呼和浩特市房地产市场运行情况及预测.doc

2006年呼和浩特市房地产市场运行
情况及2007年预测
一、当前房地产市场主要情况 2
1、房地产开发投资情况 2
2、土地开发情况 2
3、商品房价格情况 3
4、空置房情况 4
5、二手房市场情况 5
6、房地产市场销售基本情况 6
7、商品房价格指数比较 7
二、房地产市场运行的特点及值得关注的问题 8
1、住宅市场销售价格继续增长 销售量呈下降态势 8
2、商品房供求结构问题仍需加大力度调整 9
3、市场需求萎缩 9
三、2007年呼和浩特市市场走势分析 10
1、自住需求进入观望期，房地产市场交易量萎缩，房价涨幅趋缓 10
2、市场将更加规范、透明 11
3、明年价格仍将维持上升趋势 11
4、房地产开发企业的盈利模式将发生改变 12
5、应该加强舆论引导，促进市场健康发展 12
四、有关房地产行业方面的几点建议 13

2006年呼和浩特市房地产市场运行
情况及2007年预测
     2005年下半年房地产投资增速和房价上涨快，供求结构不和理的矛盾依然突出，伴随着国家新一轮宏观调控政策的出台，房地产业成为2006年国家宏观调控的重点行业之一，5月末，相关部门接连出台了《关于调控住房供应结构稳定住房价格意见》等一系列与房地产宏观调控有关规定、政策和措施，国家关于稳定房价的各项部署，得到了社会各界的广泛支持。
根据国务院的决策部署，我市结合本地实际，深入分析当地房地产市场形势、研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，落实了加强税收征管的有关规定，重拳整顿规范市场秩序，加强了土地和规划调控力度，增加普通商品住房和经济适用住房供应量，强化住房保障制度，加快了廉租房建设。随着稳定住房价格各项调控的逐步落实，一些调控效果开始显现，住房供应结构开始改善，商品住房价格涨幅趋缓，房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善，房地产市场秩序逐步规范，房地产市场调控正朝着预期发展。以下针对我市2006年房地产市场运行情况进行分析，并对2007年市场走势作初步预测。 

一、当前房地产市场主要情况

1、房地产开发投资情况
2006年呼和浩特市在2005年高位增长的基础上再创新高，全市累计完成房地产开发投资50.16亿元，比上年增长43.91%；占全社会固定投资总额的11.09%（截止11月）。在房地产开发投资中,住宅完成投资32.79亿元，占房地产开发投资的65.38%，比上年下降1.21个百分点,比上年增长41.29%。其中经济适用房完成投资3.7亿，比上年增长123%；办公楼完成投资3.26亿元，比上年下降11.65%；商业营业用房完成投资9.77亿元，比上年增长61.%。
图1 2006年与2005年5-12月房地产开发投资情况

 　　2、土地开发情况
2006年全市完成开发土地面积228.63万平方米，同比增长123.62%；本年购置土地面积370.56万平方米，同比增长40.1%；土地开发投资3.6亿元，同比增长121.85%。

图2 完成土地开发面积与购置土地情况

3、商品房价格情况
2006年商品房均价3541元／m2，商品住宅均价2729元／m2，同比分别增长5.9%和5.8%。2006年商品房价格4-6月涨幅略高，基本平稳增长，商品住房价格6-8月小幅上涨之后基本平稳增长。与上年相比，上半年商品房一直在高位增长，1月份增长38个百分点，5月份虽然下降幅度较大，但仍然以11个百分点的涨幅上涨。8月份回落到9个百分点，12月分回落到近6个百分点。商品住房6月以前也是以两位数的幅度增长，7月后一直回落，到12月份回落到5.8个百分点。

图3 2006年商品房与商品住房与2005年同比增长情况

　　4、空置房情况
2006年，呼和浩特商品房空置一年以上面积36.29万平方米，同比增长了7.69%，其中住宅14.43万平方米，占空置面积的39.8%，同比下降了10%；商业营业用房12.12万平方米，占空置面积的33.4%。比上年下降了18.3%；办公用房8.4万平方米，占空置面积的23% ，
比上年增长了100%；其他用房1.34万平方米，占空置面积的3.7%，比上年下降了1.47%。
图4 2006年空置房构成

