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我区房地产发展状况调研报告精选模板

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2020年4月19日
文档仅供参考
我区房地产发展状况调研报告

　　我区房地产发展状况调研报告一、当前我区房地产基本情况
　　（一）在建项目进展情况
　　当前，全区房地产开发项目共11项，总占地面积亩，总建筑面积万㎡，总投资亿元。主要为：民和苑住宅小区、文化名园小区、传世经典小区、东方宜家小区、锦城佳苑小区、永业嘉苑小区、桃源世家小区、同旺家园小区、星光花园小区、汉都华庭小区、祥颐园小区二期。其中，民和苑、文化名园、桃源世家一期、祥颐园二期已全部竣工。建筑面积为万平方米。部分竣工的有传世一期万平方米，东方宜家11万平方米，永业嘉苑8万平方米、同旺家园万平方米。当前，在建项目总竣工面积为万平方米，占在建项目总面积的%。
　　（二）土地已摘牌未开工项目
　　共有7个项目，总占地面积约1007亩，规划总建筑面积万平方米，总投资约亿元，具体为：久地雅苑小区、育才小区、东风花园小区、中信康桥小区、同乐雅苑小区、丽景嘉苑小区。
　　二、近三年来**房地产开发情况
　　20xx年——20xx年，全区房地产总开发面积为万平方米。20xx年为万平方米，其中新开工面积为万平方米，销售面积为万平方米，销售额为11738万元。20xx年为万平方米，其中新开工面积为万平方米，销售面积为万平方米，销售额11600万元。20xx年1-9月份为万平方米，其中新开工面积为万平方米，销售面积为万平方米，销售额为7800万元。三年的开发趋势呈低、高、平的趋势，其中，20xx年房地产开发较快，开发量突破60万平方米，至20xx年没有出现在20xx年基础上继续攀升的势头，发展趋势平缓。
　　根据以上近三年的数据分析可得出：①20xx年房地产开发面积速度减慢。今天截止到九月份，建筑面积比去年增长％，相较去年与20xx年同比增长的％有大幅度的下降；②商品房新开工面积较去年减少万平方米，销售面积比去年下降万平方米，销售额比去年减少7880万元③开工率低。在今年全区总计18个房地产项目中，未开工的就有7项，占所有项目的38%，开工率为62%，未开工面积占所有项目面积的%。另外还有部分开工项目因资金问题出现中途停顿现象（如锦城佳苑、永业嘉苑等）。
　　三、近三年来我区房地产业的发展情况和存在问题
　　1.发展情况
　　1993年区划调整后至20xx年的年中，全区商品房开发总量为80万平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的时间内，全区房地产开发总量就达到万平方米，较前年总和增长了%。而且在小区开发的数量、开发规模及小区开发的档次上较前年有很大水平的提高，特别是近两年来所开发的桃花潭、民和苑、文化名园及今年开发的传世经典、东方宜家等一批小区，在综合配套、园林绿化上有所突破。而且商品房售价由20xx年前徘徊年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地产业契税收入由20xx年前的年均200—300万元，上升至20xx年1500万元，20xx年3200万元，递增幅度为10倍，而且至20xx年底，全区拆迁安置率达100%，新建商品房空置率在5%以内，低于全市15个百分点。同时，在贾从事房地产开发的外地由 前的三家，至20xx年发展到20家，20xx年为28家。整体来看，近三年来，房地产业秩序明显好转，开发水平不断提高，开发的数量和规模较 前呈现大幅度的增长。
