办公楼设施设备维修标准.docx

办公楼设施设备维修标准
类别
项目
标准
备注
日常
运行
管理
运行管
理制度
1.依据各设备、及设备所在机房的功能及特点，建立各项 相应的运行管理制度；
对所有负 责运行、 维护的设 备/设施。
2.设备运行管理制度的制定，应以保障设备及设备所在机 房的安全、正常运行为标准，内容应包括：各专业设备的 操作规程、设备出现故障时的处理方法、值班人员的岗位 责任、外来人员进入设备所在机房的授权、出入登记、设 备所在机房内的物品存放以及消防安全的有关规定等事 项；
3.各项管理制度应在设备所在机房显著位置上墙张贴；
工程值 班
1.记录内容包括：本班工作内容及完成情况设备的当前 状态（运行、停止、待修等）及设备调整情况说明；交班 接班人上岗时间、下岗时间，工程主管人员每日检查值班 工作记录的确认签字等；
对所有负 责运行、 维护的设 备/设施。 重要机房 值班岗位 应设立值 班工作记 录。
2.所有无人值守的机房，都应当建立定时巡视制度，并有 相应的《巡视签到表》。
设备运 行
1.重要设备及主要附属设备应建立相应的设备运行记录；
对所有负 责运行、 维护的设 备/设施。
2.重要设备及辅助设备的运行记录中，应记载设备的起、 停时间，运行参数，设备运行状况、发生故障的时间及处 理经过、运行记录表的抄表频次；
3.重要设备的运行参数（如:配电室设备等）应1-2小时 记录一次或根据设备的具体情况确定抄表间隔；
现场管 理
1.各设备及所在机房、管道井内标识清晰、干净整洁、无 尘土、无杂物堆放，通风、照明、门窗、锁等设施良好；
对所有负 责运行、 维护的设 备/设施。
2.各种阀门开关灵活、性能可靠，主要阀门标识清晰、无 锈蚀、无跑冒滴漏现象；压力表、温度表显示正常；
3.机电设备运行平稳、无异常声响；
4.设备运行与维护工作人员对公共照明、空调系统、给排 水系统、建筑装修设备设施进行日常巡视检查，并保存所 有相应的巡检报告。

类别
项目
标准
备注
维护 维修 工作 管理
工作计
划制定
1.应依据国家、行业标准或具体设备的维护使用说明，结 合设备/设施的实际使用情况，制定科学的、合理的、切实 可行的《设备/设施维护保养工作计划》；
对所有负 责运行、 维护的设 备/设施。
2.工作计划中应包括设备保养的项目、主要工作内容、保 养频率、工作实施日期等；
3.工作计划因实际情况需要变更的，应有书面的变更记录， 记录中应说明变更原因、变更情况等备查。
工作计
划实施
1.依据国家及行业标准，完成计划维护检修项目的工作；

2.建立维护工作实施作业指导书，对主要维护工作加以规 范;
3.各项计划内或计划外的维护、检修工作完成后，都应有 相应的工作记录存查；
4.设备的点检记录应有工作日期、工作人、负责人确认、 针对设备的点检项目数据及状况的描述；
5.设备的巡检记录应有工作日期、工作人、负责人确认、 针对设备设施的主要巡检项目状况的描述。
6.对于检查中发现的问题，在一时无法解决的情况下，应 有后续跟进措施及记录。
工作现
场管理
1.保证所管辖区域照明灯具处于正常工作状态，应急照明 始终处于正常工作状态，保证能够随时起用；

2.公共大厅的转门、推拉门、自动门、楼宇内部的门窗运 行正常、开闭自如、无异常响动、玻璃无破损现象
3.楼内地下污水井每年定期清底，潜污泵、室外各污水井、 雨水井定期点检保证排水通畅；隔油池、化粪池应定期清 掏；
4.保证所管辖范围内的房屋设施达到国家有关规定，所管 辖范围内的建筑（建筑物内的楼梯、走道、扶手、墙壁、 天花板、吊顶）无破损现象环境整洁；闭门器固定良好无 松动现象，及时向产权人提交建筑装修大修计划和方 案；
5.卫生间设备设施（烘手器、排风扇、冲水阀）的维护保 养到位，处于正常工作状态；玻璃镜、台面、隔板完好无 破损现象；环境干净整洁
应急检 修
1.当接到报修信息后，维修人员应在15分钟内到达现场， 维修工作随即展开，一般故障的修复不应超过24小时；

类别
项目
标准
备注

2.当故障在规定时间内确实无法修复时，应及时通知相关 负责人，并采取相应的跟进措施。

安全
管理
日常安 全管理
1.依据国家及行业的有关规定，建立涉及各个设备、系统 操作及维护的《安全操作规程》；

2.按时约请国家指定的专业机构，对升降设备、避雷系统、 供水系统、压力容器以及各种计量用仪器/仪表进行定期的 检查/检测，并保证各设备的使用合格证在有效期内，保存 好所有的相关检查文件以备查；
3.按时约请国家指定的专业机构，对楼宇进行必要的电 检，保存好所有的相关检查、检测报告以及各项整改记录 等文件以备查；
4.定期对所有服务人员进行安全意识、安全知识方面的 培训，并留有相应的培训记录。
突发事
故管理
1.面对可能发生的各种事故或灾害，建立科学的、完善的、 可行的《突发事故应急处理预案》；

2.《突发事故应急处理预案》应涵盖所辖供电系统、给排 水系统、消防系统、楼宇设施等所有设备、设施；
3.针对《突发事故应急处理预案》制定相应的培训、演练 计划，使所有的在岗员工都能够熟悉预案内容，培训后应 留有相应的培训记录；
4.建立事故报告制度，对于已发生的事故应在24小时内提 供书面的《事故报告》，报告内容应包括：事故经过、采 取措施、原因分析、整改措施、整改完成日期等。
设备
档案
管理
设备档
案建立
1.建立《设备清单》进行设备编号，各楼宇可根据自身设 备情况制定编号规则，但必须确保所管辖的设备均有固定 的设备编号；

2.建立《设备登记卡》，对所辖重要设备每台均须填写《设 备登记卡》，其内容应包括：设备的编号、设备的出厂编 号、设备名称、设备型号、生产厂家、供货商、设备主要 技术参数、设备的大中修及主要零件更换记录等；
3.建立《设备标识卡》，在设备本体上的恰当、明显处， 应以“设备标识卡”的方式标明该设备的用途、性质；内 容应包括：设备编号（按各自设备编号规则进行）、设备 名称、服务区域等信息；
4.当设备的大中修及主要零件更换后，应及时将有关信息 录入《设备登记卡》中；
5.负责管理和保存甲方所移交的相关图纸、资料以及设备 运行与维护的工作记录、设备的大修及改造等档案资料， 保留期为合同期，合同期满全部移交甲方。

类别
项目
标准
备注

工作记
录填写
1.工作记录的填写，应使用蓝色、黑色钢笔或签字笔，不 得使用红笔、彩笔或铅笔。注意书写工整，不得随意涂改， 确需涂改的，应在错误处横向中间划两条直线，并在原记 录旁重新填写；

2.应保证工作记录的干净整洁，工作记录上不得有任何与 该项记录无关的字迹或图形。
文档管 理
1.将所有管理文件按不同级别分类并装入文件夹；

2.各类文件存档应做到分类清晰，一目了然，存取方便；
3.各种系统图纸应分类存放，做好目录及标识以便于查阅；
4.文件的封面及侧封标准要统一。