物业工程部维修管理制度(含水电).docx

房地产网房地产物业管理资料库编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第45页 共45页物业工程部维修管理制度(含水电)维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理办法维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。共用工具使用管理：. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。私用工具使用管理. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。. 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗位职责. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 . 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗位职责. 严格遵守公司各项规章制度。. 努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。. 努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。 . 坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。. 对来人来电报修应及时进行登记，并处理。. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。. 事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。. 按规定时间做好机房与走道清洁工作。. 完成上级交办的其它工作。配电房管理规定配电房安全操作规程. 配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。 . 值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。. 值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。. 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。. 因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。. 保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。. 严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。. 配电房内严禁堆放其它杂物。配电房安全操作规程. 严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。. 操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。. 操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。 . 下列项目列操作票 . 应拉合的开关和刀闸位置. 检查接地线是否拆除. 检查负荷分配. 装拆接地线. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险. 一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给. 操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。. 运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。. 变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。. 操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。. 倒闸操作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：1、 负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。2、 、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。3、 、负责用户二次装修的审批、监管。4、 、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 5、 、负责楼宇外判工程的监管工作。6、 一、工程部各工作岗位职责7、 （一）工程部经理岗位职责8、 、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。 * 、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。 ; 、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。 . 、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。 、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。 、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。 、负责审核用户的室内装修。 （二）系统工程师岗位职责 、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 （三）班组长岗位职责 (; ) 、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 (*( 、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 ) 、监督执行部门的工作指令。 ( 、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 , （四）技工岗位职责 、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 、按照工作指令和有关规程进行下列工作： 对设备实施常规保养和维修。5g 监管设备的运行。 为用户提供维修、安装服务。 填写好各种原始记录。 , 、参加公司内部组织的有关学习和培训。 （五）文员岗位职责 、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。 : 、负责部门工作会议的记录整理。 、负责打印、收集、整理工程部的文件。 、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 * 、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。 * 、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。 $ 、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 () 二、设备管理班组工作范围 （一）强电组： ) 、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保养。 ;$*) 、负责非办公时间楼宇所有设备的应急维修。 、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 : （二）弱电组： * 、负责楼宇内工作电压以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。 、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。 、负责室外弱电设备的维修。 $ （三）维修组： 、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 ? 、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 、负责消防设备的巡查、维修、保养。 ? 、每班每小时一次巡查低压室； 、每班每小时一次巡查发电机房； 、每班每小时一次巡查变压室； 、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室； ) 、每班一次巡查电梯机房； ! 、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养； ;* 、每班一次巡查冷却塔； 、负责为客户室内工作电压以下设备提供有偿维修服务； 、每班一次防火安全检查； 、每周一次按责任范围巡查责任设备； 6a 、每天清洁一次工作区域内环境卫生。 * * （三）维修组工作细则 、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。 、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。 (. 、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。 、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。 、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 ,$ 、负责楼宇公共设施的维修整改。 ;$ 、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 $ 、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水管理规程 目的 保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。 () 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污水。 *? 消毒 用的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 : 水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。 $ 注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。 5c 取样送检 ; 水样抽取及送检工作由水处理公司完成。 ? 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。 盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 ( 在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果报告单。 ) 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。 记录和报告 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。 *:$ 卫生防疫站的卫生检测结果报告单由管理处资料室存档。 ( $ 负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核。 总值班室的运作程序： 总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证小时有人接听电话。 负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况，并向管理组转报。 