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1、 目 录 第一部分 投标函 2 第二部分 开标一览表 4 第三部分 物业管理收费投标报价表 5 第四部分 创新物业资格证明文件 9 第五部分 创新物业资格声明 11 第六部分 现场项目经理资格声明 15 第七部分 物业管理主要人员情况表 17 第八部分 创新物业近三年主要项目业绩表 19 第九部分 规章管理制度一览表 21 第十部分 中标后的服务计划及承诺 25 第十一部分 创新物业技术文件 40 第十二部分 其他说明和资料 101 第一部分 投标函 北京市京发招标有限公司： 北京创新物业管理有限责任公司（投标人全称）授权 李红峰 （投标人代表姓
2、名） 总经理助理 （职务、职称）为我方代表，参加贵方组织的博大大厦物业管理和餐饮服务（招标编号：BCMEC-2004-048）招标的有关活动，并对此项目进行投标。 为此： 1、 我方同意在本项目招标文件中规定的开标日起90天内遵守本投标文件中的承诺且在此期限期满之前均具有约束力。 2、 我方承诺已经具备《中华人民共和国招标投标法》中规定的参加招投标活动的供应商应当具备的条件： （1） 具有独立承担民事责任的能力； （2） 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； （3） 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； （4） 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； （5） 参加此
3、项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。 3、 提供投标须知规定的全部投标文件，包括投标文件正本1份，副本4份，开标一览表1份。 4、 按招标文件要求提供的投标报价总价详见开标一览表。 5、 保证忠实地执行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。 6、 保证遵守招标文件的规定。 7、 如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我方的投标保证金可被贵方没收。 8、 我方完全理解贵方不一定接受最低价的投标或收到的任何投标。 9、 我方愿意向贵方提供任何与本项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。 10、 我方已详细审核全
4、部投标文件，包括投标文件修改书、参考资料及有关附件，确认无误。 11、 我方承诺接受招标文件中合同条款的全部内容且无任何异议。 12、 我方将严格遵守《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，若有下列情形之一的，将被处以投标金额5‰以上10‰以下的罚款，列入不良行为记录名单：有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （1） 提供虚假材料谋取中标、成交的； （2） 采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的； （3） 与招标人、其它投标人或者招标工作人员恶意串通的； （4） 向招标人、招标工作人员行贿或者提供其他不正当利益的；
5、 （5） 拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。 与本投标有关的一切往来通讯请寄： 地址：北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓C座301室 邮编：100029 电话：010-82251677 传真：010-82250453 投标人代表姓名：李红峰 投标人（公章） 投标人代表（签字）： 开标一览表 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司 序号 投标内容 投标价（元） 备注 1 物业管理 2810454.06 年度 2 餐
6、饮服务 1200000.00 年度 3 投标报价总价 4010454.06 年度 大写金额 肆佰零壹万零肆佰伍拾肆元零陆分整 价格单位：人民币元 说明：开标一览表中“投标报价总价”应是本次招标的物业管理项目及餐饮服务项目全部费用的报价。 特别说明事项： 无 投标人公章： 北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 第三部分 物业管理收费投标报价表（附：物业支出预算）
