不服九江市房产管理局房屋行政登.docx

不服九江市房产管理局房屋行政登

　　省二建诉市房产局判决书
　　(20XX)九中行初字第04号
　　原告：江西省第二建筑工程公司。
　　法定代表人：刘守国，公司经理。
　　委托代理人：张福卫，公司职工。
　　委托代理人：罗建春，江西京九律师事务所律师。
　　被告：九江市房产管理局。
　　法定代表人：徐美龙，局长。
　　委托代理人：罗嗣弘，江西际民律师事务所律师。
　　委托代理人：蔡浔海，九江市房屋产权交易处副主任。
　　第三人：九江江山环保设备工程有限公司。
　　法定代表人：赵国强，公司董事长。
　　原告江西省第二建筑工程公司不服九江市房产管理局房屋行政登记，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告江西省第二建筑工程公司的委托代理人张福卫、罗建春，被告九江市房产管理局的委托代理人罗嗣弘、蔡浔海，第三人九江江山环保设备有限公司法定代表人赵国强等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告江西省第二建筑工程公司诉称：原告因与第三人建设工程施工合同工程款纠纷一案，经九江市中级人民法院(20XX)九中民一字第24号民事判决书判决第三人偿付原告工程款5 100 元，在执行过程中，九江市农村郊区联社以抵押借款合同纠纷为由将第三人诉讼并提出享有抵押优先权。原告申请执行的案件无法执行，使原告蒙受巨大经济损失。原告经调查得知，被告于1999年12月1日已向第三人颁发了九房权证开字第000259号房屋权属证书。第三人取得该房屋权属证书后，即于12月31日与九江市农村郊区联社签订抵押借款协议。原告到被告处查询发现第三人所取得的房屋权属证书系由第三人通过非法手段取得有关部门竣工验收意见和工程质量认定表后作出的虚假不实的申报，实际上江山大厦至今仍未竣工，原告为此向九江开发区建筑工程质量监督站进行交涉，其出具了一份更正原验收合格意见的证明。原告于20XX年4月19日持以上证明副本找到被告要求依法注销该房屋权属证书。被告表示要查明原登记程序是否合法，但如果要其注销证书必须是法院要求其注销。为维护原告合法的经济利益，依据《行政诉讼法》第十一条第一款第五项的规定提起诉讼，请依法判令被告注销九房权证开字第000259号房屋权属证书。本案诉讼费用由被告承担。
　　被告九江市房产管理局答辩称：(一)、“江山大厦”位于九江开发区，是开发区管委会的一个引资项目。根据《江西省九江开放开发区管理办法》第九条的规定，开发区房屋权属登记由开发区管委会的职能部门对房屋权属的证明文件进行实质审查后，报送答辩人登记发证。“江山大厦”报送的有《国有土地使用证》、建设工程规划许可证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑施工许可证》、《工程竣工验收表》、《工程质量认定表》及其他有关证明文件，都经开发区管委会有关部门严格审查，答辩人经审核后认为权属清楚、手续齐备、符合登记发证条件，遂根据《城市房地产管理法》第六十条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条之规定作出登记发证的行政行为，手续齐备、程序合法;(二)、原告以九江开发区建筑工程质量监督站出具给九江市中级人民法院的一纸便函式的“证明”，要求答辩人撤销行政登记不符合行政程序规范。该站1999年11月所作出的验收合格意见和质量合格的认定，是一项严肃的行政法律行为，如有错误必须依行政程序撤销。因此，原告在九江开发区建筑工程质量监督站作出正式的撤销行为前，要求答辩人撤销行政登记，无疑是本末倒置;(三)、原告不是江山大厦的开发商，也非所有权人，不是九房权证开字第000259号房产证行政登记行为的行政相对人，其与第三人江山公司之间是工程款纠纷，答辩人作为房产管理部门，对原告的债权显然不具有法定保护职责，因此原告以《行政诉讼法》第十一条第一款第五项之规定起诉答辩人，与法律规定不符。
　　第三人九江江山环保设备工程有限公司未予答辩。
　　原告江西省第二建筑工程公司提供如下证据材料：(1)、九江江山环保设备工程有限公司1999年11月21日《房地产抵押登记申请书》;(2)、《农村信用社最高额抵押担保借款合同》;(3)、九江江山环保设备工程有限公司1999年11月26日《房屋所有权登记申请书》;(4)、《工程竣工验收表》;(5)、九江开发区建筑工程质量监督站1999年11月16日《工程质量认定表》;(6)九江市房产管理局九房权证开字第000259号《房产证》;(7)九江开发区建筑工程质量监督站20XX年4月8日《证明》;(8)江西省第二建筑工程公司20XX年4月16日《房屋登记管理行政撤销申请书》;(9)江山大厦现场照片三张。