　　5、二手房市场情况

2006年呼和浩特二手房成交面积163.35万m2，其同比增长了6.95%，环比增长3.32%，其中二手住宅107.24万m2，占二手房成交面积的65.65%，同比下降了3.52%，环比增长了4.37%。二手房价格同比始终是两位数增长，3-5月份下降到18%后又继续上涨，二手住房的增长趋势与二手房基本一致。

图5 2006年二手房同比增长状况

6、房地产市场销售基本情况
2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米，比上年同期下降19.38%，其中住宅竣工面积86.37万平方米，比上年同期下降18.23%。
商品房销售面积总计达到143.47万平方米，其中商品住宅销售面积为118.62万平方米。商品房累计可售面积为262.82万平方米，与上年同比增长27.1％，比上月增长8.49%。其中商品住宅累计可售面积90万平方米，同比增长51.37％，比上月增长0.46%；商品房现售面积120.28万平方米，同比下降14.89％，比上月上升11.33％。其中商品住宅现售面积98.16万平方米，同比下降17.18%，比上月增长10.88%。商品房预售面积23.19万平方米，同比增长了181.77%，比上月增长了25.76%，其中商品住宅预售20.46万平方米，同比增长了157.68%，比上月增长了24.76%。从分月销售看，实际登记销售面积各月销售量比较稳定。
图6 2006年实际登记销售面积情况

图7 2006年7-12月二手房销售套数

      7、商品房价格指数比较
2006年上半年呼和浩特市商品房价格增长幅度较大，其中有房地产市场正处于成长上升阶段、原来基础标准较低及政府政策不适等因素。在全国70个城市中，4-7月份商品房屋销售价格指数排在第2-3位，8月降到第5位，9月继续下降到第8位，10月和11月下降到16和18位；新建商品住宅价格指数4-7月排在3-5位，8月和9月下降到第6和第12位，10月和11月下降到第22和第21位；二手住宅价格指数6月份之前在3或4位，7-9月份排在8-10位，10月和11月分别下降到第16和第18位。

二、房地产市场运行的特点及值得关注的问题
1、住宅市场销售价格继续增长 销售量呈下降态势
尽管今年房价涨幅有所回落，但总体上房价仍然上涨，如7月后同比涨幅一直回落，到年底增长5.8个百分点。虽然今年国家颁布了政策试图控制房价，从前面的分析可以看出，今年成交价格总体趋势仍然呈上涨态势。可见，政策的具体贯彻还需要等待一段时间。　
从7-12月销售套数情况来看，销售套数逐月增加，12月销售套数达到12231套，1月份仅为714套。但增长幅度在下降。同比下降了4.73%。
图8 2006年7-12月销售套数

2、商品房供求结构问题仍需加大力度调整
宏观调控几个月来，通过对市场供应和需求的控制，房地产市场供应结构得到进一步调整，供求矛盾得到了改善。但目前市场上供应的商品住宅绝大部分是120M2以上大户型，占销售面积的33.28%，90 M2以下的中、低价和中、小户型的普通商品住宅占销售面积的35.64%，100-120 M2的占17.93%。如2006年批准预售的商品住宅中120 M2以上的占了56.35%，比2005年底增加32个百分点；100-120 M2的占17.52%，比05年底减少了5.08个百分点；100 M2以下的占26.14%，比05年底减少了27.57个百分点，而登记销售100 M2以下的占48.8%。表明国家政策对住宅市场结构的调整没有到位，导致大部分在建住宅项目在产品上没有真正调整。
3、市场需求萎缩
　新政出台后，在强势媒体的频繁“轰炸”下，消费者出于“买涨不买跌”的心理预期，越来越多的购房人选择了持币观望，等待房价的进一步走低，市场观望气氛较浓。由于购房需求的部分延后及刻意减少，商品住房的成交量虽然是逐渐上涨，但一直处于低位徘徊，成交量小幅缩减。一方面，供应量客观带动了需求的缩减；另一方面，国家宏观调控政策，投资购房的需求被打压，也是需求量下降的主要原因之一。