　　2.存在问题
　　虽然我区近三年来房地产业发展速度较快，但也存在着许多问题，购买势头下降，建销比例失调的矛盾，已在 中显现，导致销售不旺原因主要有以下几点：
　　①房屋建设户型结构问题突出。房地产市场没有形成高、中、低档齐全的商品房结构体系，房屋户型缺乏特色，房屋结构千楼一面，小区综合配套没有明显的特色和突出优点，导致收入高的群体到市里买房子，收入低的群体又买不起合适的低价房，而中等价格的房屋在市场上又出现断档，户型面积偏大，中小户型比例偏少。
　　②房地产开发投资项目单一，市场发展不平衡。当前，我区投资开发项目主要集中在住宅项目和少数配套门面房，并出现扎堆现象。而投资在写字楼、宾馆、酒店、文化娱乐等三产业设施的项目太少，一方面与我区的经济总量和生活水平有关，另一方面也存在着正确引导的问题。
　　③基础设施落后，购房吸引力低。一是市政公共设施覆盖面还不足，供气、供暖、雨污分流、截污管建设滞后于城市发展。二是城市老城区部分设施陈旧，路结构不合理，中心城区交通排挤，停车配套设施不全。三是环卫设我区房地产发展状况调研报告第2页施建设滞后，垃圾收集、清运和处理设施缺口较大。四是城市综合环境水平低，城市绿化率低，生态环境有待提升。五是与徐州主城区全面融入的交通道路发展还需加快。
　　四、影响我区房地产业发展的原因
　　我区房地产业由于受大环境影响，进入 来，其建设速度趋缓，销售幅度放慢，导致开发商信心不足，既有政策和市场原因，出有开发自身问题归纳起来主要存在以下几个方面问题：
　　①政策的逐步规范，约束了开发的投机行为。至20xx年来，国家在土地、房屋建设结构等方面不断出台新政，如土地出让金一次性交纳、房屋全框架结构、商品混凝土推广、建筑节能运用、用电增容、拆迁保证金、民工工资保证金等，在很大程度上限制和约束了开发的投机行为，使开发资金运作的范围大大缩小，开发投资风险进一步加大，无实力的开发难以为继。
　　②开发公司资金短缺。一是政府对房地产开发项目的行政事业性收费逐步规范，过去对个别开发商给予的一些特殊收费减免政策，不再继续执行，开发利润缩水。二是银行加强对开发公司三级资质贷款的限制，这就大大的限制了**房地产公司的资金。到当前为止，除了江苏怡华置业有限公司为二级开发资质，其余的都是三级或三级以下开发资质。三是钢材、水泥等建材价格不断上涨，直接导致商品房价格提高，自去年以来，钢材的价格由原来的每吨3000多元上涨到现在的4500余元，几乎翻了一番。据统计，在 土建招标为316元/㎡， 为496元/㎡，到当前为694元/㎡，这就大大的增加的建筑成本。
　　③市场秩序还有待规范。**区的房地产市场发展起步晚，还在处于房地产的不成熟期而不是成熟期。个别开发公司出现未经过办理小区交付使用擅自上房和低价售房，恶意竞争现象，部分开发拖欠民工工资现象严重，导致建设速度跟不上和信访压力增大。
　　④拆迁难的问题制约了房地产开发。20xx年，全区房屋拆迁5万平方米，20xx年除去京沪高铁拆迁约万平方米外，城市房屋拆迁面积为零。部分小区由于个别钉子户问题导致久拆不下，造成项目无法按时开工，同时，也使部分已拿到土地的开发形成观望态势，开发积极性不高。
　　⑤市场信心不足。今年我区新上的房地产项目很少，一方面开发商对房地产市场信心不足，另一方面开发商自身资金链的短缺。**今年房价基本为1700元/㎡左右，与去年相比没有变化，激发不起开发投资的欲望。
　　⑥住房保障体系不够完善。在我区廉租房和经济适用房建设至今尚未启动，商品房在占主导地位，造成了底层消费者买不起房的局面。
　　五、促进房地产业发展的对策和措施

　　1.改进房屋开发结构，满足不同层次居民的购房需求。
