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商铺管理公约

甲方:上海××物业管理有限公司
乙方:×××

甲方是指：受上海××房地产有限公司委托对上海××广场商铺实施前期物业管理服务的上海××物业管理有限公司.
乙方是指:业主（房屋所有权人）
本物业指：上海××广场商铺
乙方所购房屋基本情况：
预售合同编号：×××
类型:商用
座落位置:×××
面积:×××平方米

根据有关法律、法规，本着自愿、平等、协商一致的原则,在乙方与上海××地产有限公司签订《商品房预售合同》的基础上,甲、乙双方就本物业的前期物业管理服务事宜达成如下协议：
第一条 甲方的权利义务
１、按本协议规定提供物业管理服务;
２根据有关法规和政策，结合实际情况,制定本物业的物业管理制度，并告知乙方；
３、建立健全本物业的物业管理档案资料；
４、制止违反本物业的管理制度的行为，包括对于乙方的违约或违法而设置、放置的财产，经甲方通知后未按通知要求改正的，甲方可不经乙方同意即采取拆除、搬离等措施，因此所发生的费用由乙方承担，甲方为此不承担任何赔偿、补偿;
５、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
６、依据本协议向乙方收取物业管理服务费及相关费用；
７、编制物业管理服务及财务年度计划;
８、甲方每半年在物业服务中心公布物业管理服务费用和维修基金的收支账目，乙方自行至甲方物业服务中心查阅；
９、无正当理由，非为乙方的利益或物业管理服务的需要，不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
10、可以接受乙方的委托，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务;
11、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；
12、代表乙方就有关本物业的公共事务与政府及相关机构进行磋商处理。
13、甲方本着为乙方服务的原则有权选定本物业管理区域内的联盟商家（联盟商家在本物业管理区域内的经营活动，须经甲方批准）。联盟商家的经营活动由其自行承担责任，与甲方无关。
第二条 乙方的权利义务
一、乙方的义务
1、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理有关法规、政策、规定；
2、执行和服从业主（代表)大会的决议、决定；
3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；
4、按规定缴纳物业管理服务费用等;
5、对所拥有的物业进行装饰装修，首先向甲方提出书面申请，并提供装饰装修方案,对不涉及房屋主体结构的装修改造，在与甲方签订房屋装饰装修管理服务协议后方可组织施工人员进场作业，对涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，须向房屋所在地方行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰方案进行审批，同时，将有关批件交甲方备案；但甲方审查乙方装修装饰方案及签订房屋装饰装修管理服务协议不视为甲方对乙方的装修装饰承担任何责任。
6、凡房屋建筑及附属设备设施、部位已经或可能妨碍、危害毗邻房屋的他人利益、安全、或有碍外观观瞻的，按规定应由乙方单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护,拒不维修养护的，由甲方强制维修养护，其费用由业主承担；
7、承诺与其他使用人在建立合法使用所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理的有关规定和本公约,并承担连带责任；
8、使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所时，应按规定缴纳费用并遵守相关规定；
9、自行负责自有产权内的防盗和防火,并对自有产权内的人员，财产所发生的风险和损失承担全部责任。法律另有规定的除外；
自行负责自有产权内的灭鼠、蚊、蝇、蟑螂等害虫工作,以及由此发生的损害责任；
11、所经营商铺的招牌及霓虹灯、灯箱和广告牌等，其样式设计及设立应先报相关行政部门审批，并经甲方确认后方可安装，安装高度不得超过与楼上业主楼板中心线的高度，安装宽度不得超出与相邻业主墙体中心线的宽度,以保持整体形象美观；
12、所经营的商铺开展经营业务时，须控制所产生的噪音在60分贝以下，早8:00以前,晚6:00以后不得使用音响设备向室外播放音乐等，以确保宁静环境；
13、每日产生的垃圾须装入袋内，放到指定地点；
14、在本物业范围内,不得有下列行为：
（1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部门设施的颜色，形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
(2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、停车场等公用设施及公用场所；
(4）随意损坏、拆改供电、供水、有线电视、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
（5）不按规定堆放杂物,随意乱丢垃圾或高空抛物;
(6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危害物质等;
(7）在公共区域设置神像、牌位或其他宗教用品;
（8)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
9）随意停放车辆;
（10)未经甲方同意,擅自在本物业内及以外50米范围内组织活动（包括文艺、体育、义卖、捐助、促销等);
（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、乙方的权利
1、有权按照《商品房预售合同》规定的用途使用该商铺;
2、有权要求甲方及时维修该商铺的公共设施和配套系统；单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修维护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
3、依照法律和相关物业管理规定及本公约所享有的物业的各项权利;
4、依照法律和相关物业管理规定及本公约合理使用房屋建筑共用部位、共用设施及设备和本物业内共用设施和公用场所（地）的权利;
5、有权按相关规定及本公约进行室内简易装饰装修（指不拆改房屋主体结构、明显加大荷载、改变室内水、电、供暖设备设施和房屋使用功能）;
6、有权根据房屋建筑共用部位、公用设施设备的状况,建议甲方单位及时组织修缮;
7、有权就物业管理的有关事项向甲方提出质疑，并得到答复；
8、有权要求甲方按照规定定期公布物业管理服务费用收支账目
9、有权对甲方物业管理工作提出建议、意见或批评，有权向物业管理行政主管部门进行投诉。
第三条 物业管理服务内容
甲方将依照本公约对本物业进行有效管理和维护，包括下列事项：
1、负责对本物业内房屋建筑共用部位进行养护、维修和管理。包括:主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间等；
