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房地产行业税源监控现状、问题及对策研究
内容提要：房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响，对国民经济的贡献率高。近年来，房地产业的税收收入增长速度快，占地方税收总额的比重不断攀高，是地方税税收收入的重点，房地产业也是税收征管的重点监控对象。但是由于税务机关片面重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，在日常工作中存在监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等问题，造成税源监控实质性缺位。笔者结合参与开发揭阳市地方税务局“建安业、房地产业税源控管系统”的经验，将房地产行业税源监控理论与实践相结合，从应用计算机技术进行房地产业税源监控的角度出发，对如何加强房地产业税源监控进行了分析和研究。为提高房地产业税收征管水平，必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现房地产税源全程监控。
关键词：房地产税源监控纳税评估数据管税
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响。从国民经济结构看，房地产业是当前经济发展的龙
头行业，正处于发展的黄金期，经营效益高；房地产业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。房地产业对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国GDP 10%左右的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入，无论在营业税方面还是在行业税收收入方面，都成为地方税税收收入的重点，相应也成为征管上重点监控的行业。
一、广东省房地产业税源基本状况
经济决定税收，税收反映经济，近年来，随着我省房地产市场的迅猛发展，我省房地产业税收实现了较快的增长，对支持地方经济的发展起到了重要作用。
（一）房地产业税收主要税种及构成
房地产税收贯穿房地产的开发、保有、转置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点。依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税以及房产税、契税、印花税等其他税种（图1）。

（二）房地产业税收增速快
2005至2010年，我省房地产业税收从208.8亿元增加到716.2亿元，年增长28%，比同期地方税收增幅（19.2%）高出8.8%，各主要税种年均增速高低不一（图2），营业税和企业所得税增长相对缓慢，个人所得税年均增速较快，达到34.9%，土地增值税年均增速高达62%。

（三）房地产业税收占地方税收比重高
2005至2010年，全省房地产业税收收入总量达到2602亿元，占同期税收收入总量的19.3%。从占比来看，房地产业税收占地方税收总额的比重不断攀高，从2005年的15.5%上升到2010年的22%，提升了6.5%（图3）。2005至2010年，全省房地产业税收对税收总额的贡献率达到26.7%。

（四）房地产业税收税负水平高
近年来，房地产业税收占其增加值的比重不断提高，与同期税收宏观税负距离不断拉大。2005至2010年，全省房地产业税收占其增加值的比重由14.6%上升至27.5%；而同期地税宏观税负从6%上升到7.2%；两者差距从8.6%扩大到20.3%（图2）。

二、房地产行业税源监控现状
所谓税源监控，就是指对税收的来源进行监督、管理、调节和控制。具体来讲，就是在税收征管过程中，以掌握应征税款为目的，采取科学方法对税源进行监督和管理，对纳税人、征税对象等税源要素进行控制，保障税收收入的总体规模及发展趋势，并通过对收入状况的信息反馈，对税源的发展变化趋势能够更进一步、更及时地了解和掌握。税源监控是房地产业税收管理工作的起点和基础，贯穿于房地产业税收征管工作的全过程，是实现税收职能的前提条件，是进行科学预测分析和税收计划制定的基础，是市场经济条件下税收征管工作中不可缺少的重要的基础工作。

新税制改革后，税源管理改变了原来的专管员制度，实现了由“管户制”向“管事制”管理模式的转变，这是向现代化税收管理制度转变的重要一步。但随着机构的调整和征管职能的分离，实际工作中税源管理出现明显弱化现象，一是日常管理中重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，导致收入与税源的严重失衡；二是过分强调税收稽查职能，忽视了管理职能，对税源产生、变化情况缺乏应有的了解和监控。近期，随着各级税务部门对税源监控情况的重视和反思，税源失控状态有所改善。
近年来，国家税务总局陆续出台了一系列加强重点税源监控的措施，要求各地税务机关加强房地产税源管理堵塞房地产行业税收流失漏洞。2000年，国家税务总局启动了重点税源监控系统工程，并将这一监控体系作为税收工作“十五”规划的一项重点基础工程来建设。2004年，全国税收征管工作会议进一步提出“税源管理是税收征管工作的核心”。2006年，国家税务总局将房地产业税收作为税收专项检查重点对象，对在其2004年至2005年两个年度税款的缴纳情况进行检查，对有涉及税收违法行为的，追查到以前年度。2006年8月24日，国家税务总局还发布了《关于印发（不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法）的通知》（国税发[2006]128号），要求税务机关加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对不动产、建筑业营业税的精细化管理，要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。

