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小区停车位的归属研究

　　论文摘要：目前汽车越来越普遍，各个住宅小区为了更多的吸引住户，修建各种各样的车位和车库，但是由此引发的纠纷也越来越多，究其原因是停车位和车库的权属不明，虽然《物权法》和有关司法解释进行了规定，但是关于车库却也没确定其归属，对于解决现实问题是不够的。
　　论文关键词 停车位 开发商 归属
　　一、小区停车位的分类
　　关于小区停车位的分类众说纷纭，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：住宅小区地面停车位、住宅小区地下停车位、楼房首层架空停车位和楼房屋顶平台停车位。这是实践中比较主流的分法，我们说从学术研究的角度，这种分类太过简单和粗糙，如住宅小区停车位也有建筑区划内的和不在建筑区划内之分，这样不利于研究具体问题和解决实际问题。
　　有的学者把住宅小区停车位分为两类，一类是地上停车位，另一类是地下停车位。其中地上停车位又分为两种类型，一种是地面露天停车位，另一种是建筑物的首层架空层。小区地下车位也分两种：一种是专门规划用于停车的地下车位；一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。再有就是独立车库，独立车库又分为地面独立车库和地下独立车库。这种分类是比较科学和完善的，把各种情况都囊括进来，从这种分类出发研究停车位的归属是比较完善和全面的。
　　还有的学者把停车位分为具有独立产权的停车位；无独立产权的停车位和改变原有法定用途的停车位。这种分类大体上是合理的，但细细研究其内容，其中的问题太过庞杂和混乱，不是单纯的三个分类就可以解决问题的。现实生活中如何确定什么是有独立产权的停车位各个地方的做法不一，各个学者观点不同，我们要考虑的内容远远比其要复杂，而且这种分类也没有把独立车库概括近来，是一个疏忽。
　　笔者把各个学者的观点整合然后进行比较，提出自己的分类。第一类是地面的露天停车位，其包括在建筑区划内的停车位和占用业主公共道路或其他场地的停车位。第二类是地下停车位，其包括专门规划用来停车的停车位和对地下人防工程的开发利用而建成的车位。第三类是首层架空的停车位。第四类是独立的车库，包括地面的独立车库和地下的独立车库。
　　二、停车位的权属分析
　　地面露天停车位的权属
　　地面露天停车位包含两种停车位，2007年生效的《物权法》）第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”法条已经明确了两种停车位的归属。根据民法理论，建筑区划内规划用于停车的车位属于专有权的客体，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，车位、摊位等特定空间应当认定为专有部分。所以它的权利归属于开发商，《物权法》第74条规定，当事人可以约定其归属，笔者理解为开发商可以通过约定的方式把车位有偿或无偿交付业主使用。
　　对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，也就是说，业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，可以无偿使用，也可以有偿，业主可以约定是自行收取费用或者委托物业进行收费。但在74条中关于其他场地界定不明确。因此我们先研究为什么占用公共道路的停车位是业主共有，公共道路是小区的公共部分，是共有权的客体也是小区的附属设施，所以是业主共有的。就是看停车位占用的土地的属性来判断其归属，笔者认为只有业主共有的土地上的停车位是业主共有的。例如在楼层的首层通过墙或柱架空形成的车位，是建筑在业主公共的土地上的，并且它是依附于楼房而存在的，不能单独存在。
　　地下停车位的归属
　　1.规划停车的地下停车位归属分析
　　笔者认为专门规划用来停车的停车位归属于开发商，主要有以下几点理由：
　　首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，已经把车位定性为专有权的客体，这就说明它是可以取得产权的，所以它的原始所有人是开发商，但同样当事人可以通过约定的方式确定其最后归属。
　　其次，1995年9月8日建设部关于印发《商品房销售面积计算及公式建筑面积分摊规则》的通知的第9条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚等，不应计入公共建筑面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。”既然不计入公共建筑面积，也就是说它并不属于公共用地，是独立于地面的建筑用地使用权存在的单独的建设用地使用权。
　　再次，1997年12月1日起实施的建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第25条条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”也就是说地下的停车位是开发商投资并且拥有所有权的。
　　最后，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”由此一条我们可以看出，地下车位不适用房屋和建设用地使用权不能分离的原则，在这里，它可以设立单独的建设用地使用权，所以它是归属于开发商所有的。

　　另外的观点认为地下车位的建造成本已经分摊给业主，成为房价的一部分，但笔者认为影响房价的因素还有许多且不好考量的，不能因为它影响了房价就要剥夺所有权。再者说规划用来停车的地下停车位的修建首先应满足业主的需要，实践中开发商修建地下停车位的积极性不高，小区内业主的车辆停放是很大的问题，我们应本着服务业主的原则，提高开发商修建地下停车位的积极性，要赋予他们所有权，这样才有利于缓和业主和开发商之间的矛盾。
　　2.对地下人防工程开发利用的停车位归属分析
　　还有另外一种就是对地下人防工程的开发利用而建成的车位，对于这种车位，从立法来看，它是归属于开发商的。建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第29条规定：“平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”以及第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。”1997年1月1日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第26条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”
　　对于这种平时用于停车的地下人防工程车位，它也是不计入公用建筑面积的，因此不是共有部分，以上都说明其原始的所有者是归开发商，大事可以和业主约定其归属。但是它的使用是受到限制的，它的修建是采用许可的方式，而且《人民防空法》规定，在战时，这些都要归人民防空指挥机构统一调度，无偿使用，任何单位和个人必须无条件的服从，不得阻碍和干涉。
　　首层架空的停车位
　　首层架空的停车位是指将建筑物地面上的第一层以墙、柱等架空依附于楼房而形成的停车位。楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积。地面的停车位和地下停车位是不同的，地面的是适用房屋和建设用地使用权不能相分离的理论的，也就是说地随房走的，它不能获得单独的产权证书，它的存在是依附于单元房的，所以它是一个从物，笔者认为首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人，即业主共有。
　　独立车库的归属
　　1.独立地下车库的归属分析
　　独立的地下车库是归开发商所有的，首先《物权法》第136条的规定，是分别设立的建筑用地使用权。其次根据《城市地下空间开发利用管理的规定》的第25条的规定地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。再次，车库是不同于车位的，车库本身具有四周的墙、柱等构筑成的封闭空间，就是一个独立的建筑物。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定了：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”是专有部分，在实践中的做法是：具有固定的墙壁间隔；具有直接的出入口和内部专用设施；能够登记成为所有权的客体。就车库而言，它拥有固定的墙壁间隔，也有直接的出入口和专用设施，它也可以成为单独所有权的客体。虽然司法解释没有规定车库为专有部分，但其实它是符合专有部分的构成要件的。各地因为规定不同而造成了大量的纠纷，所以笔者认为应该把车库规定为专有部分。最后本着鼓励开发商修建停车位的原则，我们认定它的原始所有权是开发商的，具体的原因和地下车位归属开发商的原因是相同的，在此不做赘述。
　　2.独立的地面车库的归属分析
　　独立的地面车库也分为两种情况，可能是兴建在建筑区划内的，也可能是兴建在业主共有的道路或其他场地上的，因此我们可以适用《物权法》第74条的规定。根据上面的论述，我们知道车库应该是独立的建筑物，但是根据其占用土地属性的不同其所有人也不同。修建在建筑区划内用来停车的车库的原始所有权是开发商，当然他和业主可以约定其归属。而修建在业主共有的道路或其他场地上的独立的车库其归属于业主共有，业主可以通过管理规约中约定其是有偿使用还是无偿使用以及费用如何收取。
　　以上笔者根据自己的分类，得出地面的露天停车位的权利归属于开发商，地下停车位的权利也是属于开发商的，而首层架空的停车位是归属于业主共有的，独立的地下车库是开发商所有，独立的地面车库可能是兴建在建筑区划内的，也可能是兴建在业主共有的道路或其他场地上的，前者是业主共有的，后者是开发商所有的。笔者进行的研究是根据自己对车位的分类进行的，可能由于实践知识的不足有所欠缺，所以怀着求学的态度希望对此问题更有深入的了解。