城市社区物业管理方案.docx

城市社区物业管理方案1.管理服务理念与目标1.1管理服务理念：城市社区物业管理与居民生活息息相关，实现居民满意的社区物 业管理是保障和改善民生的重要内容，也是社会管理所要达到的目标。 此次投标我司做了充分的准备，在管理服务方面，我司本着以人为本 的核心价值观，以“为员工创造平台，为业主创造价值，为城市创造 美丽，为社会创造和谐”为企业使命，致力于把自身打造成为浙江乃 至中国最具有服务精神的物业公司。公司实施“立足杭州、面向浙 江、走向全国”的发展战略，在不断巩固本司在物业服务行业领先地 位的基础上，又同时总结我司发展的的优点和可以传承的企业文化。 此次招标内容为上营街道638个楼道的洁化服务以及4319盏楼道灯的 安装与管理。在这方面，我司有着深厚的管理与工作经验，我司承包的小区 物业管理以及道路绿化项目，都获得了比较好的声誉。尤其是在社区 物业管理方面更是有着更为人性化、更能被业主理解和支持。在服务 方面，我司一向秉承小区业主的意见和物业服务企业执行规范情况， 定期对物业服务小区服务活动及项目做出综合评价，奖励优秀的服务 员工，并且涉及到业主对物业管理问题的投诉，处理及时公正。我司 成立数年来，极少发生业主与物业不能和协沟通的问题。并且我司于 每月对物业问题的投诉情况和业主反映出来的问题，要汇总起来并召 开研讨会综合研究，提出改进物业管理的对策，在此基础上推行酬金 制，强化业绩评价和激励机制。物业管理属于服务业，主要向业主提供诸如水电、安保、清洁 绿化与维持秩序等服务。服务业从业人员的素质直接影响到服务产品 的质量，进而影响顾客体验。员工素质与能力与物业服务质量有着直 接的联系，关系到业主对物业管理企业的品牌认可度，并最终决定我 司的发展与生存问题。因此，物业管理从业人员素质将密切关系到物 业管理企业的生存与发展。我司人员稳定，人员素质相对而言比较高。 下图是我司曾做过的物业项目范围：畿务顼目服务内睿公共月公共部位攻设施、公共秩序.清洁卫生.绿化，车宰胶通服务等专项服务对广大业主握供日甫服务代蝴诵代骨业主与其他大发生活动特瓠狷双方约定的、特殊的眼限活动经营性服务经营游泳池，超市、餐厅等社区服务协助居委会开展社区服务活动1.2管理目标：努力为居民提供舒适、温馨、全面的活动场所；注重效率，勤 俭节约，物尽其用，少花钱，多办事，办好事；确保各类设施设备安 全正常运行，保证安全。设备保养良好，运行正常，故障处理及时，无重大管理责任事 故。造就安全、整洁、舒适、优美的环境。2.物业管理投标方案：2.1楼道亮化工程设计我司走访了小营街道西牌楼社区、梅花碑社区、姚园寺巷社区、长 明寺巷社区、金钱巷社区、茅廊巷社区六个社区准物业小区的楼道， 每个楼道灯都有技术人员进行勘察，并拿出了具体的设计方案。楼道 灯是电源、声控、光控、触发器及延时控制、电子开关等相关电路组 成。虽然楼道灯的维修与更换不是什么高科技技术，但是对于如何更 加节约，如何更能被社区民众接受并喜爱也是需要更贴心的服务和更 合理的设计的。我司在各楼道以前楼道灯设计的基础上，基于更加优 化节省能源的基础上对于楼道灯的修复及个别更换有着更加节省的 构划： 楼道灯工作原理:而在比较新的楼道道里，公司维修拟用比较新型而实用又比较节能环保的灯具，如下图所示：KM 手动或联动送同相电源/ I| 一LT亮%亮亮v亮高效节能日%炯 |高效*能日光HN1 I -自从十一五减排计划后，国家提出了绿色照明的号。完整的绿 色照明内涵包含高效节能、环保、安全、舒适等4项指标，不可或 缺。高效节能意味着以消耗较少的电能获得足够的照明，从而明显减 少电厂大气污染物的排放，达到环保的目的。安全、舒适指的是光照 清晰、柔和及不产生紫外线、眩光等有害光照，不产生光污染。绿色 照明工程要求人们不要简单地认为只是节能，而要从更高层次去认识， 提高到节约能源、保护环境的高度对待。