三、房地产行业税源监控存在问题
在房地产管理上存在“五多”现象，也就是涉及监管部门多、纳税环节多、税费种类多、假发票多、偷漏税也多。房地产业税收流失、部分税源失控的状况不同程度地存在着，并已经成为房地产业税收监控中存在的主要问题。
（一）房地产业纳税人偷税漏税现象较为严重
部分房地产开发企业税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷税手段繁多而且花样不断翻新：
1、利用销售不动产发票管理上的不完善隐瞒销售收入。
部分房地产企业不按发票管理规定管理发票，以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，开“大头小尾”发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。
2、通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。
部分房地产企业会计信息失真较为严重，在预收商品房销售款后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。
3、将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。

根据有关规定，房地产开发企业应在不动产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。
4、在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账，直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。
（二）房地产行业经营周期长，成本核算复杂
房地产开发由于投资大、工期长，大部分工程要跨年度完成，部分房地产开发企业将项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致费用与收入不能配比，成本无法结转，应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。
（三）税务机关与房地产企业管理对象不一致
房地产行业的经营对象是项目，税收的管理对象是企业，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。

（四）外部信息采集难
税务机关需要掌握的房地产项目涉税信息，一方面来自纳税人，但纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题，征纳双方信息不对称，用正常的征管手段，难以判断纳税申报情况的真实性和准确性；另一方面来自规划、国土、建设、房管等政府相关部门，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力仍未能全面形成，而且部门间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
（五）房地产行业税收政策体系庞杂，税源管理制度缺失
目前在房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快，难以掌握。因而对房地产业项目开发各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，难做到准确无误，进而影响到决策和征管。
（六）房地产行业征管手段滞后
目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，对建安房地产业实行项目手工管理制度，人工采集整理相关涉税信息，只能进行人工案头纳税评估，征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，操作处理慢。

四、完善房地产业税源监控的对策
从当前房地产业税源监控现状来看，房地产业税收的快速增长和房地产市场存在的问题给税源监控提出了新的课题，监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等诸多难题考验着税收征管能力。对房地产业的税源监控必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现项目税源全程控管。
（一）改进征管手段，应用计算机软件系统进行房地产业税源管理，提高征管力度
针对房地产业税源监控的特点，应用计算机技术实现房地产业税源监控，搭建房地产业税源监控系统，建立房地产项目信息库，采集项目登记信息、申报征收信息、发票信息、纳税人经营信息、政府部门涉税信息，建立健全房地产业税源监控指标体系，搭建房地产业纳税评估平台，实现对房地产业税源的有效监控，解决当前房地产业税收管理中存在的问题，全面强化房地产业的税源管理。
（二）实行项目管理制度，确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致

从管理学的范畴来看，项目是指行为，指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。具体来说，房地产项目可以定义为纳税人从事房地产业经营活动的涉税行为。国家税务总局在《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）中要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。根据房地产行业的特点，必须将房地产项目作为独立的管理对象，在按户管理的基础上，实现按项目管理。以项目为基本登记单元，按项目进行纳税申报、开具发票。确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致，实现管理对接，按项目归集内、外信息，使内、外数据比对成为可能，提高涉税信息的应用效率。
（三）建立房地产项目信息库，按项目采集信息
应用计算机技术进行房地产业税源管理，首要任务是建立项目信息库，集中存储项目相关信息，整合各种资源，提高项目管理的能力。项目信息库以项目编码为主键，按项目对采集各类信息进行归集，以满足项目管理、监控、评估的需要。项目信息库的数据来源有三种：一是房地产业纳税人的项目登记信息、生产经营情况、项目核算、建造成本等信息；二是税务机关税款征收系统的纳税申报信息、发票在线系统的发票开具信息；三是政府部门的房地产项目涉税信息。项目信息库是税源监控系统的核心，也是纳税评估依据的数据平台。

