平方米，同比增长94.03%。
1-10月，南京住宅的累积销售面积为460.18万平方米，同比下降42.98 %，其中现房销售面积为88.48万平方米，同比下降31.87%，期房销售面积393.8万平方米，同比下降45.74 %；实现住宅累积销售额213.92亿元，同比减少42.42%，其中现房销售额为34.94亿元，同比下降36.01%，期房销售额为196.98亿元，同比下降43.42%。
图2：房地产开发投资额与商品房销售额

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
1-10月，住宅的累积空置面积为32.58万平方米，较去年同期继续增加，占整个商品房空置面积的67.51%，2007年底以来南京楼市成交量较低，楼市一直处于供大于求的状态，住宅空置面积不断增加。
1-10月，南京市别墅和高档公寓的累计新开工面积为64.01万平方米，累计施工面积270.86万平方米，累计销售面积23.45万平方米，累计销售额25.41亿元。
3、商品住宅新增供应量明显下降
由于南京2008年商品住宅销售始终低迷，开发商推盘比较谨慎，特别是下半年。总体说来2008年1－11月新增供应量比2007年同期明显减少，2008年1－11月批准上市总套数55015套，同比2007年减少18279套，降幅为25.94％；批准上市总面积5871492平方米，同比2007年减少1889546平方米，降幅24.35％。虽然供应明显下滑，但相对销售量而言还供大于求。截止到11月底，南京住宅可售套数为51833套，以南京楼市1－11月平均月销量3288套计算，要全部消化掉现有存量需要约16个月，总体供求形势不容乐观。
图3：南京商品房2007-2008年商品房新增供应面积对比

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
4、商品房成交量大幅下滑
2008年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响，后两季度更多受国内外经济形势恶化影响，南京楼市持续低迷，成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年1－11月南京共成交商品住宅36163套，与去年同期相比减少49256套，同比降幅57.66％。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的70％。
图4：2007-2008年南京商品住宅成交量对比

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

5、商品住宅供大于求
对商品住宅供应和成交情况进行比较，可以发现2008年1-11月商品住宅总体表现为供应量大于成交量，同时不同月份变化极大。2008年1－11月南京商品住宅总供销比为1.37，其中一季度供销比为1.28，二季度供销比为1.52，三季度供销比1.55，四季度前两个月供应量明显回落，供销比降到0.67。结合现有住宅存量情况，南京楼市总体销售形势严峻。只是临近年关，最近5周成交量持续上涨，市场变化值得关注。
6、当地房地产企业运行状况
面对2008年严峻的房地产形势，南京各房地公司改变了以往提价和捂盘惜售的营销策略，加大了促销降价力度。其中以万科·金域缇香和恒大·恒大绿洲大幅降价而影响巨大，其他项目也有较大幅度的降价优惠，近期浦口板块多个楼盘大幅降价，拉动全市销售量连续5周上涨，其中以苏宁·天润城最为引人注目。由此可见，只要价格足够低，还是会有人买房的。另外，南京最大的本地房地产开发企业栖霞建设，在2008 年11 月10 日召开的第三届董事会第三十九次会议通过两项重要决议：一：变更募集资金投资项目。取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资，相应的募集资金3 亿元用作补充公司流动资金。无锡瑜憬湾三期的投资将根据公司调整过的开竣工计划，通过其他融资方式解决。二、以闲置募集资金暂时补充流动资金的议案。拟将南京B5 地块投资项目的闲置募集资金1.2 亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金0.8 亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过6 个月。透过这两项决议，我们不难发现栖霞建设也在减少投入，确保现金，以应付未来的挑战。
7、房地产市场政策回顾
2008年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的一年，2008前半年延续2007年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息、降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。现将2008年南京房地产政策汇总如下：
《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》

　　2008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房产管理局、南京市公安局、中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》，从2008年9月1日起正式实行。
《关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知》
2008年10月7日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）和南京市政府办公厅《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》（宁政办发〔2008〕106号）文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房的标准如下： 一、享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下。 二、本标准自2008年10月1日起执行，与本通知精神不一致的，按本通知规定执行。
《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》
2008年9月19日南京市政府印发《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度(最高为房款总额1%)；进一步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求；适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。
预测篇
1、楼市调控将与整体经济调控方向更趋一致
宏观调控是个长期的举措，这是由房地产行业的属性决定的，南京市政府不可能对房地产投资过热、房价过快上涨置之不理，也不会对楼市持续低迷坐视不管。2009年南京市政府针对楼市的调控政策和配套措施仍将继续，与针对南京社会经济的调控，方向上会更加保持一致，即以保增长、调结构、维护市场健康稳定发展为主要目标。2008年下半年以来，中央财政货币政策大转向，4万亿投资计划出台，以增加投资、扩大内需，来缓解外贸出口锐减和内需减弱导致的困难局面，同时借此机会调整国民经济结构。4万亿投资多数投向基础设施建设和民生状况改善，将为未来经济回暖时期快速发展打下坚实基础。4万亿投资在南京落实为，市政府组建专门工作班子，在扩大内需政策出台3天内就排出了48个重大项
目，总投资2286亿元。预计明年完成投资600亿元以上，可带动全社会投资2500亿元左右，南京2286亿元将投向48个项目，几乎覆盖了南京经济社会长远发展急需的6大类项目。具体到房地产行业实施层面上，南京市政府将继续着力于加强廉租房和经济适用房建设、规范市场秩序、维护金融安全、加强项目审批、优化土地供应结构等方面，让房地产行业成为国民经济中建设性推动性的一个因素，而不是拖累整体国民经济的健康发展。
2、商品住宅依然供大于求，房价稳中有降
2008年南京房地产市场整体需求不旺，成交低迷，与去年同期相比下滑幅度较大，在长三角重要城市中算楼市销售压力比较大的地方，虽然南京市政府为了稳定市场，出台了一系列减免房地产交易税费、支持居民自住性需求和改善性需求的政策，还放宽了对房地产企业所得税的预征政策，放宽了土地出让金的支付期限，放宽了项目的开竣工期限，延迟和暂停征收行政事业性收费，以改善房地产企业的投资环境，提高房地产企业投资和经营信心。虽然如此，我们还必须看到国际经济形势变化对我国经济影响不可低估，而且今后一段时间有进一步严重的趋势，同时国内经济也进入下行调整区间，短时间难以迅速恢复。整体经济形势及未来走势的不确定性，直接影响到房地产市场需求方的支付能力和支付信心，除少数初次置业的刚性需求外，其他改善及多次改善需求、投资等需求受到严重抑制，都在等待整体经济形势好转。中国房地产指数系统认为南京楼市在2009年将延续2008年成交量低迷，价格稳中有降的大势，并有可能在2009年下半年见底，而何时重回景气周期，则要看整体国民经济何时开始好转。