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1、 策划阶段规划设计分析成果标准 28 资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 策划阶段设计前期分析成果标准 本阶段工作重点 □ 收集并研判项目基础资料 □ 完成规划设计可行性分析 □ 完成初步技术经济指标的分析 □ 完成《项目设计总体控制性计划》 □ 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》 目 录 1. 项目基础资料 ………………………………………………………………2 1.1宗地自然条件 …………………………………………………………
2、 2 1.2 宗地社会条件 ……………………………………………………………4 1.3 竞争楼盘 …………………………………………………………………6 2. 规划设计的可行性分析 ……………………………………………………10 3. 规划设计草案 ………………………………………………………………12 3.1 规划设计的初步概念 ……………………………………………………12 3.2 规划设计草案 ……………………………………………………………12 4. 《项目设计总体控制计划》 …………………………………………………16 5. 范例 ………………………………
3、………………………………………… 17 第一部分: 项目基础资料 1． 宗地自然条件 宗地自然条件表一 表CD001 责任人: 地区总建筑师: 填写日期: 200X年 XX月XX日 土地名称/项目名称 图纸、 图片名称 内容要求 完成情况 宗地位置 宗地城市位置图 表示宗地在城市范围内的位置, 可在城市地图基础上制作 □已制作 宗地区域位置图 表示宗地在城区范围内的位置, 可在城市地图基础上制作 □已制作 宗地现状 宗地红线图 宗地面积、 角点定位、
4、红线尺寸、 标高 □已收集 宗地现状照片 标明拍摄点与目标点位置 □已制作 宗地地形图 宗地为复杂地形时, 表示现状地形、 标高( 等高线) 、 现状地貌 □已收集 宗地可保留物、 绿化植被与水面分布图 宗地可保留物、 植被与水面的定位 □已制作 说明: 1. 本表格的责任人为地区总建筑师, 地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业; 2. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、 制作完成, 并作为设计前期阶段进行概念设计、 实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。如无法收集提供, 需书面解释原因并提出补救方法;
5、3 . 项目/产品策划分析阶段, 若政府提供的 ”宗地红线图”、 ”宗地地形图” 深度不足, 则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。 宗地自然条件表二 表CD002 责任人: 地区总建筑师 填写日期: 200X年 XX月XX日 土地名称/项目名称 城市 气温 常年绝对温度 最 高 ℃ 最 低 ℃ 平 均
6、 ℃ 城市 风象 主导风向 风向频率玫瑰图( 另附图) □已收集 空气 质量 宗地空气质量状况 □空气质量良好 □空气质量较差, 需进行检测 水文 ( 所有标高均指黄海高程) 宗地内有无地表水 □池塘 □水渠 宗地周边有无地表水 □江 □河 □湖 □海 □水渠 周边地表水常年水位 M 周边地表水最高控制水位 M 地下水位标高 M 宗地内水质状况
7、 □水质良好 □水质较差, 需进行检测 噪音 宗地噪音状况 □周边无噪音源 □周边有噪音源, 需进行检测 宗地有无特殊地下物 冲沟、 暗河 □有 □无 古墓 □有 □无 化石 □有 □无 地下军用设施 □有 □无 管线 □有 □无 地下油罐房其它大型地下建筑物 □有 □无 其它需探明地下物 □有 □无 说明: 1． 本表格
8、的责任人为地区总建筑师, 地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业; 2． 依据宗地社会条件表一( 表CD003) 的周边公共设施图, 当周边存在污染源与噪声源时, 应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、 水质状况、 噪声状况进行检测; 决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路, 应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供, 需书面解释原因并提出补救方法; 3． 当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。 2． 宗地社会条件 宗地社会条件表一
9、 表CD003 责任人: 地区总建筑师 填写日期: 200X年 XX月XX日 土地名称/项目名称 图纸名称 内容要求 完成情况 区域现状图 表示宗地所处区域( 道路、 周围建筑物等) 的现状特征 □已收集 区域总体规划图 表示政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划 □已收集 区域交通分析图 表示地铁、 轻轨、 公交流线及宗地附近站点; 表示私家车赴宗地的可选路线 □已制作 周边交通分析图 表示宗地周边道路名称、 级别、 尺寸及拟建道路的拟建时间、 道路断面等