7、 项目名称：博大大厦物业管理 投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人公章： 北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 博大大厦 物业管理支出预算 一、 管理费支出 1) 人员薪资(见附表） 合 共 1,172,000.00 97,566.67 41.70%
8、 2) 员工福利 全年支出 平均每月 餐 费 6.00 170,640.00 14,220.00 员工福利费 35% 总薪资 386,400.00 32,200.00 员工制服折旧费 每套价格 每年每人套数 85 350.00 1 29,750.00 2,479.17 洗熨费 员工人数 每件制服洗熨費 每人每月可洗套数 85 18.00 1 18,360.00
9、 1,530.00 合 共 605,150.00 50,429.17 21.53% 3) 行政费用(包括通讯、印刷、文具等费用) 全年费用 平均每月 交通费 18,000.00 1,500.00 通讯费 24,000.00 2,000.00 办公用品 3,600.00 300.00 纸张印刷 含各种表格、证件、期刊、宣传品等 2,400.00 200.00 办公设备折旧费 6
10、000.00 500.00 审计费 6,000.00 500.00 保险费用 财产一切险、第三者责任险、机器设备险 30,000.00 2,500.00 公关费 含业主联谊、摄像照相等 12,000.00 1,000.00 员工宿舍 保安员、服务员 30,000.00 2,500.00 合 共 132,000.00 11,000.00 4.70% 4) 公共区水/电费（不包含） 全年费用 平均每月
11、 写字楼公共照明电费 0.00 0.00 写字楼公共机电费 0.00 0.00 写字楼公共水费 0.00 0.00 写字楼空调费 0.00 0.00 写字楼供暖费 0.00 0.00 合 共 0.00 0.00 0.00% 5) 工程维修费 设备数量 单台费用 全年支出 平均每月
12、电 梯 (外包） 8台 800.00 76,800.00 6,400.00 消防系统 3,600.00 300.00 弱电系统 3,600.00 300.00 强电/照明系统 3,600.00 300.00 空调系统 3,600.00 300.00 装饰装修 3,600.00 300.00 给排水系统 3,600.00 300.00 其 它 3,600.00 300.00
13、 合 共 102,000.00 8,500.00 3.63% 6) 外包维修费 全年支出 平均每月 电梯检测费 8 900.00 7,200.00 600.00 避雷检测 1次 3,000.00 3,000.00 250.00 生活水箱清洗 2次 8,000.00 666.67 空调水处理 2次 16,000.00 1,333.33 消防系统检测费 1次/2年 15,000.
14、00 625.00 其他检测 3,000.00 125.00 合 共 52,200.00 3,600.00 1.86% 7) 清洁服务费 全年支出 平均每月 清洁服务（全耗材） 30人 （含清洁设备） 396,000.00 33,000.00 外墙清洗 2次/年 15,000.00 30,000.00 2,500.00 杀虫灭鼠 3次/年 3,000.00 3,000
15、00 250.00 绿化服务 9,000.00 750.00 节日装饰 4,800.00 400.00 化粪池清掏 3次/年 1,000.00 3,000.00 250.00 垃圾清运费 9,600.00 800.00 清洁费合共 455,400.00 37,950.00 16.20% 8) 管理者酬金 全年支出 平均每月 合 共
16、120,000.00 10,000.00 4.27% 9) 不可预见的费用 全年支出 平均每月 合 共 （1~7项）×1% 25,187.50 2,098.96 0.90% 10) 1~9项小计 2,663,937.50 221,994.79 11) 税 项 全年支出 平均每月 合 共 5.5% 146,516.56 12,209.
