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未来五年内房地产的发展方向
　　自从98年取消福利分房以来，中国的住宅取得了巨大的成就，城市化率也从当初的百分之二十多点，上升到目前四十多个百分点，究其需求动因,分析主要来自以下几个层面:
第一，城市原住居民由于得到信贷的强烈支持，他们在自己原的继续上，有了强烈的居住空间扩张的愿望,具体的表现那就是换房的轰轰烈烈.从原来的小面积到目前普遍新房平均在120平方以上,居住面积增加一倍左右,是带动城市扩张的主要动力。
第二,高校的扩招,导致进城高素质人口越来越多,由此造成的外来者需求购房也是城市扩张的重要动力。
第三,扩张过程中将原来城市边缘地区的原住村民城市化身份转化,也是城市扩张的重要因素。
第四,农村爆发户到城市的购房是城市扩张过程中不可忽视的力量。
由此带来了城市化进程的第一轮扩张,这轮扩张主要由以上四个方面的因素引起.但随着经济的发展,政策取向的改变,这些因素在以后的城市扩张中,所扮演的角色基本趋于缓和,理由分析如下:
第一,原住居民的扩张行为基本在这几年得到有效的释放,其释放的宽度是从新中国成立之后到房地产市场化改革开始
之间的原始积累,同时还包括这几年由房地产市场空前发展所带来的新兴积累,而从目前的购买需求看,这种积累已经被逐渐消耗殆尽,在原住居民的扩张上,增长乏力,甚至出现短暂的下行通道。
第二:高校的扩招已经暂时告一段落,其对城市扩张的作用已经稳定在一个水平,同时随着大学生就业向中小城市的转移,这个水平可能还有一个降低的过程。
第三:国家对于拆迁的强力控制导致拆迁并不能如以前强权来得有效率.尽管我们知道拆迁会一如既往的进行,但显然效率要损失很多,这个损失就是表现在时间成本的持续增加。
第四:经济发展越来越规范,一夜暴富的机会越来越少。而财富的积累需要一定的过程.因此农村爆发户对大城市扩张的支撑力也越来越小。
与此同时，中国房地产发展阶段可以看出，中国房地产市场建立较晚，真正的房地产业的起步期为20世纪90年代初，在市场经济基本确认之后，房地产业正式启动。在短短十多年的发展历程中，中国房地产业经历了两个较短的繁荣期。1992—1993年为第一个繁荣期，但由于行业的不规范及投资的盲目性导致短暂的辉煌后经历了94—96年的衰退期和97—99年的萧条期，1999—2000年市场才进入复苏阶段。从第一个周期和国外的一些房地产发展历程来看，时间约为9—10年。2001年开始，房地产业开始进入新一轮的上升期。这一轮增长的原动力较为充足且投资者进入理性开发阶段，在东部沿海的部
分发达地区如深圳、广州，市场逐步出现了“看不见的手”进行自主调节。近几年，许多学者将中国房地产周期划定为七年，“5十2”模式。但从实际情况来看，本轮增长持续时间已经超过专家预测。我个人认为，在未来的几年内，房地产将会出现下滑的局面，这是由于房地产行业的客观因素决定的，我们不得不承认这一点。
因此，为了避免或减小上述因素对房地产行业的影响，我个人认为像我们公司这样的房地产企业应当向中小发达城市进军。原因有以下几点：
第一：我们的房地产公司在青岛市已经发展了近十年，在发展初期正赶上中国房地产发展的鼎盛时期，也就是说我们抓住了好机会，因此获得了丰厚的利润，但是随着国家政策的打压和房价的高速增长，在大城市发展房地产已经不会出现向原来那样丰厚的经济效益了。
第二：随着大城市经济的发展，好地段的地价是越来越高，与此同时，带来的风险投资也越来越大，根据中国房地产的发展周期来看，未来几年内房地产会出现收缩，因此现在的投资风险远远大于在2000年左右的投资风险。