　　一是学习沐阳低地价、低房价的市场开发模式，吸引投资开发建设，吸引周边村镇农民进城购房。二是结合经济适用房和廉租房建设，增加小户型结构楼房建设和中档房建设，满足困难群体和普通居民的购房需求。三是适当开发低密度、组团式、园林小区建设，吸引周边城市居民来贾购房，留住**高层消费群体。
　　2.扩大项目投资范围，推动商贸三产设施建设。
　　房地产市场的繁荣与城市人气有直接关系，对于投资三产业设施的开发在政策上，予以优惠。积极引导房地产开发项目多元化发展，集聚城市人气，推动房地产业由单纯的商品房建设逐步向楼宇经济过渡。
　　3.提升综合环境，完善基础设施。
　　加大城市供气、供热、道路等基础设施建设力度，提升城市功能，特别是重点推进山水城区建设，加大园林绿化投资，加快河湖公园整治，以城市生态环境的提升促进房地产业的发展。
　　4.利用棚户区改造的机遇，改造建设老城区
　　我区主城区还有棚户区40余万平方米，居民换房、购房的潜力很大。抓住棚户区改造这个机遇，制定政策盘活土地，将棚户区居民拆迁安置到区郊，把老城区土地集中起来，用于居住和商业开发，这样的话，既解决了棚户区改造问题，最大的好处是利用老城区净地进行商品开发。
　　六、几点建议
　　1.建议区政府和相关部门应尽快制定出我区房地产业的近期和远期发展规划，培植本土和引进外地，积极引导我区的房地产走规范化的发展道路，形成具有一定规模、资质级别高、品牌化程度高、融资能力强、承担市场风险强的。
　　2.规范房地产市场秩序，营造良好投资环境。
　　一是规范政府各部门的行政行为，提高办事速度和水平。二是规范规费征收，实行一站式，特别是各项手续和规费征收。三是尽快解决拆迁难的问题。
　　3.继续完善和改造城市和市政基础设施建设，特别是教育水平的提高，医疗水平的提高，农贸市场建设，休闲娱乐场所建设，文化场所建设等，经过城市功能的不断完善和建设改造，留住**居民，吸引周边人口来**安居乐业。
　　4.运用政策杠杆，稳定当前房价。
　　当前乃至今后几年，房地产业是买方市场，房价是商品房销售的晴雨表，要根据全区存量房产合理调节市场房价，并使之与全区居民收入水平相适应。房价不能过高，要和本地区收入水平相适应，应在保证开发有利润的前提下制定房屋价格，否则房价定的过高，购房热情不高，房子销售不好，可能形成恶性循环，防止房价大起大落的情况发生。
1．下列温度最接近23 ℃的是(　C　)A．人体的正常体温B．北方冬季的平均气温C．让人感觉温暖、舒适的房间温度D．冰水混合物的温度2．当温度发生变化时，物质的状态一般会发生变化。下列现象中物态变化判断正确的是(　C　)A．初秋的早晨，草叶上出现的晶莹剔透的露珠属于固态变为液态现象B．晒在太阳下的湿衣服变干是气态变为液态现象C．擦在皮肤上的酒精很快变干是液态变为气态现象D．初冬树上的霜是液态变为固态现象3．下面是四位同学用温度计测水温的实验操作过程，其中正确的是(　C　)4．在测量水的温度时，甲、乙、丙三位同学按如图所示方法读数，正确的是__乙__，水的温度是__42__℃，温度计的工作原理是利用液体的__热胀冷缩__。5．摄氏温度规定，在标准大气压下，沸水的温度为(　B　)A.120 ℃ B.100 ℃C.90 ℃ D.80 ℃6.下列温度值最接近实际的是(　B　)A．健康成年人的体温是39 ℃B．让人感觉温暖而舒适的室内温度是25C．洗澡时淋浴的适宜水温是60 ℃第一节 物态变化与温度D．在一个标准大气压下盐水的凝固点是0 ℃7．下面分别表示几位同学在“练习用温度计测液体的温度”实验中的做法，正确的是(　D　)8．如图所示的温度计，关于它的说法正确的是(　D　)A．