图9 2006年8-12月销售套数增长情况

三、2007年呼和浩特市市场走势分析
1、自住需求进入观望期，房地产市场交易量萎缩，房价涨幅趋缓
随着近两年全市住宅开发建设工程的大面积启动，2006年房地产施工面积增加，占“十五”期间得35.6%，但当年竣工率只占18.9%，使跨年工程增加，商品住房供应总量持续累积，加上新政的实施为过度狂热的买卖心理降了温，使得房地产市场交易更趋理性。在此背景下，供给方面，首先严格控制新项目审批，首先是通过制定“70，90”的新建住房比例规定，调整新增住房结构，集中完成在建工程项目，增加商品房的有效供给量，其次通过征收土地闲置费、收回土地使用权等措施加大对存量土地进入市场的挤压力度。同时，要求各地方政
府优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应。
需求方面，通过增加首付款比例，提高住房按揭贷款利率，征收营业税和二手房所得税，限制境外机构和个人购买非自用房地产等抑制和打击投资和投机需求，自住需求通过引导回归理性。
2、市场将更加规范、透明
在刚刚召开的中央经济工作会议中，肯定了今年的宏观调控，明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。
随着房地产业市场化运作机制的不断健全，呼市房地产市场的规范化工作将是未来政府工作的重点。为了营造良好的房地产市场发展环境，未来市场调控的重点将由总量调控逐步转为制度、规范建设，变政策强制手段为环境约束控制，改直接干预为间接影响。
为了规范市场管理，增强市场信息透明度，建议已经建立的房地产信息管理系统，应加快市场预警预报研究的准备工作；应加快完善房地产信息管理系统的缺失部分。
根据市政府的住房建设规划精神，争取将普通住宅成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房明年争取批量入市。
3、明年价格仍将维持上升趋势
今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，但明年的住宅市场将呈现高层住宅集中投放的趋势，以及政策执行的延续性，可见，明
年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间，预计价格将呈现稳定上升态势。
4、房地产开发企业的盈利模式将发生改变
首先由于房地产开发企业的负债水平普遍较高，因此两次加息直接增加了房地产开发企业的资金成本。其次，最近国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》及国务院驳回国土资源部上报的《全国土地利用总体纲要》均说明我国土地紧缩政策将长期持续存在。针对土地的调控政策的实施一方面是从严控制新增建设用地，使将来的土地供应趋紧，土地资源更加稀缺。另一方面还通过提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、严格控制减免税、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供应的长期趋紧，土地征用成本的提高，土地由协议转让转为公开转让、地价必须在短期内全额支付使房地产开发企业获取土地的成本趋于上升。再次70，90”的住房结构的规定使房地产的建安成本和配套成本增加。最后，由于国家关于税收和信贷紧缩的政策有效打击了对房地产的投资和投机需求，结合政府调整住房供应结构，增加中低价位，中小户型商品房供应对房价的过快上涨进行了有效抑制，使开发商难以通过涨价转嫁成本。因此房地产行业的利润率水平趋于下降。
5、应该加强舆论引导，促进市场健康发展
由于目前媒体对房地产市场高度关注而又缺乏专业研究，导致购房者接受了较多的不实市场信息，在—定程度上造成了非理性购房。
为引导消费者理性购房，促进全市房地产市场的健康发展，建议政府应加强对舆论的引导，可由当地房地产研究的权威部门，通过加强房地产信息管理建设及基础研究，定期、及时的向社会发布真实、准确的市场信息及研究成果，建立健全一套行之有效的房地产信息发布制度。
四、有关房地产行业方面的几点建议
1、为了更好的了解和掌握我市规划建设区内各类住房状况的基本情况，挖掘市场潜力，解决无产籍房屋，盘活存量房屋，消化增量房，搞活房地产二、三级市场，拓宽物业管理空间，摸清本地区中低收入居民家庭住房及收入状况，完善社会住房保障体系，提供科学可靠的基础数据，在2006年抽样调查的基础上，进行一次全市住房状况调查工作。
2、继续开展房地产秩序专项整治工作，严格市场准入和项目审批，加强市场监管，加大查处力度，规范市场秩序，搞好制度建设，完善法规，建立责任追究制度，培育市场信用体系，切实维护群众合法权益，促进我市房地产市场健康发展。通过专项整治工作，切实解决群众反映强烈的各类问题，对违规违法的企业通过媒体曝光，对遵纪守法、诚信好的企业进行通报表扬。

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