1、城大道项目地块投资估算
一、项目销售均价及投资收益估算
根据本地块周边楼盘价格走势和市场承受能力，如本地块从2008年下半年起开发，项目价格范围应在2800—3200元/M2，在此以整体均价3000元/M2进行初步投资估算：
1、经济指标
q 总用地面积： 5048.28M2（合7.58亩）
q 容积率： 3.5
q 绿化率： 30%
q 绿化面积： 1514.48 M2
q 总建筑面积： 17669M2
q 建筑类型： 高层，层数19层（限高60米
2、
q 整体均价预估： 3000元/M2
q 总销售额预估： 5300万元
2、成本估算
注：首先将土地成本抛出，后在下一段进行土地成本与总收益的敏感度分析。
表1：初步成本估算表
序号
项目
指标
数量
总量
说明
1
土地成本
暂不计
2
前期成本
174万
2.1
三通一平
80元/M2
5048.28M2
40万
包含水、电、围墙及其他
2.1.1
通水
5元/M2
2.1.2
通电
50元/M2
2.1.3
围墙
12元/M2
2.
3、1.4
其他
10元/M2
2.2
勘测设计
25元/M2
5048.28M2
12.6万
**市平均水平为25元/M2
2.3
监理
1.50％
2.4
人防
40元/M2
17669M2
70.6万
2.5
初步绿化
1元/M2
17669M2
1.7万
2.6
墙改基金
8元/M2
17669M2
14.1万
2.7
楼房放线
30万
2.8
档案押金
5万
3
建安成本
2650万
3.1
高层
1500元/M2
17669M2
265
4、0万
4
配套成本
85万
4.1
区内管网
80元/M2
5048.28M2
40万
包含自来水、雨污水、暖通等
4.1.1
自来水
15元/M2
4.1.2
雨污水
15元/M2
4.1.3
暖气
50元/M2
4.2
庭院绿化
100元/M2
1514.48 M2
15万
绿化率以35％计（此单价包含小区道路）
4.3
电力箱变及管网
60元/M2
5048.28M2
30万
5
管理费用
140.4万
5.1
广告费用
2.0％
5300万
10
5、6万
5.2
销售费用
2.5％
5300万
132.5万
6
税费
583万
6.1
税费合计
11％
5300万
583万
税费以总销售额的11％计
（含企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、营业税及附加，不含土地使用税）
7
利息
71.5万
1/3建安×9％
8
不可预见
130万
一按照总投资的3～5％计算
总 计
3834万
注：以上数据是按**的标准核算，结合许昌特定情况，实际成本会低于预估成本。
3、土地成本建议
由以上初步投资估算，得出以下关于土地费用总额和预计总
6、收益之间的敏感度分析表：
表2：土地成本与预估收益敏感度分析表
预期
土地单价
90万/亩
100万/亩
110万/亩
120万/亩
土地费用总额
682.2万
758万
833.8万
910万
成本预估
（除地价外）
3834万
3834万
3834万
3834万
总开发成本
4516万
4592万
4668万
4744万
总销售额
5300万
5300万
5300万
5300万
总收益
784万
708万
632万
556万
收益率
17％
15.4％
13.5％
11.7％
结论：
q 由投资收益分析表可得出，本项目的整体赢利空间偏低，同时项目规模较小、开发周期短，价格提升空间有限，因此建议放弃。
****房地产咨询代理有限公司
2008年4月30日
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