17、71 5.21% 12) 总 支 出 全年支出 平均每月 合 共 2,810,454.06 234,204.51 100.00% 第四部分 创新物业资格证明文件 北京市京发招标有限公司： 关于贵方第BCMEC-2004-048（招标编号）投标邀请，本签字人愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。 1、 法定代表人授权委托书。 2、 企业法人营业执照（副本）复印件（加盖投标人公章）一份。 3、 税务登记证复印件（加
18、盖投标人公章）。 4、 组织机构代码证复印件（加盖投标人公章）。 5、 北京市物业管理资质合格证书复印件（加盖投标人公章）。 6、 投标人基本帐户开户银行在开标日前3个月内开具的资信证明（原件）。 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日 期： 法定代表人授权委托书 北京市京发招标有限公司： 本授权书声明：注册于北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓A-405（投标人住址）的北京创新物业管理有限责任公司（投标人名称）法定代表人赵钢
19、法定代表人姓名、职务）代表本公司授权在下面签字的（投标人代表姓名、职务）为本公司的合法代理人，就贵方组织的北京经济技术开发区博大大厦物业管理项目，招标编号：BCMEC-2004-048，以本公司名义处理一切与之有关的事务。 本授权书于2004年6月29日签字生效，特此声明。 法定代表人印刷体姓名、签字盖章：赵钢 投标人代表印刷体姓名、签字盖章：李红峰 投标人全称、投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 第五部分 创新物业资格声明 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人名称：北京创新
20、物业管理有限责任公司 1、名称及基本情况： ⑴ 投标人名称：北京创新物业管理有限责任公司 ⑵ 地址： 朝阳区中国国际科技会展中心A—1901 邮编：100029 电话： 010—82251677 传真： 010—82250453 ⑶ 成立和／或注册日期： 1998年4月6日 ⑷ 公司性质： 有限责任公司 ⑸ 法定代表人或主要负责人：赵钢 ⑹ 职员人数： 350人 ⑺ 注册资本：1000万元人民币 ⑻ 实收资本：1000万元人民币 ⑼ 资产负债情况（附：近一年资产债表）：
21、‹1) 固定资产：原值：350.1万元人民币 净值：252.2万元人民币 ‹2) 流动资金：1225.4万元人民币 ‹3) 长期负债：13.8万元人民币 4) 短期负债：1566.1万元人民币 2、与投标有关的情况： 博大大厦项目主任（1人） ⑴本项目人员安排情况： 综合服务副主任（1人） 行政副主任（1人） 工程副主任（1人） 服务部 保安部 环境部 会计出纳1人 行政人事兼任 强弱电10人 空调水暖5人 综合维修3人 物业助理3人 服务员18人 监控运行8人 门卫值守6人 巡视疏导24人 保洁外委 园
22、艺工2人 工程领班（1人） 类别 职务 名额 职责 备注 管理层 （5名） 管理中心经理 1 负责管理中心日常事务管理、并分管安全部和工程部工作； 副主任 3 协助主任工作，并分别分管保洁部、接待部、保安部、工程部工作； 行政/出纳 1 负责管理中心档案管理和仓库管理，负责大楼的日常巡查及财务收支管理； 服务部(23名) 物业助理 3 负责服务部日常物业事宜的接待、协调、处理工作； 园艺工 2 负责园区内绿化、园林维护； 服务员 18 负责会议及贵宾来访接待，负责领导办公
23、室的卫生保洁工作； 保安部 （38名） 监/消控室保安员 8 负责监/消控室24小时值班工作，时刻监视监控、消控系统，发现异常及时与巡逻保安员联系，以防止一切突发性事件的发生； 三班运转 门卫保安员 6 负责外来人员来访的查询与登记，证实来访者经被访者同意后方可进入辖区，负责大楼正门的标兵形象岗； 三班运转 巡逻保安员 24 负责露天停车场车辆停放的指挥与检查工作，保证交通秩序，无违规停车，负责楼内、外一切情况的巡查、巡视，发现并消除各种事故隐患； 三班运转 工程部（19人） 工程领班 1 负责水、卫、中央空调系统、强弱电系统、土建的综合管理、监督、指导