而我司正是基于绿色环保这 一方面，提出了我司对于小营街道社区物业服务的技术构想。避免过 度照明，过度浪费。同时节约社会资源。“绿色照明”是指严格控制光污染的亮化照明。具体包括控制不该照 亮的建筑却被被动照亮的侵扰光污染，控制产生电热效应的生态环境 污染，控制影响人们视觉的眩光污染等。为社区民众营造良好的生活、 活动环境，更好地经济建设服务，否则将造成资源浪费，当然也考虑民 众的对美学价值的感受和洞察力。通俗地说，就是让民众觉得好看， 觉得舒服，同时又能提供照明服务，也就是说以人为本。因为众难调，每个社区居民思想认识不同，我司对上营街道社 区亮化工程楼道灯维修提出自己的设计方案，根据不同的楼道，不同 的需求设计在维修楼道灯时，根据情况更换更加环保节能的楼道灯。 让物尽其用，碳化亮化工程。我司维修楼道灯灯具材料拟采用LED灯， LED基本上是一块很小的晶片被封装在环氧树脂里面，所以它非常的 小，非常的轻。耗电量低LED耗电非常低，一般来说LED的工作 电压是2-3.6V。工作电流是。这就是说：它消耗的电不 超过0.1W。使用寿命长 在恰当的电流和电压下，LED的使用寿命 可达10万小时。高亮度、低热量环保LED是由无毒的材料作成， 不像荧光灯含水银会造成污染，同时LED也可以回收再利用。坚固 耐用LED是被完全的封装在环氧树脂里面，它比灯泡和荧光灯管都 坚固。灯体内也没有松动的部分，这些特点使得LED可以说是不易 损坏的。高节能：节能能源无污染即为环保。直流驱动，超低功耗（单 管瓦）电光功率转换接近1%，相同照明效果比传统光 源节能80%以上。寿命长：LED光源有人称它为长寿灯，意为永不 熄灭的灯。固体冷光源，环氧树脂封装，灯体内也没有松动的部分, 不存在灯丝发光易烧、热沉积、光衰等缺点，使用寿命可达6万到10 万小时，比传统光源寿命长10倍以上。楼道灯及配件维修规格严格按照标书中所示来制定，即：开关规 格：86mm*86mm（声光控或触摸，按照实际楼道原安装种类）；灯座 规格：86mm*86mm，声光控；灯泡规格:额定功率25w，额定电压230v;管线规格：2.5平方电线，16PVC管。2.2洁化方案我司严格按照招标方案中所述，每60个楼道配备一名保洁员， 以确保完全达到及时清除各种垃圾等杂物，目视楼道及其他设施:无 烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等； 楼道每周清 扫一次；扶手每周擦拭一次；楼道台阶每月用拖把拖抹一次；窗户 玻璃每月清洁一次；电控门、电表箱、配电箱、信报箱、消防设备 等每月清洁一次；同时每逢重大节日，我司拟会加强人员管控，通过 临时增加保洁人员等办法来提高楼道、扶手、玻璃等清山频率。以保 证社区民众不管在何种情况下，都能拥有一个绿色、干净的生活活动 空间。当然提供这些服务，一支有着良好服务形象保洁专业队伍是必不 可少。为了墙育这支队伍，我司保洁中心的领导从公司建立之初就坚 持抓培训、抓管理。领导们从员工素质抓起，从走路的姿态、说话 语气、面部表情到礼貌用语、日常行为都列人培训的内容。在业务培 训上，采用以老带新、开现场会、组织操作比赛等等，努力将保洁员工 培养成“多面手”，如清扫工要学习擦玻璃、清洁地毯，保洁工要会维 护绿化、公共设施等等。为了树立新的社会形象,增强员工的自信心， 中心还为员工配备了统一的着装，在居民中树立了整洁、礼貌的良好 形象。在日常工作中，中心则是狠抓管理的落实，在十多款的考核表上, 明确要求保洁人员在社区严格做到24小时的保洁，不留死角，服务态 度诚恳，热情。以下是我司保洁分阶段培训设计并实施：入职培训I:岗培训专职培训公司内训外派培训校企合作I企业、物业概况、员匚守则、岗 位技能，服务规范，人事制度等; 学历进修 职称培训等我司培训流程: