物业招标案例.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共11页物止管理招投标 一、概况早期的物业管理,多数是由开发单位自行设立物业管理部门或指定物业管理单位。但随着市场的发展,这种模式不利于物业管理水平提高,影响行业向前发展。及时引入竞争机制,以公平竞争推动行业健康持续发展成为必然选择,也是政府对市场调控的最有力手段。深圳市率先实行的物业管理招标,极大地推动了全市物业管理行业的发展,随着物业管理招投标管理办法及配套法规、制度的出台,物业管理行业走上了健康、良性的发展道路。1993年年底,以大型住宅区莲花北村为试点,深圳市住宅局在系统内部实行物业管理权招标,通过平等竞争确定物业管理公司,拉开了全市物业管理市场招投标的序幕。深圳市万厦居业公司通过竞标夺得莲花北村管理权后,以新的风险机制、新的运作模式、高素质的管理队伍、高昂的管理热情、严格细致的管理手段,取得了一流的管理效果,获得了一系列的荣誉。1995年深圳市住宅局按照莲花北的模式组织了另一新建大型住宅区一一益田村管理权的招标,进一步积累了经验。1996年12月,在总结前两次管理招标经验的基础上,深圳市住宅局决定将竞争机制引向老住宅区,将居民投诉多、管理水平低的老住宅区鹿丹村推向市场,面向社会通过招标重新选聘物业管理单位,且将技标范围由局系统扩大到全市物业管理行业。1997年和1998年,深圳市住宅局又分别在大型住宅区挑源村和梅林一村实施社会化招标。这些招技标起到了很好的示范效应,在行业内引起良好效应。1996年,龙岗区建设大厦的物业管理权招投标便是明显的例证。此后,招技标已逐渐成为物业管理行业的惯例。截至1998年底,全市已有5个安居房住宅区、100多个其他各类物业通过公开招标、邀请投标等竞争方式确定了物业管理单位,参与竞标的物业管理公司有400多家(次),初步形成了较为活跃和规范的物业管理市场。二、历年来深圳市住宅局举行的主要物业管理招投标【莲花北村物业管理招标】1993年12月,深圳市住宅局决定采用招标方式确定莲花北村物业管理单位。1994年1月10日,时任副局长的廖永鉴同志主持召开莲花北村物业管理招标开标会议,出席会议的有招标领导小组11位成员和参加投标的莲花物业管理公司、万厦居业公司的领导。这次招标的莲花北村多层楼宇区域,有楼宇75栋,共3844套,是一个设施完善的大型住宅区。招标领导小组成员在昕取介绍、阅读标书后,根据招标工作办公室提供的评分标准,采用无记名方式分别对两份标书的10个项目进行评分。深圳市万厦居业公司以95.59;的总分中标,取得了莲花北村的物业管理权。这次莲花北村物业管理招标是深圳市第一次采用招标方式确定物业管理单位,把竞争机制引入到物业管理行业,为深圳市物业管理行业探索科学的行之有效的管理模式进行了改革性实践,对行业的发展产生了较大的影响。【鹿丹村物业管理招标】鹿丹村是深圳市较早建设的安居房住宅区,1989年竣工。由于管理处的管理机制、管理方式等相对落后,使小区在管理中出现了服务跟不上、业主不满意的情况。在6年多的时间里,居民对原管理单位投诉不断。虽然有关部门多次督促,但许多问题始终未能得到有效解决。1996年9月,深圳市住宅局根据深圳市经济特区住宅区物业管理条例的规定,决定将鹿丹村的物业管理权向社会公开招标,重新选择管理单位,管理期限为三年。1996年11月1日,深圳市住宅局在新闻媒介刊登公告,在全社会范围内公开鹿丹村的选聘物业管理单位招标。短短7天时间里,全市就有60多家物业管理公司索取资料,其中15家公司正式报名参加技标。11月9日,深圳市住宅局正式发函通知包括万科在内的10家物业管理公司进入最后角逐。12月3日,经过11个小时的评审,最后万科物业管理有限公司以总分95.54名列第一而夺标,并于1997年1月1日顺利接管鹿丹村。接管后,他们因地制宜进行整改,使这一老住宅区在短短几个月内发生了很大变化。1997年下半年,被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅区;1998年,被深圳市授予安全文明标兵小区和服务行业青年文明号单位等荣誉称号。鹿丹村首次面向社会公开招标,并一举获得了成功。从此,深圳市物业管理社会化公开招标拉开了序幕。【桃源村物业管理招标】挑源村是深圳市住宅局建设的大型的微利房住宅区,1997年6月,深圳市住宅局决定采用社会化公开招标的方式,确定桃源村物业管理单位。这一决定立即吸引了中海、万科、中航、国贸和大众等10家名牌物业管理企业加入竞争。对投标单位来讲,桃源村的规模和完善的硬件配套比鹿丹村更具吸引力,因此,各单位实力接近,竞争激烈。为确保公平竞争,深圳市住宅局专门从建设部、广东省建委、省房协和海南、沈阳、青岛、广州等省市物业管理协会以及部分物业管理公司中,聘请专家担任评委,并且,在评标会上邀请行业外人士担任计分监督员。