24、与检查工作； 空调、水工维修员 5 负责各种水、卫、中央空调系统、供暖系统的运行维修、养护和局部小型技术改造； 强弱电人员 10 负责高低压供电系统、弱电系统、电梯的值班运行工作；负责高低压供电系统、弱电系统、电梯的维修、养护和局部小型技术改造；负责各种会议的音响操作及维护。 木工 1 负责装修家俱的日常维修工作； 泥瓦工 2 负责房屋土建主体结构的维修工作； 3、投标人认为需要声明的其他情况： （1） 本投标报价不包含政府专用的日常消耗物品。如：铅笔、橡皮、茶叶、毛巾、纸巾等。 （2） 与西塔朝林房地产公司的能源费、管理费等分摊事宜需
25、开发区管委会会同朝林房地产公司签定相关协议。 （3） 因同一项目中有两个业主的同时存在，而两个业主的业务范围有相当大的不同，决定了在保安管理上（特别是大门警卫）难度较大。希望开发区管委会会同朝林房地产公司就此明确管理方式和责任分区。 兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 年 月 日 第六部分 现场项目经理资格声明
26、 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 年 月 日 姓 名 杨 海 主要业绩 性 别 男 1、 戴德梁行项目经理 2、 嘉铭桐城项目经理 3、 宝嘉大厦项目经理 4、 博泰大厦项目经理 5、 中国国际科技会展 中心项目副经理 年 龄 34 专 业 国际贸易 学 历 大学专科 工 龄 13年 职 务
27、项目总经理 从事本岗位工作时间 8年 联系电话 82251677 第七部分 物业管理主要人员情况表 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 年 月 日 序号 姓 名 性别 年龄 职务 （工种） 职称 （等级） 1 王少军 男 45 高级策划 香
28、港测量师协会 2 邓国江 男 34 高级策划 建设部物业经理 3 李红峰 男 38 高级策划 建设部物业经理 4 李斌 男 36 高级策划 建设部物业经理 5 杨志刚 男 34 工程经理 建设部物业经理 6 刘海军 男 40 物业经理 建设部物业经理 7 冯岷 女 31 财务经理 会计师 8 刘佳 女 40 人事行政经理 建设部物业经理 统计师 9 齐红建 男 42 法律顾问 律师执业证 10 杨海 男 34 项目总经理 建设部物业经理 注：其他人员实行社会招聘。
29、 第八部分 创新物业近三年主要项目业绩表 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 年 月 日 项目名称 名商大厦 建筑面积（m2） 20300 业 主 鸿卓地产 层 数（层） 17层 项目地点 中关村 物业管理时间 两年 项目经理 田秀坤 合同金额 2
30、8美金/㎡/月 质量评定结论 优 合 同 期 2001.12 –2005.7 业主联系人 姚桂山 备 注 5A涉外写字楼 业主联系方式 010-62026190 项目名称 湖北出版文化城 建筑面积（m2） 120000 业 主 湖北省出版总社 层 数（层） 25层 项目地点 湖北武汉 物业管理时间 一年 项目经理 杨志刚 合同金额 13元/㎡/月 质量评定结论 优 合 同 期 2003.4-2006.3 业主联系人 邱久钦 备 注 写字楼、酒店公寓、商业综合楼宇 业主联系方式 027-8662004
31、6 项目名称 宝嘉大厦 建筑面积（m2） 30000 业 主 宝嘉大厦公司 层 数（层） 20层 项目地点 大连 物业管理时间 两年 项目经理 李文涛 合同金额 15元/㎡/月 质量评定结论 优 合 同 期 2003.8-2004.7 业主联系人 高启君 备 注 甲级写字楼 业主联系方式 0411-2828888 项目名称 新天地商业城 建筑面积（m2） 47000 业 主 豪脉房地产 层 数（层） 6层 项目地点 大连庄河 物业管理时间 一年 项目经理 王昌荣 合同金额 13元
32、/㎡/月 质量评定结论 优 合 同 期 2003.9-2006.8 业主联系人 卢馨有 备 注 综合商业城、 酒店公寓 业主联系方式 0411-8703333 项目名称 博泰大厦 建筑面积（m2） 24000 业 主 博泰隆地产 层 数（层） 20层 项目地点 望京开发区 物业管理时间 一年 项目经理 杨 海 合同金额 16.5元/㎡/月 质量评定结论 优 合 同 期 2004.3-2007.3 业主联系人 刘宝刚 备 注 甲级写字楼 业主联系方式 010-64789036 第九部分 规章