（四）加强政府部门间配合，建设政府部门涉税信息交换与共享平台
涉税信息是税收征管的重要基础，是贯穿于税收征管全过程的关键因素，共享并利用纳税人的涉税信息，是强化税收征收管理、堵塞税收管理漏洞的重要途径。为此，广东省人民政府出台了《广东省涉税信息交换与共享规定（试行）》，要求有关政府部门和其他相关单位按照规定的内容、方式和周期向税务机关提供涉税信息。房地产开发企业的每一环节，都必须通过政府相关部门办理相关手续。因此，必须搭建涉税信息交换与共享电子平台，建立与规划、国土、建设、房管等部门的涉税信息交换制度，采集房地产项目涉税信息，及时掌握有关情况，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控。利用房地产项目涉税信息作为评价纳税人申报资料及附报材料的真实性、可靠性、合法性重要依据，将采集到的涉税信息与税务机关掌握的项目登记信息进行比较分析，确保项目信息库数据的准确性，提高税源监控水平和效率。
（五）建立健全房地产业税源监控指标体系
税源监控指标体系，是税务机关为实施税源监控，掌握涉税经济活动和行为中的有关信息和数据，进而全面了解经济活动的发展变化，规范涉税行为，为税收收入的组织管理和税收政策制定提供决策支持而设立的一系列指标的集合。通过房地产项目信息库，掌握了能反映纳税人涉税经济活动和行为的相关信息，进一步建立反映房地产
业纳税人的税源、税收状况的房地产业税源监控指标体系。运用税源监控指标体系，逐步建立起科学的预测模型和预警机制，利用各指标间内在的逻辑关系，结合房地产业税负分析原理测算出各种规律特征。通过房地产业税源监控，税务机关可以掌握和了解房地产企业的生产经营情况和税收问题，把握税收全局，为组织税收收入提供决策依据。
（六）建立房地产业纳税评估平台
纳税评估的是指税务机关通过对纳税人相关数据信息的分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并据此采取进一步征管措施的管理行为。建立房地产业纳税评估平台，根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价，可以有效地对纳税人的依法纳税情况进行深入的监控，纠正纳税人的涉税违法行为，促使其提高纳税申报的真实性，保证国家税款及时足额入库。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，继而采取相应的管理措施，从而更有效地对纳税人以后的纳税申报进行监督和控制，有效地防范了偷逃税行为的发生，实现税收管理的科学化、精细化。

税务机关对于税收监控指标及日常税源监控确定的申报异常的纳税人，应该及时进行纳税评估。对于评估中发现的疑点，敦促企业认真自查举证，对评估问题重大或疑点未解决且无正当理由的，应移交稽查或进行反避税调查。
（七）加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为
税务稽查作为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为检查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照税务法规查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去就账查账的稽查方法，充分利用房地产业税源监控系统，从中寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，税务部门、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查，共同筑成税源监管的坚实防线。
（八）加大宣传力度，丰富服务内容加大宣传力度，进一步提高房地产企业的纳税意识，使广大房地产企业牢固树立依法纳税、诚信纳税的观念。通过税法宣传教育，深入推进依法治税，在全社会营造一个良好的税收法制环境，使依法诚信纳税的观念深入人心。与此同时要积极做好房地产开发企业的纳税辅导工作，注重加强对房地产企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与
税收政策差异及处理方法等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法律法规。
参考文献：
（1）《税源监控管理及其数据应用分析》编委会《税源监控管理及其数据应用分析》中国税务出版社，2005
（2）刘佐《中国房地产税收》中国财政经济出版社，2006
（3）《中华人民共和国税收征收管理法》
（4）《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》
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（7）国家税务总局《关于印发<纳税评估管理办法（试行）》的通知>（国税发〔2005〕43号），2005
（8）国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号），2005
（9）国家税务总局《财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），2005

（10）国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号），2006
（11）广东省人民政府办公厅《印发广东省涉税信息交换与共享规定（试行）的通知》（粤府办〔2010〕69号），2010
（12）徐清祥、梁汉超《关于房地产市场调研对广东经济和税收影响的调研报告》广东地方税收科学研究所，2011年5月13日