10、 □已制作 周边道路断面图 表示宗地块周边各分项尺寸 □已制作 周边公共设施图 表示宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、 类型、 面积、 基本功能、 形态及建成时间; 表示对项目设计存在有利与不利因素的设施 : 广场、 公园、 城市雕塑, 高压线、 变电所、 烟囱、 垃圾场、 排污沟、 其它构成噪音和污染的设施 □已制作 市政管线图 表示给水、 雨水、 污水、 弱电、 煤气、 暖通、 宽带等接口位置、 管径、 埋深、 标高等 □已收集 说明: 1． 本表格的填写责任人为地区总建筑师, 地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业; 2．
11、本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录, 应在策划阶段设计分析作业开始前完成收集、 制作工作, 并作为设计前期阶段进行概念设计、 实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。 宗地社会条件表二 表CD004 责任人: 地区总建筑师 填写日期: 200X年 XX月XX日 土地名称/项目名称 具体内容 当地政策法规要求 日照间距系数 消防间距 □ 无特殊要求 人防要求 □ 无特殊要求 地方规划设计法规 □有 □无 规划设计要点
12、 总用地面积 ha □有 □无 总建筑面积 m² □有 □无 容积率 □有 □无 建筑密度 □有 □无 绿地率 □有 □无 车位总数 □有 □无 限高要求 层 或 m □有 □无 退让红线要求 地块每侧退让红线的要求 □有 □无 建筑形象的特别要求 □有 □无 配套的名称与面积要求 □有 □无
13、其它规划要点要求 □有 □无 说明: 1） 本表格的填写责任人为地区总建筑师; 2） 应着重了解, 当地规划设计除了需要遵照国家条理外是否有制定地方性的规划设计条例; 3） 当地政府是否对所在地块有控制性规划要点? 相近地块的规划控制条件是什么? 3． 竞争楼盘信息 a) 竞争楼盘列表 竞争楼盘列表 表CD005 责任人: 市场营销部负责人 填写日期: 200X年 XX月XX日 编号 楼盘名称 发展商
14、 所处地段 价位/平米 1 2 3 4 其 她 说 明 确 认 栏 市场营销部经办人: 年 月 日 市场营销部高级经理: 年 月 日 产品技术部总经理:
15、 年 月 日 1. ”竞争楼盘”, 是指区域内、 或其它区域内与本项目地理位置、 市场定位、 产品类型等方面存在相似性, 可能与本项目产生竞争的楼盘。 2. 价格需按产品类型列出最高价、 最低价以及均价。 3. 本列表中的竞争楼盘清单, 须由地区产品技术部与市场营销部门共同确认。 b) 竞争楼盘设计标准信息 竞争楼盘设计信息表一 表CD006 责任人: 市场营销部负责人 填写日期: 200X年 XX月XX日 楼盘名称 位置 规划 总用地面积 M² 总建筑面积 M² 容
16、积率 绿化率: 总户数 户 车位数 地面 个 地下 个 建筑 住宅总面积 M² 已建成: M² 住宅产品类型 □ 独立别墅 □ 联排别墅 □ 平层公寓 □ 花园洋房 □ 小高层 □ 高层 □ 其它 住宅结构形式 会所面积 M² 会所个数 会所内容 商业面积 M² □租 □售 商业形态: 幼儿园 班 小学 班 景观 周边自然景观 □有 □无 景观设计面积 M² 包含项目 游泳池
17、 室外 M² 室内 M² 水景/喷泉 个 儿童游戏场 组 硬地活动场 个 网球场 个 羽毛球场 个 其它 说明: 1． 针对项目竞争楼盘, 需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研, 可酌情选择完成。 2． 本表格的责任人为地区市场营销部负责人, 产品技术部可提供必要的技术支援。 竞争楼盘设计信息表二 表CD007 责任人: 市场营销部负责人 填写日期: 200X年 XX月XX日 楼盘名称
18、 位置: 该楼盘的主要卖点、 所采用的新概念新技术 设计资源 设计内容 设计单位名称( 主创设计人员) 规划 建筑 方案 施工图 景观 方案 施工图 室内 装修部品标准 室 外 墙面一 墙面二 窗 □白铝 □彩铝 □塑钢 其它 公共室内 电梯品牌 电梯厅 装修标准 其它 住 宅 室 内 □ 毛坯房 □ 水电到位 □ 标准装修 □提供 □不提供 装修套餐 项目 品牌或材料 入户门/内门 地板
19、 洁具 厨柜 吊顶 其它 说明: 1.针对项目竞争楼盘, 需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研, 可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表三 表CD008 责任人: 市场营销部负责人 填写日期: 200X年 XX月XX日 楼盘名称 位置 户型 编号 户型种类 面积(M²) 实用率(%) 比例 主要特点 1 2 3 4 5 6
20、 主力户型编号为: 户型特色评述: ( 应附图表示) 说明: 1． 实用率: 国家规范无定义, 为房地产销售中使用的指标, 一般为: 单套内建筑面积/单套商品房销售面积( 套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积) 。 2． 单套内建筑面积: 包括套内的使用面积、 墙体面积及阳台面积。 3． 单套内使用面积: 住宅房间实际能使用的面积,不含墙、 柱等结构构造和保温层的面积。 第二部分: 规划设计的可
