浅谈代建制工程的造价管理与控制.doc

浅谈代建制工程的造价管理与控制2007年3月底，我公司成功中标了河南省政府第一个代建制试点项目-河南省民政厅综合办公楼工程的委托代建工作。并于2007年4月9日与该项目的政府主管部门河南省发展和改革委员会签定了代建委托书，4月30日与使用单位河南省民政厅签定了委托代建合同，至2008年10月，工程进入竣工验收阶段， 该项目经过一年多来的运作，总体来说，运行情况良好，达到了当初实行代建试点的初衷和目的，在确保工程质量及如期完工的基础上，严格将项目总投资控制在了概算范围之内。建设工程代建制模式，在国际上已经是非常成熟、普遍的一种建设项目委托管理形式。随着国家投融资体制改革的深入，政府投资项目实行代建制也是近年来各级政府都在积极探索试点的一种项目建设的新模式，走项目代建之路是工程建设管理专业化、社会化的必然要求。代建制所要解决的核心问题是：如何在确保受益方（使用单位）提出的质量标准、使用功能、工期要求等前提下，通过专业的代建管理，有效的将项目总投资控制在项目的概算范围之内，以达到节约和控制投资的目的。通过这一年多来代建管理中的不断摸索与实践，我们认为，在代建管理过程中对工程建设项目的造价实行全过程控制才能有效的防止超概算问题，应重点抓好以下七个方面：一、加强与设计单位的联系与沟通，深化图纸；二、重视合同管理；三、四新技术、低耗节能产品的应用；四、合理调配资金，注重资金的时间价值；五、设备比选中价值工程的运用，充分考虑建成后的使用成本，注重设置费与维持费之间的比例；六、加强施工中的变更签证管理工作；七、加强竣工结算的审核（审计）工作。一、 加强与设计单位的联系与沟通，深化图纸公司代建部与河南省民政厅签定委托代建合同后，首先详细询问了使用单位对各项使用功能的要求及设想，并组织公司专家对图纸进行了仔细的审查，把图纸中存在的不足之处及今后有可能会影响使用要求的一些问题及时与设计单位进行了沟通和联系，对相关问题进行了明确，严把施工前的图纸会审关。尽可能的减少了在今后施工过程中因图纸问题而出现的设计变更及返工情况，避免过多的变更及返工造成的成本增加。在施工过程中，代建部应积极加强与设计单位、使用单位的沟通与联系，及时把使用单位提出的新的要求与设计单位结合，做好在该道工序开工前明确落实好变更图纸，以防止因出图不及时造成的返工情况。二、 重视合同管理合同管理的好坏，关系到整个代建阶段的造价控制管理的成败。我公司代建部严格按照国家及河南省政府的相关规定，对该项目的土建总承包施工、中央空调系统、发电机具、电梯等设备的采购及安装、室内精装修、场外景观工程等均按照政府采购法委托专业的招标代理公司面向全社会实行公开招标，公司法务办严把合同关，与各中标单位分别签定各类施工合同、采购定货合同。各类合同的中标价均控制在项目预算造价范围内，在施工过程中，严格按照合同履行双方的责任和义务，根据施工进度计划及实际完成的工程量合理安排和调配建设资金的下拨。项目代建部重视日常的合同管理工作，特别是对施工总承包单位的合同管理，各类变更签证工作中，应根据施工合同及设计变更联系单来确定变更的合理性，合理的给予支持并及时签证，不合理的增加成本部分不予支持。并按合同工期要求控制好各个施工节点的完工时间。重视施工单位提出的合理化建议，并根据实际情况结合设计单位意见有选择的采纳，积极配合协调各类关系、及时处理各类影响施工进度的突发事件。因施工单位原因造成的工期延误，应注重日常的资料及证据的收集，不让索赔成为一纸空文。三、 四新技术、低耗节能产品的应用随着经济社会的飞速发展，建筑产品的更新换代日益频繁。国家鼓励和支持各类新型建材、节能环保产品在建筑中的应用，使的各类建筑材料的经济寿命有可能大大缩短。代建部平时注重对各类新型建材的跟踪与关注，及时掌握各类新型环保节能建材的动态信息。这对节约投资及今后延长建材的使用时间非常关键。如：原设计图纸中，对一层大厅结构底部采用回填土，上部用钢筋混凝土现浇板，后经我代建部考察市场信息，向使用单位建议采用大跨度的SP板材直接搁置在地下室上翻梁上，中间1.2米采用架空层，不需要回填土，经民政厅及设计单位认可后组织施工，后经检测证明，该部位的强度及安全性能完全符合设计要求，这样不仅节约了大量土方回填及结构施工的时间，造价也比原方案低。