我国商业地产的现状及未来发展方向_倪寒飞.pdf

18观察 Observer商业观察 2023 年 3月下第 9 卷第 9 期随着我国社会经济的迅猛发展，各类产业都纷纷兴起并且发展起来，改革开放以来，房地产业作为国民经济中重要的增长点之一，在一定程度上促进了我国社会经济的发展。商业地产目前来看还是一个相对较为完备的课题，不但需要专业的规划设计人员，还要在规划之前进行定位处理，无论是前期的设置、中期的规划还是后期的推广，都需要用专业的管理来进行各种服务。作为地产交易平台，住宅地产的消费群体均为人群，但是商业地产则是一种运用商业平台作为交易的新兴模式。商业地产的后期运营十分完备，不但需要把握整个商业运行的规律，还要对各类资源进行整合。商业地产的客户群体也十分复杂，包括经营客户、商铺的投资人以及各类消费者，其中经营的商户也从各类店铺经营的商品和受欢迎程度进行区分，同时，商业地产的规划还要从消费者身上进行区分，商业运营的背后是利益的驱动，如何促进消费者消费是永恒的话题，所以商业地产十分复杂多变，也是一门很难的专业。当前商业地产经历了十几年的发展，已经走过快速扩张的黄金期，由于市场日新月异的变化，传统的经营模式已经无法满足当前的需要，以往房地产行业的资本快进快出已经无法出奇制胜，所以商业地产正在不断改变。我国日新月异的变化让商业从单一的交易流通转变为与房地产联系在一起的模式，从而塑造出我国具有特色的商业地产模式，随着房地产行业的兴起，地产业在我国各个地区也如同雨后春笋般在各类大型购物中心入市，一方面带动周边房价的增长，促进城市商圈的迅速发展，另一方面达到城市外扩、人口迁移的目的，成为城市发展的重要推动力。与此同时也带来了诸多问题，当商业重心围绕着地产之后就会失去商业的本质，不再将市场和顾客放在首位，而是倾向于房价的增长与商铺的销售额，快速的扩张与竞争让商业地产的发展泡沫化，目前上半场已经结束，下半场逐渐开启，很多商业人喊出了回归商业本质的口号，商业地产已经到了必须要改变的阶段。之所以会产生变化最重要的原因是市场阶段的变化，商业地产已经逐渐从增量市场变成存量市场，大量的商业项目烂尾倒闭存量盘活已经成为未来商业发展的重点，这种市场竞争加剧了商业项目存活压力，应对当前消费升级和商业化的更新迭代，商业思路也需要不断转变，上半场如果能够快速布局占领市场，下半场就需要用真诚赢得未来。目前，我国商业地产的模式分为以下三类。第一类模式为只出租不出售的商业地产，这种情况通常都是开发商自建而成，具有独立的产权，从而将招商与合作合并起来，将租金用于收入来源，同时也通过产权的塑造来打入资本市场，从而打造出良好的融资状况，虽然这种模式会有多重融资的情况出现，但是第一次通常为银行的抵押融资，第二次则是其他类别的融资模式，经过价值提升和整合包装之后，通过大量融资从而达到商业地产的辉煌模式，这类模式通常为资我国商业地产的现状及未来发展方向倪寒飞19本运作而成，也就是将一个商业地产经过多次运作后逐步提高商业价值。起初的想法十分简单，但是随着资本的植入，融资会远远超过其本身的价值以及创造的资金流价值，但是由于体量较大，未来我们难以找到比较容易估算的资本工具。第二类模式是以出售为主的商业地产模式，也是商业地产最初的模样。近年来商业地产不断火爆，单独的销售模式已经无法跟上商业地产的发展脚步，由于商业地产的价格偏高，往往风险也很高，所以投资的回报时间较长，所以能够以全额购买商业地产的投资者日渐减少，投资者不愿承担风险，即使他们有能力购买也通常不愿意将大量的资金积压于投资回报率较低的地产项目上。开发商为了将产品卖出高价，就要不断增加其附加价值，无论是地段、房价还是服务、规划以及营销模式等，商业地产的高租金收益才是投资的前提，由于体量比较大，管理水平相对较低，所以往往会因为房价增长而无法得到预期的收益，开发商的压力比较大。与此同时，前期出售的业主因为无法达到预定收益，与开发商之间的矛盾也加大，从而加速了这类商业模式的崩盘。第三种模式则是以出租和销售结合起来的方法，这种模式会将投资商和开发商的一些物业进行出租，而留下来的部分进行销售。大连万达便是如此，万达将一楼留给自身出售，而将二楼和三楼两层租给了大型超市，万达通过这样的方式获得较大利润，从而销售价格甚至达到市场价的两倍不止，沃尔玛的开设也起到了至关重要的作用。这样的分配模式比较灵活，但是也因为商业卖出比较多，开发商的投入无法跟上，也不想从此做赔本的买卖，所以造成整体上的商业地产崩盘，郑州的大上海城就是面临这样的状况。面对这样的状况和竞争的压力，无论是各商业地产项目主动做出改变，还是被动进行调整，这种变化将会推动所有商业地产的发展，而且也碰到新的机遇，同时商业地产的改革也随之而来。商业地产的第一步便是要将思维从传统的方式向着新兴改变，重新审视自身的优点和缺点。商业地产之所以具有商业价值，我们不能够用传统的地产来看待它，而是应当放置于整个行业中去思考。