21、行性分析 1． 依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集, 可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后, 结合《产品策划10大问题》以及《产品基础方案》, 根据这些资料对项目的自然、 市政、 市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、 设计的基本依据; 2． 依据宗地自然条件表一( 表CD001) 的内容, 分析宗地自然环境对规划设计的影响。如: 依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性; 依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等; 3． 依据宗地自然条件表二( 表CD002) 的内容, 对于有特殊地下物( 如冲沟、 暗河、 古墓
22、 地下军用设施等) 或存在空气污染、 水质污染、 噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法( 该思路、 办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现) ; 4． 依据宗地社会条件表一( 表CD003) 的内容, 分析区域总体规划、 道路交通状况、 周边公共设施状况、 市政配套状况等对规划设计的影响。如: 区域总体规划对小区分期开发顺序的影响; 道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响; 商业设施、 教育现状、 体育娱乐公园等休闲场所、 银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响; 不利因素设施的影响和解决方案; 市政配套状况对技术设计的影响等;
23、 5． 产品技术部门和市场营销部门应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查, 调查内容不只局限于一般的总架、 单价调查, 而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集, 并全面分析( 表CD005-CD008) ; 6． 依据宗地社会条件表二( 表CD003) 的内容, 当地政府各类间距、 日照要求, 并结合集团对项目的主要指标要求( 总建筑面积、 产品类型组合能) , 并分析对建筑排布的影响; 7． 当不具备政府规划设计要点, 容积率、 面积分配比例等技术经济指标不完全确定时, 进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析, 完成容积率分析方案及对应的容积率分析表
24、 表CD010) , 当容积率确认后, 深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表( 表CD009) 与产品分析表( 表表CD009) ( 不同指标数据选择对应的经济效益分析在《CS01A》中体现) ; 三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行; 8． 当具备政府规划设计要点, 即具备既定容积率、 建筑密度和配套公建面积时, 按照楼层完全平均或多层、 小高层、 高层等不同比例分配的假设情况, 进行最基本的建筑排列, 完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表( 表CD009) 与产品分析表( 表CD009) ( 不同假设情况下, 对应的建设周期计划、 成本
25、估算、 销售价格预测及经济效益分析, 要在《项目进度总体计划》、 《CS01A》中体现) ; 三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行; 9． 本部分具体实施操作人可参照《策划及概念性方案阶段设计指引说明》的第7条执行。 第三部分: 规划设计分析 1． 规划设计分析的主要要点 a) 技术经济指标: 结合设计分析是否能达到集团对项目开发的基本具体量化指标要求; b) 规划条件分析: 分析小区如何和周边结合的可行性, 包括道路交通、 周边市政管网对本项目的支持度等; 分析容积率、 密度等规划条件对项目指标的限制; c) 规划设计概念: 如何体现沿海住区规划设
26、计导则的精神; 表现项目预期的风格和设计主题。 d) 技术概念: 计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。 e) 社区可持续发展概念: 对项目分期发展的设想、 对营造统一的社区概念的设想、 对产品差异性的考虑。 2． 规划设计分析草案图纸 a) 规划设计分析总平面图 i. 退让红线要求; ii. 不同功能物业的分布位置分析; iii. 间距分析; iv. 组团规模分析; b) 市政条件分析图 i. 道路交通 1. 道路; 2. 停车; ii. 水、 电、 暖、 通讯等 c) 坡地、 山地等复杂地形应做全面的地形分析 d) 样板区选址及构成内容分析
27、 e) 综合经济技术指标 综合经济技术指标表 表CD009 责任人: 地区产品技术部负责人 填写日期: 200X年XX月XX日 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M² 绿地率 % 住宅总建筑面积 M² 住宅总户数 户 公共服务设施总面积 M² 汽车位总数 个