最后,万科物业管理公司仅以0.02分的微弱优势中标(总分95.90分),获得桃源村物业管理权。万科物业管理公司进驻挑源村后,认真按照有关法规、招投标书要求和委托管理合同对小区实行统一管理,综合服务。经过一年多的努力,1998年,桃源村被建设部和深圳市分别评为全国城市物业管理优秀示范住宅区、深圳市安全文明标兵小区称号。【梅林-村物业管理招标】梅林一村为深圳市住宅局开发的大型安居房住宅区,座落于福田区梅林水库大坝西南边,占地面积38.4万平方米,分13个组团,总建筑面积为80万平方米,共96栋多层、中高层及高层住宅A楼,6952套住宅,配套设施齐全,每栋住宅楼都装有电梯,并首次采用高智能的防盗系统,取代了传统的防盗网。在布局方面,梅林一村采用的是中央大绿洲与小围合相结合的方式,是集低密度、高绿化、安全、优美、舒适于一身的大规模、园林式、智能化大型住宅区。1998年5月,深圳市住宅局决定公开招标选聘梅林一村的物业管理单位,委托管理期限为5年。万厦、中航、南光、振业、天安车公庙、金地六家甲级物业管理企业经审查人围,参加投标。7月5日,梅林一村现场竞标会在深圳市住宅局多功能厅举行,经过长达七个半小时的激烈角逐,深圳市万厦居业公司最终以雄厚的管理实力、精彩的现场答辩和良好的心理准备冠盖群雄,一举中标,夺得梅林一村5年的物业管理权,其中含两年试管期。与前两次公开招标不同,此次评标办法有三方面的改进和创新:一是制定了更为科学而明确的评分标准;二是增设了投标单位的信誉分;三是允许评委提前一天阅读标书,使评委较以往当天开标书、当场提问有更充裕的时间来研究问题和整理思路。梅林一村向社会公开招标,标志着深圳市物业管理招投标的整体水平实现了质的飞跃,公平竞争的机制已日趋成熟。三、物业管理招投标的主要影响【招投标促进物业管理市场的竞争】早期市场竞争的焦点在价格,而现代市场的竞争则是人才的竞争、品牌的竞争、实力的竞争以及管理的竞争、意识的竞争,这些规律己经在深圳物业管理市场充分体现出来。深圳近年来在市场竞争中形成了一批有实力的优秀名牌物业管理公司,其管理的物业也成为名牌物业,在管理质量、服务水准、社区文化等方面,已经达到甚至超过了国外及香港同类企业及物业的水平。在这些有深圳特色的名牌公司、名牌物业的冲击下,国外及香港物业管理公司在深圳的市场份额,己处于萎缩状态。许多过去不重视品牌,忽视管理的单位,包括大型开发单位,现在都加大了对物业管理的重视和投入。以前物业管理公司多数属开发单位的二级公司,人员素质低、地位低、工资低、管理服务水平低;现在许多集团公司把抓好物业管理、创名牌物业,作为头等大事,因为这是市场的选择。深圳中海物业管理公司在几年前别人还没有物业管理市场意识的时候,就把提高企业竞争能力、开拓物业管理市场作为头等大事。截至1998年底,该公司管理的物业面积达500万平方米,其中90%是从市场上竞争得来。万科物业管理公司抓服务质量树物业管理精品意识,创物业管理品牌,不但获得了良好的社会信誉,同时也创造了直接的经济效益,由他们管理的物业,其市场价格比同类物业平均高出20%以上。万厦居业公司通过投标创出了莲花北、梅林一村管理品牌后,由原来只从事政府建设的住宅小区物业管理,发展为接管社会物业的名牌企业。在这种市场机制的推动下,深圳市几百家物业管理公司纷纷加入了竞争的行列,使近年来的物业管理市场竞争日趋白热化,十几二十家公司竞投一个小区或大厦的管理权,已司空见惯,而且竞投水平大幅度提高。【招投标促进了物业管理企业从业人员素质的提高市场的竞争,必然带来人才的竞争。深圳市福昌实业公司是一家民营企业,为了创出物业品牌,1998年,该公司不惜花重金向全国公开招聘物业管理公司经理,共有10多个省、市的100余人报名。竞争使绝大多数物业管理公司按照市场经济规律及需求,建立了现代企业用人及经营管理机制,铁饭碗、大锅饭、涣散作风、老爷作风等弊病,已经或正在被每个企业、每个管理员工所摒弃。整个行业从业人员素质有了明显提高,全市正式注册物业管理公司中管理层员工90%以上持证上岗;甲级物业管理公司中领导层干部100%、中层干部90%以上、国优小区管理层员工80%以上为大专以上文化程度;许多物业管理公司实现了计算机网上无纸化管理。附:鹿丹村物业管理招标书鹿丹村是市住宅局委托原市基础工程工作组开发建设的福利房住宅小区,1989年竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房产管理公司实施物业管理。为加强该住宅小区的物业管理,将我市物业管理竞争机制引向深入,决定采用向社会公开招标方式聘请物业管理公司进行管理。一、鹿丹村规划建设基本情况:1.总占地面积70,396平方米;2.