2、负责对本物业内公用设施、设备进行养护、维修、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵站、电线、供电线路、照明、消防设施、安全设施、门前停车场、标识标牌、共用设施设备使用的房屋等；
3、负责对商铺前的公共环境卫生进行管理,包括：公共场所的清扫保洁，除“四害"以及垃圾的定时收集和清运等；
4、负责商铺前停车场的车辆秩序的管理；任何车辆须由车主自行投保车辆相关的保险，甲方只是提供车位使用及停车秩序管理服务，而不提供任何车辆的保管服务，发生车辆或部件事故、损失、丢失的，与甲方无关。
5、负责对商铺外围的公共秩序的维护，包括：消防及可视监控、日常巡视等；
6、负责对商铺外围公共区域的消防进行管理，包括：火灾的预防及发生火灾时的紧急救护与应急处理；
7、负责对业主档案资料的管理;
8、负责商铺装饰装修活动的管理；
9、制定有关本物业管理的各项规章制度，并在实施过程中，根据实际需要修订或制定新的规章制度；
10、根据实际情况制定、调整本物业的管理收费标准，依据相关规定向业主公布并实施。
11、有权纠正乙方任何加建物、改建物、障碍物，以及业主私自悬挂的旗帜、名牌、广告、天线及宗教神像牌位、堆放在室外的物品等，并由乙方支付由此而发生的一切费用，甲方为此不承担任何赔偿、补偿；
12、负责处理业主投诉，及时给予解决或答复；
13、对本物业内发生的刑事、治安或民事案件，与甲方无关，由直接侵权人承担责任。甲方只负责协助业主与公安部门维护本物业内公共秩序，加强防范措施，提高安全性;
14、负责签订利用本物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备、共用场地设置的经营性广告及摊亭、摊点等的有偿使用协议并负责收取有偿使用费，所获收益用于物业管理.
第四条 物业管理服务费及其他费用
物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用和专项服务的费用及特约服务的费用。
一、乙方交纳费用的方式及时间
1、乙方按约定时间到甲方服务中心进行缴费。
2、物业管理服务费的缴纳形式为年结，在每年12月20日前缴纳下一年度全年费用。
3、缴费日如遇国家法定假日顺延至假日结束之次日.物业管理服务费的收取，按本协议签订之日开始计算（入住时先预交一年）.因乙方原因所造成的房屋空置，空置房屋的物业服务费按正常入住收取。
二、乙方按建筑面积每月每平方米×元/户交纳物业管理服务费。
三、地上车场车位租金:每个车位×××元／月，于每个月１日前按时交纳.
四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。乙方未交纳的，甲方有权拒绝承租者使用该物业，乙方并应当承担逾期交纳的滞纳金等责任。
五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费及相关费用。否则，甲方有权拒绝受让方入住.
六、物业管理服务费不足使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹.
第五条 维修基金的管理与使用
一、根据建设部有关文件的规定,本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方在购房时按国家规定标准缴纳维修基金.
二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。
四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第六条 保险
一、房屋共用部位、共用设施设备的保险待业主大会成立后由业主大会确定实施方案,可委托甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自占有的房屋建筑面积比例分摊。
二、乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
第七条 违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议,影响甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方应当承担责任,甲方并有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用,退还利息(按同期银行存款利率计算）。
四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳物业管理服务费及相关费用的，乙方应当补交并从逾期之日起按照应缴金额每天0.3％交纳违约金；全体业主同意物业公司有权直接起诉至法院追缴物业管理服务费及其违约金，无须另行通过业主委员会催缴。
五、乙方未按规定交纳维修资金，或维修资金利息不敷使用时未按规定续交维修资金，乙方除承担延期交纳的滞纳金外,如因乙方逾期交纳造成物业失修失养导致业主（使用人）财产损失和人身伤害,由乙方承担相应法律责任。
第八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，按有关法律规定由责任人承担。
第九条 如突发紧急抢修排险工程费用，由甲方先行垫付，按相关责任业主拥有的建筑面积比例分摊，并于工程开工起15日内向甲方交纳，逾期未交纳的，相关责任业主应按应分摊金额的0.3％按日交纳违约金。
第十条 如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位未能依法承担本物业区域内相关管线和设施、设备维修、养护责任而使业主人身、财产受到损害的，由上述单位承担责任，与甲方无关.
第十一条 在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使本协议无法履行,双方按有关法律规定处理。
第十二条 在本协议执行期间，发生下列情况，甲方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业服务中断的；
2、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成的损失；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、业主专有及约定专用部分发生火灾及治安、刑事案件造成损失的；
5、业主、物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务的。
第十三条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的,可向本物业所在地人民法院起诉。
第十五条 本协议正本一式两份，甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。
第十六条 本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：上海××物业管理有限公司　　　　　乙方:×××
盖章:　　　　　　　　　　　　　　　　　签名:
日期：　　　　　　　　　　　　　　　　　日期：