　　被告九江市房产管理局提供如下证据材料：(1)、九江江山环保设备工程有限公司1999年11月26日《房屋所有权登记申请书》;(2)、九江市人民政府九开国用(1997)字第001号《国有土地使用证》;(3)、九江开放开发区管理委员会开发局九开规建字(96)014号《建设工程规划许可证》;(4)、九江开放开发区管理委员会开发局九开地规字(95)003号《建设用地规划许可证》;(5)、兰泽煌身份证;(6)、九江江山环保设备工程有限公司《委托书》;(7)、房产初始登记收费票据;(8)、《工程竣工验收表》;(9)、九江开发区建筑工程质量监督站1999年11月16日《工程质量认定表》;(10)、九江市对外贸易经济合作局1999年8月16日九外经贸外资字(1999)035号《关于外资企业九江江山实业有限公司变更经营范围等事项的批复》;(11)、九江开发区管委会开发局建筑管理站1996年9月16日(96)九开施准第013号《建筑施工许可证》;(12)、九江市房产管理局九房权证开字第000259号《房产证》;(13)、九江开放开发区管理委员会开发局《房屋他项权证》;(14)、《中华人民共和国城市房地产管理法》;(15)、《城市房屋权属登记管理办法》;(16)、《建筑工程质量管理条例》;(17)、《江西省九江开放开发区管理办法》。
　　第三人九江江山环保设备工程有限公司提供如下证据材料：(1)、九江江山环保设备工程有限公司1999年10月28日《关于要求办理房屋产权证的报告》;(2)、《工程竣工验收表》。
　　上述证据经庭审质证，合议庭评议认为：
　　原告提供的(1)、(2)号证据系九江江山环保设备工程有限公司办理抵押贷款手续的文书，该证据形式合法，其内容可以证明九江江山环保设备工程有限公司以“江山大厦”主楼权利办理抵押贷款的事实，与本案具有关联，予以采纳。(3)号证据系江山环保公司办理房屋权属登记的申请文书，该证据形式合法，其内容可证明九江江山环保设备工程有限公司申请办理“江山大厦”房屋权属登记的事实，与本案具有关联，予以采纳。(4)、(5)号证据系相关主管行政机关出具的工程竣工验收和质量认定文书，该证据形式合法，其内容可以证明有关机关办理虚假工程验收的事实，与本案具有关联，予以采纳。(6)号证据系房产主管行政机关颁发的产权证书，该证据形式合法，其内容可以证明房产主管行政机关对“江山大厦”进行登记并发证的事实，与本案具有关联，予以采纳。(7)号证据系相关主管行政机关出具的证明文书，该证据形式合法，其内容可以证明某机关对“江山大厦”工程验收不实的事实，与本案具有关联，予以采纳。(8)号证据系江西省第二建筑工程公司撤销房屋登记的申请文书。该证据形式合法，其内容可以证明江西省第二建筑工程公司提出撤销房屋登记申请的事实，与本案具有关联，予以采纳。(9)号证据系“江山大厦”现场照片，该证据形式合法，其内容可以证明“江山大厦”工程现状，与本案具有关联，予以采纳。
　　综合相关证据，可以证明如下事实：“江山大厦”系由九江江山环保设备工程有限公司投资兴建的综合商住楼，其建设规模：主楼建筑面积11，平方米，裙楼建筑面积6，634平方米。建设地点位于九江市九江大道31号，综合用地7，平方米。1999年10月，九江江山环保设备工程有限公司以“因公司大楼尚未办理产权证，不能办理抵押贷款”为由，向九江开发区管委会书面报告，要求“给予大力支持，先行办理产权证”。11月，开发区规划、土管、建管、质监、消防等部门对“江山大厦”进行了验收，其质量等级经开发区建筑工程质量监督站核定为“合格”工程。11月26日，九江江山环保设备工程有限公司委托经办人兰泽煌为委托单位办理房屋所有权登记申请，申请缴验凭证有：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、工程质量认定表、工程竣工验收表及建筑施工许可证。1999年12月，九江市房产管理局办理“江山大厦”房屋所有权初始登记并核发了九房权证开字第000259号《房屋所有权证》。2000年1月1日，九江江山环保设备工程有限公司以九房权证开字第000259号《房屋所有权证》登记的主楼房屋权利办理抵押贷款800万元。
　　另查明，“江山大厦”工程由江西省第二建筑工程公司承建。1996年9月经九江开发区开发局建筑管理处批准，江西省第二建筑工程公司被准予“江山大厦”主体工程施工。1998年初，因拖欠工程款纠纷，“江山大厦”工程停工。其工程进度为“主楼主体完工，外墙部分粉刷，阳台及水电工程未完工，裙楼完成框架”。
　　本院认为，“房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”。依据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，新建房屋应当在竣工后申请房屋所有权初始登记。经查明，“江山大厦”没有竣工，不具备办理房屋所有权初始登记的法定条件。被告九江市房产管理局受理“江山大厦”房屋所有权登记申请后，未认真履行审查职责，为尚未竣工的“江山大厦”办理房屋所有权初始登记并发给《房屋所有权证》，其登记发证行为依法不能成立。房屋所有权登记发证，系由房地产行政主管部门依职权独立作出的具体行政行为，本案原告在已证明“江山大厦”的登记发证存在申报不实的情况下，向被告提出注销申请符合行政程序规范，而被告以“先行撤销竣工验收文书”为由不予受理原告的注销申请系属不履行法定职责。九江江山环保设备工程有限公司获“江山大厦”《房屋所有权证》后以该房屋权利办理抵押贷款，致使江西省第二建筑工程公司获取工程款的合法权益不得实现，与被告违法发证行为具有法律上的利害关系，江西省第二建筑工程公司具备行政诉讼原告主体资格。原告江西省第二建筑工程公司要求判令被告注销九房权证开字第000259号《房屋所有权证》的诉讼请求依法成立，应予支持。被告九江市房产管理局提出的其发证行政行为手续齐备、程序合法的抗辩理由因与客观事实不符，依法不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第三项之规定，判决如下：
　　综合相关证据，可以证明如下事实：“江山大厦”系由九江江山环保设备工程有限公司投资兴建的综合商住楼，其建设规模：主楼建筑面积11，平方米，裙楼建筑面积6，634平方米。建设地点位于九江市九江大道31号，综合用地7，平方米。1999年10月，九江江山环保设备工程有限公司以“因公司大楼尚未办理产权证，不能办理抵押贷款”为由，向九江开发区管委会书面报告，要求“给予大力支持，先行办理产权证”。11月，开发区规划、土管、建管、质监、消防等部门对“江山大厦”进行了验收，其质量等级经开发区建筑工程质量监督站核定为“合格”工程。11月26日，九江江山环保设备工程有限公司委托经办人兰泽煌为委托单位办理房屋所有权登记申请，申请缴验凭证有：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、工程质量认定表、工程竣工验收表及建筑施工许可证。1999年12月，九江市房产管理局办理“江山大厦”房屋所有权初始登记并核发了九房权证开字第000259号《房屋所有权证》。2000年1月1日，九江江山环保设备工程有限公司以九房权证开字第000259号《房屋所有权证》登记的主楼房屋权利办理抵押贷款800万元。
　　另查明，“江山大厦”工程由江西省第二建筑工程公司承建。1996年9月经九江开发区开发局建筑管理处批准，江西省第二建筑工程公司被准予“江山大厦”主体工程施工。1998年初，因拖欠工程款纠纷，“江山大厦”工程停工其工程进度为“主楼主体完工，外墙部分粉刷，阳台及水电工程未完工，裙楼完成框架”。
　　本院认为，“房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”。依据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，新建房屋应当在竣工后申请房屋所有权初始登记。经查明，“江山大厦”没有竣工，不具备办理房屋所有权初始登记的法定条件。被告九江市房产管理局受理“江山大厦”房屋所有权登记申请后，未认真履行审查职责，为尚未竣工的“江山大厦”办理房屋所有权初始登记并发给《房屋所有权证》，其登记发证行为依法不能成立。房屋所有权登记发证，系由房地产行政主管部门依职权独立作出的具体行政行为，本案原告在已证明“江山大厦”的登记发证存在申报不实的情况下，向被告提出注销申请符合行政程序规范，而被告以“先行撤销竣工验收文书”为由不予受理原告的注销申请系属不履行法定职责。九江江山环保设备工程有限公司获“江山大厦”《房屋所有权证》后以该房屋权利办理抵押贷款，致使江西省第二建筑工程公司获取工程款的合法权益不得实现，与被告违法发证行为具有法律上的利害关系，江西省第二建筑工程公司具备行政诉讼原告主体资格。原告江西省第二建筑工程公司要求判令被告注销九房权证开字第000259号《房屋所有权证》的诉讼请求依法成立，应予支持。被告九江市房产管理局提出的其发证行政行为手续齐备、程序合法的抗辩理由因与客观事实不符，依法不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第三项之规定，判决如下：