33、管理制度一览表 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期： 年 月 日 公司管理规章制度一览表 编 号 规章管理制度名称 I客务服务部岗位职责 CXWY-KH-GZSC-01 客务服务部经理岗位职责 CXWY-KH-GZSC-02 客务服务部主任岗位职责 CXWY-KH-GZSC-03 客务服务部清洁主任岗位职责 CXWY
34、KH-GZSC-04 客务服务部秘书岗位职责 CXWY-KH-GZSC-05 客务服务部助理岗位职责 II工程部岗位职责 CXWY-GC-GZSC-01 工程部经理岗位职责 CXWY-GC-GZSC-02 工程部副经理岗位职责 CXWY-GC-GZSC-03 工程部领班岗位职责 CXWY-GC-GZSC-04 工程部维修工岗位职责 III保卫部岗位职责 CXWY-BW-GZSC-03 保卫部经理岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-05 保卫部副经理岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-07 保卫部文员岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-
35、14 车管主任岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-16 车管班长岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-25 保安主任岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-27 保安班长岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-28 保安员门岗岗位职责 CXWY-BW-GZSC-31 保安员巡视职责 CXWY-BW-GZSC-47 消防主任岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-49 消防、警卫领班岗位职责及权限 CXWY-BW-GZSC-51 中控室值机员、警卫岗位职责 CXWY-BW-GZSC-63 义务消防队员职责 IV行政人事岗位职责 CXWY-
36、ZH-GZSC-02 经理岗位职责 CXWY-ZH-GZSC-05 人事、行政主任岗位职责 V客务服务部制度 CXWY-KH-GZSC-10 客务服务部投诉管理制度 CXWY-KH-GZSC-11 客务服务部回访制度 CXWY-KH-GZSC-15 客务服务部收楼工作流程 CXWY-KH-GZSC-17 车位租赁工作流程 CXWY-KH-GZSC-35 自行车存车牌办理流程 VI工程部制度 CXWY-SCJL-GC-009 工程部交接班制度 CXWY-SCJL-GC-010 工程部值班制度 CXWY-SCJL-GC-018 工作票制度 CXWY-SC
37、JL-GC-020 发电机房管理规定 CXWY-SCJL-GC-021 配电室管理规定 CXWY-SCJL-GC-022 水泵房管理规定 CXWY-SCJL-GC-023 直燃机房管理规定 CXWY-SCJL-GC-049 停电应急处理措施 CXWY-SCJL-GC-050 电梯发生故障应急方案 CXWY-SCJL-GC-051 直燃机紧急情况处理规程 CXWY-SCJL-GC-052 跑水事故处理规定 VII保卫部制度 CXWY-BW-GZSC-13 保卫部三级警卫工作方案 CXWY-BW-GZSC-18 停车场（库）管理规定 CXWY-BW-GZS
38、C-22 车管员交接班操作规定 CXWY-BW-GZSC-32 保安人员交接班制度 CXWY-BW-GZSC-34 保安队员请销假制度 CXWY-BW-GZSC-35 保安队管理制度 CXWY-BW-GZSC-36 保安队宿舍内务管理制度 CXWY-BW-GZSC-37 保安管理六条禁令 CXWY-BW-GZSC-38 保安管理十不准规则 CXWY-BW-GZSC-39 保安队会议学习训练制度 CXWY-BW-GZSC-40 保安队卫生制度 CXWY-BW-GZSC-41 保安队文明值勤规定 CXWY-BW-GZSC-42 对讲机的使用管理规定 CX