该温度计是根据固体热胀冷缩的原理制成的B．在使用该温度计测量物体温度时，能够离开被测物体读数C．该温度计的量程是20 ℃～100 ℃D．该温度计此时的示数约为21 ℃9.如图所示是实验室常见温度计，关于它的说法正确的是(　A　)A．该温度计的示数为39 ℃B．该温度计的分度值是0.1 ℃C．常见温度计是根据固体热胀冷缩的原理制成的D．在使用该温度计测量物体温度时，能够离开被测物体读数10．物质一般有三种状态：__固__态、__液__态和__气__态。在1个标准大气压下5 ℃的酒精、氢气、铁三种物质中，有固定的体积和形状的是__铁__，既没有固定的体积又没有固定的形状的是__氢气__。11．把①糖、②醋、③白雾、④碗、⑤勺子、⑥味精、⑦水蒸气、⑧二氧化碳、⑨干冰按物质的状态进行分类：属于气态的是__⑦⑧__；属于液态的是__②③__；属于固态的是__①④⑤⑥⑨__。(均填序号)12．气象学里的平均气温是一日当中的2时、8时、14时、20时这四个时刻气温的平均值，若某地某日这四个时刻的气温如图所示，则此地的最高气温是__5 ℃__，最低气温是__－2 ℃__，一天的温差为__7 ℃__，平均气温是__1.25 ℃__。13．在寒冷的冬天，河面上结了一层厚厚的冰，若冰面上方气温是－10 ℃，那么，下列说法中正确的是(　A　)A．冰的上表面为－10 ℃，下表面是0 ℃B．整个冰层的温度都是－10 ℃C．整个冰层的温度都是0 ℃D．冰层下表面的温度是－10 ℃14.科学家创造了一种世界上最小的温度计“碳纳米管温度计”。研究人员在长约10－6米，直径10－7米的碳纳米管中充入液态的金属镓，当温度升高时，管中的金属镓会膨胀，经过电子显微镜就可读出温度值。其测量范围为18 ℃～490 ℃，且精确度高，可用于检查电子线路是否异常毛细血管的温度等许多方面。根据以上信息，你认为下列推测错误的是(　C　)A．碳纳米管的体积在18 ℃～490 ℃之间随温度变化很小，可忽略不计B．金属镓的熔点很低，沸点很高C．金属镓的体积在18℃～490℃之间随温度变化很小，可忽略不计D．金属镓的体积在18℃～490℃之间随温度变化比较均匀15如图所示，甲是体温计，乙是实验室用温度计，它们都是利用液体__热胀冷缩__的性质制成的。可用来测沸水温度的是__乙__；没有甩过的体温计的读数是38℃，用两支这样的体温计给两个病人测体温，如果病人的体温分别是37.3℃和38.6℃，则这两支体温计的读数将分别是__38__℃和__38.6℃。16．如图所示是小明同学设计的一个气体温度计的示意图。瓶中装的是气体，瓶塞不漏气，弯管中间有一段液柱。(1)这个温度计是根据__气体__的热胀冷缩来测量温度的。(2)将此装置放在室内，温度升高时液柱向__左__(选填“左”或“右”)移动。(3)若放到冰水混合物中，液柱处的刻度应标__0__℃。(4)该温度计测量温度时__会__(选填“会或“不会”)受到大气压的影响17．有一只刻度均匀，但实际测量不准确的温度计，把它放在冰水混合物中，示数是4 ℃；把它放在1标准大气压下的沸水中，示数是94 ℃。把它放在某种液体中时，示数是22 ℃，则该液体的实际温度是__20 ℃__，当把该温度计放入实际温度为40 ℃的温水中时，温度计的示数为___40 ℃__。第四节 地球上的水循1．水是生命的乳汁、经济的命脉，是自然界奉献给人类的宝贵资源。下列关于地球上的水循环和水资源，认知正确的是(　A　)A．水循环的过程伴随着水的物态变化过程B．水循环按照固态→液态→气态的固定顺序循环进行C．地球上的淡水大约占地球总水量的3%，淡水资源丰富D．大量开采地下水，对环境不会造成损害，能够解决部分地区饮水问题2．