　　综合相关证据，可以证明如下事实：“江山大厦”系由九江江山环保设备工程有限公司投资兴建的综合商住楼，其建设规模：主楼建筑面积11，平方米，裙楼建筑面积6，634平方米。建设地点位于九江市九江大道31号，综合用地7，平方米。1999年10月，九江江山环保设备工程有限公司以“因公司大楼尚未办理产权证，不能办理抵押贷款”为由，向九江开发区管委会书面报告，要求“给予大力支持，先行办理产权证”。11月，开发区规划、土管、建管、质监、消防等部门对“江山大厦”进行了验收，其质量等级经开发区建筑工程质量监督站核定为“合格”工程。11月26日，九江江山环保设备工程有限公司委托经办人兰泽煌为委托单位办理房屋所有权登记申请，申请缴验凭证有：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、工程质量认定表、工程竣工验收表及建筑施工许可证。1999年12月，九江市房产管理局办理“江山大厦”房屋所有权初始登记并核发了九房权证开字第000259号《房屋所有权证》。2000年1月1日，九江江山环保设备工程有限公司以九房权证开字第000259号《房屋所有权证》登记的主楼房屋权利办理抵押贷款800万元。
　　另查明，“江山大厦”工程由江西省第二建筑工程公司承建。1996年9月经九江开发区开发局建筑管理处批准，江西省第二建筑工程公司被准予“江山大厦”主体工程施工。1998年初，因拖欠工程款纠纷，“江山大厦”工程停工。其工程进度为“主楼主体完工，外墙部分粉刷，阳台及水电工程未完工，裙楼完成框架”。
　　本院认为，“房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”。依据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，新建房屋应当在竣工后申请房屋所有权初始登记。经查明，“江山大厦”没有竣工，不具备办理房屋所有权初始登记的法定条件。被告九江市房产管理局受理“江山大厦”房屋所有权登记申请后，未认真履行审查职责，为尚未竣工的“江山大厦”办理房屋所有权初始登记并发给《房屋所有权证》，其登记发证行为依法不能成立。房屋所有权登记发证，系由房地产行政主管部门依职权独立作出的具体行政行为，本案原告在已证明“江山大厦”的登记发证存在申报不实的情况下，向被告提出注销申请符合行政程序规范，而被告以“先行撤销竣工验收文书”为由不予受理原告的注销申请系属不履行法定职责。九江江山环保设备工程有限公司获“江山大厦”《房屋所有权证》后以该房屋权利办理抵押贷款，致使江西省第二建筑工程公司获取工程款的合法权益不得实现，与被告违法发证行为具有法律上的利害关系，江西省第二建筑工程公司具备行政诉讼原告主体资格。原告江西省第二建筑工程公司要求判令被告注销九房权证开字第000259号《房屋所有权证》的诉讼请求依法成立，应予支持。被告九江市房产管理局提出的其发证行政行为手续齐备、程序合法的抗辩理由因与客观事实不符，依法不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第三项之规定，判决如下：
　　一、被告九江市房产管理局对“江山大厦”房屋所有权初始登记及核发九房权证开字第000259号《房屋所有权证》的行政行为无效;
　　二、限被告九江市房产管理局在本判决生效之日起十五日内注销九房权证开字第000259号《房屋所有权证》。
　　本案诉讼费77260元由被告九江市房产管理局承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
　　审 判 长 赵 铁 水
　　审 判 员 叶 常 青
　　审 判 员 陈 红
　　二 0 0 四 年 七 月 九 日
　　书 记 员 陈 慧 君