39、WY-BW-GZSC-43 保安岗对邮件暂存管理规定 CXWY-BW-GZSC-44 保安队储物间管理规定 CXWY-BW-GZSC-46 防火安全三级检查制度 CXWY-BW-GZSC-53 中控室值机员、警卫工作标准 CXWY-BW-GZSC-55 消防中控室管理制度 CXWY-BW-GZSC-56 消防中控室门禁制度 CXWY-BW-GZSC-58 施工动火管理规定 CXWY-BW-GZSC-60 电、气焊施工现场管理规定及防范预案 CXWY-BW-GZSC-61 消防器材、设备设施检查内容及规定 CXWY-BW-GZSC-62 消防安全检查制度
40、CXWY-BW-GZSC-64 灭火与应急疏散预案 CXWY-BW-GZSC-65 发生火灾事故时警卫应急措施 VIII行政人事制度 CXWY-ZH-GZSC-01 员工守册 CXWY-ZH-GZSC-15 有关劳动合同的管理规定 CXWY-ZH-GZSC-18 工服洗涤管理规定 CXWY-ZH-GZSC-19 钥匙管理规定 CXWY-ZH-GZSC-20 电话管理规定 CXWY-ZH-GZSC-21 员工餐卡、餐券使用管理规定 CXWY-ZH-GZSC-23 办公用品申领制度 CXWY-ZH-GZSC-24 档案管理制度 CXWY-ZH-
41、GZSC-25 公司保密管理制度 IX财务制度 CXWY-CW-GZSC-01 财务管理制度总则 CXWY-CW-GZSC-02 账簿的设置及管理制度 CXWY-CW-GZSC-04 流动资金管理制度 CXWY-CW-GZSC-05 财产物资管理制度 CXWY-CW-GZSC-06 固定资产管理制度 CXWY-CW-GZSC-07 债权债务管理制度 CXWY-CW-GZSC-08 发票票据管理制度 CXWY-CW-GZSC-09 财务档案管理制度 CXWY-CW-GZSC-11 库房管理制度 注: 1、 以上岗位职责及规章制度是按照ISO90
42、01、ISO14001认证体系制定的。 2、 以上岗位职责及规章制度是北京市市优项目的标准。 3、 待博大大厦项目正式入住以后，需根据项目的实际运作情况，修改和完善以上岗位职责及规章制度。 4、 岗位职责及规章制度汇编详见附件。 第十部分 中标后的服务计划及承诺 项目名称：博大大厦物业管理 项目编号：BCMEC-2004-048 投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司 投标人代表签字： 日期：
43、 年 月 日 第一节 物业管理服务的整体设想及策划 博大大厦是一幢智能化程度高，集政府办公、会议、餐饮等功能为一体的高档公众服务型甲级写字楼。大楼从规划、设计、建设以及物业管理上都有全新的创意。博大大厦追求更加优秀之立意，坚持以人为本之理念，强调办公环境的自然和谐，每一细节都力求完美，无论从整体规划还是从局部设计来看，博大大厦都是一座高起点，高水准，高品味的智能化高档写字楼。 针对博大大厦物业管理的各个要素，我们开展了周密的市场调研，在深入挖掘设计思路的基础上，牢牢把握博大大厦跨世纪办公需求，针对机关办公大楼物业管理的特点，紧紧抓住物业管理工作的难点和重点
44、确定出我们的整体构想和管理策划思路，可概括为： 一.严格采用四星级酒店管理模式 博大大厦的硬件配置及规模等方面都达到了四星级酒店标准，同时又是一座智能化程度高的高档写字楼。为此，我们郑重承诺： 1.自接管博大大厦之日起，严格按照四星级酒店的管理模式对办公大楼实施物业管理； 2．一年内达到“市级物业管理优秀大厦”标准，两年内达到“国家级物业管理示范大厦”标准； 3.严格ISO9001国际质量体系标准进行物业运作，.严格ISO14001国际环境管理体系进行环保管理，并力争两年内通过ISO9001、ISO14001两项国际管理体系认证，使博大大厦成为能源、资源无浪费，环境无污染的环保、安