内墙墙板向业主建议采用螺旋轻质隔墙板，这样不仅施工方便快捷，还省了批腻子这道工序及材料，同时增加了建筑物的使用面积，墙面平整度及整体性的质量控制的更好，也满足设计方案中的墙体抗震、隔音、隔热等要求。光以上两项，就为使用单位节约了数十万的投资。四、 合理调配资金，注重资金的时间价值代建部在日常的代建管理过程中，从项目总体上考虑资金的时间简直。详细分析了各分项工程是否可以提前，分项工程提前是否有效益等，注意设备过早定货所占用的资金及利息支出，设备定货进场是否与土建及安装相协调，设备的储存保管等仓储费用等等。代建部根据代建合同要求及建设资金下拨的时间、顺序、数量等，控制好建设资金的合理使用，在签定各类施工合同及采购合同中，充分考虑资金的流入时间和流入速度等因素，以达到节约投资的目的。五、设备比选中价值工程的运用，充分考虑建成后的使用成本，注重设置费与维持费之间的比例建筑物作为一种特殊的产品，设计使用年限一般达50-70年甚至更久，这就需要我们运用价值工程原理对该项目的全寿命周期成本进行投资控制。充分考虑该项目投入运行后的使用成本，注重设置费（建设成本）与维持费（使用成本）之间的比例。如：代建部对该项目的空调系统、外电系统、发电机具的选择上就运用了价值工程原理严格进行设备比选，通过成本费用分析，向业主提出了大量合理化的建议，得到业主的认可后，立即组织落实。原设计图纸中，外墙外立面采用瓷砖墙面，经我们调查后发现，郑东新区作为郑州市的新兴窗口城区，起点定位高，新区内大量的建筑物采用石材干挂外墙面，为规避今后几年内因为外墙瓷砖不协调而需重新进行外立面改造施工的风险，我们及时向业主提出了采用石材干挂立面；对于一些使用频繁的部位的材料，我们也及时向业主指出，需要采用档次较高、材质好、使用寿命长的新型材料，如：楼层内经常走人的通道地砖、卫生间洁具、隐蔽的电线电缆、灯具等。虽然建设成本会有所增加，但尽可能的延长了这些部位材料的使用寿命，从而使该项目今后投入使用后维修及大规模的更换建材的成本和风险大大降低，从项目的全寿命周期成本控制上来看，达到了更好的投资效果。六、加强施工中的变更签证管理工作施工中变更签证的管理是项目实施过程中造价控制的难点和重点之一。代建部从以下四个方面加强变更签证管理：一是在坚强设计管理的基础上，坚持图纸会审和设计交底制度，执行严格的审图制度。二是坚持专家论证、方案比选，严格审查审批程序，凡变更造价超过单位工程造价5%以上的报民政厅审批，三是做到分级控制、限额签证。对每一张变更联系单严格审核，按程序和制度签证。一次签证费用超过合同造价1%或5万元以上的，由民政厅方的项目负责人共同签字确认。四是完善手续，明确价格。变更或签证实施前，代建部与施工单位就变更涉及的造价调整先达成一致，并在变更联系单上注明原因、部位、时间、变更或签证的内容以及价款，变更完工后，仔细核实工程量，尽可能避免事后或结算时才进行价款确认。七、加强竣工结算的审核（审计）工作建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环。决定了代建工作的成效如何。代建部及时收集和整理了竣工决算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等，建立起工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强对代建部技术人员的素质教育，在进行工程竣工结算时，派专人到工地现场核对，严格审查工程量计算是否正确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理。通过代建部严格把关竣工结算的核查，经审计的工程结算较施工单位编制的竣工结算工程造价差5%，对控制投入节约资金起了很重要的作用。总之，对政府投资的代建制工程造价的控制与管理是一项系统工程，需要领导重视，相关部门配合，进行全过程、全方位的控制与管理。只有做到决策科学、设计合理、精心管理和严格审查，才能对代建制工程造价实施有效的管理与控制，以保证代建制项目获得最大的经济社会效益！