28、住 宅 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例(%) 拟结构形式 备注 低层住宅( 1～3层) 多层住宅( 4～6层) 小高层住宅( 7～11.5层) 中高层住宅( 12～18层) 高层住宅( 19层～100m) 超高层住宅( >100m) 公 共 服 务 设 施 内 容 类 型 建筑面积(M²) 用地面积(M²) 商业 会所 学校 幼儿园 市政公用 其它
29、 汽 车 停 车 内 容 停车方式 车位数 占总停车面积比例(%) 地下、 半地下 架空层 地面车库 地面露天 交 楼 标 准 内 容 装修标准 占住宅总建筑面积比例(%) 毛坯房 仅提供厨卫装修 提供全套精装修 说明: 1. 本表格责任人为地区产品技术部负责人。 2. 根据沿海项目开发经验, 7～9层住宅与9～11.5层住宅开发成本差异不大, 因此上表将7～9层住宅并入小高层类进行统计。 3. 设计部完成上表后提交地区成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算, 再向集团产品设
30、计部以及工程管理部备案。 容积率分析表 表CD010 责任人: 地区产品技术部负责人 填写日期: 200X年XX月XX日 土地方全称 序号 总体 指标 住宅部分 配套部分 指标 类型 占地面积之和 (Ha) 容积率 建筑面积 之和 (M2) 面积比 户数 之和 (户) 户数比 会所 (M2) 商业 (M2) 配套 (M2) 方案一 总建筑 面积 ( M2) 低层住宅: 独立别墅( 1～3层)
31、 低层住宅: 联排别墅( 1～3层) 总容积率 多层住宅( 4～6层) 小高层住宅( 7～11.5层) 总户数 中高层住宅( 12～18层) 高层住宅( 19层～100m) 配套商业面积 方案二 总建筑 面积 ( M2) 低层住宅: 独立别墅( 1～3层) 低层住宅: 联排别墅( 1～3层) 总容积率 多层住宅( 4
32、～6层) 小高层住宅( 7～11.5层) 总户数 中高层住宅( 12～18层) 高层住宅( 19层～100m) 配套商业面积 3． 产品分析 a) 规划设计草案的主要目的是经过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究, 以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况, 编制出图表或文字提交市场营销和成本部门, 形成项目财务分析和营销策略的基础; b) 规划结构对产品策划要求的户型指标
33、的影响因素; 规划中单体的体块的面宽、 进深是否和户型要求的面积、 采光、 通风要求相匹配; c) ”有利因素、 不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素; 需针对具体情况, 分析地块及产品中存在的主要矛盾, 得出各主要因素。”有利因素”包括良好建筑朝向、 良好景观朝向等; ”不利因素”包括噪声、 不良建筑朝向、 不良景观等; d) 关于各因素的可参考定义: i. 应根据各个地区的气候及日照条件制定; ii. 良好建筑朝向: ”南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向; iii. 不良建筑朝向: ”西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向; 景观朝向: 住宅朝向地
34、块内、 外的景观资源。 第四部分: 《项目设计总体控制计划》 1． 本控制性计划由各个相关部门填写后由地区产品技术协调汇总, 这些部门包括: 地区产品技术部、 地区市场营销部、 地区工程管理部、 集团产品设计部、 集团行销管理部、 集团健康住宅推广办公室、 集团工程管理部。 2． 项目设计总体控制计划的编写负责人为地区产品技术部负责人; 3． 项目设计总体控制计划在经集团产品设计部审核后, 由执行总裁批准后正式生效。 4． 在项目实施过程中, 如需对设计进度进行调整, 应由区产品技术部负责人和各个相关部门协调并
35、负责提出调整稿, 项目设计总体控制计划调整稿在经集团产品设计部审核后, 由执行总裁批准后取代原计划并正式生效。 5． 执行总裁批准后, 应报送地区总经理、 地区产品技术部、 地区市场营销部、 地区工程管理部、 集团产品设计部、 集团行销管理部、 集团健康住宅推广办公室、 集团工程管理部以及地区相关部门备案, 并上传到集团文档系统。 第五部分: 策划阶段设计分析成果存档及编号 1．项目基础资料范例: 序号 文件名称 《沿海绿色家园集团项目设计成果范例汇编》索引号 1 宗地城市位置图 CD-A-1 2 宗地区域位置图 CD-
36、A-2 3 宗地红线图 CD-A-3 4 宗地现状照片 CD-A-4 5 宗地地形图 CD-A-5 6 宗地绿化植被与水面分布图 CD-A-6 7 区域现状图 CD-A-7 8 区域总体规划图 CD-A-8 9 区域交通分析图 CD-A-9 10 周边交通分析图 CD-A-10 11 周边道路断面图 CD-A-11 12 周边公共设施图 CD-A-12 13 市政管线图 CD-A-13 2．规划设计草案: 序号 文件名称 《沿海绿色集团项目设计成果范例汇编》索引号 1 规划设计分析说明 CD-B-1 2 规划设计分析指标表 CD-B-2 3 规划设计分析总平面图示意图 CD-B-3 4 市政条件分析总平面图示意图 CD-B-4 5 地形分析总平面图 CD-B-5 5 样板区选址及构成内容分析 CD-B-6
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