45、全、舒适、便捷的现代化高档办公楼。 二.我们的工作重点 重点之一：确保安全管理万无一失。博大大厦的合理布点和安全警卫任务十分艰巨，由于该项目为政府行政机构，大型会议、群众上访、贵宾来访比较频繁，因此安全保卫任务负担较大，智能设施的高效正常运作需要一个过程。从我们长期管理写字楼、酒店及高层公寓楼的经验来看，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。所以，我们在现场勘查，实地考察的基础上，与专业人士反复磋商研讨，根据智能化防范的条件，结合我们在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了入驻期治安管理：“人防为主，技防为辅”，常规期治安管理“技防为主，人防为辅，全面防范”的整体治安防范思路。同时教
46、育员工严格遵守保密制度，人人树立安全意识，做到全员防范。我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保博大大厦因物业管理责任而造成的治安事件发生率为零。 重点之二：贵宾接待与大中会议较多，接待任务繁重的同时，为开发区管委会各机关领导营造一个“舒适、便捷、温馨”的办公环境,是接待部的重要工作之一。我们将根据多年来管理高档写字楼以及深知政府机关业主需求的基础上，按四星级酒店的接待模式，确保每一次的贵宾接待，会议筹备的接待都准确无误。 重点之三：智能化设施的运作、维护与开发。博大大厦的智能化设施提高了业主的办公条件，办公质量与办公品味，改变了办公方式。与此同时，也必将给物业管理带来了革命性的变化，它将
47、实现管理理念、管理机构、管理方式的现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯、消防、停车等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实际运作的基础上，制订了科学合理、切实可行的智能化设施运作计划、设备养护、维修计划以及智能化开发的规划，来确保智能化设施的有效运作。 重点之四：为博大大厦导入CIS大楼管理服务形象识别系统，体现政府亲民、爱民、服务公众的新形象。我们将积极配合开发区管委会设计大楼各类管理服务标识、安全警示标识，使区办公楼的导向、环境和标识系统形成一体化，为开发区管委会塑造出良好的社会形象。 三.我们的工作措施 措施之一：人文关怀与智能管理有机结合，充分实现
48、2008年人文奥运所倡导的精神。我们成立智能化技术专家小组，全面培训辅导并派驻专业人才，在充分掌握本项目智能化系统的基础上制定一套管理服务方案。在具体操作上我们强调“三个到位”。一是培训到位（包括业主及使用人与物业管理人员），我们将定期举办智能化系统使用的专题讲座和开展智能化系统使用的宣传活动，通过业主对智能化系统使用的熟悉，让业主和使用人切实感受到智能化系统给工作带来的快捷高效。二是服务到位，建立服务满意体系：“一个目标”—服务的终极目标，让业主满意；“二个理念”—全程跟踪，亲情服务；“三个干净”—办公环境干净、设备干净、机房干净；“四个不漏”—不漏水，不漏电，不漏气，不漏油；“五个良好”—
49、房屋及设备维护良好，安全管理良好，保洁绿化管理良好，服务质量管理良好，业主及使用人反映良好。真正体现“人文关怀”的管理服务理念。我们要在现有设备的基础上，最大限度地发挥管理设备技术的综合功能，体现人性化服务。三是人员到位，公司将选派一批懂管理、通技术、善经营的物业管理专业人才，组成本项目高水平的管理团队，为了确保本团队总体的管理服务质量，我们将全面将导入ISO9001服务质量体系，使我们的管理服务能够得以不断地完善与提高。 措施之二：治安管理上，引进我公司管理大型写字楼宇的安防经验，运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。 博大大厦智能化程度较高，功能涉及面广，“三防”结合是我们的基本治
50、安思路。“三防”结合即是人防，物防，技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，小围合与大围合相结合。物防上用围栏，障碍栏等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用博大大厦已有的先进保安设施如闭路电视、监控系统、警卫和流动哨等，结合管理中心的统一管理，快速调度，确保治安防范万无一失。通过“三防”的全面实施，为开发区管委会机关提供安全、舒适、温馨的办公环境。 措施之三：做好大楼的环境管理工作，实施垃圾分类，加强大楼的环境文化建设和环保建议。针对博大大厦的档次和环保要求，我们在管理
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