全国住房普查的必要性研究.docx

全国住房普查的必要性研究摘 要：主要阐述了由于多年来没有进行全国住房普查，所导致的房地产行业内一些诸如住房数量、住房状况、以及居民的居住水平等等，基础数据不完整的现状，直接影响到政府住房调控政策的针对性和有效性。关键词：住房普查；数据缺失；政府调控；科学决策1 住房普查的确是非常必要的针对现期群众普遍关注的高房价与收效甚微的政府住房调控政策的矛盾，各位房地产专家也纷纷现身说法，其中清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授的一席建议，在波澜不惊的房市掀起了丝丝波澜。刘洪玉教授在接受记者专访时建议：要进行全国城镇住房普查，只有摸清住房家底才能科学决策从而达到有效调控的目的刘教授的建议的确是非常及时而有道理。早在1985年，我国进行了首次全国城镇房屋普查，自1984年月开始，我国开始着手第一次全国城镇房屋普查的准备，到普查结果公布，历时年多。这次普查基本查清了我国城镇房屋状况和居民居住水平，为各级政府安排城镇建设、推行住宅商品化和改革住房制度提供了可靠的依据。自此以后的22年中，我国的城市人口流入、家庭及其住房状况、城市住房数量、质量和分布等，都发生了巨大的变化。然而我们一直没有进行全国性的城镇住房普查，究竟我们的城市中，每个家庭拥有的住房面积、住房空置状况、住房环境位置、每个住房居住几口人、具体有多少人居无定所等最基本的数据，似乎都没有具体权威的数据来评估和衡量。这也正如刘教授所言 “房地产市场调控的目标是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，但没有存量住房的总量和结构数据，怎么判断其是否平衡或合理？”同时“住房价格在很大程度上受总量和结构的影响，仅针对有统计数据的住房价格指标进行调控，治表不治里，肯定影响房地产市场调控的效果。”大多经济学家从房地产市场内部进行分析，认为房价上涨主要是因为有效供给不足，住房需求过旺。但是由于没有全国性的住房普查，我国现有的存量房到底还有多少？居住环境究竟如何？房地产市场是否真的是“供不应求”， 还是供求双方均凭主观臆断和炒房一族的大肆炒作宣传，而产生的恐慌性购买，造成人为的“供不应求的”和住房过热现象？如果房产市场真是供不应求，那么需求过旺的程度有多大？为了保障中低收入者有其屋，具体的还需供给多少住房？从目前我国公开发布的主要的两套房价统计数据来看，一套是建设部门的商品房成交均价，它反映的是城区商品房的交易价格，郊县不在统计范围之内；另一套是发改委和统计部门公布的房屋销售价格指数，它反映的是房价变化的情况。但是由于统计标准不同，各部门公布的数据时常会不一致，并且一些住房的主要信息缺失、不完整，既影响了政府公信力，也干扰了政府部门的科学决策，并且从主观层面来说，这些笼统的数据又和百姓的切身感受的差距也比较大。由于多年来没有进行过房屋普查，给制定有关政策、加强城镇房屋管理造成很大的困难。虽然部分城市例如深圳最近的开展的城镇住房困难家庭普查以及天津市北京市近年来自己组织的本城市的住房普查，但统计标准各异，缺乏可比性。没有准确数据，就无法科学决策，这直接影响到房地产市场调控政策的针对性和有效性。住房普查确需进行，并且是越快越早越好。试想一下，一个国家连已有多少套住房都搞不清怎么调控？摸清家底，刻不容缓！以下从四个方面来进行阐述住房普查的必要性：只有通过城镇住房普查，通过对人口、土地、住房信息的掌握，清楚把握当前居民家庭和住房状况以及居民的住房真实需求，搞清楚一户居民到底有几套住房，人均住房面积是多少，住房消费习惯等问题，落实各地区的房地产市场的已有的存量住房，正在即将开发的住房数量建设规模、摸清房地产行业的市场结构，然后才能在普查的基础上设计规划合理的房地产市场发展的短、中、长期方案，做好土地基本规划。1998年国家提出了构建新的住房供应体系，即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，这个目标是正确的，但是当前经济适用房领域存在各种问题，经济适用房定位模糊、政策透明度低、行政管理能力不足、政府和开发商责任分配失当等制度不完善的问题。在这种情况下我们的政府只有对普查的事实数据进行分析，并且结合政府能力及未来发展，才能界定公共住房供给量的问题，清楚的了解有多少人，哪些人能够列入住房保障范围内，确定商品房、经济适用房、廉租房的适用对象和政策覆盖范围；完善社会住房保障制度，真正的贯彻中央政府提出的“增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展”的思路。由于住房既是投资品，又是消费品，我们的政府部门、地方政府以及我们每一个人，就会根据自己的需要，以住房不同的性质来选择并采取不同的政策和对策。所以我们只有通过城镇住房普查，来更好的界定房地产的性质，统计出近些年来，对于多少人来讲住房是用于消费，对于多少人来讲住房是用来投资，在住房消费群体里，即那些买一套住房自己居住的人，则实行优惠利率政策，从而保证他们享用住房的权利，相反对于住房投资群体提高利率，遏制炒房，进而遏制房价。对于制定好的公共住房建设计划，需作为政府的公开承诺公诸于众。有公开透明的运行规则，便于社会公众参与和监督。同时加大公共住房政策的宣传力度，让每个人都能清楚地知道自己是不是公共住房政策的资助对象，如何获取相应的公共住房。2 结论与政策建议通过此次普查摸清全国各个地区的房屋总量及具体状况，搭建全市统一的全国的动态房屋数据管理平台，实现以图管房、资源共享。无论是在制定住房建设规划、完善社会保障，还是制定住房制度、出台调控政策，都需要通过房屋普查提供基础数据。同时，通过了解城镇居民的住房情况，统筹配置房屋资源，调整住房结构，建立合理的住房保障体系。此外，摸清城镇住房家底，也有助于商品住房市场的健康发展。同时结合这些事实数据进行科学的分析，找出房地产行业的如此过热的背后原因，研究到底是哪些方面的因素不断推动着房价，是由于在拉大内需的政策下，大众对房产的需求膨胀和土地供应刚性，还是由于在外汇占款的高流动性、低利率、大量的热钱涌入的原因等客观因素，或者是我国的房地产市场中形成的房地产商、银行以及地方政府之间的利益共同体操纵下一荣俱荣、一损俱损等主观因素，在这些千丝万缕联系的因素中孰轻孰重，然后结合行之有效的政府调控政策来解决双方之间的矛盾。此次住房普查的最终目的是为政府掌握居民住房实际情况，为制定合理的住房政策提供依据，结合普查的相关数据，回顾和完善我们的各项住房制度，这些制度包括中央和地方政府公共住房支出预算制度、公共住房金融制度、土地供应制度和税收制度等等。解决住房问题是政府的责任，建设管理或房地产、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都应该在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合。住房问题时时刻刻与每个人的利益息息相关。对住房问题的认识，应该允许有一个发展变化、逐步深入的过程，只要目标明确、措施得当，政府和社会各界积极配合、共同努力，定能实现我国城市住房领域的和谐发展。1刘洪玉.对我国当前住房问题和住房价格问题的思考J.中国房地产,2007,(04).