霜、露、雾、冰、“白气”中，由液化而形成的是(　C　)A．霜、雾、“白气” B．霜、露、“白气”C．露、雾、“白气” D．露、雾、冰3．冬天晾在室外的湿衣服里的水会结成冰，可是冰冻的湿衣服也能晾干，这是因为__衣服上的冰升华成水蒸气了__。4．有下列物态变化：①洒在地上的水慢慢变干的过程；②放入衣箱中的樟脑球变小的过程；③冬天室内的水蒸气在玻璃窗上形成“冰花”的过程；④出炉的钢水变成钢锭的过程。其中属于凝华的是__③__，属于吸热过程的是__①②__(填写序号)。5.有一天，雨、露、冰、雪四姐妹在一起争论自己的出生由来，谁也不认同谁。下列她们的说法中，你认为正确的是(　C　)A．雨说：我是水汽化而来B．露说：我是水蒸气凝华而来C．冰说：我是水凝固而来D．雪说：我是水升华而来6.对下列现象的成因解释正确的是(　D　)A．早春，河中的冰逐渐消融——汽化B．盛夏剥开包装纸后冰棒会冒“白气”——熔化C．深秋，清晨的雾在太阳出来后散去——液化D．严冬，堆起的雪人逐渐变小——升华7.下列有关物态变化的叙述中正确的是(　D　)A．蒸发和沸腾在任何温度下都能发生B．烧水时在壶口上方看到的“白气”是水蒸气C．衣柜里的樟脑丸逐渐减少是汽化现象D．霜的形成是凝华现象，放出热量8.以下常见的物态变化实例中，放热的是(　C　)A．春天，冰雪消融B．夏天，积水干涸C．秋天，草木上出现了霜D．冬天，冰冻的衣服变干9.下列有关物态变化的判断，正确的是(　C　)A．擦在皮肤上的酒精很快变干，是升华现象，需要吸热B．夏天会看到冰棒周围冒“白气”，是汽化现象，需要吸热C．秋天的早晨花草上出现小露珠，是液化现象，需要放热D．寒冷的冬天室外飘起了雪花，是凝固现象，需要放热10．关于自然界的水循环，下列说法中正确的是(　C　)A．水蒸气在高空遇冷吸热液化成小水珠B．冰山上的积雪只能先熔化，再蒸发成水蒸气升腾至空中C．江河湖海中的水吸热蒸发成水蒸气升腾至空中D．积雪放热熔化成水归入大海11.英国科学家研发出一种“激光橡皮”。在激光照射下，纸张上的黑色碳粉直接__升华__(填物态变化名称)为高温碳蒸气，字迹消失；经过特殊冷却装置，高温碳蒸气又直接__凝华__成碳粉。这样，废纸和碳粉重新得到了利用，可有效地节约资源并保护环境。12．夏天从冰箱中取出饮料瓶，可观察到瓶子表面有小水珠，擦干后很快又形成，这个过程中发生的物态变化是__液化__；南极地区年平均气温是－25 ℃，降水量很小，但这里的空气却很湿润，这是由于冰发生了升华现象，升华过程需要__吸热__(选填“吸热”或“放热”)。13．随着科技的发展，过去“呼风唤雨”的神话已成为现实。人工降雨的原理是用飞机在空中喷洒干冰(固态二氧化碳)，干冰在空气中迅速吸热__升华__，使周围空气温度急剧下降，空气中的水蒸气遇冷__凝华__成小冰粒，冰粒逐渐变大而下落，下落过程中遇到暖气流就__熔化__成水滴，水滴降落就形成了雨。(均填物态变化名称)14．农谚说“霜前冷，雪后寒”，其中蕴含的道理是：气温低的时候水蒸气会__凝华__形成霜，雪熔化形成水的过程中需要__吸__热。15．阳光照射下，海洋、陆地上的水会不断地__汽化__成水蒸气；夜间气温降低时，水蒸气会__液化__成小水珠，附着在空气中的浮尘上，形成了雾。冬天，夜晚气温如迅速降到0 ℃以下，你家窗户的玻璃上会形成一层冰花，这是水蒸气__凝华__而成的，这层冰花在你家窗户玻璃的__内侧__(选填“外侧”或“内侧”)。16．某同学在探究物态变化的实验中，在试管中放入少量碘。塞紧盖子放入热水中，观察到试管中固态碘逐渐消失，变为紫色的碘蒸气并充满试管。(1)此过程固态碘发生的物态变化是__升华__(填物态变化名称)。