第三：大城市云集了大量的大型房地产企业，我们称他们为大象，而我们只能是蚂蚁，蚂蚁和大象竞争，可以说没有任何胜算。况且，大型的房地产企业在大城市的运转也不是非常顺利，他们的投资并没有达到他们所想象的利润。万科在青岛的发展就是一个例子，万科在
城阳的楼盘销售状况并不是很理想。大象发展的都不顺利更何况我们这些蚂蚁呢，所以三十六计走为上策。
第四：自从98年高校扩招以来，现在已经有几千万的大学生从大学的校门走出，现在这个阶段也正是这些大学生开始买房的时候，因此房地产还有很大的学生市场，但是这个市场在什么地方，在北京，上海还是广州？我个人认为都不是，这个市场在什么地方？在中小城市。因为，随着高校的扩招，大学生的就业压力和薪资水平受到很大的影响，在大城市发展的阻力越来越大，可以说如果在大城市定居，很难维持自己的生存，更何况买房呢？根据我个人在青岛高校的调查，2007年的大学本科毕业生有三分之二的学生回到了老家，在老家发展，留在青岛的占了三分之一，但是在这三分之一的大学生中绝大多数人只是暂时留在青岛学习一些先进的工作经验，在五年之后他们将回老家发展，所以五年之后能留在青岛买房的大学生是寥寥无几的，然而中小城市的房地产将会迎来一个爆发期。
第五：房地产要想发展必须依靠经济发展，在大城市虽然经济已经非常发达，但是大多数富人已经购房，所以市场的需求量在不断的削减。现在大城市的房地产主要是用来炒的，而不是用来住的。我们的三期就是一个很好的证明，所以大城市的房地产非常脆弱。稍有风吹草动，就会带来很大影响。而中小发达城市的房产是用来居住的，因此市场根基比较稳定，风险较小。
第六：我前面所说的房地产应该向中小发达城市发展，那么什么叫做中小发达城市呢，它有哪些具备房地产发展的条件呢？首先，我个人认为中小发达城市就是这个城市有固定的大型的支柱经济。比如
东营，东营市是石油经济，她依靠石油人均收入排在山东省第一位，可想而知，这个城市居民的购买能力是相当高的。其次，在98年以前还是实行的福利分房制度，但是这些房子的面积较小，居住环境受到很大的制约。随着经济的发展，人们希望居住条件更好一点，原来的房子已经满足不了现代人的需要，因此在城市购买一套商品房已经成了相当一部分人的愿望。根据我在安徽省淮北市的调查，八十年代以后出生的这代人已经有很多人在市区购买商品房，这个现象还要持续相当一段时间。因为现在八十年代以后出生的这一代人还有很多没有结婚，没有房子。所以这个市场的潜力还是相当大的。其实向东营这样的城市还有很多，比如山东的枣庄和兖州，安徽的两淮煤矿，这几个城市都是依靠煤炭经济，现在煤炭经济相当火热，人们的购买力和购买欲都是很大的。而在大城市，现在留在大城市工作的大学生的薪资水平和房价有很大的差距，他们看不到任何买房子的希望，购买能力几乎为零。大家想想，大学生作为受过国家高等教育的只是分子都买不起房子，更何况当地城市居民的购买力呢？
第八：现在中小城市的房地产商大多数的规模都是比较小的，如果我们这样的房地产公司进入这样的城市，那么我们就是大象，我们有相当雄厚的管理能力和资金能力，我们有更多掌握市场的能力，而且由于开发成本的低廉，我们能够大幅降低投资风险，获得丰厚的回报。
综上所述，国家对房地产的打压，大城市地价飞涨，大型房地产企业的介入，房地产的发展周期对于我们在大城市发展都是非常不利的。由于我们国家经济发展不平衡现象，以上不利因素对大城市的房
地产业有很大冲击，但是对中小发达城市房地产业发展的影响还并不是很严重。大城市的房地产动向只是一个风向标，而不能代表中小发达城市发展状况。所以中小发达城市还有很大的商业潜力，如果我们能够把握好，在房地产收缩期能够良性发展，收缩期过去以后进入扩张期时，我们再返回大城市，那么我相信我们能够再将创造一个时代的辉煌。
以上是我个人不一些不成熟的见解，还请各位领导多多批评指正，谢谢！