总建筑面积110,340平方米;3.多层住宅楼共24栋,单元式住宅1036套(其中四房二厅126套、三房二厅28套、三房一厅455套、二房一厅427套),公寓210问:4.综合楼1栋(鹿丹大厦,产权属市城市建设投资发展公司,即原市城建开发处),建筑面积10,336平方米,其中肉菜市场建筑面积附平方米。5.公用设施及公共场所(地)情况:(1)道路:车行道9646平方米;人行道7186平方米;(2)绿化面积53,920平方米;(3)污水管长1809米,污水检查井286座;雨水管长2367米,雨水检查井261座,雨水进水井71座;(4)化粪池6座;(5)路灯22盏;(6)垃圾箱25个;(7)体育设施:篮球场一个,占地面积500平方米;门球场一个,占地面积300平方米;(8)停车场3个,总占地面积2081平方4米,车位72个;(9)单车房建筑面积3739平方米,其中被改为商店的有238平方米(由管理处出租的有175平方米),被改为车管、绿化、清洁、保安3等员工宿舍的有315平方米,被改为仓库的有2126平方米。二、物业管理的内容:1.房屋的使用、维修、养护;2.区内公用设施、设备及场所(地)(消防、机电设备、道路、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管道、停车场等)的使用、维修、养护和管理;3.清洁卫生;4.公共生活秩序;5.便民服务网点及住宅区内所有营业场理所(含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费)、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护;6.区内车辆行驶及停泊;7.社区文化活动;8.住宅区档案资料管理;9.法律政策及合同规定的其它事项。三、有关说明:1.中标单位应根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则和与我局签订的住宅区物业委托管理合同对鹿丹村物业实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏。2.鹿丹村委托管理的期限为三年。3.原物业管理单位在鹿丹村使用的属于该住宅小区所有的商业用房、管理用房及有关财产和经费应移交给中标单位。4.在定标后一个月内由我局组织移交接管工作。5.在定标后三个月内由中标单位协助我局和罗湖区住宅局组织召开业主大会,选举产生业主管理委员会。6.我局将在业主管理委员会成立后二个月内按深圳经济特区住宅区物业管理条例的规定划拨公用设施专用基金。7.我局将在定标后一个月内按深圳经济特区住宅物业管理条例及其实施细则的规定向物业管理单位提供物业管理用房(177平方米,按福利房租金标准计租)和商业用房(331平方米,按微利房租金标准计租),待业主管理委员会成立后再按规定出售给业主管理委员会。8.住宅区管理服务费收取标准执行市物价局批准的标准。9.在做标书时统一以1996年12月1日为进驻时间。10.中标单位可按住宅区每年管理费基本支出的10%提取物业管理公司利润。11.中标单位应交纳风险抵押金30万元,如不能完成投标指标和市级优秀管理小区物业管理指标,抵押金不予返还,押金期限为三年。12.原物业管理公司市城建房产管理公司在同等条件(即分数)下可以优先中标。四、物业管理标准及奖罚:1.鹿丹村的物业管理标准执行全国城市物业管理优秀小区评分标准(80分以上)以及标书、委托管理合同的有关规定。如深圳市住宅区物业管理标准出台,则执行此标准。2.市住宅局每年对住宅区进行考核评比,如达不到上述规定要求,则可终止委托管理合同进行财务审计,由中标单位承担违约和赔偿责任;如达到了规定要求,则按合同给予奖励。五、投标、开标时间:1.各竞技单位应于1996年11月29日前做好标书,密封后送至招标领导小组办公室,逾期按弃权处理。2.开标具体时间另行通知。六、其他事项:违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪,或以任何方式采取不正当竞争手段的,一经查实,由招标领导小组按规定给予处罚,取消其三个投标资格,已经中标的终止委托管理合同,一切后果及损失由责任者自负。鹿丹村物业管理标书的项目和要求一、竞技单位拟采取的管理方式。包括:内部管理架构、机构设置、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等。二、管理人员配备。包括:管理处正、副主任简历、各类人员数量、文化素质、正式工和临时工的比例、自有人员和待聘待调人员、各岗位人员的配置等。三、管理人员的培训。包括培训计划、方式、目标等。四、管理工作必需的物质装备计划情况。