(2)在上述实验中，小明同学猜想：固态碘是先变成液体，再变成气体，因为速度太快，液态碘出现的时间太短，因而没有观察到。为验证猜想，她查询了一些小资料：碘的熔点是113.5 ℃；碘的沸点是184.4 ℃；水的沸点是100 ℃。请你根据上述资料分析说明小明的猜想是错误的原因：__热水温度低于碘的熔点，碘不可能熔化__。(3)为了进一步探究此类现象，小明在试管中放入适量温水，然后放入一小块干冰(固态二氧化碳)，此时观察到水中有大量气泡产生，同时水面上有大量白雾。水中大量的气泡是由__干冰升华吸热__形成的。水面上大量的白雾是由__水蒸气遇冷液化__形成的17．有霜的季节，农作物常被冻坏，这就是人们常说的遭到霜冻。实际上，农作物不是因为霜而受冻的，0 ℃以下的低气温才是真正的凶手。当空气干燥时，即使温度降低到－20 ℃～－10 ℃，也不会出现霜，但此时农作物早就被冻坏了，农民们称这种情况为“黑霜”。(1)霜是由__水蒸气__直接变为小冰晶形成的，对应的物态变化名称是__凝华__。(2)请根据短文，对“霜”形成的条件提出猜想。猜想：霜的形成条件是__空气湿润__和__气温在0 ℃以下__。(3)某同学为验证上述猜想，做了如下实验：从冰箱取出一些－10 ℃的冰块，放在不锈钢杯子里，一段时间后可看到在杯底出现一些白色的小冰晶(即霜)。你认为该实验能否验证上述猜想，请简要陈述理由第三节 汽化和液1．下列措施中，能使蒸发加快的是(　D　)A．给播种后的农田覆盖地膜B．把新鲜的蔬菜装入保鲜袋中C．把盛有酒精的瓶口盖严D．给湿头发吹热风2．下列哪一种现象属于液化？(　C　)A．钢水浇铸成火车轮B．倒在地上的水一会儿变干了
C．清晨，草的叶子上有露水凝结D．用久了的灯泡的钨丝比新时3．如图是对一定质量的水持续加热过程中温度随加热时间变化的图像，由图像可知：水的沸点是__98__℃；水在沸腾过程中，需要不断__吸热__(选填“吸热”或“放热”)，其温度__保持不变__。第3题图题图4．如图是草叶上出现的露珠，露珠的形成是__液化__现象，形成的过程中需要__放__(选填“吸”或“放”)热。5．张家界景区雨后云雾缭绕，犹如仙境。关于雾，下列说法中正确的是(　D　)A．雾是水蒸气B．雾是山中冒出来的烟C．雾是水蒸气凝固形成的D．雾是水蒸气液化形成的6.人游泳上岸以后，风一吹感觉身上很凉。这是因为(　C　)A．水中的温度比岸上的气温高B．人的皮肤产生的错觉C．人身上的水分蒸发，要从人体吸热D．风把身上的热量带走了．下列说法正确的是(　B　)A．春天，早晨经常出现大雾，是汽化现象B．夏天，从冰箱中取出的易拉罐过一会儿表面出现水珠，是液化现象C．深秋，枯草上出现的霜，是凝固现象
D．冬天，窗玻璃上会出现冰花，是汽化现象8.如图甲、乙所示，是在“探究水的沸腾实验时，两组同学分别安装的实验装置，图丙是她们根据实验数据绘制的水的温度跟时间的关系图像。根据有关信息，下列说法中正确的是(　C　)A．图线a对应的是乙实验中的数据B．图线b对应的是甲实验中的数据C．水的沸点跟水的多少无关D．到100 ℃时温度不再上升是因为水不再吸热9.夏天，人们常吃雪糕解暑，剥开雪糕包装纸时，雪糕周围冒“白气”，下列说法正确的是(　C　)A．吃雪糕解暑，是因为雪糕熔化时要放热B．吃雪糕解暑，是因为雪糕汽化时要放热C．雪糕周围冒“白气”是液化现象D．雪糕周围冒“白气”是汽化现象10．下列关于水沸腾的实验说法正确的是(　B　)A．水沸腾时冒出的“白气”是水蒸气B．水的沸点随气压的降低而降低C．水沸腾的现象只发生在液体的表面D．水沸腾后继续加热，水的温度会不断升高11.取一只大的注射器吸进适当的乙醚，用橡皮帽堵住注射器的小孔，向拉