负责记录各部室、管理处的求援电话，并向管理组报告。 :、 组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 : 、 负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。 :* 、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。* 、 参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。 、 负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； ) 、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作； : 、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。 、 完成公司安排的其他各项任务。机电设备的维修保养与更新改造、设备的维护保养 ( (! 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。 ) （）维护保养的方式： * 主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。 * 清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。 . 紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。 润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。 调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。 $ 外观表面检查： 设备的外表面有无损伤裂痕； 磨损是否在允许范围内； 防护罩等安全装置是否完整、齐全； 温度压力运行参数是否正常； 日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。 设备的定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作： ( 、对内外彻底清扫、擦洗、疏通； :?: 、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况； 、调正配合间隙； 、检查安全装置； 、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞； 、清洁油箱、检查油位指示器，换油； , 、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常； .作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。（）设备的点检：对设备有针对性的检查。 日常点检由操作人员进行，内容是： 运行状况及参数； , 安全保护装置； 易磨损的零部件； . 易污染堵塞，经常清洗更换的部件； 在运行中经常要求调正的部位； 在运行中经常出现不正常的部位。计划点检，一般由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员协助，主要内容： ) 记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； : 更换零部件； 确定修理的部位、部件及修理时间； 安排检修计划。 . 、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行预防性修理。 （）计划检修的种类：小修、中修、大修和系统大修四种。 小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助； 中修：除小修内容外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换； 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造； 28M 系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。 （）计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。 ! 根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。 6G! 在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。 $ 同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。 , 、机电设备的更新改造 ()、设备的更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代原来使用的老设备。 ()、设备的改造 主要途径有： ）对设备的结构作局部改进； ）增加新的零件和各种装置； ）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有： 原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题、设备发生的故障情况及原因； 设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性； 设备技术改造的部位和内容； 设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能； 0l 预计设备技术改造后的经济效益； , 设备技术改造的费用预算以及资金来源计划； ( 设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 、机电设备管理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。（） 设备的有效利用率：（，） 设备有效利用率； 设备有效工作时间； 设备停机或无效工作时间。 （）设备的完好率： 设备的完好率； 设备完好的台数； 设备总的台数。 完好标准： 零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求； 设备运转正常、性能良好， 设备技术资料及运转记录齐全； ? 设备整洁，无跑冒、滴漏现象； 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。高压室送电操作规程. 关上柜门抽出绝缘隔板顺时针转接地开关分闸取出操作柄再次插入顺时针转隔离开关合闸到位 . 操作柄插入孔（）顺时针转动负荷开关合闸到位. 高压室停电操作规程。 .操作分闸手动按钮负荷开关分闸到位。 . 操作柄插入孔()逆时针转隔离开关分闸取出操作柄验电无电时将操作柄插入孔()逆时针转接地开关合闸到位; . 打开仪表门插入绝缘隔板将闭锁杆拨向左边打开柜门。弱电系统维修保养规程、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。 、主管工程师每年月制订下一年度的保养计划并负责实施。 、工作过程注意做好防静电措施。 、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。 、对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。 、根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端口的工作。 、工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋顶： $ 、无设计防水层 * 、材料选择不正确、泛水、落水头、或防水施工者施工不良 ? 、施工面清洁不足及含水率测试不正确 ) 二、窗户： 、无塞水路设计 0a 、窗框填不正确 !* 、窗户气密性不够造成台风渗 、门槛漏水 (、窗户下端排水孔被水泥阻塞。 三、外墙：; 、水灰比过高造成吸附现象 )? 、地震应力造成裂 8l、混凝土浇灌不确实造成蜂窝现象 2A 、磁砖沟疑进水 四、浴室： * 、防水材料选择错误 ;( 、防水施工高度不足造成墙壁产生壁癌 ( 、水管破裂或老旧漏水 ($ 、门槛漏水 、防水层遭外力破坏。 五、地下室： 5m* 、防水施工技术不依基础型式而变化 工作缝未施做止水处理 、结构体不良（蜂窝、包泥、水灰比过高、级配不良等） $ 六、伸缩缝： 、无排水设计（大部分是阻水设计）、非制式伸缩材料、施工者专业程度不足高压运行工岗位职责（）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 （）努力学习技术，熟练地掌握所辖小区内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。 （）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。 （）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。 （）对来人来电报修及时登记。 （）值班长负责安排电工日常维修工作。 （）负责与供电局的业务联系，并做好登记。 （）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。 （）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。 （）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。 （）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。工程部长考核细则 遵守劳动纪律，按公司的制度要求每日按时签到。 迟到一次扣分； 未签到一次扣分； 早退一次扣分； 旷工一天扣分。 服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。 不服从安排一次扣分； 未按时完成任务扣分； 完成任务质量不好一次扣分； 未按作业程序工作一次扣分。 尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。 不尊重领导者一次扣分； 同志间吵架者双方一次扣分； 有不利于公司的行为者一次扣分； 有不利于公司言论者一次扣分。 按公司的要求着装，保证良好仪表、仪容，体现零点物业的精神风貌。 未按要求着装者一次扣分； 留胡须、长发、带耳环者一次扣分； 化浓妆、留长指甲者一次扣分； 工服不干净、整洁者一次扣分； 工作时有不雅行为举止者一次扣分。 规范运用公司规定的“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。 服务时行为不规范者一次扣分； 服务表情冷淡者一次扣分； 语言生硬、不礼貌者一次扣分； 对顾客不尊重者一次扣分； 未按规定程序服务者一次扣分。 积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立“业主至上、服务第一”的工作理念。 不认真接受培训者一次扣分； 未参加培训者一次扣分； 受到顾客公证投拆者一次扣分； 与顾客发生口角者一次扣分； 就职期间取得学历证书或技术证书者一次加分。 爱护公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想处理好局部与全局的关系。 未制止有损公司行为者一次扣分； 给他人工作造成障碍者一次扣分； 影响公司整体工作步骤者一次扣分。 认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱岗敬业的优秀职员。 不认真学习法规而有工作偏差者一次扣分； 不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣分； 违反制度、违反法规者一次扣分； 岗位职责者不明确一次扣分。