包括:管理服务人员住房、管理用房、器械、工具以及通讯、治安装备及办公用品等。五、经费收支预算。应列明收入项目和支出项目预算,有文件规定的按规定测定,无文件规定的按市场价测定。另外应列出收支盈亏情况测算,增收节支措施。六、管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核制度。七、住宅区档案的建立和管理。八、备项管理指标的承诺。包括:1.房屋完好率;2.房屋零修、急修及时率;3.维修工程质量合格率;4.管理费收缴率;5.绿化完好率;6.清洁、保洁率;7.道路完好率及使用率;8.化粪池、雨水井、污水井完好率;9.排水管、明暗沟完好率;10.路灯完好率;11.停车场、单车棚完好率;12.公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率;13.小区内治安案件发生率;14.消防设施设备完好率;15.火灾发生率;16.违章发生率与处理率;17.住户有效投诉率与处理率;18.管理人员专业培训合格率;19.维修服务回访率;20.居民对物业管理满意率。九、便民服务项目。按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。十、社区文化活动。包括制度建设、场地(办公、活动)安排、活动计划和效果。十一、宣传、贯彻执行深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则的方式和设想。十二、整治鹿丹村环境的方案。包括整治项目、时间安排和经费来源等。十三、提高管理服务水平新设想。十四、愿意承受的有关奖罚。上述项目应逐一列举,要体现出合理、先进、完备可行,招标领导小组将以此作为评标依据,根据上述项目制定具体评分标准,按照百分制进行打分。桃源村物业管理招标评分标准一、竞标单位拟采用的管理方式和管理工作所需的物质装备计划情况管理方式:1.一体化综合管理模式(2分)2.经济上实行统收统支,独立核算(1.5分)3.运行机制科学、合理、规范(1.5分)4.管理工作所需的物质装备计划情况:齐全(2分)实用(1.5分)经济(1.5分)二、管理人员配备1.管理处正、副主任具备本科以上文化程度和物业管理有关专业资格,有丰富的管理经验。(3分)2.管理处各部门经理具备大专以上文化程度,有较丰富的管理经验,其中管理装修的负责人须具备大学本科工民建专业学历,且有多年装修管理经验。(2分)3.管理层人员中70%以上具备大专以上学历。(2分)4.总管理人员120人左右(人均25003000平方米),其中保安人员60人左右。(2分)5.正式工和临时工配备比例合理,既能保持管理队伍一定的稳定性,又能保持一定的淘汰率。(1分)三、管理人员的培训1.培训计划周密可行(4分)2.方式灵活多样(3分)3.目标明确具体(3分)四、住宅区档案的建立和管理1.档案管理制度完善(2分)2.利用电脑对档案进行管理(2分)3.有专门的档案室和专职管理人员(2分)4.档案的建立、归档、分类合理、规范(2分)5.档案的建立能密切配合管理工作(2分)五、管理规章制度1.各项制度齐备、详细、合理、可行(4分)2.重点为:岗位责任制、业主制约、装修管理运作程序、内部管理人员考核制度、回访制度。(6分)六、桃源村有关保安的承诺1.严密的保安措施(2分)2.对监控设施的维护和监护(2分)3.治安事件发生率不能高于_(2分)刑事案件发生率不能高于_(2分)4.发生率超过承诺愿意接受的处罚(2分)七、各项指标的承诺重点查:1.房屋零修、总修及时率100%(3分)2.违章发生率0.3%/月以下,处理率100%(2分)3.住户向市、区主管部门有效投诉率0.2%/年以下,处理率1%。(2分)4.居民对物业管理满意率按户9596以上(2分)八、社区文化活动1.制度、人员、场地、项目有计划,资金有保障(4分)2.计划切实可行(3分)3.能针对桃源村的特点安排社区文化活动(3分)九、便民服务和经费收支预算便民服务:1.有偿服务项目符合市场经济原则,以微利为原则(1分)2.无偿服务项目实用、可行(2分)3.便民服务措施要有多样形式,且有各种不同的层次(2分)经费收支预算:1.收支项目合理(2分)2.增收节支措施(1分)3.第一年充许略为亏损,第三年起要有一定的盈余,且五年管理期内总帐不能亏损(2分)十、宣传贯彻深圳经济特区住宅物业管理条例及其配套文件的方式和提高管理服务水平新设想1.宣传方式多样并有一定的手段促进住户认真学习(3分)2.贯彻方案切实可行(3分)3.对桃源村地理位置特点,居民的特点所采取的管理新设想(4分)第 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