纵观当前我国购物中心的拥有者，很多都是从房地产开发商演变而来，也有从地产转型为商业地产的人们，仅仅有少数人是从商业的零售业起家。我国进入 21 世纪后房地产行业发展迅速，对于房地产开发商来说，无论是政策、资源还是资金都有着比其他人更大的优势，未来商业与地产融合将会是一种趋势，朝阳行业中的“商业地产”随之产生。商业地产从字面上来看是属于商业用途的地产，在过去的十几年时间里商业地产仍然处于初级阶段，从整体来看增量市场的问题并未出现，商业项目随着房地产的开发不断扩大，当市场趋于饱和，增量市场逐渐转变为存量市场后，竞争加剧导致商业项目无法以房地产的开发思维去进行市场的拓宽，商业需要回归商业的本质上来，地产作为载体，商业才是其中的灵魂，如果将商业地产作为地产来看，就像是没有灵魂的躯壳，只剩下一副皮囊。我们之所以要将商业和地产区分开，主要原因是二者的思维模式和经营模式均有较大差异，这种差异主要在于项目周期、经营重点和盈利的模式中。对于房地产市场来说，重中之重就是销售，一切都需要以房产销售作为目标，所以从房地产项目来看，销售也是最庞大、最重要的部门，地产开发商往往会以高工资和高提成来调动销售人员的积极性，从而实现资金的快速回笼。商业地产有所不同，因为其经营周期比较长，经营重点需要放置于怎样能够保持项目的稳定增长，所以只有稳定的销售和消费客流才能够将租金维持在相应水平，为项目的增值提供基础。从而得到市场以及消费群体的认可，这也是商业项目中最有价值的资产之一。很多商业项目均会选择这种赚快钱的方式，通过快速复制开发从而达到销售变现的目的，未来良性资产的长期持有性能20观察 Observer商业观察 2023 年 3月下第 9 卷第 9 期够达到稳定运营的结果，才是商业地产的未来出路。在盈利模式上二者也有所不同，由于房地产项目要以房产销售作为真正的目标，由于所有盈利均来源于销售，作为资金密集型行业要追求资金的快进快出，利润就需要将房产销售收入减去建筑成本、人工成本以及贷款等等，资金的沉淀周期变短，物业销售将不再持有，属于一次性收入的范畴；商业地产的盈利来源是将租金收入和经营收入结合起来，租金收入水平由商业地产的租赁决定，这也是地产项目客流以及销售经营情况的展示，所以做好商业地产的精细管理，提高商家的承租能力和持续租金水平将会成为未来重要的盈利手段。对于商业地产来说，保持物业增值十分重要，这也是盈利模式之一，但是因为资金的沉积时间较长，商业的运营状况成为资产评估的指标，资本和金融的结合点除了项目的地段之外，均是以商业项目表现作为根据，所以无论是租金收益还是金融增值，经营状况才是保证商业项目能够一直盈利的重要因素。例如北京三里屯附近的世茂工三项目，即使地理位置十分优越，但是因为后期经营不善，虽然当前评估价格为32 亿元，但即使一直降价拍卖仍然无人问津，这说明了一个道理，商业地产的价值并不仅仅与地理位置相关，而是与其经营现状更为密切相关。从以上三点我们可以总结出来，我们所认知到的商业地产和住宅地产之间存在很大的差异，近年来，我们看到了诸如万达等通过商业与地产结合迅速扩大规模的例子，让万达成为商业地产中首屈一指的开发运营企业之一，但是面对未来商业地产的存量时代，这类模式也走在了发展的十字路口上。当前，很多人对于商业、商业地产、购物中心等概念仍然不够明晰，我们为什么要将以前的商业地产作为地产业，而未来我们要将其看作商业呢？商业和地产之间所获得的范畴不太一样，当前由于经济的迅速发展，二者之间有了化学反应，从而孕育出商业地产的改变，购物中心作为典型的商业形式，地产概念中除了带有住宅地产和工业地产元素，还存在传统商铺和零售以及电商等多重不同的带有地产属性的商业点。商业地产在快速扩张的时候能够将其作为附属以及市场工具来看待，如果能够将其看作是地产，那么未来它也将带有明显的商业属性，从而以满足人们日益增长的需求作为出发点，而不是主观地依靠商业项目为地产增值。商业与地产之间之所以分久必合，主要原因在于商业项目的时间都相对比较长，能够短期获得盈利的项目少之又少，这就需要地产可以进行商业性的帮扶，就是通过地产的销售来维持商业长期的经营。商业和地产的二者合一虽然作为一个关键时期，但是商业地产的下半场，无论是思维模式还是认知程度都需要重新去界定，如果我们能够将商业地产看作商业而不仅仅是地产，那么未来我们将会改变以往的商业逻辑，从而努力打造出精品商业圈，而并不是利用商业赚钱，让商业项目从增量市场逐渐转化为存量市场。随着近年来商业地产的蓬勃发展，各类大型商业项目如雨后春笋般应运而生，其实我们有的时候会发现商业地产和真实的商业中间是有差距的，甚至会偏离商业的本质，这才是诸多商业项目举步维艰的根本原因。其实我们在很多时候都会碰到这样的问题，那就是在选择追逐名利的同时，需要常常回头审视一下过去，忆往昔这一路走来是否与自己的初衷相违背，未来希望我们走过半生归来仍然是少年，商业也是一样。