房地产项目开发成本经济测算.doc

创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)一、基本情况宗地面积：28亩，18666.7平米。其中含代征路2.92亩，1946.7平米；净用地面积：25.08亩，16720平米；二、经济技术指标基本经济技术指标1规划总用地面积16720.1 2规划总建筑面积83600.4 其中住宅面积73600.4 商业建筑面积100003容积率54车位200个三、成本情况（一）土地成本土地费用征地费用（对方条件，可详谈）出让金合计其中征地费用3000万元，土地变性费用按每亩180万元计算。（二）建安成本根据陕西省建筑工程综合概预算定额（1999），结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元，单方造价指标如下表： 建安工程费费用名称取费标准单位估算基础面积金额住宅主体工程1600元/住宅面积73600.4117760640水电安装工程220元/住宅面积73600.4消防工程80元/住宅面积73600.4电 梯110元/住宅面积73600.4智能化工程60元/住宅面积73600.4供热工程75元/住宅面积73600.4外墙装修200元/住宅面积73600.4商业部分主体工程1650元/商业建面10000水电安装工程220元/商业建面10000消防工程150元/商业建面10000供热工程70元/商业建面10000700000外墙装修300元/商业建面10000合计83600.4196492938（三）前期工程前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。共计元。根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标准，并考虑城建统一征收费及其他费用（见下表）： 前期工程费费用名称取费标准单位估算基础数据金额城市基础设施配套费165元/总建筑面积83600.4工程定额测定编制费0.0013建安总造价196492938255440.82招投标管理费0.015建安总造价1964929382947394.1工程质量监督费4元/总建筑面积83600.4334401.6劳保统筹基金0.0355建安总造价1964929386975499.3集中供热55元/总建筑面积83600.4新型墙体材料专项基金8元/总建筑面积83600.4668803.2散装水泥专项基金3元/总建筑面积83600.4250801.2抗震设计审查费0.5元/总建筑面积83600.441800.2地质、文物勘察费6元/总建筑面积83600.4501602.4工程设计费30元/总建筑面积83600.4预算编制费5元/总建筑面积83600.4418002施工图审查费3元/总建筑面积83600.4250801.2工程招标费4元/总建筑面积83600.4334401.6可行性研究费用开发单位提供数据为估算标准消防设施配套费4元/总建筑面积83600.4334401.6其他费用9元/总建筑面积83600.4752403.6合计（四）基础设施费基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，共计元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表： 基础设施工程费费用名称取费标准单位估算基础面积金额供电工程费60元/总建筑面积83600.4供水工程费40元/总建筑面积83600.4煤气工程费40元/总建筑面积83600.4消防工程费35元/总建筑面积83600.4有限电视网络工程费18元/总建筑面积83600.41504807.2化粪池及雨污排水管网18元/总建筑面积83600.41504807.2园林绿化工程费300元/总建筑面积*39%6520.8391956251.7小区道路工程费200元/总建筑面积*35%5852.035合计（五）其他费用其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。共计57973720.89元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表： 其他费用序号费用名称取费标准取费依据数据金额1工程监理费12市场行情83600.41003204.82管理费用0.03按照前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费之和的3%计算2532283397596850.161包括管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。包括：建设单位开办费和建设单位经费。建设单位开办费指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。包括：工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备所需的费用。3营销推广费用0.03按销售收入的3%计取439602400包括项目营销推广所需的媒体费用、印刷费用、售楼部搭建及装修费用、模型制作费用、代理费用、办公费用、服装费用、人员工资及提成、样板间费用、备案费用等。4不可预见费0.03按照土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用之和的3%计算35441326110632397.83包括为支付施工中可能发生的、比预期的更为不利的水文、天气、地质及其他社会、经济条件而需增加的费用。同时包括因设计变更以及价差预备所产生的费用。5借款利息0.07按土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用、不可预见费用等费用总和的7%估算（借款期按一年）36504565925553196.11合计57973720.89四、销售情况本项目价格定位： 住宅部分：6000元/平米； 商业部分：10000元/平米；项目总静态净销售收入为：416037144.1元，其中住宅回迁面积为18000，回迁商业面积为2000，回迁部分不作销售，具体如下表所示： 静态销售收入估算表序号项目建筑面积单位销售单价（元/平米）金额（元）1住宅销售收入55600.4100%60003336024002商业销售收入8000100%100003车位销售收入200个100%1300004合计4396024005销售税金及附加23565255.925.1营业税（5%）5%5.2城市维护建设税（7%）7%1538608.45.3教育费附加（3%）3%46158.2525.4水利基金（0.8%）0.80%369.2660166净销售收入416037144.1五、情况汇总情况汇总项目名称金额（元）成本情况土地成本前期工程34965852.79建安成本196492938基础设施20766343.1其他成本57973720.89合计390598854.8销售情况总销售额439602400税金及附加23565255.92净收入416037144.1利润情况总成本390598854.8净收入416037144.1利润25438289.3成本利润率6.51%销售利润率6.11%六、财务评价项目总成本为390598854.8元，总净销售收入为416037144.1元，利润总额为25438289.3元，销售利润率为6.11%，投资利润率为6.51%。（实际利润率可到10%以上，这份材料是我们给当事人，挡其他买家的表，某些数据人为抬高，实际利润可到1.6亿）